土地增值稅政策口徑解答(一).doc

關于土地增值稅政策口徑解答（一）一、清算單位確認問題1、 問：清算單位如何確定？房開企業(yè)自行分期的能否分期清算？答：根據(jù)細則第八條、國稅發(fā)2006187號的規(guī)定，清算單位是由發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局審批的項目或分期項目，以發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā)局的立項批文為準。2、問：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，如何計算土地增值稅？答：根據(jù)細則第八條、財稅字199548號第十三條的規(guī)定，對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別計算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條第一項的免稅規(guī)定。涉及普通標準住宅的房地產(chǎn)開發(fā)項目仍應以項目為單位進行清算。二、普通標準住宅與普通住宅認定標準1、問：我省普通標準住宅的認定標準是什么？答：根據(jù)蘇地稅發(fā)1995103號、財稅2006141號的規(guī)定，我省普通標準住宅，暫定為按當?shù)卣块T規(guī)定的建筑標準建造，按商品房住宅價格管理的要求實行國家定價或限價，為安排住房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置房、落實私改房等。2、問：普通住宅的認定標準是什么？答：根據(jù)財稅200621號的規(guī)定， “普通住宅”的認定，一律按各省人民政府根據(jù)國辦發(fā)200526號制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。三、扣除項目確認方面1、問：代收費用具體指什么？如何計征土地增值稅？答：財稅字199548號第六條規(guī)定，代收費用，指的是縣級以及縣級以上人民政府明文規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用。如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。2、問：如何區(qū)分開發(fā)間接費用和房地產(chǎn)開發(fā)費用？答：根據(jù)細則第七條第二款規(guī)定，開發(fā)間接費用指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。而納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用應在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不在此扣除。3、問：全部使用自有資金的，如何確定房地產(chǎn)開發(fā)費用？答：根據(jù)國稅函2010220號第三條的規(guī)定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。具體比例，按照蘇地稅發(fā)1995103號第一條規(guī)定執(zhí)行。4、問：房地產(chǎn)企業(yè)向境外金融機構(gòu)的借款利息支出，如何扣除？答：房地產(chǎn)企業(yè)向境外金融機構(gòu)的借款利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供境外金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按境內(nèi)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按細則第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%計算扣除。5、問：對取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，如何計算增值額？對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如進行“三通一平”等），不進行房屋建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，如何計算增值額？答：根據(jù)國稅函發(fā)1995110號的規(guī)定，對取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）時支付的價款、國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不能加計20%扣除。對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如進行“三通一平”等），不進行房屋建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的金額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用、開發(fā)土地的成本、費用，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關的稅金，再加計開發(fā)土地的成本的20%。四、預征、核定征收方面1、問：預征、清算的政策依據(jù)是什么？法律責任如何規(guī)定的？答：根據(jù)細則第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。財稅字199548號第十四條規(guī)定，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，應按規(guī)定預征土地增值稅。財稅200621號第三條規(guī)定，對未按規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)稅收征管法及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。國稅函2010220號明確了清算環(huán)節(jié)的滯納金征收問題。2、問：如何核定征收土地增值稅？答：用核定征收方式進行土地增值稅清算的，應按照蘇地稅發(fā)200972號第五章的規(guī)定執(zhí)行。3、問：調(diào)整后的核定征收率的執(zhí)行時間以什么為準？答：調(diào)整后的核定征收率應從規(guī)定時間（發(fā)文時間）起執(zhí)行，以主管稅務機關發(fā)出核定征收稅務事項告知書的時間為準。4、問：有產(chǎn)權(quán)的停車場、車庫（位）在土地增值稅預征或核定征收時，如何確定相關比例？答：有產(chǎn)權(quán)的停車場、車庫（位）在土地增值稅預征或核定征收時，暫按普通住宅的相關比率執(zhí)行。建議各地在以后調(diào)整預征率或核定征收率時補充相關內(nèi)容。南京市局在明確已列舉的房屋類型外，補充了其他類型的預征率，可參考。5、問：拍賣破產(chǎn)企業(yè)土地時，對無法取得相關成本的，如何計算土地增值稅？答：拍賣破產(chǎn)企業(yè)土地時，對無法取得相關成本的，暫以核定征收方式征收土地增值稅。核定征收率不得低于5%。六、土地增值稅清算方面1、問：正在清算的項目是否按國稅函2010220號的政策執(zhí)行？答：國稅函2010220號執(zhí)行時間：自2010年5月25日起執(zhí)行。經(jīng)請示國家稅務總局，正在清算的項目應改按新政策執(zhí)行。2、問：關于按國稅發(fā)2006187號第八條規(guī)定稅務機關可要求清算項目的相關問題。答：國稅發(fā)2006187號第八條對清算后發(fā)生的成本和費用或取得的成本和費用憑證是否列入扣除項目，并未做出明確規(guī)定，若不將此塊成本和費用予以扣除，非常不合理，必然會增加清算矛盾，因此，建議目前各地將清算力量集中于應清算項目，即符合187號文第