【養(yǎng)老地產(chǎn)】3個模式 4個案例.docx

中國養(yǎng)老地產(chǎn)的幾個模式和4個養(yǎng)老地產(chǎn)案例目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種開發(fā)模式。模式一：“純”養(yǎng)老模式“純”養(yǎng)老模式是指護(hù)理型純養(yǎng)老模式。特點如下：1.以會員制為主要經(jīng)營模式，目標(biāo)客群是純粹的養(yǎng)老客戶群體。2.建設(shè)大量適合老齡化配套設(shè)施，包括醫(yī)療、保健設(shè)施。大量的配套設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營對開發(fā)商后期的運(yùn)營能力要求非常高。這是真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)。案例：上海親和源老年公寓高端會員制養(yǎng)老第一家親和源老年公寓坐落于上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地8.4公頃，建筑面積100000，是一個以會員制為主要形式，以實現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。親和源整體規(guī)劃：社區(qū)沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會所、商業(yè)、老年大學(xué)、醫(yī)院等公共建筑物業(yè)，社區(qū)內(nèi)部是居住型物業(yè)，與外部有一定距離，保證了私密性。社區(qū)內(nèi)適老硬件配套完備，包括配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、商業(yè)街，親和學(xué)院、健康會所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區(qū)，生活、健康、快樂三大服務(wù)體系使得適老設(shè)置完善，滿足各年齡段老年生活需要。親和源項目特色：整個社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計+“生活、快樂、健康”管家式的服務(wù)，不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，親和源是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區(qū)。社區(qū)內(nèi)含12幢多層電梯住宅樓，共計838套居室，可入住1600位老人。公寓內(nèi)全裝修全配置，柜櫥床椅和家用電器俱全，有線電視+寬帶網(wǎng)絡(luò)+電話，全部開通，冷暖水24小時供應(yīng)。老人拎包可入住。親和源特色：同國內(nèi)外多家知名品牌企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，建立專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)平臺曙光醫(yī)院親和分院、上海老年大學(xué)、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業(yè)。經(jīng)營模式： 親和源采用會員制運(yùn)營模式，通過會員制的運(yùn)營構(gòu)建俱樂部服務(wù)模式。項目配套：1、頤養(yǎng)院建筑面積9736.1，設(shè)300余張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護(hù)理區(qū)。與上海市三級甲等醫(yī)院對接，又專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)派出團(tuán)隊進(jìn)行管理。頤養(yǎng)院只為親和源內(nèi)部老人提供護(hù)理服務(wù)，外部人員暫不接待。房內(nèi)配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹(jǐn)記呼叫器。2、健康會所會所接待親和源內(nèi)老人，也對外開放；1樓是接待處、銷售辦公室、小賣部、游泳池、更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺；2樓是行政辦公室、兒童及娛樂室；3樓為水中運(yùn)動池、桑拿及溫蒸房、健康吧、跳操房、醫(yī)療檢測房、康復(fù)理療區(qū)、運(yùn)動器械區(qū)、更衣室；4樓為康復(fù)咨詢及理療SPA、足??；5樓為多功能會議廳。3、親和學(xué)院引進(jìn)上海老年大學(xué)，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機(jī)會，豐富生活。親和源社區(qū)與上海老年大學(xué)合作，由上海老年大學(xué)總部派出師資且提供課程；親和學(xué)院二樓設(shè)置7個教室，含2間鋼琴房；親和學(xué)院面向親和源社區(qū)會員進(jìn)行招生；親和學(xué)院開設(shè)英語、電腦、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動等6大類15個學(xué)習(xí)班。4、配餐中心與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574 的養(yǎng)生餐廳；由專業(yè)餐廳管理公司管理，按營業(yè)額與親和源分成；餐廳只為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳用餐。5、度假酒店酒店內(nèi)設(shè)有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務(wù)；親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價格。親和源小結(jié)1. 真正的老年社區(qū)，客戶群體不僅來自上海，還存在異地養(yǎng)老客戶群體2.前期投入大量的宜老設(shè)施配套和服務(wù)人員，后期運(yùn)營成本較高3.投入成本高，回收周期長，溢價能力有限4.“純“養(yǎng)老模式仍處于探索階段，市場風(fēng)險較大模式二：“假”養(yǎng)老模式之所以說“假”，是因為這種養(yǎng)老模式雖然主打養(yǎng)老概念，但卻是開發(fā)休閑物業(yè)的模式。它表面上是養(yǎng)老的概念，核心卻在于適老化建筑的設(shè)計和功能配套。這種模式的缺陷是缺乏先進(jìn)的設(shè)計理念、配套設(shè)施和管理手段。很多主打養(yǎng)老概念的地產(chǎn)項目僅僅停留在利用養(yǎng)老概念來達(dá)到出售房子的目的，離真正完善的養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)還差很遠(yuǎn)。案例：北京東方太陽城著名的養(yǎng)老地產(chǎn)項目簡介：以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽(yù)的順義潮白河畔，7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地234萬平米，建筑面積僅為70萬平米。獨到的設(shè)立思路成就獨特的“視覺走廊”，巧妙的將自然、建筑和人文和諧統(tǒng)一，在社區(qū)內(nèi)再現(xiàn)中國桃花源記的風(fēng)骨和神采。規(guī)劃理念：摒棄傳統(tǒng)養(yǎng)老模式，實現(xiàn)老人老友所養(yǎng)，老有所為，老有所樂。整體規(guī)劃：1.帶狀分布，景觀資源最大化：依水而建，周邊是7000畝天然綠色隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，使得每個組團(tuán)與景觀最大組合利用化。2.組團(tuán)設(shè)計，功能獨立：項目分三期，都是大體量，周期長，因此組團(tuán)設(shè)計使得功能景觀內(nèi)部配套，相互獨立。在整體景觀之外，每個組團(tuán)內(nèi)單獨布置了大量水系和綠化景觀，使得居住環(huán)境滿足老人對居住環(huán)境的需要。組團(tuán)內(nèi)設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外設(shè)置相對較大的活動場所。園林規(guī)劃：精致社區(qū)水系和綠化景觀，營造生態(tài)居住環(huán)境1.水系景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共有接近500畝的水面分布在其中，水域的比例達(dá)到3%-5%.2.綠化景觀：社區(qū)綠化率高達(dá)80%。各區(qū)域都有自身獨特的樹木、灌木及地被植物，形成了區(qū)域之間的天然屏障。3.空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個/立方米，表示社區(qū)居住環(huán)境已經(jīng)達(dá)到療養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。配套設(shè)施：1、大型公共建筑群：在社區(qū)中央，社區(qū)規(guī)劃了50000平米配套建筑群，以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓為四大功能區(qū)，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑諸多功能于一身；2、太陽城社區(qū)醫(yī)院：1.6萬平米的面積；專業(yè)醫(yī)師、設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)；定期體驗計劃：每年一次免費體驗，存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定制保健方案。全覆蓋應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：謹(jǐn)記呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家及公共場所每一個角落都鏈接了起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字 經(jīng)濟(jì)救援中心合作，在社區(qū)內(nèi)設(shè)立急救站3.大型康體中心：面積接近8000平米，室內(nèi)室外游泳池、跑道、健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、溫泉，為老人特別設(shè)計。4.社區(qū)農(nóng)莊：太陽城內(nèi)開辟可耕作農(nóng)莊，每塊地管理費低廉，一年四季可耕作。5.老年大學(xué)：北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，諸如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程教室由社區(qū)內(nèi)老年人擔(dān)任。6.開敞空間：通透大區(qū)的視覺走廊、開場綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園。人性化設(shè)計：1.無障礙設(shè)計：1）四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)置無障礙坡道2）地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓；3）戶內(nèi)謹(jǐn)記呼叫與電子安防系統(tǒng)；4）衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手；5）插座、開關(guān)相應(yīng)降低高度；6）感應(yīng)式門鎖2.戶型設(shè)計1）別墅設(shè)置了雙客廳，滿足老年人渴望交流的愿望；2）大戶型多臥室：滿足中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同??；3）保姆間：滿足老人需要更精心的照顧3.環(huán)境設(shè)計1）園林設(shè)計：在園區(qū)內(nèi)開辟小型平臺作為隨機(jī)性交流空間2）大型會所成為老人相互交流的主要空間社區(qū)文化1.社區(qū)文化、休閑、娛樂活動：國際風(fēng)箏節(jié)、音樂會、社區(qū)運(yùn)動會、游園會、文藝匯演、展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動2.俱樂部：兵兵球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部建筑類型：1.太陽城一期建筑形式含聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70-230。2.二期，建筑形式不僅包括點式公寓、板式公寓、聯(lián)體別墅，還增加了獨棟別墅。太陽城銷售： 項目養(yǎng)老客戶群體僅占三成，項目太陽城售價與同區(qū)域其他項目相差不大，沒有實現(xiàn)較高的溢價。東方太陽城小結(jié)1.東方太陽城依托于北京龐大的養(yǎng)老客戶群體，主打養(yǎng)老地產(chǎn)概念，與周邊休閑度假別墅形成差異化；2.項目前期憑借低價策略吸引大量養(yǎng)老客戶群體，后期隨著項目逐步開發(fā)，客戶群體逐漸趨向多元化；3.養(yǎng)老概念名村實亡：更多的客戶群體是看重性價比優(yōu)勢的中端休閑居住客戶群，沒有吸引到那些真正擁有支付能力的高端休閑客群；4.大量公共建設(shè)配套需要大量的前期投入，周期長模式三“復(fù)合”養(yǎng)老模式這是休閑與養(yǎng)老復(fù)合的模式。集“休閑、度假、養(yǎng)生”為一體的多元化新型生活方式。核心是不同景觀、不同資源類型的休閑度假地及其休閑居家產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化，實質(zhì)上是休閑社區(qū)+養(yǎng)老功能。案例：綠地21城集度假、尊老、國際、商務(wù)功能于一身的超級人文新鎮(zhèn)綠地21城規(guī)劃整體規(guī)劃：綠地21城以“新都市主義開放式街區(qū)”為規(guī)劃理念，道路開放、組團(tuán)規(guī)模合理、交通組織清晰，致力于全面創(chuàng)造城市、生態(tài)、建筑、人群和諧共存共生的混合社區(qū)。住宅規(guī)劃：綠地21城分為6個居住組團(tuán)，集合了古典西班牙、北美、現(xiàn)代西班牙、英國式五種建筑風(fēng)情。其中，D組團(tuán)為尊老社區(qū)孝賢坊，F(xiàn)組團(tuán)為青年社區(qū)啟航社。景觀規(guī)劃：引入?yún)卿两烊怂?，塑造了豐富的水景系統(tǒng)，并且各個居住組團(tuán)內(nèi)也規(guī)劃了不同規(guī)模的中心水景，實現(xiàn)人們回歸自然、修身養(yǎng)性的居住夢想。規(guī)劃總結(jié)：綠地21城規(guī)劃國際、商務(wù)、度假、尊老四大超級社區(qū)，且是一個包含多種型態(tài)別墅及多層、小高層電梯公寓、商務(wù)辦公的國際化大型綜合生態(tài)居住社區(qū)。公共建筑配套設(shè)施高達(dá)190000，綠地21城可謂是一個真正意義上的超級生活之城。尊老社區(qū)：孝賢坊提供適合老年人居住的理想場所，針對老年人，配備完備配套，成為長三角地區(qū)最大的養(yǎng)老基地。孝賢坊規(guī)劃占地56，入住5000-10000戶老人。建筑類型主要以聯(lián)排別墅、花園洋房、公寓為主。針對老年人生理特點，孝賢坊布置了智能化設(shè)施，保障老年人的安全性和便捷性。大型綜合醫(yī)院內(nèi)特設(shè)老年病科以及老年病專家門診、營養(yǎng)配餐中心、老年文化中心、老年休閑娛樂中心、老年運(yùn)動中心、老年大學(xué)以及老年特色商街。園林設(shè)計：栽植樹齡較大的粗壯樹木，營造出森林靜謐悠遠(yuǎn)之感。中心湖泊設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場。沿路配有木質(zhì)長凳供老人休息。特色服務(wù)：管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù)。案例小結(jié)1.復(fù)合型大盤，6大居住組團(tuán)，集合多種異國風(fēng)情，引入?yún)卿两烊凰担茉熵S富水景系統(tǒng)，鑄造長三角文化社區(qū)。2.昆山被成為上海后花園，良好的生態(tài)環(huán)境及與上海市區(qū)的房價落差，吸引大量休閑度假客戶群體，未來擁有很大的升值空間。3.無大量集中型宜老化公共建筑設(shè)計，僅在養(yǎng)老組團(tuán)內(nèi)部，通過細(xì)節(jié)設(shè)計及小規(guī)模配套體現(xiàn)養(yǎng)老概念。案例：香港平遠(yuǎn)國際城集旅游、度假、酒店、養(yǎng)老于一身的地中海浪漫風(fēng)情城香港平遠(yuǎn)國際城1.整體規(guī)劃：依托威海銀灘度假區(qū)的旖旎基調(diào)，香港平遠(yuǎn)國際城以“浪漫地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)”為規(guī)劃主題，以“地中海異國風(fēng)情”為基調(diào)，力求營造一種“優(yōu)雅、浪漫、輕松、寧靜”的生活情調(diào)。圍合式布局組合，地中海異域風(fēng)情建筑，致力于全面創(chuàng)造旅游、度假、休閑、養(yǎng)老社區(qū)。2.住宅規(guī)劃：香港平遠(yuǎn)國際城分為6個居住組團(tuán)，集合了6個地中海浪漫風(fēng)情小鎮(zhèn)的風(fēng)格建筑，分別是佛羅倫薩、圣地亞哥、圣巴巴拉、普羅旺斯、圣多里尼和圣安哥拉。在布局上避免了傳統(tǒng)條框式布局，以多層住宅為主，輔以后排的觀海高層，前排的花園洋房，以及兩棟地標(biāo)性的酒店式公寓建筑，形成了這一特有的地中海圍合式組團(tuán)布局。3.景觀規(guī)劃：香港平遠(yuǎn)國際城以大海為主背景，將滔滔海水引入主景觀，形成“日出印象，楓丹白露，藍(lán)調(diào)激情，圣瑪麗街”四大主題景觀。日出印象中心會所：中心會所位于香港平遠(yuǎn)國際城的面海主入口，由兩座西班牙風(fēng)格建筑組成，城堡下面五個拱門形成小區(qū)的大門。楓丹白露中心景觀： 香港平遠(yuǎn)國際城把中心景觀設(shè)計視為小區(qū)的靈魂精髓。不僅巧妙地將各種地中海特色景觀融入社區(qū)，矮坐墻、噴泉、鐘塔、雕塑、水上汀步、綠蔭小道、幽谷石徑中心景觀以歐派藝術(shù)巨著為主題，各個景觀相得益彰，自然點綴在小區(qū)的各個角落，使人站在小區(qū)的任何一個地方，都是風(fēng)景的原點。藍(lán)調(diào)激情中心海景：蔚藍(lán)的大海與和煦的陽光是香港平遠(yuǎn)國際城生命的靈魂，全海景貫徹于整個規(guī)劃的全過程，全海景花園洋房、全海景酒店公寓、全海景高層住宅、全海景會所、100%海景戶型無論在園區(qū)的每一處，都能體驗海的魄力和藍(lán)色激情。圣馬麗街中心商務(wù)： 圣瑪麗風(fēng)情街和圣瑪麗酒店公寓是香港平遠(yuǎn)國際城的商務(wù)休閑中心，360度全海景酒店公寓及2萬平米風(fēng)情商業(yè)街。園林設(shè)計：雪松、大葉女貞、鵝掌楸、櫻花、銀杏、叢生紫荊、珍珠梅等近百種花卉樹木，四季花開長青。規(guī)劃總結(jié)：處于威海、青島、煙臺一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，香港平遠(yuǎn)國際城因此規(guī)劃住宅、度假、商務(wù)、養(yǎng)老四大超級功能，是一個包含花園洋房及多層、酒店式公寓、商務(wù)休閑的大型地中海情調(diào)社區(qū)。公共建筑配套高達(dá)2萬，香港平遠(yuǎn)國際城可謂是北中國濱海真正意義上的集旅游、度假、養(yǎng)老于一體的浪漫國際城。高層養(yǎng)老公寓：香港平遠(yuǎn)國際城以健康養(yǎng)生為主題，精心打造五大養(yǎng)老設(shè)施，成為北中國功能全面的養(yǎng)老社區(qū)。共計11棟，一樓五米挑高，入戶大堂百余平米，品牌裝修，一二層打造10000的健康養(yǎng)生配套。1）體檢中心，為業(yè)主保留健康體檢檔案15年，為您提供健康指導(dǎo)。2）康復(fù)中心，量身定制的運(yùn)動，鍛煉指導(dǎo)。3）膳食體驗指導(dǎo)中心，為您提供合理、健康的飲食指導(dǎo)。4）養(yǎng)生康樂中心，為您提供舞廳等文化娛樂設(shè)施。5）養(yǎng)生老年大學(xué)，為我們的業(yè)主提供琴、棋、書、畫、唱等專業(yè)指導(dǎo)學(xué)習(xí)，讓大家在這里真正做到老有所為，老有所樂，樓內(nèi)公用部分全部考慮老年人生活特點，適度加寬走廊，增設(shè)無障礙扶手等設(shè)施。國際化配套：豪華級小區(qū)配套，超市、西餐廳、中餐廳、健身房、兵兵球室、桌球棋盤室、閱覽室、影音室等娛樂健身設(shè)施，滿足人們對生活娛樂的需求。針對老年人養(yǎng)老，香港平遠(yuǎn)國際城還布置了智能化設(shè)施，保障老年人的安全性和便捷性。1.全封閉物業(yè)管理，公共區(qū)域配有24小時紅外線攝像監(jiān)控系統(tǒng)（小區(qū)交付后配置）。2