物業(yè)公司住宅分戶驗收方案.doc

重慶XXX物業(yè)管理有限公司 物業(yè)分戶驗收方案 （草案）項目名稱：悅城悅城 建設(shè)單位：重慶祈年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編 寫 人：X X審 核 人：X X編寫日期：2009-10-26 一、工程概況項目地址：重慶市渝北區(qū)冉家壩新南路451號設(shè)計單位：重慶建筑工程設(shè)計院有限責(zé)任公司施工單位：重慶渝康建筑工程有限公司監(jiān)理單位：重慶中慶建設(shè)監(jiān)理有限公司物業(yè)類型：高檔商住公寓式小區(qū)占地面積：22028 建筑面積：155000 二、分戶驗收劃分原則以單位工程每戶住宅和公共部分走廊(含樓梯間、電梯間)劃分檢驗批。當(dāng)每戶檢驗批具備條件時，可以驗收。1、分戶驗收組織2、管理層（工長）負(fù)責(zé)人本工程設(shè)一名質(zhì)檢負(fù)責(zé)人： XXX ，牽頭負(fù)責(zé)分戶驗收各項工作。3、技術(shù)準(zhǔn)備、工具準(zhǔn)備：按分戶驗收方案中確定的每戶住宅和公共部位檢驗批項目和內(nèi)容，參照戶型做法表和抽查點分布圖，驗收施工單位分戶檢查評定結(jié)果。熟悉審查圖紙,準(zhǔn)備好經(jīng)緯儀、水準(zhǔn)儀、小線，線墜，鋼尺、盒尺、靠尺、塞尺、檢測尺等測量工具。三、公共部分的驗收劃分1、公共部位劃分原則:因質(zhì)量問題經(jīng)常影響住戶正常使用的公共部位。2、公共部位的劃分:走廊(含樓梯間、電梯間)。3、公共部位檢驗批劃分：公共部分的走廊(含樓梯間、電梯間)按每一樓層劃分為一個檢驗批。4、檢查數(shù)量的確定：土建工程，按走廊、電梯間、樓梯間、劃分為三個檢查區(qū)域。在上述區(qū)域內(nèi)，墻體抽查不少于2面,頂棚、地面(樓板)抽查不少于1塊。四、住宅部分的驗收劃分以每一個住戶為一個檢驗批，進行檢驗，以房間為單位全數(shù)記錄。1、一般規(guī)定當(dāng)分戶檢驗批的主控項目質(zhì)理檢查全部合格，一般項目的合格點率達到80%以上，且沒有嚴(yán)重缺陷時，即不合格點實測偏差，小于允許偏差的1.5倍為合格。2、外觀質(zhì)量、尺寸偏差(1)主控項目的外觀質(zhì)不能有嚴(yán)重缺陷，一般項目不宜有一般缺陷。主控項目不能有影響結(jié)構(gòu)性能和使用功能的尺寸偏差，一般項目尺寸偏差要符合相關(guān)規(guī)定。(2)主控項目全數(shù)檢查，一般項目檢查數(shù)量按每戶劃分檢驗批，在同一批內(nèi)對梁、柱構(gòu)件抽查不少于3件，對墻、板按有代表性自然間抽查不少于3間。3、分戶實測驗收內(nèi)容(1)結(jié)構(gòu)墻體尺寸買測內(nèi)容分別是：墻體軸線位置、垂直度、標(biāo)高、截面尺寸、表面平整度。檢查時，在分戶驗收抽查點分布圖中規(guī)定的房間，按照上述實測內(nèi)容，使用相關(guān)測量工具，按照相關(guān)規(guī)定進行檢查，并全數(shù)記錄。(2)檢查被查房間墻體軸線位置時，使用鋼尺等測量工具，對每面墻體進行測量，每面墻不少于1個測量點。建議通過測量和記錄房間開間、進深方向凈空尺寸來推算軸線位置。(3)檢查被查房間墻體垂直度時，使用經(jīng)緯儀或吊線、鋼尺等測量工具，對每面墻體測量，測量點設(shè)置在距墻角500，距地300位置且每面墻不少于1點。建議使用2米托線板，以墻體允許偏差8mm、剪力墻允許偏差5mm作為垂直度標(biāo)準(zhǔn)。(4)檢查被查房間墻體標(biāo)高時，使用水準(zhǔn)儀或拉線、鋼尺等測量工具，利用室內(nèi)1米線，對每面墻體門窗洞上口標(biāo)高測量，每門窗洞口測量一點。(5)檢查被查房間墻體截面尺寸時，使用鋼尺等測量工具，對每面墻體厚度測量，測量不少于1點。(6)檢查被查房間墻體表面平整度時，使用2m靠尺和塞尺等測量工具，在每個墻面中心區(qū)域，橫、豎方向各測量1點，取較大值作為一面墻測量值。4、結(jié)構(gòu)樓板實測內(nèi)容分別是：樓板標(biāo)高、截面尺寸、表面平整度。檢查時，在分戶驗收抽查點分布圖中規(guī)定的房間，按照上述實測內(nèi)容，使用相關(guān)測量工具，按照相關(guān)規(guī)定進行檢查。(1)檢查被查房間樓板標(biāo)高時，使用水準(zhǔn)儀或拉線、鋼尺等測量工具，在樓板4個房角位置測量，每塊樓板測量點不少于4點。建議通過使用塔尺，測量房間凈高尺寸，進而推算樓層標(biāo)高。(2)檢查被查房間樓板截面尺寸時，使用鋼尺等測量工具，在樓板1個房角位置和樓板中心位置測量，測量點不少于2點。(計算基準(zhǔn)值)(3)檢查被查房間樓板表面平整度時，使用2m靠尺和塞尺等測量工具，在樓板中心區(qū)域橫、縱兩個方向測量，每個方向不少于1個測量點。5、門窗分戶驗收(1)一般規(guī)定：門窗工程分戶驗收按每戶為一個檢驗批，內(nèi)窗每戶全數(shù)檢查。(2)主控項目:a、門窗的品種、類型、規(guī)格、尺寸、開啟方向、安裝位置、連接方式及填嵌密封處理符合設(shè)計要求。b、門窗框、副框和扇的安裝必須牢固。c、當(dāng)門窗有拼樘料時，窗框必須與拼樘料連接緊密，固定點間距應(yīng)不大于600mm。d、門窗扇應(yīng)開關(guān)靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹。推拉門窗扇必須有防脫落措施。e、門窗配件的型號、規(guī)格、數(shù)量應(yīng)符合設(shè)計要求，安裝牢固位置準(zhǔn)確，功能滿足使用要求。f、門窗框與墻體間縫隙應(yīng)采用閉孔彈性材料填嵌飽滿，表面用密卦膠密封。密封膠應(yīng)粘結(jié)牢固，表面應(yīng)光滑、順直、無裂紋。(3)一般項目:a、門窗表面應(yīng)潔凈、平整、光滑，大面應(yīng)無劃痕、碰傷。b、門窗扇的密封條不得脫槽。旋轉(zhuǎn)窗間隙應(yīng)基本均勻。c、門窗扇的開關(guān)力應(yīng)符合下列規(guī)定：(a)平開門窗扇平鉸鏈的開關(guān)力應(yīng)不大于80N；滑撐鉸鏈的開關(guān)力應(yīng)不大于80N，并不小于30N。推拉門窗扇的開關(guān)力應(yīng)不大于100N。(b)玻璃密封條與玻璃及玻璃槽口的接縫應(yīng)平整(c)排水孔應(yīng)暢通，位置和數(shù)量應(yīng)符合設(shè)計要求。6、門窗玻璃安裝質(zhì)量分戶驗收（1）一般規(guī)定:門窗的玻璃安裝應(yīng)符合施工圖、設(shè)計說明及其它設(shè)計文件的要求，每戶為一驗收批，應(yīng)全數(shù)檢查；一般項目的合格率點達到80以上且不得有嚴(yán)重缺陷時為合格。（2）主控項目:（檢查方法：觀察，輕敲檢查，尺量檢查）a、玻璃的品種、規(guī)格、尺寸、色彩、圖案和涂膜朝向應(yīng)符合設(shè)計要求。單塊玻璃大于1.5平方米時應(yīng)使用安全玻璃。b、門窗玻璃裁割尺寸應(yīng)正確。安裝后的玻璃應(yīng)牢固，不得有裂紋、損傷和松動。c、密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應(yīng)緊密、平整。密封膠與玻璃、玻璃槽口的邊緣應(yīng)粘結(jié)牢固、接縫平齊。（3）一般項目:a、玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬。中空玻璃內(nèi)外表面均應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。b、門窗玻璃不應(yīng)直接接觸型材。c、單面鍍膜玻璃的鍍膜層應(yīng)朝向室內(nèi)，中空玻璃的單面鍍膜玻璃應(yīng)放在最外層。7、墻面抹灰分戶驗收(1)一般規(guī)定:抹灰工程分戶驗收按每戶為一個檢驗批，每戶全數(shù)檢查。(2)主控項目及一般項目規(guī)定內(nèi)容:a、主控項目抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫。b、一般項目一般抹灰工程的表面質(zhì)量應(yīng)符合下列規(guī)定：(a)普通抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應(yīng)清晰。(b)高級抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、顏色均勻、無抹紋，分格縫和灰線應(yīng)清晰美觀。(c)護角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應(yīng)整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應(yīng)平整(3)分戶實測驗收內(nèi)容: 一般抹灰工程質(zhì)量分戶驗收實測內(nèi)容分別是：立面垂直度、表面平整度、陰陽角方正、墻裙、勒腳上口直線度。檢查時，宜在分戶驗收抽查點分布圖中規(guī)定的房間，按照上述實測內(nèi)容，使用相關(guān)測量工具，按照相關(guān)規(guī)定對墻體一般抹灰實測內(nèi)容進行檢查，并實數(shù)記錄。a、檢查立面垂直度時，使用2m垂直檢測尺等測量工具，對房間每面墻體進行測量，測量點宜設(shè)置在距墻角水平距離500，距地300位置且每面墻不少于1點。b、檢查表面平整度時，使用2m靠尺和塞尺等測量工具，對房間每面墻體進行測量，測量點宜設(shè)在墻面中心區(qū)域，按橫豎方向測量，記錄較大值。c、查高級抹灰的陰陽角方正時，使用邊長為20厘米的直角檢測尺等測量工具，對每間每個陰陽角進行測量，測量點宜設(shè)在墻角距地高1m處，且不少于1點。d、檢查墻裙上口直線度時，采用拉5線，不足5m拉通線，使用鋼直尺等測量工具，對房間每面墻體墻裙上口處進行測量，測量點不少于1點。8、地面混凝土面層分戶驗收(1)一般規(guī)定：水泥混凝土面層工程分戶驗收按每戶為一個檢驗批，每戶抽查不少于3間，不足3間時全數(shù)檢查。(2)主控項目及一般項目規(guī)定內(nèi)容a、主控項目：面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓、裂紋。注：空鼓面積不應(yīng)大于400cm2，且每自然間(標(biāo)準(zhǔn)間)不多于2處可不計。b、一般項目：(a)面層表面不應(yīng)有裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。(b)面層表面的坡度應(yīng)符合設(shè)計要求，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象。(c)水泥砂漿踢腳線與墻面應(yīng)緊密結(jié)合，高度一致，出墻厚度均勻。注：局部空鼓長度不應(yīng)大于300mm，且每自然間(標(biāo)準(zhǔn)間)不多于2處可不計。(d)水泥混凝土面層的允許偏差和齒角應(yīng)整齊，防滑條應(yīng)順直。9、地面隔離層質(zhì)量分戶驗收（1）一般規(guī)定：地面隔離層應(yīng)符合施工圖、設(shè)計說明及其它設(shè)計文件的要求，每戶為一驗收批，應(yīng)全數(shù)檢查。一般項目合格率點達到80及以上且不得有嚴(yán)重缺陷為合格。（2）主控項目：（觀察檢查、鋼尺檢查、蓄水檢驗）a、廁浴間和有防水要求的建筑地面必須設(shè)置防水隔離層。樓層結(jié)構(gòu)必須采用現(xiàn)澆混凝土，混凝土強度等級不應(yīng)小于C20，樓板四周除門洞外，應(yīng)做混凝土翻邊，其高度不應(yīng)小于120mm。施工時結(jié)構(gòu)層標(biāo)高和預(yù)留孔洞位置應(yīng)準(zhǔn)確，嚴(yán)禁亂鑿洞。b、防水隔離層嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確、排水通暢。（3）一般項目：（鋼尺檢查、小錘輕擊檢查）a、隔離層厚度應(yīng)符合設(shè)計要求。b、隔離層與下一層粘結(jié)牢固，不得有空鼓。（4）實測項目說明：隔離層分戶質(zhì)量驗收實測內(nèi)容分別是：表面平整度、標(biāo)高、坡度、厚度。a、檢查表面平整度時，使用2米靠尺板和楔形塞尺等測量工具，測量點宜設(shè)置在房間地面中心區(qū)域，按橫、縱方向測量，且不少于1點。b、檢查標(biāo)高時，使用水準(zhǔn)儀或拉線、鋼尺等測量工具，宜在墻面房間門口處及對面墻，量取50cm線距地面的高度，測量點不少于2點。c、檢查坡度時，使用坡度尺等測量工具，在隔離層表面，沿坡度方向至少測量2點。d、檢查厚度時，使用扎規(guī)和鋼尺等測量工具，測量點宜設(shè)置在房間地面中心區(qū)域，且不少于2點。五、分戶驗收時總體應(yīng)著重注意下列事項（業(yè)主接房時注重對象）1、墻面、地面、天棚是否開裂、起沙；2、廚房、廁所、門窗后塞口、屋面、外墻是否滲水；3、室內(nèi)尺寸、層高是否達標(biāo)；4、門窗開啟是否靈活；5、欄桿油漆涂抹是否均勻或已除銹；六、物業(yè)相關(guān)建議1、住宅室內(nèi)相關(guān)電氣、地暖、冷熱氣管道、各種線路、強弱電等相關(guān)功能設(shè)備應(yīng)進行標(biāo)識；2、住宅室內(nèi)墻面建議進行刮膩、抹灰、抬踢腳線等，從而達到感觀上的驗收標(biāo)準(zhǔn)；3、住宅空調(diào)洞與空調(diào)水支管的高度應(yīng)相符；4、給水管最好不要穿過房間外露；5、電梯前室地面應(yīng)有一定坡度防止?jié)B水；6、確保機房的清潔和正常使用，機房應(yīng)設(shè)置空調(diào)，洞口設(shè)有防鼠網(wǎng)，地面考慮貼磚；7、有排水管網(wǎng)的回填區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格分層夯實并加設(shè)墊層，以免產(chǎn)生管道沉降和堵塞；8、竣工資料應(yīng)交物業(yè)公司一份，特別是結(jié)構(gòu)圖，給排水、消防、綠化管網(wǎng)及設(shè)備設(shè)施的使用說明；9、現(xiàn)場施工完畢后，剩余材料是否考慮預(yù)留部分于現(xiàn)場以備日后的維修。七、其他未完善驗收項目根據(jù)現(xiàn)場實際情況再另行制定附相關(guān)驗收表（見后）重慶XXX物業(yè)管理有限公司 2009年10月26日表一 住宅工程質(zhì)量分戶驗收表項目名稱：部位、房號號樓 單元 號建設(shè)單位施工單位監(jiān)理單位開工日期竣工日期序號驗收內(nèi)容驗收結(jié)論1建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差2門窗安裝質(zhì)量3墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量4防水工程質(zhì)量5采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量6給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量7室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)