物業(yè)管理競爭性談判文件.doc

競爭性談判文件項目編號：項目名稱：采 購 人：采購代理機構(gòu)：*項目管理有限責(zé)任公司 44 / 45目 錄第一篇 競爭性談判邀請書- 3 -一、競爭性談判時間、地點- 3 -二、競標(biāo)保證金提交方式- 4 -三、聯(lián)系方式- 4 -第二篇 競爭性談判須知- 5 -一、談判費用- 5 -二、談判資質(zhì)- 5 -三、競爭性談判文件- 5 -四、談判要求- 6 -五、談判程序- 9 -六、成交原則- 10 -七、成交通知- 10 -八、簽訂合同- 11 -第三篇 談判項目需求- 12 -一、采購需求- 12 -二、競標(biāo)最高限價- 17 -第四篇 合同主要條款- 21 -第一篇 競爭性談判邀請書*項目管理有限責(zé)任公司按照重慶市財政局下達的采購計劃，對-組織競爭性談判采購。歡迎有資格的供應(yīng)商前來參加談判。一、競爭性談判時間、地點1、發(fā)售競爭性談判文件時間： 年 月 日- 年 月 日2、發(fā)售競爭性談判文件地點：3、獲取談判文件方式：請各競標(biāo)人自行在重慶市政府采購網(wǎng)（）下載現(xiàn)場報名方式：凡有意參加競標(biāo)者，請于上述時間在本代理機構(gòu)報名，并交納標(biāo)書費。傳真報名方式：凡有意參加競標(biāo)者，請在本采購公告規(guī)定的報名截止時間前，將購買談判文件費用，匯至本采購公告所指定的賬戶，請在銀行的匯款憑據(jù)的備注欄中注明采購項目編號。 請將上述匯款憑證（復(fù)印件）和已購買談判文件的項目名稱及采購編號、競標(biāo)單位名稱、聯(lián)系人名稱及聯(lián)系方式、電子郵箱地址等相關(guān)信息，在報名截止時間前傳真至。 購買談判文件的單位名稱必須與競標(biāo)人名稱相同，只有按上述規(guī)定報名并交納標(biāo)書費后，才具備競標(biāo)資格。談判文件售價(元)：300元/份4、遞交談判文件截止時間：2012年 月 日北京時間 時。超過遞交截止時間遞交的報價文件我中心恕不接受。5、競爭性談判開始時間：2012年 月 日北京時間 時。6、競標(biāo)文件遞交地點：二、競標(biāo)保證金提交方式1、競標(biāo)保證金金額：3000元人民幣2、竟標(biāo)保證金提交形式：用轉(zhuǎn)賬支票、現(xiàn)金或電匯形式支付3、競標(biāo)保證金提交時間：競標(biāo)文件遞交截止時間前到賬。4、開戶名：*目管理有限責(zé)任公司*司5、開戶行：中國光大銀行重慶分行營業(yè)部6、帳 號：0000000000三、聯(lián)系方式（一）集中采購機構(gòu)：華春建設(shè)工程項目管理有限責(zé)任公司聯(lián)系人： 123郵 編：*電 話：*傳 真：*地 址：重慶市江北區(qū)建新東路78號同乘設(shè)計4樓（二）采購人：聯(lián)系人：*郵 編：電 話：*傳 真：*地 址：（三）采購相關(guān)問題咨詢：采購文件咨詢聯(lián)系人： *電 話：（023）*（四）保證金退還方式評審結(jié)果公示后，供應(yīng)商憑競標(biāo)保證金收據(jù)到華春建設(shè)工程項目管理有限責(zé)任公司辦理退還競標(biāo)保證金事宜。傳真：*第二篇 競爭性談判須知一、談判費用參與談判的供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)其編制競標(biāo)文件與遞交競標(biāo)文件所涉及的一切費用，不論談判結(jié)果如何，采購人和采購代理機構(gòu)在任何情況下無義務(wù)也無責(zé)任承擔(dān)這些費用。二、談判資質(zhì)談判供應(yīng)商是指向采購人提供貨物、工程或者服務(wù)的法人、其他組織或者自然人。以下簡稱競標(biāo)人。合格的競標(biāo)人應(yīng)符合下列條件：一、基本資格條件1.具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；2.具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務(wù)會計制度；3.有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；4.參加政府采購活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄；三、競爭性談判文件1、競爭性談判文件由競爭性談判邀請書、競爭性談判須知、談判項目需求、商務(wù)條款、協(xié)議主要條款及合同格式和競標(biāo)文件格式要求六部分組成。2、我公司所作的一切有效的書面通知、修改及補充，都是競爭性談判文件不可分割的部分。本競爭性談判項目所有補遺文件（如果有）一律在重慶市政府采購網(wǎng)（）上發(fā)布，請各競標(biāo)人注意下載，并按補遺文件要求將補遺文件回執(zhí)傳真至（023）*。如競標(biāo)人無補遺文件回執(zhí)，本代理機構(gòu)視同競標(biāo)人已收到本競爭性談判項目補遺文件。3、競爭性談判文件的解釋競標(biāo)人如對競爭性談判文件有疑問，必須以書面形式在談判截止時間三個工作日前向本代理機構(gòu)要求澄清，我公司可視具體情況做出處理或答復(fù)。如競標(biāo)人未提出疑問，視為完全理解并同意本競爭性談判文件。一經(jīng)進入談判程序，即視為競標(biāo)人已詳細(xì)閱讀全部文件資料，完全理解競爭性談判文件所有條款內(nèi)容并同意放棄對這方面有不明白及誤解的權(quán)利。四、談判要求1、競標(biāo)人提交的競標(biāo)文件由以下部分和競標(biāo)人所作的一切有效補充、修改和承諾等文件組成。它包括： （1）競標(biāo)人概況 包括公司管理架構(gòu)及特點，物業(yè)管理服務(wù)宗旨、經(jīng)營理念、企業(yè)文化、企業(yè)形象，物業(yè)管理的業(yè)績、經(jīng)驗總結(jié)及優(yōu)勢（2）競爭性報價函 （3）投標(biāo)方資格證明文件包括營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證明、法人代表授權(quán)委托書、投標(biāo)方業(yè)績表、派駐項目物業(yè)經(jīng)理的基本情況介紹及簡歷、目前進行中的涉及投標(biāo)人的訴訟、仲裁情況、已經(jīng)審結(jié)的涉及投標(biāo)人的訴訟、仲裁情況（4）物業(yè)管理收費包括物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)（分項說明）、物業(yè)管理費用支出和運行成本測算明細(xì)及測算方法以上條款基本格式見本文件第五篇“競標(biāo)文件格式要求”，競標(biāo)人也可在基本格式基礎(chǔ)上對表格進行擴展。未規(guī)定格式的由競標(biāo)人自定格式。2、談判有效期：競標(biāo)文件及有關(guān)承諾文件有效期為談判開始時間起90天。3、談判保證金：（1）競標(biāo)人應(yīng)在競爭性談判開始時間前將足額的談判保證金提交至華春建設(shè)工程項目管理有限責(zé)任公司。保證金應(yīng)以匯票、支票、現(xiàn)金支付。（2）競標(biāo)人提交談判保證金金額為：見第一篇。（3）發(fā)生以下情況之一者，談判保證金不予退還。A、競標(biāo)人在談判結(jié)束后，簽訂合同前撤回其競標(biāo)文件。B、競標(biāo)人被通知成交后，不按規(guī)定的時間或拒絕按成交狀態(tài)簽訂合同（即不按成交時規(guī)定的技術(shù)條件、供貨范圍、服務(wù)條款和價格等簽訂合同）。（4）未成交人的談判保證金，在談判結(jié)果通知發(fā)出后5日內(nèi)無息予以退還。由競標(biāo)人持收據(jù)到華春建設(shè)工程項目管理有限責(zé)任公司辦理退還保證金事宜，或委托華春建設(shè)工程項目管理有限責(zé)任公司工作人員辦理。（5）成交人的談判保證金在合同履行完畢后5日內(nèi)無息予以退還。4、采購代理服務(wù)費（1）成交供應(yīng)商在簽訂協(xié)議后15天內(nèi)，我公司按本競爭性談判文件中的約定向成交供應(yīng)商收取采購代理服務(wù)費。代理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)按照國家計委20021980號文件及國家發(fā)改委2003857號文件規(guī)定貨物類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由成交人在接到成交通知書后向采購代理機構(gòu)交納。競標(biāo)人可以部分或全部將保證金轉(zhuǎn)為代理服務(wù)費。采購類型成交金額（萬元）貨物采購服務(wù)采購工程采購100以下1.5%1.5%1.0%100-5001.1%0.8%0.7%500-10000.8%0.45%0.55%1000-50000.5%0.25%0.35%5000-100000.25%0.1%0.2%10000-1000000.05%0.05%0.05%100000以上0.01%0.01%0.01%注：采購代理服務(wù)收費按差額定率累進法計算。例如：某工程采購代理業(yè)務(wù)中標(biāo)金額為6000萬元，計算采購代理服務(wù)收費額如下：100萬元1.0%=1萬元（500-100）萬元0.7%=2.8萬元（1000-500）0.55%=2.75萬元（5000-1000）0.35%=14萬元（6000-5000）0.2%=2萬元合計收費=1+2.8+2.75+14+2=22.55（萬元）（2）服務(wù)費以現(xiàn)金、支票或匯票支付。（3）成交供應(yīng)商如未按上述規(guī)定繳付采購代理服務(wù)費，其談判保證金將不予退還。6、提交競標(biāo)文件的份數(shù)和簽署（1）競標(biāo)文件正本一份，副本二份。副本可為正本的復(fù)印件。（2）競標(biāo)文件正本的每一頁應(yīng)加蓋公章。7、競標(biāo)文件的遞交（1）競標(biāo)文件的密封與標(biāo)記競標(biāo)文件的正本、副本均采用信封分別密封。信封上注明項目名稱、談判人名稱和地址、“正本”、“副本”字樣及“不準(zhǔn)提前啟封”字樣。信封封口處須用白封條加以覆蓋密封并加蓋企業(yè)公章或法人授權(quán)代表簽字。（2）競標(biāo)文件投遞截止時間：參閱競爭性談判邀請書。8、競標(biāo)文件語言：簡體中文9、競標(biāo)人參與人員要求各個競標(biāo)人可派1-2名代表參與談判，至少1人應(yīng)為法人代表或具有法人授權(quán)委托書的授權(quán)代表。10、無效談判競標(biāo)人發(fā)生以下條款情況之一者，視為無效談判，其競標(biāo)文件將被拒絕：（1）未按時足額交納談判保證金。（2）法人代表或法人授權(quán)代表未參加談判。（3）無主要的有效資格證明文件或超出營業(yè)范圍的競標(biāo)。（4）競標(biāo)文件不按規(guī)定簽字、蓋章。（5）競標(biāo)人的最后報價超出規(guī)定的最高限價。（6）競標(biāo)人談判文件內(nèi)容有與國家現(xiàn)行法律法規(guī)相違背的內(nèi)容，或附有采購人無法接受的條件。五、談判程序1、采購方組織的談判按競爭性談判文件規(guī)定的時間和地點進行。競標(biāo)人須有法人或法人授權(quán)代表參加并簽到。2、競爭性談判以抽簽的形式確定談判順序，由采購方組織的談判小組分別與各競標(biāo)人進行談判。3、在談判過程中談判的任何一方不得向他人透露與談判有關(guān)的技術(shù)資料、價格或其他信息。4、初始談判后，如談判文件有實質(zhì)性變動的，談判小組須以書面形式通知所有參加談判的競標(biāo)人。所有競標(biāo)人根據(jù)競爭性談判文件或其補充文件在規(guī)定的時間里提出有關(guān)書面建議及做出相關(guān)的書面承諾，并報出最佳服務(wù)和最后報價。談判小組在此基礎(chǔ)上公平選定成交報價。5、所有競標(biāo)人在談判時做出的所有書面承諾須由競標(biāo)人法人授權(quán)代表簽字。6、談判結(jié)束后，談判小組統(tǒng)一要求符合談判文件要求的競標(biāo)人在規(guī)定的時間內(nèi)書面提出最后報價及有關(guān)承諾（填寫最后報價表）并用信封密封后提交，信封上注明項目名稱、談判人名稱和地址、及“最后報價”字樣。信封封口處須法人授權(quán)代表簽字，并據(jù)此確定成交供應(yīng)商。超出規(guī)定時間沒有進行最后報價的競標(biāo)人，視為放棄最后報價，以其競標(biāo)文件的報價為準(zhǔn)。六、成交原則1、本項目評審采用最低報價法進行評審。2、談判小組按照由低到高順序?qū)Ψ细偁幮哉勁形募蟮母倶?biāo)人的最后報價進行排序，前三位的供應(yīng)商為成交候選供應(yīng)商。采購人應(yīng)在符合采購需求、質(zhì)量和服務(wù)相等的前提下，以提出最低報價的供應(yīng)商作為成交供應(yīng)商。3、評審依據(jù)：評審的依據(jù)為競標(biāo)文件（含有效的補充文件），談判小組判斷競標(biāo)文件對競爭性談判文件的響應(yīng)，僅基于競標(biāo)文件本身而不靠外部證據(jù)。4、出現(xiàn)以下情況之一的，作為采購失敗處理，應(yīng)重新組織采購：（1）出現(xiàn)影響采購公正的違法、違規(guī)行為的；（2）競標(biāo)人的報價均超過了最高限價，采購人不能支付的；（3）因不可抗力導(dǎo)致重大變故，采購任務(wù)取消的。七、成交通知1、競爭性談判成交結(jié)果將在重慶市政府采購網(wǎng)（）“供應(yīng)商”欄目內(nèi)公示。2、談判結(jié)束7日內(nèi)，市政府采購中心將以書面形式發(fā)出成交通知書。如果成交通知書不能在7日內(nèi)發(fā)出，則發(fā)出時間不應(yīng)超過談判有效期。成交通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。3、市政府采購中心在發(fā)出成交通知書的同時，應(yīng)將成交結(jié)果通知未成交的競標(biāo)人。4、成交通知書將作為簽訂協(xié)議的依據(jù)。5、簽訂合同時，根據(jù)需要采購方有權(quán)提出對技術(shù)條件發(fā)生變化的貨物作局部調(diào)整或變更數(shù)量，但需經(jīng)談判成交雙方共同認(rèn)定。八、簽訂合同1、成交供應(yīng)商按成交通知書指定時間、地點與采購人簽訂采購合同。2、競爭性談判文件、成交供應(yīng)商的報價文件及有效承諾文件等，均為簽訂合同的依據(jù)。3、如成交供應(yīng)商放棄成交項目或在簽訂合同時擅自改變成交狀態(tài)的，市政府采購中心將取消其成交資格。第三篇 談判項目需求一、采購需求*面積3311平方米，現(xiàn)招標(biāo)辦公樓內(nèi)服務(wù)物業(yè)公司，要求如下：一、物業(yè)公司必須具備物業(yè)管理三級及以上資質(zhì)；二、按照甲方提供的權(quán)屬登記證上的自用房物業(yè)管理，共用部分的日常維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用部分具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、污水管、雨水管、樓道燈。三、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天線。四、物業(yè)公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集到指定的公用垃圾箱，排水管道、污水管道的疏通；五、區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。公共秩序、安全、消防等事項的管理和服務(wù)，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、進出人員的管理和消防報警等。六、物業(yè)檔案資料管理。七、代收業(yè)主報刊郵件分發(fā)等工作。八、向業(yè)主方提供保安人員4名，保潔人員3名，并支付保安保潔人員全部費用，保證物業(yè)工作正常運轉(zhuǎn)。九、若有未約定的事項，由甲乙雙方協(xié)商解決。除以上條件外，物業(yè)公司必須履行以下義務(wù)：1、及時向甲方通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的重大事項，及時處理投訴，接受甲方的監(jiān)督管理；2、在承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,并做好書面記錄和簽認(rèn)工作；3、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，編制年度管理計劃，維修保養(yǎng)計劃，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后組織實施；4、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時向甲方報告；5、協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，保護好現(xiàn)場、協(xié)助做好救助工作；秩序維護人員在維護本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時，要履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益；6、非經(jīng)甲方許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能；7、因維修、養(yǎng)護共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而暫時停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用的（除排危搶險情形以外），乙方應(yīng)事先通知甲方；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。二、競標(biāo)最高限價約29萬元人民幣第四篇 合同主要條款第一條 總則 甲方： 乙方： 乙方經(jīng)甲方物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)并依據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟合同法，就物業(yè)管理事項按下列條款達成本協(xié)議第二條 委托管理事項 同第三部分第三條 委托管理期限 本合同為期一年。在本合同簽署之日起。若乙方在本合同期內(nèi)，其物業(yè)管理服務(wù)水平達到既定的目標(biāo)及服務(wù)承諾，且甲乙雙方合作良好，甲乙雙方將續(xù)簽一年合同；負(fù)責(zé)甲方將不予續(xù)簽。第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù) 1.行使甲方的合法權(quán)益，對物業(yè)管理公司的日常管理、服務(wù)態(tài)度及質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。 2.檢查、監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況，定期進行全面考核評定，如因乙方管理不善或管理失誤，造成重大經(jīng)濟損失，甲方有權(quán)終止合同，并要求乙方按照權(quán)威評估機構(gòu)出具的評估報告進行賠償。 3.遇到下列情況之一者，甲方對乙方指定的物業(yè)管理文件具有否決權(quán)； a)物業(yè)管理文件違反國家、地方政府相關(guān)政策法規(guī)； b)物業(yè)管理文件損害甲方利益。 4.遇到下列情況之一者，甲方對乙方外聘專業(yè)公司分包的單項工程有否決權(quán)； a)經(jīng)過一個月的實際運作，證明單項承包方有能力有限、專業(yè)水平不高、了解程度不深、工作、服務(wù)態(tài)度不好。b)承包方價格高于乙方費用明細(xì)中相應(yīng)項目的預(yù)算價；c)承包方達不到乙方投標(biāo)承諾相應(yīng)項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 5.在本合同期內(nèi)。甲方對乙方表現(xiàn)不佳、責(zé)任心不強、不能勝任工作崗位、不配合不服從管理、言行有損甲方企業(yè)形象、損害甲方利益、行賄受賄、瀆職的員工有權(quán)要求乙方，按管理制度在保證正常工作的前提下及時處理。 6.合同期滿，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理的財務(wù)狀況進行財務(wù)審計。 7.在合同期內(nèi)，乙方與甲方有關(guān)的宣傳材料須經(jīng)甲方同意后，方可執(zhí)行。第五條 違約責(zé)任1.如因乙方違反本合同有關(guān)約定，造成甲方未能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，甲方有權(quán)要求乙方在10個工作日內(nèi)解決，逾期未解決的，甲方有權(quán)終止合同，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給于甲方相應(yīng)的經(jīng)濟補償。2.如因乙方原因造成甲方物品丟失、被盜或發(fā)生其他的安全問題，由乙方承擔(dān)責(zé)任并賠償相應(yīng)的費用。3.甲、乙任何一方無法律依據(jù)的前提下提前終止合同，違約方應(yīng)賠償對方相當(dāng)于三個月管理酬金的違約金，造成對方損失的應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。4.甲方房屋建筑戶設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)或沒有按規(guī)定進行大中修及日常保養(yǎng)等原因造成重大事故的，由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理（產(chǎn)生事故的直接原因，以這個諾夫有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。第五條 爭議及仲裁第六條 監(jiān)督檢查 1.甲方不定期對乙方的工作進行抽查，其抽查結(jié)果將作為乙方年度考核的依據(jù)。 2.乙方負(fù)責(zé)組織（甲方參與） 年一次甲方各個部門意見滿意率統(tǒng)計，其檢查結(jié)果將作為乙方年度考核的依據(jù)。 3.乙方負(fù)責(zé)組織政府的各種考評，其考評結(jié)果將作為乙方年度考核的依據(jù)。第七條 獎懲條款 1.乙方在本合同期內(nèi)，其物業(yè)管理服務(wù)水平達到既定的目標(biāo)及服務(wù)承諾，且甲乙雙方合作良好，甲乙雙方將繼續(xù)簽合同。 2.若甲方或業(yè)主委員會代表抽檢結(jié)果（單項）連續(xù)三次達不到乙方的服務(wù)承諾，甲方有權(quán)扣除乙方年管理酬金的5%作為罰款。 3.乙方在物業(yè)正式入住一年后未能達標(biāo)，甲方有權(quán)提出書面警告，并且乙方必須向甲方支付人民幣 萬元的賠償金；半年后仍未達標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同而不承擔(dān)任何責(zé)任。第八條 未來合同文件組成及解釋程