房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅、稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)分析.doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，連續(xù)十二年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為專項(xiàng)檢查對(duì)象，行業(yè)涉及十余個(gè)稅種，全程隱藏著較多稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)一直被業(yè)界稱為涉稅高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，如何在項(xiàng)目前期做足稅收功課，以規(guī)避可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，盡量降低涉稅成本，是擺在行業(yè)面前的突出問(wèn)題。為了更好地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供法律服務(wù)，現(xiàn)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)及法律角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉的稅種包括： 1、耕地占用稅（占有耕地）平方米每平方米適用稅額（21.5元）2、契稅（國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣）成交價(jià)格3%-5 3、增值稅4、城市建設(shè)稅5、教育費(fèi)附加6、地方教育附加7、土地增值稅先確定扣除項(xiàng)目，后收入減去扣除項(xiàng)目得出增值額，最后增值額與扣除項(xiàng)目相比較，通過(guò)四級(jí)超率累進(jìn)稅率得出。8、印花稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額稅率；應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量單位稅額9、企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）25% 10、其他稅種（1）房產(chǎn)稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。（3）個(gè)人所得稅、車船使用稅、車輛購(gòu)置稅等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)詳細(xì)列明如下： 一、土地使用權(quán)取得階段財(cái)稅法律風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)1：虛增拆遷安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛增拆遷安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，導(dǎo)致土地增值稅和企業(yè)所得稅等法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能涉嫌刑事犯罪，如逃稅罪等。建議：1、規(guī)范拆遷安置補(bǔ)償合同文本，嚴(yán)格按上述合同的約定支付拆遷安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；2、公司每年至少進(jìn)行一次法律財(cái)稅審計(jì)，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并予以解決。風(fēng)險(xiǎn)2：漏繳契稅釋義：契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。計(jì)稅的基數(shù)包括：土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。納稅人應(yīng)當(dāng)從納稅義務(wù)的發(fā)生之日起的十天之內(nèi)，向土地房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)去辦理納稅的申報(bào)，并且在契稅征收機(jī)關(guān)所核定的期限內(nèi)進(jìn)行稅款的繳納。如不及時(shí)申報(bào)，將繳納滯納金（應(yīng)納稅額的日萬(wàn)分之五）和罰款（應(yīng)納稅額的二至五倍）。 契稅在清算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)可以抵扣。但是，如果企業(yè)在企業(yè)所得稅、土地增值稅清算之前沒(méi)有繳納，稅務(wù)機(jī)關(guān)在企業(yè)所得稅、土地增值稅清繳完畢后發(fā)現(xiàn)，則該部分契稅將不得作為成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅、土地增值稅清算時(shí)抵扣。建議：及時(shí)計(jì)算繳納，以便全額計(jì)入成本費(fèi)用。法律依據(jù)：1、稅收征收管理法第三十二條2、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函2005436號(hào)） 3、財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知（財(cái)稅【2004】134號(hào)） 基礎(chǔ)知識(shí)：淄博市中心城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)構(gòu)成表配套內(nèi)容住宅項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公建項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)城市道路及綠化、環(huán)衛(wèi)140元平方米190元平方米（含插建項(xiàng)目）供 熱65元平方米80元平方米供 水20元平方米1500元噸天燃 氣27元平方米20元立方米天（工業(yè)生產(chǎn)用氣）200元平方米天（飯店、賓館等用氣）合 計(jì)252元平方米風(fēng)險(xiǎn)3：虛開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票，虛增規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)繳納偷漏稅款滯納金（日萬(wàn)分之五）和罰款（二至五倍），并可能被納入失信黑名單，甚至涉嫌逃稅罪、虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪等刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)企業(yè)開(kāi)具的發(fā)票事項(xiàng)如與項(xiàng)目設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)不一致，如超過(guò)一定數(shù)量則會(huì)引發(fā)稅務(wù)預(yù)警。建議：遵從三流一致原則，據(jù)實(shí)開(kāi)具規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)票。二、融資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)4：企業(yè)融資未支付利息釋義：依據(jù)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令2002362號(hào)）第五十四條第二款，企業(yè)與股東及其他關(guān)聯(lián)方之間的借貸資金往來(lái)，必須支付利息。利息可計(jì)入成本，但最高不得超過(guò)依據(jù)中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率核算出的利息額度，超過(guò)部分不允許作為成本扣除。依據(jù)財(cái)稅【2016】年36號(hào)文的規(guī)定，單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供借款服務(wù)，應(yīng)視同銷售計(jì)算利息。但是自然人（非股東和關(guān)聯(lián)方）向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供借款服務(wù)，無(wú)需視同銷售計(jì)算利息。建議：完善企業(yè)融資使用的合同條款?；A(chǔ)知識(shí)：稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令2002362號(hào)）第五十四條第二款的規(guī)定：納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額：融通資金所支付或者收取的利息超過(guò)或者低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過(guò)或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。根據(jù)上述規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資金劃撥，如果沒(méi)有按獨(dú)立企業(yè)之間的往來(lái)正常收取利息，則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)征管法調(diào)整應(yīng)納稅額，并作出相應(yīng)懲罰。財(cái)稅【2016】年36號(hào)文第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：(一)單位或者個(gè)體工商戶(注;不含自然人)向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。風(fēng)險(xiǎn)5：無(wú)融資利息發(fā)票釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和自然人）及股東支付的高額利息，如未取得正規(guī)發(fā)票，不能計(jì)入成本費(fèi)用進(jìn)行稅前列支，可能導(dǎo)致企業(yè)多繳企業(yè)所得稅及土地增值稅。建議：支出融資利息應(yīng)當(dāng)取得正規(guī)發(fā)票。風(fēng)險(xiǎn)6：股東個(gè)人向企業(yè)借款被認(rèn)定為分配股息、紅利的風(fēng)險(xiǎn)釋義：企業(yè)投資者個(gè)人、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員向企業(yè)借款用于購(gòu)買房屋及其他財(cái)產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員，且借款年度終了后未歸還借款的，不論所有權(quán)人是否將財(cái)產(chǎn)無(wú)償或有償交付企業(yè)使用，其實(shí)質(zhì)均為企業(yè)對(duì)個(gè)人進(jìn)行了實(shí)物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計(jì)征個(gè)人所得稅。建議：在每一納稅年度終了前，企業(yè)應(yīng)要求借款人股東于十二月底前歸還借款。風(fēng)險(xiǎn)7：融資刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)釋義：企業(yè)融資環(huán)節(jié)存在較大刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及以下罪名：非法吸收公眾存款罪、騙取貸款罪、貸款詐騙罪、集資詐騙罪、合同詐騙罪等。建議：企業(yè)每年至少進(jìn)行一次法律財(cái)稅審計(jì)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并予以解決。三、工程施工環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)8：虛開(kāi)建安發(fā)票釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛開(kāi)建安發(fā)票，加大建安支出，導(dǎo)致土地增值稅和企業(yè)所得稅方面偷漏稅的法律風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)形式為簽訂“陰陽(yáng)合同”。建議：在建設(shè)工程施工合同文本中約定建安發(fā)票的類型以及交付發(fā)票與支付建設(shè)工程款的時(shí)間順序，同時(shí)要求建安企業(yè)據(jù)實(shí)開(kāi)具發(fā)票。風(fēng)險(xiǎn)9：未按時(shí)繳納土地使用稅釋義：城鎮(zhèn)土地使用稅按年度和面積計(jì)算，按季度繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，房屋尚未銷售之前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納；房屋銷售后，由買受人承擔(dān)。建議：通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議實(shí)現(xiàn)合同約定土地交接時(shí)間與實(shí)際交接時(shí)間一致。風(fēng)險(xiǎn)10：園林綠化所涉增值稅普通發(fā)票問(wèn)題釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買苗木，取得自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免稅增值稅普通發(fā)票，可以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)乘以10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。如果采購(gòu)非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)的苗木取得了免稅農(nóng)產(chǎn)品增值稅普通發(fā)票，則不得計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，如抵扣可能存在偷漏稅風(fēng)險(xiǎn)。建議：在合同文本中明確約定自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)，并據(jù)實(shí)開(kāi)具發(fā)票。法律依據(jù)：財(cái)稅201737號(hào)關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅稅率有關(guān)政策的通知 四、銷售環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)11：銷售傭金（薪金）問(wèn)題釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房屋支付傭金（薪金）及與企業(yè)所得稅相關(guān)的問(wèn)題。建議： （1）委托中介公司銷售。利：不涉及勞動(dòng)用工法律風(fēng)險(xiǎn)弊：根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅200929號(hào)），稅收最高抵扣房屋銷售收入5%。（2）開(kāi)發(fā)商招聘銷售員自行銷售。利：所有銷售員薪金支出均可以稅前扣除。弊：存在勞動(dòng)用工法律風(fēng)險(xiǎn)，且需注意職工個(gè)人所得稅事項(xiàng)。風(fēng)險(xiǎn)12：預(yù)售款未及時(shí)申報(bào)繳納增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)即應(yīng)按照相應(yīng)規(guī)定預(yù)繳增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅，如企業(yè)沒(méi)有按規(guī)定申報(bào)繳納增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅，則存在偷漏稅法律風(fēng)險(xiǎn)。建議：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)申報(bào)繳納增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅。風(fēng)險(xiǎn)13：“陰陽(yáng)合同”問(wèn)題釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用“陰陽(yáng)合同”偷漏稅款，則涉嫌逃稅罪等刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。建議：規(guī)范合同文本，明確約定相關(guān)稅款的繳納。風(fēng)險(xiǎn)14：以房抵工程款和贈(zèng)與股東房產(chǎn)的相關(guān)稅務(wù)法律問(wèn)題釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房抵工程款和贈(zèng)與股東房產(chǎn)的情形均視為房屋銷售，應(yīng)確認(rèn)收入，繳納增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，并負(fù)有代扣代繳股東個(gè)人所得稅的義務(wù)。建議：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房抵工程款和贈(zèng)與股東房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)繳納稅款并履行代扣代繳股東個(gè)人所得稅的義務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)15：銷售給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，可能被認(rèn)定為不正當(dāng)利益輸送，由此導(dǎo)致偷漏稅法律風(fēng)險(xiǎn)，并可能涉及行賄等刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。建議：規(guī)范房屋銷售價(jià)格及賬目處理。風(fēng)險(xiǎn)16：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后未及時(shí)清繳稅款釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，未及時(shí)結(jié)算實(shí)際計(jì)稅成本，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)稅成本（含企業(yè)所得稅和土地增值稅）計(jì)算不實(shí)。建議：1、及時(shí)索要發(fā)票；2、達(dá)到清算條件及時(shí)進(jìn)行土地增值稅和企業(yè)所得稅清算，爭(zhēng)取享受稅收優(yōu)惠政策。風(fēng)險(xiǎn)17：車庫(kù)、車位涉稅不明確釋義：車位、車庫(kù)根據(jù)產(chǎn)權(quán)情況不同，收入成本的核算方法存在差異。如不能準(zhǔn)確核算，則造成多繳或少繳稅款。建議：1、企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。2、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。3、合同文本明確約定同意車庫(kù)、車位由開(kāi)發(fā)商另行出售。風(fēng)險(xiǎn)18：轉(zhuǎn)為自用或出租的房產(chǎn)未及時(shí)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅和增值稅釋義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租房屋，房產(chǎn)稅為出租收入的12%，自用房產(chǎn)按照原值70%1.2%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅和土地使用稅按年度核算，按季度繳納。建議：在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或達(dá)到房屋預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)