棚戶區(qū)改造——案例分析.docVIP

棚戶區(qū)改造傳統(tǒng)城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)理論模式（同心環(huán)、扇形、多中心模式）對城市各功能區(qū)的劃分和布局做了不同的闡述。棚戶區(qū)改造與土地利用中國各地普遍存在棚戶區(qū)問題，全國各地棚戶區(qū)一般具有以下特點(diǎn): 所在區(qū)域?qū)儆诔鞘惺袇^(qū)內(nèi)，大多為國有土地; 棚戶區(qū)大部分房屋為簡易平房，混雜大量違章搭建，產(chǎn)權(quán)混亂、人均建筑面積小; 棚戶區(qū)市政設(shè)施不完善，沒有公共排水設(shè)施，治安環(huán)境較差。1.棚戶區(qū)的土地利用問題改造前，棚戶區(qū)居住條件非常差，超建、插建、私搭亂建大量存在，產(chǎn)權(quán)不明晰的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，如圖1所示，有51.4%的棚戶區(qū)住房為自建住房，其中14. 6%為集體土地上的自建住房。如圖2所示，接近60%的棚戶區(qū)房屋無產(chǎn)權(quán)或僅有部分產(chǎn)權(quán)。另外，棚戶區(qū)住房空間狹小，公共配套和服務(wù)設(shè)施幾乎為零，生活環(huán)境臟、亂、差，并且很多住房存在重大的安全隱患問題。因此，造成棚戶區(qū)土地價(jià)值低，商業(yè)運(yùn)作難，長期以來難以有效的解決。圖1 棚戶區(qū)住房分類圖2 棚戶區(qū)住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)2.棚戶區(qū)土地問題的形成原因1.1棚戶區(qū)居民收入水平低，市場力量無法自發(fā)解決棚戶區(qū)是中國城市在建設(shè)中形成的特定歷史產(chǎn)物。例如遼寧省，建國初期被中央確定為鋼鐵、煤炭、石化、機(jī)械等重工業(yè)基地，按照當(dāng)時(shí)先生產(chǎn)后生活的傳統(tǒng)，礦工住房建在礦區(qū)周圍。隨著礦產(chǎn)資源的枯竭，礦區(qū)衰弱、產(chǎn)業(yè)地位下降，大量礦區(qū)工人已經(jīng)或面臨下崗，企業(yè)虧損無法興建、分配新住房。這一批棚戶區(qū)礦工有一大部分為低保戶，棚戶區(qū)公共供暖、排水等配套設(shè)施缺乏，環(huán)境、衛(wèi)生狀況也較差，已成為實(shí)際中的貧民區(qū)。圖3 棚改前，棚戶區(qū)家庭年收入狀況從上圖可以看出，棚戶區(qū)接近 90% 以上的家庭，年收入在 35000 元以下，有一半的家庭年收入還達(dá)不到 20000 元。因此，棚戶區(qū)居民收入較低，也無法通過市場行為，自行購買新房。2. 土地增值困難、流轉(zhuǎn)受阻，政府責(zé)任缺失棚戶區(qū)土地市場需求低，市場投資較差，另外，土地缺乏規(guī)范化，存在產(chǎn)權(quán)不明晰的狀況，甚至存在部分集體土地，產(chǎn)權(quán)難以市場化流轉(zhuǎn)，土地增值困難。因此，棚戶區(qū)土地問題的解決，需要政府的介入，通過土地供給、融資以及稅收等政策，以及有區(qū)別的土地開發(fā)政策推動(dòng)棚戶區(qū)土地問題的解決。3.棚戶區(qū)土地利用改造以遼寧省為例3.1棚戶區(qū)土地改造措施3.2棚戶區(qū)土地改造結(jié)果與影響自 2005 年大規(guī)模棚戶區(qū)改造以來，遼寧省共改造集中連片棚戶區(qū) 523 片，拆除棚戶區(qū)建筑面積 2910 萬平方米，騰空土地面積約 13400 公頃; 供應(yīng)棚戶區(qū)改造安置用地 3260 公頃，其中利用原址改造安置用地 2900 公頃，異地安置用地 360 余公頃，新建安置房 4402 萬平方米，改善了 211萬棚戶區(qū)居民的居住條件。其影響主要表現(xiàn)在： 推動(dòng)了土地市場化，使土地成為資產(chǎn)據(jù)統(tǒng)計(jì)，遼寧省通過土地出讓和商品房開發(fā)建設(shè)，共獲得近 70 億元的改造資金。另外，通過棚戶區(qū)改造，全省騰空土地 134 平方公里，獲得 24. 2 億元資金，其中集中連片棚戶區(qū)土地收益 14. 4 億元，城市和國有工礦區(qū) 9. 8 億元。 實(shí)現(xiàn)了確權(quán)于民，規(guī)范了土地管理改造后，遼寧省棚戶區(qū)接近97%的居民擁有了完全產(chǎn)權(quán)住房，98%以上的土地經(jīng)過整合后成為國有土地，還配置了道路、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、社區(qū)和交通公共服務(wù)設(shè)施。 使居民成為有產(chǎn)者，縮小了貧富差距改造前，遼寧省戶均住房面積36.1平方米，人均10.6平方米，改造后，戶均面積增加到56. 6平方米，人均16. 6平方米，大大縮小了與全省平均水平的差距。圖4 棚改后，居民擁有房屋產(chǎn)權(quán)狀況 提高了土地利用效率，提升了土地價(jià)值棚改后，在原土地上建造樓房，總土地面積不變而總建筑面積大大增加，從而使容積率大增，提高了土地利用效率，并騰空大量土地，增加了土地儲(chǔ)備。周邊環(huán)境改善，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，極大提高了土地價(jià)值，帶動(dòng)了房地產(chǎn)等投資，提高了財(cái)政收入。 優(yōu)化配置了土地資源，拓展了城市發(fā)展空間遼寧省通過棚戶區(qū)改造，盤活了存量土地，改善建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，提高土地配置和利用效率，使稀缺的土地資源得以有效利用，通過棚改，全省騰空土地134平方公里，為城市的可持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)存了寶貴的空間資源。 增加了住房供給，平穩(wěn)了房價(jià)上漲遼寧棚戶區(qū)改造，保障了房源的供給，改善了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場戶型的供給結(jié)構(gòu)，緩解了住宅供需矛盾，有益于穩(wěn)定房價(jià)。3.3啟示遼寧省棚改的成功經(jīng)驗(yàn)說明：政府讓利于民的土地收益分配方式是解決低收入住區(qū)問題的前提，采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的靈活土地運(yùn)作模式是解決低收入住區(qū)土地問題的關(guān)鍵，尊重低收入住區(qū)居民的基本居住權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利是低收入住區(qū)治理的核心，統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源是土地運(yùn)作成功的保障。通過以上論述與案例分析可看出：在新型城鎮(zhèn)化和可持續(xù)發(fā)展觀念下，棚戶區(qū)的改造勢在必行。在土地利用方面，我國棚戶區(qū)的改造，在很大程度上解決了粗放型土地利用的弊端，極大地促進(jìn)了土地的利用價(jià)值，創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，加快