房地產(chǎn)踩盤心得.doc

房地產(chǎn)踩盤心得！ 房地產(chǎn)踩盤心得！-對于房地產(chǎn)從業(yè)人員而言，特別市場、營銷方面的業(yè)內(nèi)人員，踩盤無疑是家常便飯，現(xiàn)在談?wù)劚救瞬缺P的一點(diǎn)心得。一起分享一下整裝待發(fā)，磨刀不誤砍柴工踩盤是有很強(qiáng)的目的性的。因此，踩盤之前首先必須明確自己想要得到一個(gè)什么樣的結(jié)果。只有明確了目標(biāo)，才能更好地開展工作。一般的踩盤都是由調(diào)查人員直接到一些樓盤售樓部去了解情況，通過與售樓人員的交談，了解到對自己有價(jià)值的資料。但這種調(diào)查，對于被調(diào)查方來說，是有惡意的，對方不可能大大方方的把其所有真實(shí)的材料交給“敵人”。面臨這樣的境況，踩盤者在踩盤之前就必須做好各方面的準(zhǔn)備。首先是問題的準(zhǔn)備。自己要得到的結(jié)果是踩盤的最終目的。這一目的必須通過問問題而實(shí)現(xiàn)。有些問題可以直接問到，但有些問題不能直接問，只有旁擊側(cè)敲。因此，必須準(zhǔn)備一些旁擊側(cè)敲的問題。其次是心理準(zhǔn)備，因?yàn)槟阋摌?gòu)一個(gè)身份去了解情況，你就必須使自己進(jìn)入那一角色，就像演戲一樣。只有進(jìn)入了那一角色，才能把戲演好，必要時(shí)可以換一副裝扮，就像演戲時(shí)換上戲服一樣，有了這些準(zhǔn)備才能為后面踩盤工作帶來良好的反映。旁擊側(cè)敲，從多方面多角度去了解情況這里所說的旁擊側(cè)敲，不只是對一個(gè)人從各方面去問問題，更是要多找一些人來了解問題。如在走訪萬科四季花城時(shí)，我并沒有一開始就去找售樓人員了解情況，而是與一位正在買樓的老太太先交談。我先在售樓大廳轉(zhuǎn)了幾圈，假裝對著模型在研究樓房。然后靠近一位同樣正在研究樓房的老太太，問她買了哪套房，并提出自己的一些真實(shí)的看法。從其口中了解到了這個(gè)樓房的幾個(gè)買點(diǎn)：清靜，采光能力強(qiáng)，氣流通暢，價(jià)格合理等。還得知了這里的樓盤銷售速度很快，銷售率也高。再通過她，把我介紹給售樓人員，這樣就減弱了她們對我的警惕心理。在這樣的心境下聊天，就可得到更多更真實(shí)的信息了。隨機(jī)應(yīng)變，就地演戲今天和同事在天河公園附近踩了幾個(gè)盤，踩出來的效果是一個(gè)比一個(gè)的好。這得歸功于我們天衣無縫的配合。第一個(gè)盤是東璟花園。一開始我們是裝作不認(rèn)識的兩個(gè)人進(jìn)去詢盤，但售樓員一眼就從我們的穿著上、神態(tài)上看穿我們不是買房的，因?yàn)槲覀儧]有整裝就出發(fā)，所以這個(gè)盤只能草草結(jié)束了，自然也撈不到什么東西。第二個(gè)是歷德雅舍，這回我們并不是裝作陌生人了，但還是受了冷眼，開始時(shí)也問不出什么，無奈張兄說：“走吧”。就這樣走了豈不是太掃興，也太讓人瞧不起了？不服氣的我馬上攔住張兄說：“要不你看看最小的樓吧，走了這么多家，我實(shí)在不想走了。”聽我這么一說，售樓小姐馬上提起興趣來：“最小的（房間），首期也要十四五萬?！霸捪蛔右婚_，就不怕問不出問題?，F(xiàn)炒現(xiàn)賣，唱起雙簧來，還真不要臉了。之后用此法連勝東方都會(huì)廣場和藍(lán)堡國際。踩盤，無非就是演一出戲，關(guān)鍵看你怎么演。同時(shí)還得會(huì)隨時(shí)變通。在一法不能用之后，要馬上想出另一招，這才能是贏家。 先要明確你要調(diào)查的區(qū)域和要調(diào)查的對象（如：住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、廠房物業(yè)等），再著手尋找對象項(xiàng)目的相關(guān)資料（如：網(wǎng)上，已有資料，知情人士等），作一個(gè)初步的了解，擬定在踩盤過程中應(yīng)該注意哪些方面，向售樓人員提出什么問題和可能遇到的一些常見問題的應(yīng)對辦法。做好相關(guān)的準(zhǔn)備就可以出發(fā)了。來到做了預(yù)先準(zhǔn)備的樓盤。在距離售樓部不遠(yuǎn)的地方，自己先調(diào)整心態(tài)，要裝作一個(gè)購房人士，慢慢走入售樓部，目不斜視地徑直向樓盤模型走過去,先不要理會(huì)銷售人員，待其主動(dòng)向你靠近，這樣你就可以占據(jù)主動(dòng)權(quán)，減低你以后問題的發(fā)問和獲得答復(fù)的難度。這樣你就跟著向售樓人員索取有關(guān)該樓盤的樓書、介紹之類的與該樓盤相關(guān)的資料，方便對該樓盤有一個(gè)比較全面的掌握，因?yàn)樵谶@些資料里通常會(huì)有一些關(guān)于發(fā)展商，策劃公司，建筑設(shè)計(jì)公司，項(xiàng)目賣點(diǎn)，建設(shè)理念，用地面積，容積率，總戶數(shù)等一些比較重要的數(shù)據(jù)資料。同時(shí)在和售樓人員的交談中，盡量顯示你在房地產(chǎn)知識方面的無知，發(fā)問一些很基本的問題，如：這里的房子怎么賣？有沒有多少平方的？有沒有2房、3房單位??？有沒有什么特惠?。咳胱≈耙灰恍┦裁促M(fèi)用？諸如此類的，購房人士必問問題，讓售樓人員覺得你真的是一個(gè)購房者。在售樓人員確信你真是一個(gè)購房者之后，就可以發(fā)問一些比較敏感的問題，如：這里的房子賣得好嗎？賣了多少個(gè)單位？主要是一些什么人來買房子？什么時(shí)候交樓？等一些我們必須要掌握的資料。在發(fā)問完一輪后，就可以要求售樓人員帶你去看樣板房，通常售樓人員為了能促成交易都會(huì)滿足你的要求。售樓人員首先會(huì)帶你去到你最初提出要求的單位，在看完一輪以后，就要提出一些覺得該套房子不合適的理由，要求他帶你去其他面積相若的或更大的單位，這樣你就可以一次過看到幾套不同的單位，多了解一下各個(gè)單位間隔的不同之處，采用的是什么建筑結(jié)構(gòu)。同時(shí)在看房子的過程中要有間斷地去發(fā)問，去維持你在他心目中是來買房子的形象。在看完樣板房之后，可以要求售樓人員幫你去計(jì)算某個(gè)單位的房價(jià)（如：一次性付款是多少錢？做按揭的話每個(gè)月又要付多少？）以確定該樓盤的真實(shí)單價(jià)是多少？有沒有什么折扣、優(yōu)惠之類的東西？在離開售樓人員之后，應(yīng)該在該樓盤的