房地產(chǎn)估價(jià)期末復(fù)習(xí)資料.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng) 聯(lián)系網(wǎng)站刪除一 房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判定并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。 二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（掌握）（一）房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格（二）房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)（三）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證（四）房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)（五）房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的要素一、估價(jià)當(dāng)事人（熟悉）二、估價(jià)目的（掌握）三、估價(jià)對(duì)象（掌握）四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)（熟悉）五、價(jià)值類型（掌握）六、估價(jià)依據(jù)（熟悉）七、估價(jià)假設(shè)（熟悉）八、估價(jià)原則（熟悉）九、估價(jià)程序（熟悉）十、估價(jià)方法（熟悉）十一、估價(jià)結(jié)果（熟悉）房地產(chǎn)含義的總結(jié) 三部分 土地 建筑物 其它土地定著物 三位一體的綜合體 實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性一、不可移動(dòng)（掌握）二、獨(dú)一無(wú)二（掌握）三、壽命長(zhǎng)久（熟悉）四、供給有限（熟悉）五、價(jià)值量大（熟悉）六、用途多樣（熟悉）七、相互影響（熟悉）八、易受限制（熟悉）九、難以變現(xiàn)十、保值增值（了解）第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金（買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，廣義價(jià)格和狹義價(jià)格）房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響很大房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響3. 市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值-按價(jià)值前提或評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)劃分的價(jià)值種類3.1 市場(chǎng)價(jià)值（5+3條件）一般條件（5個(gè)）交易雙方自愿進(jìn)行交易交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易交易對(duì)象，知曉市場(chǎng)行情交易雙方有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)隱含條件（3個(gè)）最高最佳使用繼續(xù)使用市場(chǎng)參與者與集體觀念和行為特例：征收房屋強(qiáng)制性而非自愿，但房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)3.2 快速變現(xiàn)價(jià)值賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時(shí)而形成的價(jià)值不符合市場(chǎng)價(jià)值形成的“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”條件由于交易時(shí)間較短，一般低于市場(chǎng)價(jià)值3.3 謹(jǐn)慎價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守謹(jǐn)慎原則（高估風(fēng)險(xiǎn)與費(fèi)用，低估收益）評(píng)估出的價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值如抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值3.4 在用價(jià)值在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次它可能是最高最佳使用，也可能不是當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值3.5 清算價(jià)值清算價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值特例：在征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行拆遷補(bǔ)償3.6 投資價(jià)值是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的。市場(chǎng)價(jià)值是唯一的投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言，建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上。投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同5. 買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值-按經(jīng)濟(jì)行為類型來(lái)劃分的價(jià)值5.1 買賣價(jià)格買賣價(jià)格也稱為銷售價(jià)格，也稱買賣價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益5.2 租賃價(jià)格概念是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費(fèi)的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)5.3 抵押價(jià)值概念抵押價(jià)值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金7. 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格估價(jià)中最常用到的含義 實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格 【重點(diǎn)】名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算，交發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格10. 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格評(píng)估價(jià)值的幾種基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格12. 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)12.3 樓面地價(jià)樓面地價(jià)是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類自身因素區(qū)位因素實(shí)物因素權(quán)益因素外部因素人口因素制度政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素國(guó)際因素心理因素其他因素房地產(chǎn)自身因素（掌握）一、區(qū)位因素二、實(shí)物因素三、權(quán)益因素1 區(qū)位因素 區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論概述 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論 經(jīng)濟(jì)地租理論 位置 交通 周圍環(huán)境和景觀 外部配套設(shè)施 位置 方位 距離 朝向 樓層2. 實(shí)物因素土地實(shí)物因素土地面積土地形狀地形地勢(shì)土壤地基土地開(kāi)發(fā)程度 建筑物實(shí)物因素建筑規(guī)模外觀建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備裝飾裝修層高和室內(nèi)凈高空間布局防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度3. 權(quán)益因素 權(quán)利狀況（權(quán)利的設(shè)立和行使的限制） 使用管制 相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類（熟悉）l 六項(xiàng)（普適性原則，或一般原則）：l 基本原則，最高行為準(zhǔn)則獨(dú)立、客觀、公正原則l 技術(shù)性原則合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則l第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）l 獨(dú)立：要求估價(jià)師憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)。l 客觀：要求估價(jià)師從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目進(jìn)行估價(jià)，不帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn)。l 公正：要求估價(jià)師公平正直地進(jìn)行估價(jià)，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人任何一方。第三節(jié) 合法原則（掌握）1、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益下的價(jià)值。此處的“法”是廣義的“法”。第四節(jié) 最高最佳使用原則（掌握） 最高最佳使用：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。最高最佳使用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件下：（1）法律上許可（2）技術(shù)上可能（3）經(jīng)濟(jì)上可地（4）價(jià)值最大化第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握） l 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。第六節(jié) 替代原則（熟悉） l 替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則（熟悉） 謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。一、市場(chǎng)法的含義（熟悉） 選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 可比實(shí)例 交易類型與估價(jià)目的吻合 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)法的本質(zhì) 以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟（熟悉） 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?價(jià)格換算建立比準(zhǔn)基準(zhǔn) 價(jià)格修正交易情況修正 價(jià)格調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整 求取比準(zhǔn)價(jià)格、成本法的含義（熟悉） 含義：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 重新購(gòu)建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。 又稱“積算法”；成本法測(cè)算出來(lái)的價(jià)值簡(jiǎn)稱“積算價(jià)格?！?本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。、成本法估價(jià)的操作步驟（熟悉） 弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料 測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建價(jià)格 測(cè)算建筑物折舊 求取估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)值的表達(dá)式： 房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本法最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格折舊、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法（掌握）（一）單位比較法（二）分部分項(xiàng)法（三）工料測(cè)量法（四）指數(shù)調(diào)整法、建筑物折舊的求取方法（一）年限法（二）市場(chǎng)提取法（三）分解法一、收益法的含義（熟悉） 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 根據(jù)資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法：直接資本化法：是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率（折現(xiàn)率）將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。四、收益法估價(jià)的操作步驟（熟悉）搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（如凈收益）；求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。二、凈收益每年不變的公式（掌握）（一）收益期限為有限年的公式 此公式的假設(shè)前提是： 凈收益每年不變?yōu)锳； 報(bào)酬率不等于零為Y； 收益期限為有限年n六、凈收益按一定比率遞增的公式（掌握）（一）收益期限為有限年的公式公式的假設(shè)前提： 凈收益未來(lái)第1年為A，以后按比率g逐年遞增； 凈收益逐年遞增的比率g不等于報(bào)酬率Y； 收益期限為有限年n一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟（熟悉）n 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；n 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；n 預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；n 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；n 預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；n 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式o 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)o 其中，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)取得稅費(fèi)后續(xù)開(kāi)發(fā)成本后續(xù)管理費(fèi)用后續(xù)銷售費(fèi)用后續(xù)投資利息后續(xù)銷售稅費(fèi)后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一、路線價(jià)法概述（熟悉） 路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率和和其他價(jià)格修正率，計(jì)算出該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念 城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城鎮(zhèn)為對(duì)象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算（熟悉）、含義：補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的地價(jià)款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。一、房地產(chǎn)估價(jià)程序的含義（熟悉） 房地產(chǎn)估價(jià)程序