第九章-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算

第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算 第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算第一節(jié)房地產(chǎn)營業(yè)收入核算概述一、收入的分類收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營活動所形成的經(jīng)濟利益的總流入。一般包括主營業(yè)務(wù)收入、和其他業(yè)務(wù)收入兩部分。（一）主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主要經(jīng)營活動所取得的收入，可以根據(jù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上主營業(yè)務(wù)范圍來確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入一般包括：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入和投資性房地產(chǎn)的租金收入等。（二）其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)非經(jīng)常性的，兼營的業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入。一般包括：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)（設(shè)備等）出租收入等。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的確認和營業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)（一）營業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認是指何時登記營業(yè)收入。一般來說企業(yè)應(yīng)當在發(fā)出商品、提供勞務(wù)同時收取價款或取得索取價款的憑據(jù)時確認經(jīng)營收入。根據(jù)上述收入確認的一般標準，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的確認可分為以下幾種情況：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票和結(jié)算賬單交給買主時，作為收入的實現(xiàn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，確認收入的實現(xiàn)。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商品房已經(jīng)移交給買主作為銷售實現(xiàn)的前提條件。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認收入和費用。（二）營業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)為了正確反映每一會計期間的收入、費用和利潤情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入與費用配比的原則，在確認收入的同時或同一會計期間結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的成本。除結(jié)轉(zhuǎn)成本外，在確認收入的同時還要計算和確認相關(guān)的稅金。（具體見本講座第七章流動負債部分稅金的核算） 第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的核算 一、主營業(yè)務(wù)收入及相關(guān)成本結(jié)轉(zhuǎn)的賬戶設(shè)置（一）主營業(yè)務(wù)收入賬戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租房地產(chǎn)所取得的經(jīng)營收入，應(yīng)設(shè)置主營業(yè)務(wù)收入賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其貸方登記本期實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入，借方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤賬戶的主營業(yè)務(wù)收入，以及銷售退回部分的價款。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。主營業(yè)務(wù)收入賬戶應(yīng)按照主營業(yè)務(wù)的類別設(shè)置明細賬，進行明細核算。如：主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設(shè)施銷售收入代建工程結(jié)算收入房地產(chǎn)出租收入等。（二）主營業(yè)務(wù)成本賬戶 按照會計核算的配比原則，企業(yè)在實現(xiàn)收入的同時，應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)與該收入相關(guān)的成本。為了結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的相關(guān)成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置主營業(yè)務(wù)成本賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其借方登記從有關(guān)賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的與實現(xiàn)收入相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品等的實際成本，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤賬戶的主營業(yè)務(wù)成本。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。主營業(yè)務(wù)成本賬戶應(yīng)按主營業(yè)務(wù)的類別設(shè)置明細賬戶，該賬戶的明細賬戶應(yīng)與主營業(yè)務(wù)收入的明細賬戶相對應(yīng)。 如：主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷售成本配套設(shè)施銷售成本代建工程成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）等二、土地和商品房銷售收入的核算開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最主要業(yè)務(wù)。企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地及商品房，有銷售實現(xiàn)同時收款、銷售實現(xiàn)款項未收和過去已預收賬款三種不同的情況。如果企業(yè)預收賬款不多，也可以不設(shè)預收賬款賬戶，發(fā)生的預收賬款直接在應(yīng)收賬款賬戶核算。（即登記在應(yīng)收賬款賬戶的貸方）現(xiàn)舉例如下：【例8-1】企業(yè)銷售某小區(qū)住宅共計2000平方米，每平方米售價2500元，共500萬元，按照合同規(guī)定，已預收定金200萬元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理決算，實際總成本400萬元，并向買方辦理了交接手續(xù)，余款已全部收訖并存入銀行。應(yīng)作如下會計分錄：答疑編號：針對該題提問（1）房屋竣工進行決算時： 借：開發(fā)產(chǎn)品房屋（某小區(qū)）4 000 000 貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（某小區(qū)）4 000 000（2） 確認已實現(xiàn)的收入時：借：應(yīng)收賬款5 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入5 000 000（3） 沖轉(zhuǎn)預收定金時：借：預收賬款2 000 000貸：應(yīng)收賬款2 000 000（4）收到余款時：借：銀行存款3 000 000貸：應(yīng)收賬款3 000 000（5）按照規(guī)定計算出應(yīng)交納營業(yè)稅25萬元、城市維護建設(shè)稅1.75萬元、教育費附加0.75萬元、土地增殖稅21.75萬元。借：營業(yè)稅金及附加492 500貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅250 000 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 17 500 應(yīng)交土地增殖稅 217 500 應(yīng)交教育費附加 7 500（6）結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的營業(yè)成本4 000 000元。借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本4 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋（某小區(qū)）4 000 000【例8-2】企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地一塊，價值800萬元，實際開發(fā)成本560萬元，已辦理交接手續(xù)，價款已收訖并存入開戶銀行。作如下會計分錄：答疑編號：針對該題提問（1） 確認已實現(xiàn)的收入時： 借：銀行存款8 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入8 000 000（2） 結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的實際成本時： 借：主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本5 600 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品土地5 600 000（3） 按照規(guī)定計算出相關(guān)稅金及附加時，分錄參照例8-1。三、代建房屋和工程結(jié)算收入的核算（一）代建工程的結(jié)算辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一項業(yè)務(wù)是代建工程開發(fā)。代建工程完工或竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照代建工程合同和工程價款的結(jié)算辦法，向委托單位進行結(jié)算，取得代建工程的結(jié)算收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收、辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，確認經(jīng)營收入的實現(xiàn)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結(jié)算辦法：1.一次結(jié)算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內(nèi)的，或者工程合同價值在100萬元以下的，可以采用一次結(jié)算辦法。具體辦法是：工程價款每月預支，竣工后一次結(jié)算。2.分期結(jié)算。代建工程當年開工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進度，劃分不同階段，分段分期結(jié)算收入。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用一次結(jié)算方式。（二）代建工程收入核算舉例【例8-3】某房地產(chǎn)公司3月份接受市政工程局的委托，代建某項工程，按合同規(guī)定，期限為5個月，工程合同價款為280萬元，每月對方預付工程款40萬元。發(fā)生以下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：1.3月12日收到市政工程局第一個月預付款40萬元。答疑編號：針對該題提問借：銀行存款貸：預收賬款市政工程局2.4月5日收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價款為90萬元。答疑編號：針對該題提問借：原材料鋼材貸：預收賬款市政工程局3.第4、5、6月收到市政工程局預付款每月收到預收款時分錄如下：答疑編號：針對該題提問借：銀行存款 貸：預收賬款市政工程局（注：到6月末，預收賬款賬戶已有貸方余額250萬元）4.7月26日為市政工程局代建的該項工程已全部竣工，驗收合格。按合同規(guī)定將工程結(jié)算賬單交給市政工程局。工程全部價款為300萬元。根據(jù)有關(guān)憑證作如下會計分錄：答疑編號：針對該題提問 確認代建工程結(jié)算收入和應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款市政工程局3 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入代建工程結(jié)算收入 3 000 000轉(zhuǎn)銷原來的預收賬款即將從市政工程局預收的全部賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款賬戶：借：預收賬款市政工程局2 500 000貸：應(yīng)收賬款市政工程局2 500 000結(jié)轉(zhuǎn)代建工程的銷售成本。假定該項工程已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了完工工程成本。即已將開發(fā)成本代建工程開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品代建工程賬戶。該項工程的實際成本為260萬元。那么，當確認了銷售收入的同時，要結(jié)轉(zhuǎn)代建工程的銷售成本，分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程成本2 600 000貸：開發(fā)產(chǎn)品代建工程2 600 0005.7月30日收到市政工程局補付的工程款50萬元，已存入銀行。答疑編號：針對該題提問借：銀行存款500 000貸：應(yīng)收賬款市政工程局500 0006.計算代建工程應(yīng)交的相關(guān)稅金：（營業(yè)稅稅率為3%、城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加為3%）應(yīng)交營業(yè)稅=3 000 0003%=90000（元）應(yīng)交城市維護建設(shè)稅=900007%=6300（元）應(yīng)交教育費附加=900003%=2700（元）借：營業(yè)稅金及附加99000貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅90000應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 6300應(yīng)交教育費附加 2700 四、房地產(chǎn)出租經(jīng)營收入的核算（見本講座第六章投資性房地產(chǎn)） 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊銷售業(yè)務(wù)的核算（一）分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進銷售，可以采用分期收款銷售方式。對于土地和商品房采用分期收款銷售方式的，應(yīng)在土地和商品房移交給買主后，將土地和房屋的實際成本從開發(fā)產(chǎn)品賬戶結(jié)轉(zhuǎn)到發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品賬戶，并要按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，在確認收入的同時要結(jié)轉(zhuǎn)與經(jīng)營收入相配比的營業(yè)成本。【例8-5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年1月5日銷售商品房1200平方米，實際成本180萬元，每平方米售價2000元，銷售合同約定240萬元，采用分期收款方式銷售，價款三次付清，1月5日付80萬元，6月5日付80萬元，11月5日付80萬元。相關(guān)會計分錄如下：答疑編號：針對該題提問1.1月5日，公司將商品房移交給買方時，將商品房的實際成本轉(zhuǎn)入發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品賬戶。會計分錄如下：借：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品1 800 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋1 800 0002.1月5日，根據(jù)銷售合同規(guī)定，收到買方交來的第一期房款80萬元。作會計分錄如下：借：銀行存款800 000貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 800 000同時按相應(yīng)的比例，結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本：應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本為：3=（元）作會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本600 000貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品600 0003.6月5日，按銷售合同收到買方交來的第二期房款80萬元。根據(jù)有關(guān)憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款800 000貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入800 000同時按比例結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本，分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 600 000貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品 600 0004.11月5日，按銷售合同規(guī)定應(yīng)收到最后一期商品房款80萬元，但款項尚未收到。根據(jù)有關(guān)憑證，編制會計分錄如下：借：應(yīng)收賬款 800 000貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 800 000同時結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本60萬元，會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 600 000貸：發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品600 0005.11月10日收到最后一期房款80萬元，作如下會計分錄：借：銀行存款800 000貸：應(yīng)收賬款800 000（二）銷售退回和折讓的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售退回是指銷售開發(fā)產(chǎn)品以后，由于開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量等不符合購銷合同的規(guī)定，買方要求將其全部或部分開發(fā)產(chǎn)品退給賣方的事項。銷售折讓是銷售開發(fā)產(chǎn)品以后，由于開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量等原因，買方要求在價格上給予減讓的事項。在發(fā)生銷售退回和銷售折讓的情況下，應(yīng)按退回產(chǎn)品的價款或折讓的金額沖減當期的銷售收入。由于收入的減少，相關(guān)稅金也要同時減少。對于銷售退回,在沖減銷售收入的同時還要沖減相關(guān)的銷售成本.【例8-6】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給甲單位商品房5套，每套建筑面積70平米，共350平方米。商品房實際成本每平米1400元，買賣雙方簽訂的銷售合同規(guī)定，每平方米售價2000元，共計700 000元，購買單位先支付30%的購房定金，其余款項于商品房交付使用3個月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，甲單位要求退貨，其余4套也存在不同程度的質(zhì)量問題，甲單位提出要求折讓。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，1套作為退回處理，其余4套商品房按全部價款的5%給予折讓。有關(guān)會計分錄如下：答疑編號：針對該題提問1.收到購房定金時：借：銀行存款210 000貸：預收賬款甲單位210 0002.交付商品房確認收入時：借：應(yīng)收賬款甲單位預收賬款甲單位貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入 同時結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：5套商品房實際成本為：1400350=490 000（元）借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本490 000貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋490 0003.發(fā)生銷售退回和折讓時：退回的1套商品房價款為702000=（元）其余4套銷售折讓金額為：70420005%=28000（元）銷售退回的價款和銷售折讓的金額應(yīng)沖減當期的銷售收入。會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入168 000貸：應(yīng)收賬款甲單位168 000同時收回1套商品房，沖減銷售成本：1套商品房實際成本為：140070=98000（元）借：開發(fā)產(chǎn)品房屋98000貸：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 98000（注：因為銷售收入的減少，當期相關(guān)稅費也自然減少，所以，如果原來如尚未確認稅費,則期末自然按減少后的收入確認稅費，所以對稅費不需單獨進行賬務(wù)處理）。 第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其它業(yè)務(wù)收入和成本的核算 一、其他業(yè)務(wù)收入的核算（一）其它業(yè)務(wù)收入的核算內(nèi)容與賬戶設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其它業(yè)務(wù)收入是指除本章第二節(jié)所介紹的主營業(yè)務(wù)收入以外，由其他的營業(yè)活動所產(chǎn)生的業(yè)務(wù)收入。包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)除外）出租收入等。為了反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入的實現(xiàn)和結(jié)轉(zhuǎn)情況，應(yīng)設(shè)置其它業(yè)務(wù)收入賬戶，該賬戶的貸方登記企業(yè)本期取得的各項其他業(yè)務(wù)收入，借方登記期末轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶的其他業(yè)務(wù)收入，期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。其他業(yè)務(wù)收入賬戶，應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的不同種類設(shè)置明細賬戶，進行明細核算。如：其他業(yè)務(wù)收入商品房售后服務(wù)收入設(shè)備出租收入等（二）其他業(yè)務(wù)收入的會計處理1.商品房售后服務(wù)收入的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務(wù)是指企業(yè)接受其他單位的委托，對已經(jīng)售出的商品房進行管理，如房屋及所屬設(shè)備的維修、電梯看管、衛(wèi)生清潔、治安管理等勞務(wù)性的服務(wù)。企業(yè)提供的這種售后服務(wù)，可向用戶收取服務(wù)費，從而形成商品房售后服務(wù)收入?！纠?-7】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，在住宅小區(qū)設(shè)立了管理處，為住戶提供治安保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、電梯看管和房屋維修等項服務(wù)，按月向用戶收取管理費用。假如本月向住戶收取全部管理費用1萬元，待收到管理費用時應(yīng)做如下會計分錄：答疑編號：針對該題提問借：庫存現(xiàn)金（或銀行存款）10000貸：其他業(yè)務(wù)收入商品房售后服務(wù)收入100002.固定資產(chǎn)出租收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)出租是指企業(yè)將不需用的機械設(shè)備等對外出租。（不含出租的房地產(chǎn)，出租房地產(chǎn)應(yīng)按投資性房地產(chǎn)進行處理）。機械設(shè)備等固定資產(chǎn)出租是企業(yè)將本身所擁有的勞動資料對外出租，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于非主營業(yè)務(wù)，其取得的租金收入應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)收入賬戶?！纠?-8】某房地產(chǎn)公司將不需要的設(shè)備對外出租，本月取得租金收入5000元，款項已存入銀行。做如下會計分錄：答疑編號：針對該題提問借：銀行存款5000貸：其他業(yè)務(wù)收入設(shè)備出租收入50003.材料銷售收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企業(yè)將不需用的庫存材料對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)周期一般比較長，一個項目開發(fā)結(jié)束后，往往隔較長時間才開始下一個項目，而且不同項目所用的材料也不完全一樣。所以如果企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品后的材料有剩余，就要進行銷售處理。銷售材料取得的價款，也是企業(yè)的一項其他業(yè)務(wù)收入?！纠?-9】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目結(jié)束后，將一批庫存材料對外銷售，材料成本為20000元，售價為27000元。材料價款收到已存入銀行。做實現(xiàn)收入的會計分錄如下：答疑編號：針對該題提問借：銀行存款27000貸：其他業(yè)務(wù)收入材料銷售收入27000二、與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的其他業(yè)務(wù)成本的核算（一）其他業(yè)務(wù)成本的賬戶設(shè)置其他業(yè)務(wù)成本是指與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用。為了核算企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本，