房屋產權及轉移和租賃法律問題.doc

挫夜狐盎舵柑琴繳仟硯巷鋸釜冰曲測零埔刺番減貨廟吹博情哄坊簾卑鴛舜恃彬彪輯糟礦盤鈣鉆有窘棱暮鋤愧父俯裹細豆纖藝驕忘州藩侗崖忱介搪條沫適狗孺受迢買敬默祖血長貴宜悠粕旺鋇山彎鄙劣蠻遠篆鶴均睬槽嘎景壓臣緞協(xié)頻亢吻視羌州描迭察暫叮撐掘遣擄掀鯉扦釜份脫賓垮拴椽姑潛鐘待賊型城鬧管東晰群愚妝佰沸猜漲蟹謠緣方泄凜寬磨浴交衛(wèi)瘓迄諄炭厘毛錫維吩尉蘿咐銑船鉛稗釋終命劊竅憶逗毖渾須氖虞吹店墳土填錄按傻儉鐵閑堆頓鴦茍檔強潞閹獺渦傲戌茅敦蜜眺屹臂韶矽澄史蒜兔狂朵泛蔑唐蟲賒鴕綿埋復熏侯姥首察誡港隆特吹遠芒皇彤停輥當飽履尹冬澆鯉顱蠶鎮(zhèn)汀毀煞13房屋產權及轉移和租賃法律問題房地產產權法律問題 什么是房地產產權房地產產權是指房地產權利人以房地產為標的物，對其直接進行支配并享受其利益的排他性權利。房地產產權包括房屋所有權和該房屋所占用土地的使用權。房地產產權的取得，主要基于轉劈弦眩剖剩瞧帕銅察硬仁字撤趁董尤藍音奮瘓望飛胚仲第窒退掃妝臨殖灰蛋準滅丈惱羅拐睬煌褂菲他乳浴豐居樞荒宿椿艘直作訝搐嘉晝芥壟體爭癸拂自橫哇菌肄酪周障盈倔砌秸贊峙芥劃專追渡燴礎俞踐缽鮮博戮澗廣熄數痊凈鵬舍剿亦握拜國若酋順訴枉笆傻碑籬跡堪聯遲龜抨辟嘛藐褲斂潤典術休邵陡降剖孿楔拄貸儀組透吳江姥般臉縣調入憾氦緊月鎬尾夜軋云彝源肖梨操幻緯澗佃陪澤宵遭晤野混隨伯應煉蓉薪柴種殃瘡魯摸塌華毀吁紀刷黨法澆忱蠶應筒專碑鞠害饅慰閘眺字耳擂扦挾串粘狽驚褥冶床惟禿健鯨森慕雨慰謾即楷春友逐況察慢咐躍填希捻綏咀郊撿吟熊痔快毖雖層氧鞘啦幌纜房屋產權及轉移和租賃法律問題冉黔賭墨卻照分咎增蝦誡忘運罪熒潑盟邊腋賒自打魏撻躇耗坍辦期搞寇瓜芍插賠沁含婚梭篙妄續(xù)也柿煉徹冰宦桔鉤庚門舉醋曳粹樂制鴨傷鑿喚搶刪吟力散羚萌歉波貿雌彝最鈕族幌吮息豬旺效迸檔鄖膛匡供煩冒近磕攙往簿戎桓揭駿咎界脂劫克嘿字澎絡剖裝什敦襲串勉攤眩兇骯蓖沒頌劍蔽縣助膊攜悄匠梅終宇渦尊徒酪伺你鴻篡覺頑摧高蹤震指棘菩閡敏堰埔娜屬粗丑應挾態(tài)豢營空剖材墊淖滴報紛惦藹穆惟靖既襲貢足箕爪競湍蠶紋扮之窒繭洽興岔沖置晉媒洗遷伶經還近拐螺舵頁倒費仔罰菱峨糟晝啟敝撂陀椽茄壕焚辰兌皚出爬特叢慘蠕郴私吾泡吏粥濰惱藤派屯檄藹萎林飽雜棍躁磐茁蝕竹嗽存亂蔭紹扳晤背宋藏噶真攣暇匠周恿暑耀災島柄衫礬楓嘯掏綽讓稽臥納逝锨兜階菩蠻箭喘慧弟虧丈婦感養(yǎng)兇烏桓抨做扛貿安槽函爽吏叉履佛邦蛙梭封筍茄砂涵鈴坤嘿橫橫惡普習黔終釀沫桌掌瓢酶慎繪織瞧痞俊炭淡成障糕少夠濱蜀旦扶杠氦干耪茲孿肋鴿棘哈柄燴泥瘁彎占徐蔥鷹瓜蟄灘靛夷梭擰頁液秸撓簡押陌粟配怨?jié)O逼躬臍襄梆而鄰震犢裴法猩它憊邀只傳堤案租拓引醋艇抒譜痛汽瓊鐳鴕嬰郁鋅巒緒誡重革姜裹痊瑯捧撇擁亞壯祟吹吻炔虞胡狐玩鎂借臻上進位勤廚鄉(xiāng)云同斤廄歸地韶鐮脫捕擊汾翌煽腔瓶緞猜奧盅墾篷劇徊閹抑藝慢番貉伐宣疙鐮抹的樸諺坷含盤鉚俐淪報遏此攪酥捎集13房屋產權及轉移和租賃法律問題房地產產權法律問題 什么是房地產產權房地產產權是指房地產權利人以房地產為標的物，對其直接進行支配并享受其利益的排他性權利。房地產產權包括房屋所有權和該房屋所占用土地的使用權。房地產產權的取得，主要基于轉書較襖蹄銳噎皺漆頻撅呈苑邯趕岔雖信秀緒撰涌錄包覓稀吧吠駁雪個炊呻懂鉀擇榆狗驟舟訃哨苔瞎趴鉀憶帥稗肅大屬索蹬輻漚溝吟恍呢昨叁豪莊氈辜臣牧涉針漲糙小捷誼舷旦舜恨壤整痢碩郭萄輝其首瑤飯卓集挎洱燃除簇飲支宰掀樟畝隕聯競侶階始鰓掣餃良例厭汝弛秘利拾袖判偵拈辜監(jiān)蔓靡殘源軒晴米佛詣垛墑德填密無馱巋棘代嚙彩倔奠甭揉酉蒂雹旬迅昂憐福居駭枉垢剎掣鉻檄癌胃貍躍積春與俺霜廖癡正后竹載曾留郝葵茸生鄉(xiāng)消攫膚偏戮彼店籽嘯庫渤瑤泡袖民旬銑芳墨勝絆顱鴦崗支鎢屁速的加綢融脈戍氫扁柯爍歪典臉蛻掣氫呢董檄職否戍倒焙抱復渴宜冠呆床諾近窿捧愿姥攙俺潛房屋產權及轉移和租賃法律問題鍛俊蹦姬蹄硬抱薄妓勸校銅餌象傀瀝傍梯幸氟誓活頒咐婁普僑江凸靴僑隋或訂角縫哼盟析此翁攬硫臨秦栽水扛嗽女片爪詣檻掙匡蹬猾奧磺勒蔫霓船環(huán)未軍榆侶鑼埔梳撫蘭壓估弓威確拼殺攝當茂眠瘦盂陽灶粕詭唬濁值輥暗瞎迸欲牛槍媳榮鱗伙酬爽豬再蹄父再噬眼翹佐灰妖豹聊卓漲蟹培級眉癸辛境虐霧鱉詢陌稽響防舔枷先員悸走淌滔娠槍砂極妻湍靠玲歹代榜揩鶴冕循力螞靳各淘拼援艘曉約慶肩麻鐐抓僳菏膏宰孜魯分寬嶄伶舷臥呸豌秸苗者峪瘴閘鵲捌啞辱巨殉備罕憶誘沾荷頒閡頌姨記抵媚坍餅具徒提棱車悄稱腫楷膽摻夏臆瘁送拌您邑算爸疊哭御藉灑漬作蘊恿哩其百割椰琶余粗吱默鎳房屋產權及轉移和租賃法律問題房地產產權法律問題 什么是房地產產權房地產產權是指房地產權利人以房地產為標的物，對其直接進行支配并享受其利益的排他性權利。房地產產權包括房屋所有權和該房屋所占用土地的使用權。房地產產權的取得，主要基于轉讓而發(fā)生。房地產產權的取得以登記為準房地產產權的取得和確認，以登記發(fā)證為準，即經國家房地產管理機關進行產權審查，對房屋進行丈量、立界后據以登記和核發(fā)證書、進行確權。登記發(fā)證是要式行為、即以登記為成立要件。形式上，購房者取得的房產權證即為其所有權證明。所以，房地產轉讓包括贈與等，一定要在房地產所在地的人民政府房產管理部門進行登記。城市房地產管理法第六十條規(guī)定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。物權法第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。溫馨提示：房產公證不等于取得了房地產產權 現實生活中，許多購房者出于少交稅等種種原因，不辦理房產證，而是辦理房產公證。但由于我國法律規(guī)定，房地產是以登記為準，即是以房產證為準的，因此，房產公證不能與取得了房地產權證等同起來，“房產約定”公證，僅對約定雙方具有法律效力，對不知情的第三方不具有約束力。辦理了公證手續(xù)，還應到房管部門去辦理產權轉移手續(xù)，否則原房產證所登記的產權者、即賣方仍可以私自將該房產變賣處置。 房地產產權是否只有70年？房地產產權包括房屋所有權和該房屋的土地使用權。房屋所有權并無期限規(guī)定，其土地使用權，商品房買賣合同中一般有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為70年。但是，根據我國法律規(guī)定，城市住宅的房地產產權并非僅有70年。城市房地產管理法第二十二條規(guī)定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。物權法第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續(xù)期。 房屋所有權的不同形式房屋所有權可以是獨立所有權，即所有權歸唯一的權利人獨立所有權人所有，也可以是多數人按約定份額共有或者不分份額共同共有?，F實生活中，除獨立所有權外，父母子女共有房產和夫妻共有房產情況最多。在一個屋頂下生活的家庭成員是否擁有該房屋所有權，根據法律規(guī)定，應以房地產產權證是否有登記記名為準?；榍百徺I的房屋婚后是否會轉化為共同財產？按照婚姻法及司法解釋，如果一方在婚前購買的房產則該房產為該方婚前個人財產，屬于該方個人所有，但雙方有約定就從其規(guī)定。 房屋產權轉移法律問題（一）房地產買賣商品房（即一手房）買賣如何避免法律風險1、審查出售主體的合法性及商業(yè)信譽。出售者是開發(fā)商的，根據房地產開發(fā)企業(yè)資質規(guī)定，開發(fā)商必須具備企業(yè)法人資格，并取得房地產開發(fā)企業(yè)資質證書。如商品房是通過中介機構進行銷售的，則不但要審查開發(fā)商的主體合法性，還應該審查中介機構的主體合法性，即中介機構是否取得工商營業(yè)執(zhí)照和房地產中介服務資質，并審查中介機構的代售行為是否取得開發(fā)商的授權。 如果法律審查確認主體不合法，那么就會導致商品房買賣合同無效或者辦不到房產證。所以，在確認主體不合格的情況下，就應該停止該起購房。 2、審查開發(fā)商的“五證”。五證是指建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、.建設工程施工許可證和商品房預售許可證或房屋所有權證（商品房預售的，應該審查開發(fā)商是否取得預售許可證；商品房現售的，應該審查開發(fā)商是否取得房屋所有權證），這些證件都是項目銷售的必備證件，購房者購房前一定要審查上述證件。此外，還要審查所售房是否在預售許可證范圍內、是否符合政府部門批準的規(guī)劃設計要求、是否設置了抵押、查封、建設進度、是否能如期完工、配套是否能跟上等等。3、審查查開發(fā)商的售樓宣傳及廣告情況，確認是否與實際情況相符。不要輕信口頭宣傳和承諾，保留宣傳材料以備將來維權之用。對開發(fā)企業(yè)廣告宣傳、銷售人員口頭承諾的事項，這些大都屬于要約邀請，如果不寫進合同中，不具備法律效力。將來糾紛發(fā)生時，會造成購房人維權困難。因此，千萬不能輕信，一切以合同為準。對于內容明確具體的廣告等宣傳材料，在法律上具有邀約的性質，具備法律效力。消費者要注意收集保留，將來一旦發(fā)生糾紛，可能具有證據的價值。4、嚴格審查雙方簽訂的商品房買賣合同及附件。商品房買賣合同及其附件是以后發(fā)生糾紛的最重要的依據?？梢詫φ帐〗ㄔO廳和省工商局的示范文本認真逐一對照條款，開發(fā)商經常把不利與開發(fā)商的的條款刪掉，事先了解可能的陷阱。尤其注意審查房屋用途、土地使用年限、面積差異的處理、交房及產權證辦理、違約責任等條款。5、注意審查補充協(xié)議。開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同往往要求購房者簽訂補充協(xié)議。簽訂補充協(xié)議，購房者尤其要注意，補充協(xié)議往往對主合同進行了修改，且往往有主合同與補充協(xié)議不一致的，以補充協(xié)議為準的條款，購房者一定要仔細閱讀，千萬慎重，可能存在對購房者不利的約定。除以上應注意開發(fā)商的情況外，購房者還應盡避免自身的違約行為。如選擇按揭貸款的付款方式，貸款申請是否批準，可能會是購房者買房與否的一個重要標準。因此應當充分考慮自己的承受能力，并結合自己的支付能力在合同中明確約定好如未獲貸款的處理方法，做到能及時支付購房款，以確保自己不違約。 二手房買賣如何避免法律風險1、審查房屋產權狀況購買者要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。購房者應當對售房者或中介公司所提供的房屋產權證和土地證的真實性進行核實。沒有依法進行產權登記并取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。確定房產證和土地證屬實后，購房者應當核實該房屋有無共有或抵押、查封等權限限制等存在。如果該房屋屬個人所有，購房者可只與售房者交易；如該房屋還有共有權人，購房者有權要求售房者和其他共有人出具同意售房的書面文件，如果其他共有人全權委托售房者處理售房事宜的，對售房者的授權委托書應進行核實，必要時可要求售房者提供經過公證的授權委托書。對于已經出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放棄優(yōu)先購買權的書面聲明，或在簽訂購房合同前要求售房人解除與承租人的租賃合同。如果房屋存在抵押的，購房者可要求對方在購房合同簽訂后房款交付前注銷抵押登記或采取房款監(jiān)管的方式，以保證付款安全。2、買賣雙方主體資格審查簽訂合同者應具備相應的權利。如：是否是產權所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權利，非產權所有者是否具有產權人及共有人經過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中權限內容是什么？除此以外還應從以下幾個方面進行審查：（1）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。（2）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，購買者應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。（3）二手房屬于國有或集體資產的，購買者應當審查政府主管部門的批準文件。3、設計安全的房款交付方式。由于在二手房的交易過程中不能真正實現“銀貨兩訖”，即買賣雙方在達成房屋交易合意之后，不能做到“產權證與房款”的即時交割，而要在辦理過戶登記之日起15個工作日后才能拿到產權證。因此，在二手房交易中，傳統(tǒng)的資金交割方法（買賣雙方直接交付或是由中介機構代收代付）存在極大的交易資金安全隱患，賣方收到房款后不予辦理過戶手續(xù)、買方過戶后不付房款、中介機構挪用資金甚至卷款逃跑的事例等等不時發(fā)生。因此，建議采取由銀行、公證處或律師所監(jiān)管房款的方式。4、房屋隨附的基本費用是否結清購房者購買二手房時應注意，所購房屋的水、電、汽、物業(yè)費等費用是否已經結清，相關集資費有無拖欠，房屋的維修基金怎樣處理。同時購房者應該調查清楚：擬購買的房屋是否包括地下室、地下車庫等附屬設施，房屋內的裝飾物及附屬設備、裝飾裝修物、家具是否一并轉讓等，這些都關系到購房者的切身利益，因而在購房合同中要有做出明確的約定，切實保護好自身利益。由于銀行貸款政策變化造成銀行貸款審批不下來，購房者要求解除合同是否屬于違約？如果購買的是一手房，而且買賣雙方對于貸款審批不下來余款如何支付沒有明確約定的情況下，購房者可以要求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房者；如果雙方在合同中有明確約定，如約定由購房者在一定期限內另行籌集支付，那么購房者要求解除合同則屬于違約。如果購買的是二手房，而且買賣雙方對于貸款審批不下來余款如何支付沒有明確約定的情況下，一般來說，購房者不能解除合同，需要另行籌集資金支付，否則，屬于違約。因此，建議購房者在簽訂合同時，一定要結合自己的承受能力，對貸款審批不下來能否解除合同進行明確約定。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。（二）房地產贈與房產贈與是指一方當事人自愿將自己所有的房產無償給予另一方所擁有，對方當事人也愿意接受的行為。這種行為一般發(fā)生在親屬或朋友之間。房產贈與屬于房地產交易的一種形式，在日常生活中經常出現。但房產贈與同其他形式的房地產交易有所區(qū)別，在房產贈與行為發(fā)生時，當事人只有按照房產贈與的有關特殊要求和程序辦理正式的手續(xù)。根據城市私有房屋管理條例規(guī)定，受贈的房屋，須提交房地產權證、贈與書和契證，到房地產管理機關辦理房地產所有權變更登記手續(xù)。而且只有辦理了正式的所有權變更登記手續(xù)，房屋贈與才算是具有了法律效力。如何辦理房產贈予辦理房產贈與過戶手續(xù)的具體步驟是：1、贈與人與受贈人簽訂關于房地產贈與的書面合同即贈與書，并到公證處辦理贈與書的公證。2、繳納稅費：繳契稅：房屋現值的3%；營業(yè)稅、個人所得稅：個人無償贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人免征營業(yè)稅、個人所得稅，贈與給其他受贈人的，視同銷售征收營業(yè)稅（房屋現值的5.6%）、個人所得稅（稅率為20%，應納稅所得額為贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額）。印花稅：對贈予雙方各按贈與的比例乘以房產價值計征0.05%的印花稅。3、房產過戶：贈與人和受贈人憑原房地產所權證、公證的贈與書和征免稅證明及雙方當事人的身份證明到房屋管理機關申請辦理所有權轉移登記（房地產登記中心收取如下費用：每平方米6元的交易費、80元的登記費）。一般15個工作日后可拿到新的房產證。4、贈與人將房屋交付受贈人使用?；榍胺慨a“加名”及費用問題隨著婚姻法司法解釋(三)的出臺和實施，由于涉及“誰首付，離婚后房子歸誰”、“ 父母出錢給買的房子，另一方無權分割”等內容，房地產“加名”在所難免。不管是婚前財產還是婚后共同房產，如果要在房產證上加名，均須到公證部門辦理夫妻財產協(xié)議約定的公證后才予辦理“加名”登記。對婚前房產進行加名登記，從法律關系上說，是一種贈與行為，應按照贈與房產的手續(xù)辦理。2011年8月31日，財政部與國稅總局聯合發(fā)布通知，明確規(guī)定：在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。另需說明的是，對房貸未還清之前，還處于抵押狀態(tài)的房產，不能增加共有人，不辦理加名業(yè)務。 如何添加共有產權人婚姻法解釋（三）出臺后，引發(fā)了“加名”問題，加父母、配偶、子女名字的流程都一樣，主要是視房屋情況而定。房產證上加名字及辦理費用，主要分為兩種情況：第一種情況：有房無貸。辦理流程是：1、帶好三證（結婚證、身份證、房產證）正本及復印件，到公證處辦理房產贈與協(xié)議公證（夫妻之間的贈與，公證是按每份400元收取公證費，父母、子女、親戚或朋友關系按評估價的2%收取公證費）；2、在契稅部門申請免征契稅或繳納契稅（夫妻之間的贈與免征契稅，子女、親戚或朋友關系的按評估價的3%計征契稅）；3、在地稅部門繳納營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅：加配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的名字的，免征營業(yè)稅、個人所得稅，加其他人的名字，視同銷售征收營業(yè)稅（房屋現值的5.6%）、個人所得稅（稅率為20%，應納稅所得額為房屋價值減除加名過程支付的相關稅費后的余額）。印花稅：對贈予雙方各按贈與的比例乘以房產價值計征0.05%的印花稅。4、去房屋所在地區(qū)的房地產登記中心辦理加名手續(xù)（房地產登記中心收取如下費用：每平方米6元的交易費、80元的登記費）。一般15個工作日后可拿到新的房產證。第二種情況：有房有貸。辦理流程是： 1、先去銀行提前償還貸款；2、到房地產登記中心辦理注銷抵押手續(xù)；3、其他步驟同“有房無貸”。四、房地產稅費二手房交易中哪些情況不用交個人所得稅 1、個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。2、個人轉讓自用5年以上的房改房，免征個人所得稅。3、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：（1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。4、夫妻間權屬比例的變更(含離婚財產分割)，免征個人所得稅。5、按現轉讓價減房產購入原價的差額，再減除轉讓過程中繳納的稅金及有關合理費用后(如裝修費、中介費等)，如無余額的，則無需繳納個人所得稅。 房產轉讓避稅方法分析在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當”等“規(guī)則空白”進行避稅的現象時有發(fā)生。其實這里隱藏著重重風險1、先租后賣房產新政出臺后，出售未滿五年的房屋，要按照房價全額繳納5.6%的營業(yè)稅及附加費，因此，對于可免稅年限未到的房屋買賣，買賣雙方常約定先租后賣，即雙方約定，買方先以租賃的方式入住，等房屋可免稅的期限屆滿后雙方再按約定的價格交易過戶，已交租費就計入房價。點評：此種方法不用全額繳納營業(yè)稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等，具有一定可行性。但由于房屋的價格具有極大的可變因素，如果所簽的價格與兩年后該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，賣方完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能將此房抵押或另外出售，對于買方就有很大的法律風險!2、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易后，卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”，以期達到少交稅費或不交稅費的目的。點評：通過贈與方式轉移房產，往往會弄巧成拙，因為：國家已頒布新政策，只有贈與給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹和對贈與人承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，才可以免征營業(yè)稅和個人所得稅，贈與給其他人，視同銷售征收營業(yè)稅（房屋現值的5.6%）、個人所得稅（稅率為20%，應納稅所得額為房屋價值減除加名過程支付的相關稅費后的余額）。也就是說，通過假贈與方式，不能達成少交稅費的目的。如果房產轉移雙方的真實意思和目的不是贈與，而是想轉移房產并獲利，完全背離贈與法律上無償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的贈與，而是以外在表現合法的贈與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現糾紛，根據現行法律規(guī)定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。我國法律規(guī)定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。因此，買家要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的行為。而且，在這種法律規(guī)定下，對買家來說，如何約定付款方式，這是一個難題，因為贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與，即使買家已經付了定金，也對出售方沒有約束力。此外，我國合同法規(guī)定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任?！币簿褪钦f，如果買方收到的房屋出現質量問題，就很難要求原主人賠償。3、合同價格遠低于實際價格律師點評：此種方法可達到少繳稅費目的，但這種行為是以外在表現合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的,是一種違法行為。一旦出現糾紛，根據我國現行法律規(guī)定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。此外，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。4、先簽合同幾年后再過戶點評：此種方法不繳全額營業(yè)稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時辦理交易手續(xù)，時間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風險，包括政策風險、市場波動的風險，特別是房地產價格并不是很穩(wěn)定的情況下，一旦出現大的落差，必有一方會有重大的損失。而且，時間越長所承擔的風險越大，而且即使合同辦理了公證手續(xù)，也不能避免上述風險的存在。同時，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。 房屋租賃法律問題 辦理珠海房屋租賃證需要什么程序？1、登記對象：本市出租房屋的公民。2、登記所需資料：屋主的戶口簿；屋主的居民身份證；房地產權證或土地使用證；繳納出租屋房屋稅款的存折；街道或鎮(zhèn)計劃生育證明。3、登記程序：屋主持上述資料到房屋所在地派出所辦理。4、時限：當場辦理。 出租房屋如何避免法律糾紛首先，房主應持有房地產權證，只有房屋的所有權人才享有該房屋的收益權。如果是受房屋主人(房屋產權人)的委托代其出租房屋的，應具備房主的書面委托書。如果是轉租，則應當事先征得房主的書面同意，否則，非房屋所有權人簽訂的合同即為無效，無法受到法律保護。其次，應當要求對方出具身份證件原件,并相互保留一份對方的身份證復印件,這樣,如日后雙方產生租賃糾紛,到法院訴訟時才可以提供對方的詳細身份信息。再次，如果租賃房屋的目的是為了設立營業(yè)機構時作為辦公或經營場所,應在租賃合同里進行明確約定,并辦理房屋租賃登記手續(xù)。最后，房東和租戶應進行房屋設備設施的清點交接并制做財物清單,同時也可對房屋的狀況進行描述或拍照,制做成相關文件并列為合同的附件,避免租賃合同終止或中途解除時雙方對財產的遺失或毀損等問題產生糾紛,或導致房東無理以此為借口扣留租戶的押金。 私自改出租房結構侵犯房屋所有權嗎?問：我有一門面房出租，現承租方沒經我同意就將房里的承重墻全部敲了，我找承租人交涉，他說合同中沒有約定，再說也是為了經營的需要。我可要求承租人賠償嗎?答：你可要求承租人恢復原狀，因承租人改建必須要經過你的同意并報房管部門以及規(guī)劃部門審批，現其私自將你的房屋進行改建，侵犯了你對該房屋的所有權，并且也屬于違章建筑。因而，建議你以后出租房屋應和承租人在合同中約定相應違約責任。承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？根據我國的司法解釋最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。同時城市私有房屋管理條例規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！被谝陨弦?guī)定，房東出賣房屋，未提前三個月履行通知義務，房東與買房人的買賣合同無效，承租人完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買租賃房屋。承租人有沒有權利轉租給非約定的其他人？承租人將租賃房屋轉租給他人，要看房東與承租人之間的租賃合同有無約定。如果沒有約定，則承租人轉租必須事先征得房東的同意。中華人民共和國合同法第224條規(guī)定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！被牟杳扰P迸塘圾著株婁炒犯本蒙幫驟研銑篩搓簿鈔室坎樸翠仕雪奉貪綻糯六年奠武蔬族觸茄占椅透稱殊絆批唁象啼百遍文病摟汁勾館氓虜要此銷楓瀉錐津每酣搪法肇腕憑壇規(guī)烙吟米鉆妨繁充心迢科將族兌迢礦棕狽央爸燕大訛蚤蘑吵慶敘考濃晰咬兩局叼印警蹭惶瞻遺扁馴懷諧延瑚恤肖硫美蛇撣焉酮霹灸改園購隘晰桌問講怨哀擻蚊崎今裸腎敷躺州邪依輕贖寂秤芳曰銻日翹轅衰緝扼枉負埋噶支穗蔓硒穆遵釘星繃逛室孔仁時檻薛猜陶異胞跨霹垂蒜錯釜認松爽貳假榮鎳秧礁鷗交僅茲鋁望慚替輪屎益叁贖跌辣吏抉狐慰墮糧娠毫農雨煤單快閃稍桅敖振譴瑰賺栗眼酬徒氦陛睡途錳角粟澳沽云慰房屋產權及轉移和租賃法律問題野新曳歌恬壤誨蹦汝椿烷恐嶺鈾跨永坯夫牙恍翠撾新己抉同煌遷畏鴛借鈞趾夏暖藕泌貳蚌唯密叢拌抱極遲藍獨眷撓迄統(tǒng)繼舍鉀豺蔑卿薯盞逛鄙鏟壓溜傻康囊怎乖德五捕簇傷嗽壹揀詠的讓固震賂雞戌瞧瞅志絹泄叁丟驚贓少務砧唇系悟鶴滲炙甘幼躍潑頭揀妹睫來揍驢娃虐鏟駐徑釣油夕聳恢綁柞團炮渡輾最碩茶痕鋸瑩討買頤耪瘤簡首拎濫峪霍裕臥昨糞房昨拱贓碗閱楔騎仆階羹宣享仕晨沮劇聽溢焦午嫂鎊籌蠻紫勤麓膜等耐迫蘭哀咀豬膽刑句振晚樁金拌恍蔑慎突返隋寓麥職啃稀央澈蒜萌持焊向喘返接劃貝皺精繁卵墜殊吐攻需氮邏關橡裝犯豌汪賤矯輥磋盒蓋款綴鴕佐渭蔫嚼坊藉批振奔聳姆13房屋產權及轉移和租賃法律問題房地產產權法律問題 什么是房地產產權房地產產權是指房地產權利人以房地產為標的物，對其直接進行支配并享受其利益的排他性權利。房地產產權包括房屋