房屋用地調查與房屋調查.ppt

第二章房地產調查 一 一般規(guī)定 一 房產調查的內容房產調查 分房屋調查和房屋用地調查兩部分 包括對每個權屬單元的位置 權界 權屬 數量和利用狀況等基本情況 以及地理名稱 行政境界和政府機構名稱和大的企事業(yè)單位名稱的調注 二 房產調查表房產調查主要是按照 房屋調查表 和 房屋用地調查表 兩個表所列內容進行調查并填注 見附表 二 房產單元的分類 一 房屋用地的調查單元房屋用地的調查和測繪以丘為單位分戶進行 二 房屋調查單元房屋調查和測繪以幢為單元分戶進行 三 丘與丘號 一 丘的定義丘是指地表上一塊有界空間的地塊 一個地塊只屬于一個產權單元的稱 獨立丘 一個地塊屬于幾個產權單元的稱組合丘 丘是根據目前我國房地產的管理體制和房地產管理的實際情況和房地產測繪所具備的條件而設計的一個房產測繪和調查的一個最基本單元 三 丘與丘號 二 丘的劃分有固定界標的按固定界標劃分 沒有固定界標的按自然界線劃分 按照國家標準 房產測量規(guī)定 中 丘 的定義 它只有一個條件 即有邊界 當然要求這個邊界是一個實體 它在實地是存在的 在實地可找到 然后在圖上有描述 房產測量的 丘 是一個幾何體 完全是為滿足房地產測繪和管理的需要 以及房地產管理的需求 但是劃定 丘 的首選原則是 有固定界標的按固定界標劃分 即已有界址點的必須按界址點走向劃分 丘 只有在沒有固定界標的情況下 才按自然界線劃分 一般以一個單位或一個門牌號或一處院落的房屋用地劃丘 當面積過小或權屬混雜時 則可劃成組合丘 自然界線包括 圍墻 柵欄 籬笆 鐵絲網 柱 河 渠 溝 道路 鐵路 公路 街道 城墻 堤壩等 可按這些自然界線包圍的地塊劃丘 丘界線不應穿越行政境界線 三 丘與丘號 三 丘的編號丘的編號按 市 市轄區(qū) 縣 房管區(qū) 房管分區(qū) 丘五級編號組成 丘的編號在房管分區(qū)范圍內編定 采用4位自然數從0001到9999從北至南 從西至東以反S形順序連續(xù)編列 丘的編號格式及位數如下 市代碼 市轄區(qū) 縣 代碼 房產區(qū)代碼 房產分區(qū)代碼 丘號 2位 2位 2位 2位 2位 01 9901 9901 9901 9901 99 三 丘與丘號 四 房產區(qū)與房產分區(qū)丘以房產分區(qū)為單位劃分 房產分區(qū)又是以房產區(qū)為單位劃分 而房產區(qū)則是以市轄區(qū)或縣 或縣級市為單位劃分 而市轄區(qū) 縣 市等的范圍和邊界線則是由上一級政府劃定的 應該有明顯的邊界線 不一定都有界標 房產區(qū)可以市行政建制區(qū)的街道辦事處 或鎮(zhèn) 或鄉(xiāng)的行政轄區(qū) 或根據房地產管理劃分的區(qū)域或范圍為基礎劃定 房產區(qū)應該是有邊界的 由連續(xù)成片的較為規(guī)則的幾何圖形組成 盡量和行政區(qū)的街道辦事處相吻合 但不要穿越行政建制區(qū)劃的線和鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 的行政區(qū)域線 更不能穿越市 省級的行政區(qū)域的境界線 四 房產區(qū)與房產分區(qū) 房產區(qū)應在市轄區(qū)或縣 旗 或縣級市的范圍內統(tǒng)一編號 避免重號 保證代碼的唯一性 房產分區(qū)以房產區(qū)為單元劃分 可按自然界線 依街坊 或依居民點 或依大的機關 企事業(yè)單位劃分 房產分區(qū)也應構成連續(xù)成片的幾何圖形 當有的市 鎮(zhèn)面積較小 沒有必要劃分房產分區(qū)時 此時仍應保留其位置 并進行編號 以顧及在市 鎮(zhèn)今后的發(fā)展及市 鎮(zhèn)區(qū)域的擴大以后 需要增加房產分區(qū)時 可以續(xù)編 此時房產分區(qū)號為01 當區(qū)域擴大后 從01以后續(xù)編 現(xiàn)假設舉例如下 四 房產區(qū)與房產分區(qū) 河北省石家莊市長安區(qū)第19房產區(qū)第126丘 其丘的編號為 1301021901012613010219010126河北省代碼石家莊市代碼長安區(qū)代碼房產區(qū)號房產分區(qū)號丘號其中130102為國家標準GB T2260 1995 中華人民共和國行政區(qū)劃代碼 中河北省石家莊市長安區(qū)的代碼 19為房產區(qū)號 在長安區(qū)內統(tǒng)一編號 房產分區(qū)號為01號 0126號為所在丘的丘號 四 房產區(qū)與房產分區(qū) 房產區(qū)不僅有編號 代碼 而且一般還有房產區(qū)的名稱 房產分區(qū)一般只有編號 代碼 而沒有名稱 在劃分房產分區(qū)和丘時 各房產區(qū)中的房產分區(qū)數 以及各房產分區(qū)中的丘數應根據各城市的大小和這個城市或鎮(zhèn)的發(fā)展前景而定 對新興城市和發(fā)展擴充前景較大的城市 各房產區(qū)中的房產分區(qū)數宜在50左右 對老城市和發(fā)展擴充前景不大的城市的房產區(qū)中的房產分區(qū)數可在70 80左右 各房產分區(qū)中的丘數可控制在100 200個左右 這樣當城市的房地產權屬和現(xiàn)狀的變化所引起的丘號變化調整而使丘號不斷增加 而國家標準 房產測量規(guī)定 中規(guī)定的丘號是4位數 即最大丘號只能編到9999號 根據以上對房產分區(qū)和各房產分區(qū)中丘號數初始數控制在100 200左右 這樣當城市房地產權屬和現(xiàn)狀所引起的丘號變化率在10 左右時 所余編號大概可滿足40 50年左右的變化 當城市房地產權屬和現(xiàn)狀變化所引起的丘號變化率達到15 時 所余編號大概可滿足30年左右 即在上述變化率條件下 到時丘號將遞增至9999號附近 四 幢與幢號 一 幢的定義幢是指一座獨立的 包括不同結構和不同層數的房屋 幢也是一個量詞 表示房屋的座數 是房屋調查與房屋測繪的基本單元 只要是一座獨立的房屋都算一幢 即使這座房屋層數不同 或建筑結構也不一樣 或建筑年代也不一樣 只要是連在一起 獨立存在 都可以按一幢處理 二 幢的編號 幢號以丘為單位編號 幢號的編號順序是 從大門起 或丘的入口處 從左到右 從前到后 用數字1 2 順序按反S形編號 幢號注在房屋輪廓線的左下角 并加括號 當丘內房屋已有連續(xù)而完整的幢號也可繼續(xù)沿用 三 房產權號 在他人權屬范圍的土地上建造的房屋 或自己權屬范圍內的土地上有他人建造的房屋 應加編房產權號 房產權號用大寫英文字母3表示 注在房屋幢號的右側 和幢號并列 字號與幢號相同 房產權號是一個標識符 標明該幢房屋的產權和該幢房屋所占用的土地的土地使用權 產權 人 不屬于同一產權人或同一產權單位 四 房屋共有權號 多戶共有的一幢房屋 應在幢號后加編共有權號 共有權號用大寫英文字母B表示 注在房屋幢號或房產權號右側 和幢號并列 字號和幢號相同 房屋共有權號是一個標識符 標明該幢房屋的產權有多個產權人或產權單位 五 房屋用地調查 一 房屋用地調查的內容房屋用地調查根據國家標準 房產測量規(guī)定 附錄 中表 房屋用地調查表 規(guī)定的格式和內容進行調查和記錄 主要內容包括用地座落 產權性質 土地等級 稅費 用地人 用地單位性質 土地使用權來源 四至 界標 用地用途 面積 用地略圖以及其他情況的記錄等 二 房屋用地座落 房屋用地的座落是指房屋用地的地理位置 即所在地的地理名稱 填寫為 市 區(qū) 路 街 號等 路 街 巷等名稱應以民政部門規(guī)定的名稱為準 門牌號應以公安部門釘立的門牌號為準 房屋用地座落在小的里弄 胡同或小巷時 應加注附近主要街道的名稱 缺門牌號時 可借用毗連房屋的門牌號加注東 南 西 北等方位 房屋用地座落在兩個以上街道或兩個以上門牌號時 應全部注明 但應分清主次 主門牌在前 側 后門牌在后 三 房屋用地的產權性質 此處系指土地的所有權 填國有或者集體 集體所有的還應加注土地所有權的單位名稱 例如 集體 李家村 四 房屋用地的等級 城市和鎮(zhèn)的土地等級主要考慮繁華程度 交通條件 基礎設施 環(huán)境條件 人口分布 土地附著物 土地利用效益等因素評定 房屋用地的等級按當地有關部門所定的等級標準填寫 五 房屋用地的稅費 按房屋用地的土地使用人向稅務部門繳納的年度金額為準 免征土地稅的填 免征 六 房屋用地的使用權主 指獲得房屋用地土地使用權的產權人姓名或單位名稱 七 房屋用地的使用人 指房屋用地實際使用人的姓名或單位名稱 例如 某房屋用地的土地使用權屬 國土資源廳 而實際上一直歸 地質測量隊 使用 此處應填 地質測量隊 八 用地來源 指房屋用地的權源 即取得土地使用權的時間和方式 如出讓 轉讓 征用 撥用等 填寫 年 月 日獲得土地使用權 使用年限 年 方式有以下幾種 a 出讓 指國家將城鎮(zhèn)國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用受讓人 單位 土地使用受讓人向國家支付一定的金額 b 轉讓 指土地使用權主 依照國家有關法律規(guī)定將土地使用權再轉移的行為 土地使用權轉讓時 其上的建筑物 其他附著物的所有權也應依照法律辦理過戶登記手續(xù) c 征用 根據國家建設的需要 國家通過適當補償后 取得土地產權供國家有關部門 企 事業(yè)單位使用的一種產權轉移方式 d 劃撥 指政府依照法律規(guī)定 從國有土地中劃撥一定數量的土地給國有單位或集體單位 或個人使用的產權轉移方式 土地所有權仍屬國家 轉移的是土地的使用權 九 用地四至 填寫房屋用地與四鄰接壤的街道名 丘號 或溝 渠 水域等地名 十 用地范圍的界標 填寫用地范圍邊界界標物的名稱 例如 圍墻或墻體 柵欄 籬笆 界碑 界樁 或河流名 道路名稱等 十一 用地用途分類 根據國家標準 房產測量規(guī)定 附錄A中表A3 房屋用地用途分類 標準填寫 即 城鎮(zhèn)地籍調查要求的1993年版規(guī)程的二級分類 填寫二級分類代碼 十二 用地略圖 按用地單元繪制略圖 不依比例尺 主要表示其四鄰關系 界標類別和歸屬 并注明用地邊長 十三 附加說明 附加說明主要記錄有關產權糾紛的情況 以及有關通行權 采光權 通風權 截水權 排水權等他項權利的登記 對有土地使用權的抵押 典當等情況也應在此進行登記和說明 十四 房屋用地調查的方法 在對房屋用地調查填表登記之前 先應收集和調閱有關房屋用地地塊的權屬資料 檔案資料和有關協(xié)議文件 并了解和熟悉有關土地權屬登記和管理的有關政策和規(guī)定 在此基礎上再進行調查 填表登記 描繪 調查和測繪的重點是對房屋用地邊界線 邊界點 界址點 和邊界標志的確認和描述 有邊界糾紛和未定事宜必須詳細登記 六 房屋調查 一 房屋調查的內容房屋調查根據國家標準 房產測量規(guī)定 附錄A中表A1 房屋調查表 規(guī)定的格式和內容進行調查和登記 主要內容包括房屋座落 產權人 產別 層數 層次 建筑結構 建成年份 用途 墻體歸屬 權源 他項權利等基本情況 二 房屋的座落 房屋的座落與房屋用地座落相同 按前面房屋用地座落的要求填寫 三 房屋產權人 房屋產權人是指房屋所有權的權屬主 可以是一個人或幾個人 或是單位 或是國有 房屋產權人對房屋有占有權 使用權 收益權和處置權 私人所有的房屋 房屋產權人的姓名應是房屋產權證上的姓名 而且應與戶口簿 身份證上的姓名一致 不能使用別名 筆名或化名 房屋為多人所共有的 應填入全部產權人的姓名 產權人死亡 或產權人不清 或產權歸屬未定的 分別填入 已故 不清 或 未定 字樣 有代理人的 填入代理人的姓名并注明 三 房屋產權人 單位所有的房屋 房屋產權人填寫單位的全稱 不縮寫 不簡化 單位名稱應與房屋產權證上的名稱 單位公章的名稱一致 幾個單位共有的房屋應填入全部產權單位的名稱 如有主管單位 則房屋產權人填主管單位名稱后加 等單位 其他產權單位在說明中注明 房地產管理部門直接管理的房屋 包括公產 代管產 托管產 撥用產等四種產別 公產填房地產管理部門的全稱 代管產填原產權主名稱 加括號注明代管單位名稱 托管產填原產權主名稱 加括號注明托管單位名稱 撥用產填房地產管理部門全稱 加括號注明撥借單位名稱 四 房屋產別 房屋的產別是指房屋的產權性質 按國家標準 房產測量規(guī)定 附錄A中A4的 房屋產別分類標準 規(guī)定的標準劃分 填入二級分類代碼 國有房產指國家所有的房屋 包括房管部門的房屋 全民所有制單位的房屋和軍隊的房屋 這些房屋的所有權屬國家 這些單位在國家授權范圍內 對國有房產行使占有 使用 收益和處分的權利 四 房屋產別 集體所有房產 是指城市集體所有制單位所擁有的房屋 集體組織依法對其房屋享有占有 使用 收益和處分的權利 私有房產 是指公民個人所有的房屋 包括房改中職工以標準價購買的擁有部分產權的房屋 幾個人共有的房產屬共有房產 也是私有房產 私有房產的產權人依法對其房屋享有占有 使用 收益和處分的權利 代管房屋和托管房屋的產權 屬私人所有的 房屋產別為 私有房屋 對于住房投資改革以來所建各類房屋的產權確認 原則上以建房時所訂協(xié)議或合同中規(guī)定的產權劃定為準 五 房屋產權來源 房屋產權來源是指產權人取得房屋所有權的時間和方式 房屋所有權取得的方式 國家標準 房產測量規(guī)定 統(tǒng)一規(guī)定為 買受 受贈 交換 繼承 自建 翻建 收購 征用 調撥 價撥 撥用以及房改售房等 買受 受贈 繼承 交換的房屋產權轉移以有關協(xié)議 文約 合同 裁定 公證等文件為準 自建 翻建的房屋產權的確認以報批文件和竣工圖件為準 征用 調撥 價撥 撥用的房屋的產權轉移以審批文件為準 房改售房的產權轉移以審批文件為準 房屋產權來源有兩種以上的 均應注明 五 房屋產權來源 a 買受 房屋是一種商品 可以依法在市場上進行買賣 國有房產 集體房產和私人房產在國家法律和政策允許的范圍內都可買賣 房產的買賣 是房屋產權和使用價值的一次性轉移 買方在買入房屋使用價值的同時也買入了產權 這種房屋產權的取得方式稱買受 b 受贈 房屋和其他財產一樣 產權人可以按照自己的意愿 將自己的屬個人所有的房屋贈送他人 受贈人可以是國家 社會團體 或自己的親朋好友 贈予的方式是有條件的 也可以是無條件的 可以是所有權的贈予 也可以是使用權的贈予 也可以在贈予的同時 附有附加條件 無論采取何種贈予方式 一般均應辦理公證手續(xù)或簽訂協(xié)議文件 如系產權贈予 受贈人取得房屋產權的方式稱受贈 五 房屋產權來源 c 交換 房屋是一種商品 可以依法進行交換 房屋的交換有房屋所有權的交換與房屋使用權的交換兩種 此處所講房屋交換是指房屋產權即所有權的交稱 房屋交換是指房屋產權人雙方根據自己的需求 將各自屬于自己的房屋進行交換 這種交換可以是個人之間 集體之間 單位之間 也可以是國家與單位之間 或國家與個人之間 或單位與個人之間的交換 交換可以是等價交換 也可以是折價交換 或補價交換 交換應有交換合同或協(xié)議文件 并取得公證 辦理產權變更登記 d 自建 凡經批準新建的房屋 房屋建成后 新建單位或個人便擁有該房屋的產權 取得新建房屋的所有權和使用權 并可領取房地產產權證 e 翻建 指經批準以后在自己原有房屋的基礎上進行翻新改建 包括部分拆建的房屋 并取得翻建新增的房屋產權 翻建房屋應辦變更登記手續(xù) 五 房屋產權來源 f 收購 政府或房地產管理部門收購的房屋 g 征用 國家根據建設的需要征用的房屋 同時支付房屋補償費及安置補助費 h 調撥 政府或房地產管理部門無償調撥給全民所有制或集體所有制單位的房屋 產權歸屬以調撥文件規(guī)定的為準 i 價撥 政府或房地產管理部門有償調撥給全民所有制或集體所有制單位的房屋 產權歸屬以調撥文件規(guī)定的為準 j 劃撥 政府或房地產管理部門免租借撥給單位使用 管理 維修的房屋 房屋產權為國家所有 使用單位僅有使用權 六 房屋總層數與所在層次 房屋層數是指房屋的自然層數 一般按室內地坪0以上計算 采光窗在室外地坪以上的半地下室 其室內層高在2 20m以上的 計算自然層數 房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和 假層 附層 夾層 插層 閣樓 暗樓 裝飾性塔樓 以及突出屋面的樓梯間 水箱間不計層數 所在層次是指本權屬單