本市房產(chǎn)價格走勢及需求狀況調(diào)查分析.doc

本市房產(chǎn)價格走勢及需求狀況調(diào)查分析 近年來，本市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，呈現(xiàn)出投資增長迅猛，商品住宅銷售加快，房地產(chǎn)交易持續(xù)攀升，房屋銷售價格上漲較快的特點(diǎn)。日前，市統(tǒng)計局城調(diào)隊就對當(dāng)前本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體看法、近期房價變動趨勢及變動幅度的預(yù)期、居民購房意向等開展問卷調(diào)查。對居民家庭調(diào)查采取入戶方式，在市區(qū)10個區(qū)（黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、浦東新區(qū)）范圍內(nèi)抽取1000戶居民家庭，調(diào)查對象為家庭事務(wù)主要決策者；對100家大型房地產(chǎn)企業(yè)采用重點(diǎn)調(diào)查方式，調(diào)查對象為企業(yè)的營銷總監(jiān)（或銷售部經(jīng)理）。調(diào)查結(jié)果如下： 一、對當(dāng)前本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體看法 1、居民對今年本市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢總體看好。調(diào)查顯示，在1000戶被調(diào)查家庭中，有70.1%的被調(diào)查者認(rèn)為今年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將好與去年，其中認(rèn)為“略有上升”的占大多數(shù)，達(dá)75.7%；認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與去年“差不多”的占22.5%；認(rèn)為“略有下降”、“下降很大”的分別為5.8%、0.1%。 2、逾八成的居民認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r過熱或偏熱。在1000戶被調(diào)查家庭中，有40.8%認(rèn)為“過熱”，另有44.2%認(rèn)為“偏熱”，兩者占了總體的85%；認(rèn)為“正常”的占12.6%。 3、逾八成房產(chǎn)商認(rèn)為目前樓盤銷售仍旺。在被調(diào)查的100家房地產(chǎn)企業(yè)中，有69家目前正有樓盤銷售。在這69家房地產(chǎn)企業(yè)中，有23.2%認(rèn)為目前其樓盤銷售情況“非常好”，有58%認(rèn)為銷售情況“比較好”，兩者合計占81.2%；另有18.8%認(rèn)為銷售情況“一般”。 二、對今年本市房屋銷售價格走勢的預(yù)期 1、居民普遍預(yù)期房價將繼續(xù)上漲。在對本市房價走勢的判斷中，有59.9%的被調(diào)查居民家庭認(rèn)為今年本市住房一級市場的新建住宅商品房價格水平將繼續(xù)上漲，認(rèn)為與去年差不多為32.5%，認(rèn)為有所下降的占7.6%；對于住房二級市場的“存量房”，認(rèn)為價格水平將繼續(xù)上漲的也達(dá)59.7%。 2、大多數(shù)居民預(yù)期今年房價漲幅將明顯低于去年。調(diào)查顯示，居民對今年本市房價的預(yù)期漲幅明顯低于去年。在認(rèn)為今年本市新建住宅商品房價格水平將繼續(xù)上漲的六成被調(diào)查者中，預(yù)期漲幅主要集中在“10%以下”、“10%15%”兩檔，分別為44.3%、38.7%，兩者合計達(dá)83%；對于“存量房”，預(yù)期漲幅同樣也集中在“10%以下”、“10%15%”兩檔，分別占44.7%、31.5%，兩者合計達(dá)76.2%。從總體上看，居民對今年本市新建住宅商品房的預(yù)期漲幅稍低于“存量房”。 3、多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期二季度房價漲幅在5%以下。在預(yù)期今年二季度房價將繼續(xù)上漲的45位房產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)期漲幅在“5%以下”、“5-10%”的分別占57.5%、30%，兩者合計近九成。與一季度本市商品房實(shí)際漲幅相比，二季度漲幅預(yù)測明顯較低。 三、居民購房需求意向 在1000個被調(diào)查戶中，有214戶居民家庭在今明兩年內(nèi)打算購房，711戶家庭今明兩年無購房打算，另有75戶家庭對于今明兩年是否購房主意還未定。 1、改善目前的居住條件是居民購房的主要原因。在今明兩年有購房意向的214戶居民家庭中，有141戶居民家庭（占65.9%）認(rèn)為購房原因是為了改善目前的居住條件，另有62戶居民家庭（占29%）購房是為了住宅動遷。 2、房價太高是抑制居民購房的主要因素。在今明兩年無購房意向的711戶居民家庭中，有483戶居民家庭（占67.7%）是因為目前房價太高而無力購房，另有101戶居民家庭（占14.3%）是因為近五年已購房。 3、居民對房價的心理價位仍處于較低水平，其中有購房意向的被調(diào)查家庭認(rèn)為合適的房價平均每平方米近5000元。當(dāng)被問及當(dāng)前本市新建住宅商品房平均每平方米的售價應(yīng)處在哪個價位較合適時，有61.4%的居民家庭選擇在4500元及以下，另有22.3%的居民家庭選擇4501-5000元，心理價位的平均值為每平方米4476元，與當(dāng)前的房價差距很大。其中有購房打算的居民家庭對單位面積售價的心理價位較高，每平方米平均價格為4990元。 4、打算購房居民對購房類型、面積、地段、總價的選擇 新房仍是購房的主要對象。在有購房意向的214戶居民家庭中，選擇購買新建住宅商品房的有132戶，占61.7%；選擇存量房的有82戶，占38.3%。 中小房型最受歡迎。在購房總面積的選擇中，主要集中在51-80平方米和81-100平方米這兩檔，均占38.3%，選擇101-120平方米的占13.6%，121-150平方米的占4.2%，50平方米以下的占3.7%，150平方米以上的占1.9%。 購房地段向外延伸，外環(huán)線成為心理界線。若在全市范圍內(nèi)按“內(nèi)環(huán)線內(nèi)”、“內(nèi)、中環(huán)線間”、“中、外環(huán)線間”和“外環(huán)線外”劃為四個地段，那么在有購房意向的居民家庭中，選擇購房地段為“內(nèi)、中環(huán)線間”的為最多，占42.1%；選擇“內(nèi)環(huán)內(nèi)”、“中、外環(huán)線間”的分別占32.2%、24.3%；而選擇“外環(huán)線外”僅為1.4%。 居民購房總價承受能力仍有限。居民選擇購房總價主要集中在25-40萬元和41-60萬元這兩檔，分別占有購房意向居民家庭的41.6%和34.6%，兩者共計76.2%，選擇61-80萬元的占11.2%，25萬元以下的占5.6%，81-100萬元的占5.1%。 購買新建住宅商品房與“存量房”的居民家庭在面積和總價的選擇上有一定的差別。前者選擇最多的是81-100平方米的總面積（占45.