火車站物業(yè)綜合開發(fā)新趨勢(shì) PPT課件

1 鐵路站房綜合商業(yè)開發(fā)與建設(shè) 2 前言 目前我國(guó)鐵路站房商業(yè)開發(fā)嚴(yán)重滯后 對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家成熟站點(diǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 我國(guó)站房空間存在巨大的 待挖掘的商業(yè)潛力 當(dāng)前恰逢鐵路體制改革的關(guān)鍵時(shí)期 在此基礎(chǔ)上尋求站房商業(yè)策劃與建筑設(shè)計(jì)的整合 充分挖掘站房空間的商業(yè)潛力和實(shí)現(xiàn)站房空間應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值與回報(bào) 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的站房開發(fā)建設(shè)與空間利用已經(jīng)引起鐵路經(jīng)營(yíng)主管部門高度重視 我們必須抓住機(jī)遇 深入研究 尋求合作 實(shí)現(xiàn)共贏 3 1 宏觀背景 一 我國(guó)鐵路站房商業(yè)開發(fā)的現(xiàn)狀與問(wèn)題 近年來(lái)我國(guó)鐵路網(wǎng)絡(luò)正以一種前所未有的速度進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè) 力爭(zhēng) 十二五 期間鐵路投資額達(dá)到3 3萬(wàn)億元 鐵路運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到12 3萬(wàn)公里 其中客運(yùn)專線達(dá)到1 6萬(wàn)公里 隨著鐵路網(wǎng)的建設(shè) 也帶來(lái)了大量的鐵路站房的規(guī)劃與建設(shè) 特別是客運(yùn)專線 城際鐵路的建設(shè)使鐵路運(yùn)輸?shù)目瓦\(yùn)功能得到提升形成了站房客運(yùn)服務(wù)的專職化 使得鐵路站房與城市功能的聯(lián)系更加密切 各地也因此開展了以高鐵 城際鐵路為主導(dǎo)的高鐵新城建設(shè)和以鐵路站房為核心的商務(wù)中心區(qū) 城市副中心區(qū)域的建設(shè) 站房區(qū)域的功能也已經(jīng)發(fā)生了顯著的轉(zhuǎn)變 從原來(lái)的單一的對(duì)外交通門戶 轉(zhuǎn)變成為多種城市交通方式與對(duì)外交通的轉(zhuǎn)換樞紐 高鐵新城 商務(wù)區(qū)的交通服務(wù)中心以及區(qū)域城市間商貿(mào)活動(dòng)的重要聯(lián)系節(jié)點(diǎn) 4 5 2 鐵路系統(tǒng)和車站的虧損狀況在熱火朝天的巨額投資鐵路建設(shè)的另一面 卻是鐵路系統(tǒng)連年虧損的現(xiàn)實(shí) 一方面 難以在短期內(nèi)看到運(yùn)營(yíng)效益 另一方面 新增投資還需要大量舉債 新債舊債抬高了財(cái)務(wù)成本 在雙重壓力下 鐵路總公司已經(jīng)進(jìn)入虧損周期 而作為鐵路系統(tǒng)的重要資產(chǎn) 鐵路站點(diǎn)運(yùn)營(yíng)也普遍處于虧損狀況 在現(xiàn)有狀況下 單靠客運(yùn)與貨運(yùn)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法平衡大規(guī)模的投資和鐵路運(yùn)營(yíng)支出 然而對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家鐵路收入數(shù)據(jù) 我國(guó)鐵路非運(yùn)輸收入的比重很小33 日本60 其中非運(yùn)輸收入的重要組成部分是車站站房的商業(yè)開發(fā)及物業(yè)開發(fā) 6 3 站房商業(yè)開發(fā)存在的問(wèn)題鐵路與站房的客運(yùn)功能提升 沒(méi)有帶來(lái)站點(diǎn)的客運(yùn)服務(wù)與商業(yè)服務(wù)環(huán)境的改善 目前 包括很多新建的站房在內(nèi) 站內(nèi)的商業(yè)服務(wù)仍然處于初級(jí)的階段 這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 1 商業(yè)開發(fā)規(guī)模小 2 商業(yè)布局不佳 配套設(shè)施不全 3 商業(yè)服務(wù)環(huán)境差 4 旅客的主動(dòng)消費(fèi)意愿較低 消費(fèi)者滿意度低 5 商業(yè)服務(wù)種類少 業(yè)態(tài)單一 重復(fù)率高 商業(yè)潛力沒(méi)有充分挖掘 7 二 鐵路站房商業(yè)開發(fā)發(fā)展必要性與趨勢(shì)分析鐵路站房商業(yè)發(fā)展的必要性1 鐵路和車站在經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)建設(shè)發(fā)展的需要鐵路站房商業(yè)發(fā)展的必要性首先體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)性發(fā)展方面 經(jīng)過(guò)科學(xué)估算 每平方米運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)開發(fā)能夠帶來(lái)約1 34萬(wàn)元左右的融資 如果站房能夠配置40 的商業(yè)面積 則站房建設(shè)資金的54 能夠通過(guò)商業(yè)開發(fā)帶來(lái)的融資解決 2 以人為本和人性化服務(wù)的需要隨著鐵路體制改革的深入 運(yùn)營(yíng)服務(wù)目標(biāo)的改變 客運(yùn)專線的建成并投入使用 鐵路系統(tǒng)特別是站房?jī)?nèi)的服務(wù)需要更貼近旅客日常生活和旅行需求 而提供更多更好的商業(yè)配套服務(wù) 提高旅客在進(jìn)站 候車期間的旅行體驗(yàn) 也正是最直接 最重要的以人為本 人性化服務(wù)的體現(xiàn) 8 國(guó)際車站商業(yè)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)在鐵路系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)的日本以及歐洲國(guó)家 鐵路私有化導(dǎo)致開發(fā)商非常重視投資成本的收回 更傾向于在客運(yùn)站內(nèi)部設(shè)置大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 以求得經(jīng)濟(jì)上的回報(bào) 例如 1983年啟用的日本大阪鐵路客運(yùn)站總建筑面積13 8萬(wàn)平方米 地下4層 地上27層 總高122米 集交通功能和購(gòu)物 餐飲及旅館等于一體 1997年開始運(yùn)營(yíng)的京都火車站總面積約為23 8萬(wàn)平方米 地下3層 地上16層 除了交通功能外 還有酒店 電影院 博物館 地區(qū)政府等多種城市功能 2006年啟用的德國(guó)柏林中央火車站 建筑面積17 5萬(wàn)平方米 也包括3萬(wàn)平方米的各類商業(yè)零售和辦公空間 9 日本大阪火車站 10 日本大阪火車站 11 日本京都火車站建筑空間 12 京都火車站購(gòu)物中心 13 京都火車站步行街 14 德國(guó)柏林中央火車站 15 德國(guó)柏林中央火車站 16 鐵路站房商業(yè)綜合開發(fā)的可能性1 建筑空間上的可能性 2 商業(yè)需求上的可能性 3 政策推動(dòng)的可能性 17 做好站房商業(yè)綜合體的關(guān)鍵鐵站房商業(yè)綜合體的最大挑戰(zhàn)在于交通功能與商業(yè)功能的結(jié)合 我國(guó)現(xiàn)有站房的設(shè)計(jì)過(guò)程中 先有交通流線的設(shè)計(jì) 經(jīng)過(guò)建筑方案設(shè)計(jì)與深化后 才有商業(yè)空間策劃與設(shè)計(jì) 這種商業(yè)硬件方面的先天不足 導(dǎo)致站內(nèi)商業(yè)開發(fā)很難通過(guò)后續(xù)運(yùn)營(yíng)的軟件處理進(jìn)行改善與提升 因此 將商業(yè)策劃與設(shè)計(jì)與交通流線設(shè)計(jì) 建筑空間設(shè)計(jì)密切結(jié)合 是做好站房商業(yè)綜合體的關(guān)鍵 18 三 鐵路站房商業(yè)服務(wù)的類型與特征 1 現(xiàn)狀與問(wèn)題目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)站房?jī)?nèi)部能夠提供的商業(yè)服務(wù)種類 檔次是非常單一化的 主要集中于簡(jiǎn)單的飲料 干糧等 降低了消費(fèi)者對(duì)商業(yè)服務(wù)的可選擇性 也很難刺激 提高消費(fèi)者的潛在消費(fèi)意愿 2 站內(nèi)商業(yè)服務(wù)的新趨勢(shì)站內(nèi)商業(yè)服務(wù)除了傳統(tǒng)的可選擇性消費(fèi)既商品零售 服務(wù)業(yè) 金融業(yè) 休閑服務(wù)等 非選擇性消費(fèi)既商業(yè)廣告 產(chǎn)品展示 商業(yè)櫥柜 店鋪招牌等注意力經(jīng)濟(jì) 依靠吸引公眾注意力獲取經(jīng)濟(jì)收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在商業(yè)領(lǐng)域越來(lái)越重要 19 四 鐵路站房商業(yè)設(shè)施的規(guī)模 目前我國(guó)站房商業(yè)開發(fā)規(guī)模總體較小 布局不夠合理 嚴(yán)重阻礙了可選擇性和引導(dǎo)型的商業(yè)氛圍的形成 商業(yè)功能需要進(jìn)行大幅度提升 另一方面 規(guī)模過(guò)大的商業(yè)開發(fā)如果得不到足夠消費(fèi)的支持 將會(huì)造成巨大的資金投入和空間浪費(fèi) 商業(yè)開發(fā)規(guī)模的大小直接確定了商業(yè)業(yè)態(tài)的完整性 多樣性和層次性 應(yīng)該在交通建筑策劃和可行性研究階段就開展相關(guān)專題研究 確定出合適的商業(yè)配套與旅客發(fā)送量和車站建設(shè)規(guī)模之間的比列關(guān)系 國(guó)際上火車站配套商業(yè)面積40 80 遠(yuǎn)高于我國(guó)的車站配置 20 國(guó)內(nèi)外城市鐵路車站商業(yè)開發(fā)規(guī)模表 21 五 鐵路站房商業(yè)的空間布局與業(yè)態(tài)分布 1 我國(guó)站房商業(yè)功能的長(zhǎng)期弱勢(shì)地位使站內(nèi)商業(yè)布局在空間上受到很大約束 商業(yè)空間也僅僅作為附屬的空間形式 國(guó)內(nèi)常見的站房區(qū)域商業(yè)空間布局類型有 完全分離式 廣廳單點(diǎn)式 結(jié)合候車空間布局 獨(dú)立分層式 2 國(guó)外鐵路運(yùn)營(yíng)企業(yè)及開發(fā)商非常重視投資成本的收回 更傾向于在客運(yùn)站內(nèi)部設(shè)置適 合規(guī)模的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 重視商業(yè)的空間布局與業(yè)態(tài)分布 綜合分散結(jié)合型 三明治型 22 日本大阪火車站 23 日本大阪火車站 24 德國(guó)柏林中央火車站 25 26 南京南站出站口 27 28 六 鐵路站房的使用效率 老一代站房設(shè)計(jì)的主要弊端之一體現(xiàn)為內(nèi)部空間使用效率較低 由于站房在城市的現(xiàn)象門戶地位 往往設(shè)計(jì)的比較氣派與莊重 占地面積很大 站房高度20 30米 但往往只有1 2層 這也直接導(dǎo)致了空間使用的低效率與不均衡 也使建筑建設(shè) 維護(hù)成本與其空間收益存在巨大差異 29 七 鐵路站房商業(yè)開發(fā)需管理創(chuàng)新與多元化投資相結(jié)合 1 原鐵道部已經(jīng)對(duì)收支兩條線 多經(jīng)的并軌進(jìn)行了討論和改革 帶來(lái)了站房商業(yè)開發(fā)所需的政策曙光 經(jīng)營(yíng)權(quán)的下放與商業(yè)收入的分配模式改革將極大餓促進(jìn)路局對(duì)站房空間資源的優(yōu)化整合與強(qiáng)化開發(fā) 2 鐵道部撤銷前在高負(fù)債率的促使下已經(jīng)開始考慮將站房建設(shè)投資主體下放到地方政府 大多數(shù)地方政府財(cái)政難以支撐 引入多種資本參與站房的商業(yè)開發(fā)來(lái)解決建設(shè)資金問(wèn)題成為必然模式 30 中國(guó)高鐵站房商業(yè)的最大經(jīng)營(yíng)者 北京銳而威商業(yè)管理有限公司早在2006年前 銳而威就迅速在全國(guó)跑馬圈地 布局 鐵路商業(yè) 目前 公開資料顯示 十一五 鐵路客運(yùn)站中以北京 上海 廣州 武漢 成都 西安等6個(gè)樞紐性客運(yùn)中心以及沈陽(yáng) 濟(jì)南 昆明 南昌 南京等10大區(qū)域性客運(yùn)中心已全被北京銳而威 收至囊中 上述16大重點(diǎn)樞紐中心也即成為重點(diǎn)的高鐵樞紐客站 據(jù)胡駿的透露 既有鐵路車站商業(yè)配合高鐵開通的改造升級(jí) 才是一筆穩(wěn)賺不賠的 買賣 舊車站往往都已是成熟商業(yè)中心或區(qū)域中心 甚至單單賣最簡(jiǎn)單的礦泉水 也能獲得可觀的營(yíng)收 31 由此 依靠穩(wěn)賺不賠的舊有車站商業(yè)改造和高鐵新客站商業(yè)的開發(fā)與拓展 胡駿對(duì)于整個(gè)高鐵商業(yè)的前景非常樂(lè)觀 盡管眼下銳而威投資開發(fā)的新高鐵車站商業(yè)項(xiàng)目還處于虧損中 據(jù)胡駿向中國(guó)商報(bào)記者的獨(dú)家披露 其拿下的16座高鐵新客站商業(yè)開發(fā)投資達(dá)2 6億元 目前虧損達(dá)1個(gè)多億 北京銳而威公司擁有3000位員工 總資產(chǎn)5 5億元 但按照目前高鐵開通的速度 胡駿預(yù)期到2012年其投資的高鐵車站商業(yè)就能扭虧盈利 而到2020年 他直言高鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)就將邁進(jìn) 暴利 階段 胡駿或許忽視了 高鐵商業(yè)與機(jī)場(chǎng)商業(yè)存在差異 由于乘坐飛機(jī)都被要求提前一到兩個(gè)小時(shí)到達(dá) 機(jī)場(chǎng)因此能配備諸多的商業(yè)設(shè)施 而高鐵是隨到隨走 車次相對(duì)比較密集 乘客候車時(shí)間更短 購(gòu)物消費(fèi)的時(shí)間相對(duì)就會(huì)少了許多 32 車站商業(yè)綜合開發(fā)面臨的困難 1 我國(guó)現(xiàn)行的土地政策尚不能