上海房?jī)r(jià)降引領(lǐng)降價(jià)潮 分析房?jī)r(jià)走勢(shì)2012.doc

上海房?jī)r(jià)降引領(lǐng)降價(jià)潮 分析房?jī)r(jià)走勢(shì)2012 一般來(lái)說(shuō)，每當(dāng)有調(diào)控政策出臺(tái)，坊間關(guān)于樓市拐點(diǎn)、房?jī)r(jià)漲跌、地產(chǎn)走勢(shì)的各種猜測(cè)與分析就會(huì)接踵而至。而此次也不例外，雖然從去年新一輪調(diào)控正式拉開(kāi)以來(lái)，眾多專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)的判斷一直沒(méi)能應(yīng)驗(yàn)，但作為今年樓市最重要的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，“十一”黃金周成交“罕見(jiàn)”低迷卻似乎給已經(jīng)風(fēng)雨飄搖的佛山樓市發(fā)出了一個(gè)拐點(diǎn)即將到來(lái)的信號(hào)，也讓廣大消費(fèi)者重新燃起了對(duì)房?jī)r(jià)下跌的殷切期盼。開(kāi)發(fā)商不降價(jià)的理由一、扛過(guò)了這一波，市場(chǎng)又活躍的時(shí)候，會(huì)賺很多錢(qián)。大部分開(kāi)發(fā)商的心態(tài)就是中國(guó)房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)，只要能借錢(qián)，我就發(fā)展。二、開(kāi)發(fā)商早就有足夠的資本死抗，正如潘石屹所說(shuō)“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商死不了，資金鏈還不錯(cuò)。還穿著棉衣呢”。三、房地產(chǎn)一直作為經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不小，相信國(guó)家不可能將房地產(chǎn)一棒子打死。要死也是銀行先死，地方政府先死。四、市場(chǎng)上歷來(lái)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，降價(jià)不一定能帶來(lái)熱銷(xiāo)。處理不好，降價(jià)反而可能引發(fā)進(jìn)一步的觀望。五、如果真有樓盤(pán)價(jià)格大降，則前期業(yè)主鬧事那也許只是最小的風(fēng)險(xiǎn)，更大的風(fēng)險(xiǎn)是多米諾骨牌效果的出現(xiàn)。誰(shuí)都不敢真跳水。六、剛性需求還在。一線(xiàn)城市限購(gòu)，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲。限購(gòu)能打壓一時(shí)，打壓不了一世，限購(gòu)令遲早會(huì)取消。七、地方政府也不愿意房?jī)r(jià)下降。保持平穩(wěn)增長(zhǎng)最好，既能保證財(cái)政收入，GDP也能穩(wěn)步增長(zhǎng)。八、物價(jià)全面上漲的形勢(shì)下，為什么要房?jī)r(jià)下跌？佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)楊望成： 明年見(jiàn)分曉從宏觀上來(lái)看，一是房地產(chǎn)可以說(shuō)是國(guó)家近一兩年來(lái)調(diào)控力度最大的領(lǐng)域，第二，目前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼2008年金融危機(jī)后又進(jìn)入新的谷底，之所以國(guó)慶樓市成交不旺，主要因素是購(gòu)房者持幣觀望態(tài)度較重，認(rèn)為樓價(jià)在調(diào)控政策下會(huì)有所下降，而不是所謂的減速增長(zhǎng)。所以會(huì)看樓的多，成交的少。近期上海開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)從7.7折到最低五折起，引起了社會(huì)的關(guān)注，部分老業(yè)主通過(guò)砸售樓部的方式進(jìn)行抗議（）。作為房地產(chǎn)商，目前市場(chǎng)不景氣，企業(yè)本身的資金鏈也非常緊張，這些的確造成較大壓力，但目前市場(chǎng)上許多大型房地產(chǎn)企業(yè)都是國(guó)企、央企，他們的資金融資渠道比較多，所以他們?cè)谡叽驂合氯匀荒軋?jiān)持比較長(zhǎng)時(shí)間。而且，由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較糟糕，他們可能也在判斷，國(guó)家是否會(huì)因?yàn)榻谏唐烦隹诓粫?，中小企業(yè)出現(xiàn)前所未有困境，而讓銀根有所松動(dòng)？他們?cè)诘却?。兩方面拉鋸，所以?guó)慶佛山樓市出現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)力度不大，老百姓也不買(mǎi)賬的現(xiàn)象。但是，我們要注意，由于近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，一些制造業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)放。針對(duì)這類(lèi)中小型房地產(chǎn)公司，由于他們的主業(yè)已經(jīng)面臨困難，在房地產(chǎn)資金也非常緊張的情況下，可能會(huì)迫使他們做出“保主業(yè)”的決策，意味著他們可能會(huì)率先降價(jià)。一旦他們套現(xiàn)保主業(yè)，就會(huì)給“帶頭大哥”帶來(lái)壓力，樓價(jià)可能就會(huì)進(jìn)入拐點(diǎn)。我認(rèn)為，這一仗最終都需要樓價(jià)稍微降一降，但不到最后關(guān)頭房產(chǎn)商不會(huì)松口，預(yù)計(jì)今年年底明年見(jiàn)分曉。廣東銀石投資有限公司總經(jīng)理兼投資總監(jiān)丘海云：銷(xiāo)售下降是一個(gè)催化劑先關(guān)注一些數(shù)據(jù)：7月份只有三個(gè)城市房?jī)r(jià)是下降的，有26個(gè)城市還增長(zhǎng)了；第二個(gè)數(shù)據(jù)是最近我們對(duì)招商地產(chǎn)簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)以及廣州大地產(chǎn)商包括恒大簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)的摸查，8月份連續(xù)每周銷(xiāo)售下降20%。第三個(gè)數(shù)據(jù)（）是溫總理在召開(kāi)會(huì)議的時(shí)候說(shuō)要加快建設(shè)，100%要完成，并且很清晰給出一個(gè)保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)以及配套的標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)的是40平方米以下的，把商品房的受眾跟保障性住房的受眾完全區(qū)分開(kāi)來(lái)，以及很清晰發(fā)展商條件、土地出讓金比重、保障性住房債權(quán)融資支持等。還有一個(gè)數(shù)據(jù)：廣州南湖高爾夫球場(chǎng)附近有很多別墅，去年八九月份間售價(jià)是2500萬(wàn)元一棟，別墅配直升機(jī)停機(jī)坪，還有一畝花園可送。今年年初的價(jià)格是2100萬(wàn)元。9月份的時(shí)候，一位朋友前去咨詢(xún)，開(kāi)發(fā)商給的價(jià)格是1500萬(wàn)元。這些事件表明房?jī)r(jià)已經(jīng)在松動(dòng)。我也跟招商地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行了溝通，他們擔(dān)心如果第四季度這種情形延續(xù)的話(huà)，房?jī)r(jià)就會(huì)比較明顯地下跌。另外他也告訴我一個(gè)事件，最近很多中小發(fā)展商找他們，問(wèn)招商地產(chǎn)能不能接下他們的樓盤(pán)。所以，我認(rèn)為銷(xiāo)售下降是一個(gè)催化劑，另外，中小發(fā)展商已經(jīng)有很明顯的狀況了，房地產(chǎn)短期的下跌是肯定的。中國(guó)陶瓷工業(yè)協(xié)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)分會(huì)高級(jí)顧問(wèn)張有卓教授：限購(gòu)恐難持久，建材市場(chǎng)終將回暖“佛山樓市金九銀十的銷(xiāo)售都不太理想，這和目前的限購(gòu)政策有很大的關(guān)系，但是我認(rèn)為限購(gòu)不會(huì)長(zhǎng)久?！敝袊?guó)陶瓷工業(yè)協(xié)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)分會(huì)高級(jí)顧問(wèn)張有卓教授說(shuō)。在張有卓看來(lái)，目前中國(guó)的出口受到較大的影響，要想保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，就要著力拓展內(nèi)需，而房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，如果完全打壓下去，將有60多個(gè)相關(guān)行業(yè)受到影響，“所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降的可能不大。”“從佛山的情況來(lái)看，目前的限購(gòu)是限制了有購(gòu)房需求的外來(lái)人口，這部分人在佛山工作又有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，目前因?yàn)橄拶?gòu)而不能購(gòu)房，但他們的需求仍在。加上一些較大的開(kāi)發(fā)商在資金上并不存在很大的問(wèn)題，他們有多種資金來(lái)源，甚至有不少大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始兼并中小型開(kāi)發(fā)商，只要資金不至于太緊張，他們降價(jià)的意愿就不大?！睆堄凶空J(rèn)為，目前樓市的低迷確實(shí)給佛山的陶瓷行業(yè)造成了影響，“但影響主要集中在一些中小型、實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)。目前限購(gòu)主要在一二線(xiàn)城市，在這些城市中，品牌陶瓷企業(yè)由于和大的開(kāi)發(fā)商聯(lián)系較為緊密，市場(chǎng)不會(huì)有太大的萎縮，而且現(xiàn)在許多企業(yè)已經(jīng)在不限購(gòu)的三四線(xiàn)城市拓展市場(chǎng)，在一定程度上抵消了限購(gòu)的影響。但是對(duì)那些沒(méi)有品牌的小企業(yè)，限購(gòu)的影響還是很大。但只要限購(gòu)政策退出，建材市場(chǎng)肯定會(huì)回暖?！狈鹕侥撤慨a(chǎn)中介銷(xiāo)售人員張先生：樓盤(pán)促銷(xiāo)仍是“假摔”“限購(gòu)令后，二手房?jī)r(jià)格近期有小小的松動(dòng)，比如有的送車(chē)位打包價(jià)后降幾萬(wàn)，但因?yàn)槎愘M(fèi)等，購(gòu)房者還是看的多，成交少?！睆埾壬榻B，因成交少賺得少，最近同行已有朋友轉(zhuǎn)行了。他還指出，當(dāng)前一手樓價(jià)格較穩(wěn)定，也在一定程度上讓二手房企穩(wěn)，“有的后開(kāi)的新盤(pán)價(jià)位高，還把周邊的小樓盤(pán)的估值拉高了，比如南海萬(wàn)錦東苑就把早銷(xiāo)售的小盤(pán)保利簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)星座的估值拉高至8000多元一平方米，周邊的怡翠花園最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)是6400多元。”“從國(guó)慶期間來(lái)看，價(jià)格基本上與節(jié)前差不多，各種折扣算下來(lái)可能便宜了兩三百一平方米。但從南海桂城一帶來(lái)看，價(jià)格很堅(jiān)挺，甚至還有一定的上漲，金融高新區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)包括二手樓在內(nèi)都是一萬(wàn)多的單價(jià)?！薄安簧贅潜P(pán)打出買(mǎi)房抽獎(jiǎng)車(chē)、學(xué)位房、送黃金、8字頭起等促銷(xiāo)，但與中秋節(jié)假期的促銷(xiāo)差不多?！彼J(rèn)為，房?jī)r(jià)沒(méi)有真正下降，各種促銷(xiāo)是“假摔”，此外，當(dāng)前物價(jià)水平高，通脹壓力大，除了剛需外，也有市民現(xiàn)在購(gòu)房為了抵御通脹，建材價(jià)格也有所上升等，也讓房企成本價(jià)上漲，因此，總體上買(mǎi)賣(mài)雙方都比較僵持。剛需居民曉蕾：“堅(jiān)持就是勝利”“本想十一黃金周會(huì)明顯降價(jià)促銷(xiāo)的，但我看了幾個(gè)盤(pán)都跟9月底差不多，有點(diǎn)失望。”曉蕾介紹，有的同事看了近一年的房終于在黃金周買(mǎi)了，“確實(shí)比限購(gòu)前降了點(diǎn)，比如9月底的時(shí)候，保利香檳8000出頭，40方的小戶(hù)型經(jīng)過(guò)各種優(yōu)惠活動(dòng)折后單價(jià)能拿到7500元每平米，而限購(gòu)前近9000?！睍岳偃栽谟^望，她認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境和政策下，佛山樓市的“泡沫”快要“破”了，“看媒體報(bào)道，房企的資金鏈緊張，而且成交量低迷，再這樣下去已囤著地或房的房企支撐不了太久，再現(xiàn)在不少樓盤(pán)已在開(kāi)始打促銷(xiāo)，這已是一個(gè)信號(hào)?！睍岳俚呐笥岩?yàn)楝F(xiàn)在買(mǎi)了房，最后把房子裝修好，原本預(yù)算的軟裝預(yù)算計(jì)劃消費(fèi)完了，最后朋友推薦前往淘寶愛(ài)上家家具旗艦店選購(gòu)家具?！敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)并不是太好，關(guān)鍵看誰(shuí)能扛得住了，再等等吧?！睍岳僬J(rèn)為，樓市拐點(diǎn)在年底和明年初，“堅(jiān)持就是勝利”。一般來(lái)說(shuō)，每當(dāng)有調(diào)控政策出臺(tái)，坊間關(guān)于樓市拐點(diǎn)、房?jī)r(jià)漲跌、