上海房價降引領(lǐng)降價潮 分析房價走勢2012.doc

上海房價降引領(lǐng)降價潮 分析房價走勢2012 一般來說，每當(dāng)有調(diào)控政策出臺，坊間關(guān)于樓市拐點(diǎn)、房價漲跌、地產(chǎn)走勢的各種猜測與分析就會接踵而至。而此次也不例外，雖然從去年新一輪調(diào)控正式拉開以來，眾多專家學(xué)者對房價的判斷一直沒能應(yīng)驗(yàn)，但作為今年樓市最重要的銷售節(jié)點(diǎn)，“十一”黃金周成交“罕見”低迷卻似乎給已經(jīng)風(fēng)雨飄搖的佛山樓市發(fā)出了一個拐點(diǎn)即將到來的信號，也讓廣大消費(fèi)者重新燃起了對房價下跌的殷切期盼。開發(fā)商不降價的理由一、扛過了這一波，市場又活躍的時候，會賺很多錢。大部分開發(fā)商的心態(tài)就是中國房地產(chǎn)還有機(jī)會，只要能借錢，我就發(fā)展。二、開發(fā)商早就有足夠的資本死抗，正如潘石屹所說“現(xiàn)在開發(fā)商死不了，資金鏈還不錯。還穿著棉衣呢”。三、房地產(chǎn)一直作為經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不小，相信國家不可能將房地產(chǎn)一棒子打死。要死也是銀行先死，地方政府先死。四、市場上歷來買漲不買跌，降價不一定能帶來熱銷。處理不好，降價反而可能引發(fā)進(jìn)一步的觀望。五、如果真有樓盤價格大降，則前期業(yè)主鬧事那也許只是最小的風(fēng)險(xiǎn)，更大的風(fēng)險(xiǎn)是多米諾骨牌效果的出現(xiàn)。誰都不敢真跳水。六、剛性需求還在。一線城市限購，二三線城市房價上漲。限購能打壓一時，打壓不了一世，限購令遲早會取消。七、地方政府也不愿意房價下降。保持平穩(wěn)增長最好，既能保證財(cái)政收入，GDP也能穩(wěn)步增長。八、物價全面上漲的形勢下，為什么要房價下跌？佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長楊望成： 明年見分曉從宏觀上來看，一是房地產(chǎn)可以說是國家近一兩年來調(diào)控力度最大的領(lǐng)域，第二，目前全球經(jīng)濟(jì)形勢繼2008年金融危機(jī)后又進(jìn)入新的谷底，之所以國慶樓市成交不旺，主要因素是購房者持幣觀望態(tài)度較重，認(rèn)為樓價在調(diào)控政策下會有所下降，而不是所謂的減速增長。所以會看樓的多，成交的少。近期上海開發(fā)商大幅降價從7.7折到最低五折起，引起了社會的關(guān)注，部分老業(yè)主通過砸售樓部的方式進(jìn)行抗議（）。作為房地產(chǎn)商，目前市場不景氣，企業(yè)本身的資金鏈也非常緊張，這些的確造成較大壓力，但目前市場上許多大型房地產(chǎn)企業(yè)都是國企、央企，他們的資金融資渠道比較多，所以他們在政策打壓下仍然能堅(jiān)持比較長時間。而且，由于國際經(jīng)濟(jì)形勢比較糟糕，他們可能也在判斷，國家是否會因?yàn)榻谏唐烦隹诓粫?，中小企業(yè)出現(xiàn)前所未有困境，而讓銀根有所松動？他們在等待。兩方面拉鋸，所以國慶佛山樓市出現(xiàn)降價促銷力度不大，老百姓也不買賬的現(xiàn)象。但是，我們要注意，由于近兩年房地產(chǎn)市場的火爆，一些制造業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開放。針對這類中小型房地產(chǎn)公司，由于他們的主業(yè)已經(jīng)面臨困難，在房地產(chǎn)資金也非常緊張的情況下，可能會迫使他們做出“保主業(yè)”的決策，意味著他們可能會率先降價。一旦他們套現(xiàn)保主業(yè)，就會給“帶頭大哥”帶來壓力，樓價可能就會進(jìn)入拐點(diǎn)。我認(rèn)為，這一仗最終都需要樓價稍微降一降，但不到最后關(guān)頭房產(chǎn)商不會松口，預(yù)計(jì)今年年底明年見分曉。廣東銀石投資有限公司總經(jīng)理兼投資總監(jiān)丘海云：銷售下降是一個催化劑先關(guān)注一些數(shù)據(jù)：7月份只有三個城市房價是下降的，有26個城市還增長了；第二個數(shù)據(jù)是最近我們對招商地產(chǎn)簡介最新動態(tài)以及廣州大地產(chǎn)商包括恒大簡介最新動態(tài)的摸查，8月份連續(xù)每周銷售下降20%。第三個數(shù)據(jù)（）是溫總理在召開會議的時候說要加快建設(shè)，100%要完成，并且很清晰給出一個保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)以及配套的標(biāo)準(zhǔn)，針對的是40平方米以下的，把商品房的受眾跟保障性住房的受眾完全區(qū)分開來，以及很清晰發(fā)展商條件、土地出讓金比重、保障性住房債權(quán)融資支持等。還有一個數(shù)據(jù)：廣州南湖高爾夫球場附近有很多別墅，去年八九月份間售價是2500萬元一棟，別墅配直升機(jī)停機(jī)坪，還有一畝花園可送。今年年初的價格是2100萬元。9月份的時候，一位朋友前去咨詢，開發(fā)商給的價格是1500萬元。這些事件表明房價已經(jīng)在松動。我也跟招商地產(chǎn)的專業(yè)人士進(jìn)行了溝通，他們擔(dān)心如果第四季度這種情形延續(xù)的話，房價就會比較明顯地下跌。另外他也告訴我一個事件，最近很多中小發(fā)展商找他們，問招商地產(chǎn)能不能接下他們的樓盤。所以，我認(rèn)為銷售下降是一個催化劑，另外，中小發(fā)展商已經(jīng)有很明顯的狀況了，房地產(chǎn)短期的下跌是肯定的。中國陶瓷工業(yè)協(xié)會營銷分會高級顧問張有卓教授：限購恐難持久，建材市場終將回暖“佛山樓市金九銀十的銷售都不太理想，這和目前的限購政策有很大的關(guān)系，但是我認(rèn)為限購不會長久?！敝袊沾晒I(yè)協(xié)會營銷分會高級顧問張有卓教授說。在張有卓看來，目前中國的出口受到較大的影響，要想保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，就要著力拓展內(nèi)需，而房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，如果完全打壓下去，將有60多個相關(guān)行業(yè)受到影響，“所以從長遠(yuǎn)來看，房價出現(xiàn)大幅度下降的可能不大。”“從佛山的情況來看，目前的限購是限制了有購房需求的外來人口，這部分人在佛山工作又有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，目前因?yàn)橄拶彾荒苜彿浚麄兊男枨笕栽?。加上一些較大的開發(fā)商在資金上并不存在很大的問題，他們有多種資金來源，甚至有不少大開發(fā)商開始兼并中小型開發(fā)商，只要資金不至于太緊張，他們降價的意愿就不大?！睆堄凶空J(rèn)為，目前樓市的低迷確實(shí)給佛山的陶瓷行業(yè)造成了影響，“但影響主要集中在一些中小型、實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)。目前限購主要在一二線城市，在這些城市中，品牌陶瓷企業(yè)由于和大的開發(fā)商聯(lián)系較為緊密，市場不會有太大的萎縮，而且現(xiàn)在許多企業(yè)已經(jīng)在不限購的三四線城市拓展市場，在一定程度上抵消了限購的影響。但是對那些沒有品牌的小企業(yè)，限購的影響還是很大。但只要限購政策退出，建材市場肯定會回暖?！狈鹕侥撤慨a(chǎn)中介銷售人員張先生：樓盤促銷仍是“假摔”“限購令后，二手房價格近期有小小的松動，比如有的送車位打包價后降幾萬，但因?yàn)槎愘M(fèi)等，購房者還是看的多，成交少?！睆埾壬榻B，因成交少賺得少，最近同行已有朋友轉(zhuǎn)行了。他還指出，當(dāng)前一手樓價格較穩(wěn)定，也在一定程度上讓二手房企穩(wěn)，“有的后開的新盤價位高，還把周邊的小樓盤的估值拉高了，比如南海萬錦東苑就把早銷售的小盤保利簡介最新動態(tài)星座的估值拉高至8000多元一平方米，周邊的怡翠花園最新消息價格戶型點(diǎn)評是6400多元?！薄皬膰鴳c期間來看，價格基本上與節(jié)前差不多，各種折扣算下來可能便宜了兩三百一平方米。但從南海桂城一帶來看，價格很堅(jiān)挺，甚至還有一定的上漲，金融高新區(qū)幾個樓盤包括二手樓在內(nèi)都是一萬多的單價。”“不少樓盤打出買房抽獎車、學(xué)位房、送黃金、8字頭起等促銷，但與中秋節(jié)假期的促銷差不多?！彼J(rèn)為，房價沒有真正下降，各種促銷是“假摔”，此外，當(dāng)前物價水平高，通脹壓力大，除了剛需外，也有市民現(xiàn)在購房為了抵御通脹，建材價格也有所上升等，也讓房企成本價上漲，因此，總體上買賣雙方都比較僵持。剛需居民曉蕾：“堅(jiān)持就是勝利”“本想十一黃金周會明顯降價促銷的，但我看了幾個盤都跟9月底差不多，有點(diǎn)失望?！睍岳俳榻B，有的同事看了近一年的房終于在黃金周買了，“確實(shí)比限購前降了點(diǎn)，比如9月底的時候，保利香檳8000出頭，40方的小戶型經(jīng)過各種優(yōu)惠活動折后單價能拿到7500元每平米，而限購前近9000?！睍岳偃栽谟^望，她認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境和政策下，佛山樓市的“泡沫”快要“破”了，“看媒體報(bào)道，房企的資金鏈緊張，而且成交量低迷，再這樣下去已囤著地或房的房企支撐不了太久，再現(xiàn)在不少樓盤已在開始打促銷，這已是一個信號?！睍岳俚呐笥岩?yàn)楝F(xiàn)在買了房，最后把房子裝修好，原本預(yù)算的軟裝預(yù)算計(jì)劃消費(fèi)完了，最后朋友推薦前往淘寶愛上家家具旗艦店選購家具。“經(jīng)濟(jì)形勢并不是太好，關(guān)鍵看誰能扛得住了，再等等吧?！睍岳僬J(rèn)為，樓市拐點(diǎn)在年底和明年初，“堅(jiān)持就是勝利”。一般來說，每當(dāng)有調(diào)控政策出臺，坊間關(guān)于樓市拐點(diǎn)、房價漲跌、