地產(chǎn)公司橄欖城營銷策略報告(終稿).ppt

五縱五擒 橄欖城2010年營銷研判報告 2009 12 e housechina 易居中國 本文僅供客戶內(nèi)部使用 版權(quán)歸易居 中國 投資有限公司鄭州分公司所有 未經(jīng)易居 中國 投資有限公司鄭州分公司書面許可 不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱 引用 復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容 謹(jǐn)呈 亞新地產(chǎn) 中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn) 報告總體思路 橄欖城2010年營銷研判報告 鄭州樓市整體走勢預(yù)判 區(qū)域市場研判 如何突圍 客戶研判 策略提煉 價格提升策略 橄欖城品牌的重新整合 營銷執(zhí)行總綱要 執(zhí)行策略細(xì)則 各階段銷售策略 各階段媒體推廣策略 2010年營銷費用表 商業(yè)提升策略 產(chǎn)品提升策略 活動提升策略 展示提升策略 各階段活動策略 三寸金蓮 與 闊步前進 part1 橄欖城2010年營銷研判報告 何謂 三寸金蓮 與 闊步前進 三寸金蓮 者 謹(jǐn)小慎微 美感有余 大氣不足 靜若處子 動如脫兔 面對市場更加敏感 闊步前進 者 膽識過人 占市場先機 宏觀市場環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向研判 2009年1 10月份 鄭州市商品住房新增投放面積累計達到466 82萬平方米 供給量小 歷年市場存貨量約在600萬平方米 為2009年市場火暴價格快速上升提供了先決條件 宏觀市場環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向研判 2009年1 10月份 鄭州市商品住房銷售面積累計達到902萬平方米 可售面積與銷售面積比為 1 17 1雖然09年的銷售面積中有很大部分是在消化2008年的庫存產(chǎn)品 但整個2009年的投放與消化我們也可以看出 市場表現(xiàn)出很高的熱情 貨量供不應(yīng)求 大批新增投放已蓄勢待發(fā) 宏觀市場環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向研判 鄭州樓市成交量持續(xù)走高的情況下 商品房成交均價也一路走高 在今年6月份達到高峰 從1月到6月的半年時間內(nèi) 增幅達到852元 平方米 2009年1 10月份各月商品住房銷售均價4807元 平方米 市場價格穩(wěn)步攀升 基本維持在5000元 平方米左右的水平 短時間內(nèi)很難出現(xiàn)大幅度的調(diào)整 宏觀市場環(huán)境研判 鄭州樓市整體走向?qū)嵭а信?總體研判 目前諸多市場指標(biāo)均在回升 目前鄭州商品住宅市場已經(jīng)進入價量齊漲期 2010年隨著大批放量的蘇醒 競爭白熾化 將進入全線的價量齊漲期 但仍然存在眾多風(fēng)險因素 價量齊漲 價升量跌 價量齊跌 價跌量漲 新開工增幅加速 存貨去化期上升 新開工減少 存貨去化期達到最大 投資下降 存貨去化期下降 房價企穩(wěn) 需求增長 新開工增加 投資增幅上升 房價收入比上升 投資增加 房地產(chǎn)發(fā)展周期鐘 房價收入比下降 宏觀市場環(huán)境總結(jié) 鄭州樓市整體走向預(yù)測 未來發(fā)展預(yù)測 指針已到九十點 戰(zhàn)機凸現(xiàn) 成交回穩(wěn) 市場由調(diào)整恢復(fù)期進入穩(wěn)定上漲期2009年1 10月同比增長的各項成交量逐步走出2008年階段性谷底陰影 市場已經(jīng)進入穩(wěn)定發(fā)展時期的水平 價格合理回歸 價量齊漲 市場受到支撐 大量新待開發(fā)項目浮出水面 未來市場競爭白熾化2009年4季度價量齊漲表現(xiàn)突出 市場出現(xiàn)只要有產(chǎn)品就有需求的 供需平衡 銷售火爆局面 市場大部分產(chǎn)品總價接近客戶購買承受力 市場通過2009年一年的逐步培育 已經(jīng)形成較為良性的穩(wěn)定局面 由此吸引大量沉寂的開發(fā)商重新梳理產(chǎn)品 在新的銷售周期到來之際 紛紛出手 勢奪一桶金 供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在隱患 房價高速上漲 迫使更多購房群體轉(zhuǎn)向邊緣化地帶通過一年多的市場培育 首次置業(yè)客戶及改善需求客戶均迎來新的發(fā)展機遇 但飛速上漲的房價迫使更多客戶改變選擇 盡管種種跡象顯示了市場由調(diào)整恢復(fù)期進入穩(wěn)定上漲期 未來一年 競爭激烈市場將呈現(xiàn)風(fēng)險與機會并存的局面 是固守陳規(guī)還是闊步前進 將是我項目直面必須面對的問題 如果在整個2009年的市場環(huán)境下 在經(jīng)歷2008年市場波動起伏不可預(yù)料的種種誘因下高增長的房價下 我們謹(jǐn)小慎微 亦步亦趨的 三寸金蓮 守住中央城池 未能進一步尋求突破 那么在形式利好的2010年我們到了闊步前進 靈活思變的決勝期 從三寸金蓮到闊步前進 將是橄欖城實現(xiàn)價值的畢經(jīng)之路 2010年橄欖城 闊步前進 大盤氣勢養(yǎng)成時 三寸金蓮 與 闊步前進 橄欖城 2010年是 橄欖城品牌精神的樹立 橄欖城大盤氣勢的樹立 橄欖城2010年營銷研判報告 保 與 搶 part2 前言 橄欖城面臨的市場競爭態(tài)勢 2010年南區(qū)市場競爭激烈 而作為南區(qū)市場先行者 橄欖城目標(biāo)面臨多個大中高端樓盤的競爭 唯有 保 和 搶 并行 才能贏得市場 重獲大盤價值 片區(qū)競爭格局 片區(qū)競爭者2010年投放情況預(yù)判 以上為已經(jīng)基本確定2010投放市場的南區(qū)競爭項目 多層 高層 目前推案約7000平米 4棟高層 兩棟多層約600套 預(yù)計2010將加推15萬平米左右 合計約2400套 100萬平方米 35萬方 新藍(lán)鉆 高層 商業(yè) 目前推案約16萬平米 6棟33f 約1500套預(yù)計2010下半年將加推15萬平米左右 合計約2400套 150萬平方米 22萬方 美景鴻城 高層 商業(yè) 總20棟高層 已銷售3300余套 現(xiàn)在到2010年目前還有8萬方左右的量可供消化 1000余套 80萬方 住宅 40萬 商業(yè) 27萬方 升龍國際中心 高層 總10棟高層 分三期開發(fā) 目前1期消化900余套 2009年10月加推小戶型 預(yù)計2010年將推出2期產(chǎn)品及部分3期產(chǎn)品 預(yù)計在15萬方 1600套 60萬平方米 6 6萬方 幸福港灣 高層 商業(yè) 分三大期開發(fā) 目前已經(jīng)開發(fā)到2期 目前開發(fā)近35萬平方米 20萬平米多層部分已于09年7月交付 已銷售1400余套 預(yù)計2010年新推案量在10萬方 1000套 60萬平方米 商品房 19萬方 橡樹玫瑰城 高層 商業(yè) 33萬平方米 b地塊 2009年9月起已經(jīng)入市 總推量約3300套 預(yù)計2010年消化量在20萬方左右 185萬平方米安置區(qū)61萬方商品房124萬方 34萬方 升龍鳳凰城 建筑形態(tài) 預(yù)計2010年推量 住宅總建筑面積 總建筑面積 項目名稱 片區(qū)競爭格局 片區(qū)競爭者2010年投放情況預(yù)判 以上為已經(jīng)2010投放市場的南區(qū)待售項目 目前可預(yù)測南區(qū)區(qū)域市場2010年總投放量 231萬 30000余套左右在已經(jīng)入市和即將入市的已知這12個主要競爭對手中 百萬平方米以上的超級大盤就占7個 50萬平方米以上的占5個 2010年南城版塊上市量空前巨大 南城硝煙四起 競爭白熱化 片區(qū)競爭格局 南區(qū)片區(qū)市場競爭格局 第一陣營 第二陣營 第三陣營 第四陣營 隴海路 航海路 長江路 南三環(huán) 紫荊山路 中州大道 碧云路 京廣路 大學(xué)路 嵩山路 橄欖城 橡樹玫瑰城 升龍齊禮閻 亞星城市山水 正商城 美景鴻城 新藍(lán)鉆 幸福港灣 藍(lán)海港灣 升龍鳳凰城 升龍國際中心 世界城 本項目競爭預(yù)判 片區(qū)市場競爭格局對于本項目的啟發(fā) 橄欖城 本項目競爭預(yù)判 片區(qū)市場競爭格局對于本項目的啟發(fā) 我們說 2010年的橄欖城直面區(qū)域競爭對手 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) part3 橄欖城2010年營銷研判報告 橄欖城2010年營銷研判報告 如果說 2009年我們已經(jīng)深刻挖掘了區(qū)域內(nèi)的客戶資源 那么我們只做到了一半 2010年 區(qū)域內(nèi)客戶仍然是我們成功的保障 同時 如何更有效的 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 更廣泛的客戶 才是橄欖城大盤營銷成功的關(guān)鍵 橄欖城客戶研判 橄欖城客群研判 目標(biāo)客戶分解 橄欖城2010年營銷研判報告 但 本區(qū)域內(nèi)不乏更高端人群 超過40萬以上的產(chǎn)品在09年并沒有過多的釋放出來 當(dāng)2010年以洋房 小高層為代表的總價在50 60萬左右的舒適性產(chǎn)品釋放出來時 區(qū)域內(nèi)客戶依然是我們的主力銷售對象 成交的1500組客戶 90 來源于區(qū)域內(nèi) 70 周邊專業(yè)市場 10 周邊企事業(yè)單位 10 周邊次區(qū)域 10 其他區(qū)域 目前購買的主力總價在25 40萬之間 橄欖城整盤價值研判 目標(biāo)客戶的預(yù)判 橄欖城2010年營銷研判報告 滿足居住舒適向往的同時 更希望居住環(huán)境的繁華性 配套的更完善性 出行的更便利性 未來的客戶 愛工作愛生活 在2010年的市場環(huán)境下 整個市場客戶精分成兩類人群 我們暫且定義為 時刻追求更好的生活 更宜居的環(huán)境 需求 現(xiàn)實 從市場表現(xiàn)來看 越來越高的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這兩類客戶原本選擇的區(qū)域 無論愛工作者還是愛生活者 在能接受的總價前提下 不得不放眼更遠(yuǎn)的地方 尋求出路 這兩類人我們都不放過 外部價值優(yōu)勢區(qū)位 濱河新區(qū)新都市中心交通 地鐵 京廣 沙口快速路 機場高速生態(tài) 南水北調(diào)生態(tài)景觀帶數(shù)萬方生態(tài)公園配套 周邊教育黃科大航院六十二中長江路小學(xué)幼兒園醫(yī)院產(chǎn)品自身價值規(guī)劃 135萬方低密度多業(yè)態(tài)融合多層小高層高層彼此共生戶型 30 130 全能戶型更多樣的生活配置園林 新德式風(fēng)格層次分明秩序井然注重細(xì)節(jié)產(chǎn)品亮點 平開窗雙氣地暖下沉式庭院落地窗等等客戶 1500余組優(yōu)質(zhì)成熟客戶 橄欖城客群研判 橄欖城核心競爭優(yōu)勢的確立 橄欖城2010年營銷研判報告 我們能給這些愛生活 愛工作的客戶帶來些什么 我們需要做的是 低密度引領(lǐng)市場 2 0稀有容積率全面提升生活質(zhì)量 舍我其誰 稀缺多層引領(lǐng)市場 環(huán)線內(nèi)絕版下沉式庭院生活情景多層 非我莫屬 90平米以下全能實用戶型引領(lǐng)更多 愛工作 的居者先行 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 生態(tài)大盤引導(dǎo)宜居生活風(fēng)向標(biāo) 2 0容積率下您可以更懂生活 中心商業(yè)吃喝玩樂一條龍 引導(dǎo)區(qū)域消費 南區(qū)不再寂寞 90平米以上舒適戶型引導(dǎo) 愛生活 者回歸生態(tài) 享受更精彩生活 橄欖城2010年營銷研判報告 橄欖城客群研判 客戶的 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 品牌 與 銷售 part4 橄欖城2010年營銷研判報告 我們先來梳理下2010年要推售的產(chǎn)品 橄欖城2010年營銷研判報告 2010年的橄欖城 橄欖城項目2010年住宅部分共銷售144716萬平米 銷售總戶數(shù)約1707套 商業(yè)部分2010年銷售19000平方米 銷售16萬余平米住宅1707套 93 的投放量在和我們搶份額 橄欖城形勢嚴(yán)峻 任務(wù)艱巨 2009年南區(qū)商品房成交面積約為100萬平方米 預(yù)計南城2010年增長20 預(yù)計成交120萬平方米我們的目標(biāo) 占領(lǐng)市場份額 12 橄欖城2010年營銷研判報告 7 vs12 橄欖城市場占位 三寸金蓮 為 闊步前進 橄欖城競爭占位 保 住既有成績 搶 奪競爭對手資源 橄欖城客群占位 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 一個都不能少 橄欖城占位2010年 五縱 與 五擒 2010年橄欖城營銷策略提煉 part5 橄欖城2010年營銷研判報告 五縱 展示之放縱 變 三寸金蓮 為 闊步前進 把握 保 與 搶 完成 引領(lǐng) 和 引導(dǎo) 號脈 五縱 解決方法 五擒 一縱 價格之放縱 二縱 商業(yè)之放縱 三縱 產(chǎn)品之放縱 四縱 活動之放縱 五擒 完善價值展示面 一擒 占領(lǐng)價格制高點 二擒 商業(yè)帶動住宅走 三擒 打造戶型完善度 四擒 核心活動與促銷 橄欖城2010年營銷研判報告 價格提升策略 一縱vs一擒 橄欖城2010年營銷研判報告 一縱 價格之放縱 產(chǎn)品精良 服務(wù)精良 實景呈現(xiàn) 2009年重心在搶流量價格尚有放縱空間 眼界決定動作 易居觀點 市場下行做服務(wù) 市場上行做營銷 利用亞新二期推出把握機會 強勢攻擊 高舉高打 2010年3月入市均價5300元 平米以上 實力樹立樣板 橄欖城2010年營銷研判報告 一擒 占領(lǐng)價格制高點 高舉高打 擠壓去化 價格掩護 循序推售 商業(yè)提升策略 二縱vs二擒 4號地 橄欖城核心商業(yè)區(qū) 切實解決橄欖城完善配套 將是2010年銷售核心點 推廣核心點 二縱 商業(yè)之放縱 注 通過客戶訪談得到上述信息 4號地商業(yè)2010年成功運營 將是橄欖城2010年成功的利器 二擒 商業(yè)帶動住宅走 2010年4月初洋房二線產(chǎn)品入市時 避開住宅說配套 即商業(yè) 2010年4月 全面啟動4號地商業(yè)招商 商業(yè)發(fā)展論壇意向商家簽約儀式大客戶入伙儀式 線上 帶動住宅價值全面提升 賣點上再次增加強力籌碼 帶動南三環(huán)北側(cè)的商業(yè)銷售 借4號地招商買大一期商業(yè) 線下 持續(xù)說商業(yè) 2010年10月 產(chǎn)品提升策略 三縱vs三擒 2009年橄欖城推案產(chǎn)品遇到的問題 1 推售節(jié)奏控制不好 出現(xiàn)較長時間的銷售空檔期 2 推售面積普遍過小 沒有超過115平方米以上戶型 限制了客戶的選擇 3 緊湊型房源設(shè)計過多 庫存情況嚴(yán)重 三縱 產(chǎn)品之放縱 三擒 打造戶型完善度 2010年的橄欖城 多種物業(yè)形態(tài)的豐富型 多種面積段的戶型有效的搭配 充分補充了2009年主力2房 3房的稀缺 同時使整個2010年橄欖城住宅的推售產(chǎn)品線從31 130平米面面聚到 滿足各種需求和面積區(qū)間 豐富的產(chǎn)品線可以很好的提升客戶成交率 總有一款適合你 2010年推案期的各種產(chǎn)品類比如下 活動提升策略 四縱vs四擒 四縱 活動之放縱 2009年支撐橄欖城的活動更多的是暖場促銷活動 形式單一 未能形成傳播話題 四縱 核心活動與促銷 2010年橄欖城需要引起話題的重磅活動 活動主導(dǎo) 重大活動 商業(yè)活動 暖場活動上行支持 戶外 報紙 墻體 短信下行支持 銷售引導(dǎo)及階段性其他媒體的輔助傳播 精準(zhǔn)營銷 活動主導(dǎo) 2010年 展示提升策略 五縱vs五擒 五縱 展示之放縱 品牌體系展示不完善 現(xiàn)場缺乏變化 曾經(jīng)的優(yōu)越亦歸于平淡 五擒 完善價值展示面 第一步 銷售中心的全新升級亮相 五擒 完善價值展示面 第二步 來橄欖城體驗世博會 五擒 完善價值展示面 易居的 五星級案場 服務(wù)展示 第三步 變 五縱 為 五擒 實現(xiàn)品牌與銷售的雙贏 落地 與 執(zhí)行 part6 橄欖城2010年品牌如何演繹 第一步 2010年的橄欖城 橄欖城 橄欖城2010年營銷研判報告 情境洋房 奢景高層 創(chuàng)意天地 風(fēng)情商業(yè) 全新亮相的橄欖城涵蓋整個2010年橄欖城項目推售的所有物業(yè)形態(tài) 多層 小高層 高層 公寓 loft 商業(yè)全部在橄欖城這個大概念中在2010年得到詮釋 橄欖城增加下列屬性足以從內(nèi)到外的全新包裝亮相展現(xiàn)在眾人面前 橄欖城2010年屬性定位 分案名之情境洋房篇 橄欖城2010年營銷研判報告 天鵝堡 情境洋房 一個來了就不想走的地方 站在德國天鵝堡面前 在蔚藍(lán)的天幕下 白色的古堡如展翅欲飛的天鵝 純凈而優(yōu)雅 使人不由得感嘆 此景只應(yīng)天上有 橄欖城2010年屬性定位 分案名之情境洋房篇 備選 橄欖城2010年營銷研判報告 海德堡 情境洋房 享受有天有地的生活 海德堡是一個充滿活力的傳統(tǒng)和現(xiàn)代混合體 象征的正是秩序 時尚 科技 文化和美好的生活 橄欖城2010年屬性定位 分案名之奢景高層篇 橄欖城2010年營銷研判報告 歌德花園 奢景高層 站在高處看風(fēng)景 花園搭配高層 差異里顯文章 高層也是一道道奢侈的風(fēng)景 橄欖城2010年屬性定位 分案名之4號地商業(yè)篇 橄欖城2010年營銷研判報告 飲食男女 以食匯友 天地匯 美食天地 大型賣場 休閑購物 創(chuàng)意空間 商務(wù)會所 商業(yè)的運用將形成獨立出現(xiàn)的符號 商業(yè)logo下面有本地塊的數(shù)項屬性定位 用于商業(yè)的獨立推廣 橄欖城2010年屬性定位 分案名之4號地商業(yè)篇 備選 橄欖城2010年營銷研判報告 每個人都是美食家 食博匯 美食天地 大型賣場 休閑購物 創(chuàng)意空間 商務(wù)會所 天地匯 美食天地 大型賣場 休閑購物 創(chuàng)意空間 商務(wù)會所 橄欖城2010年屬性定位 橄欖城2010年營銷研判報告 橄欖城 情境洋房 奢景高層 創(chuàng)意天地 風(fēng)情商業(yè) 天鵝堡 情境洋房 歌德花園 奢景高層 不同產(chǎn)品不同推售時間的出現(xiàn) 使用不同的分案名展示 橄欖城2010年度營銷執(zhí)行 橄欖城2010年營銷研判報告 2010年銷售目標(biāo) 橄欖城2010年營銷研判報告 推售總體策略 分批推售 多節(jié)點營銷 加推3號地8 樓 4號地招商對外宣傳啟動 4月10日大二期1批住宅開盤 5月15日大二期2批住宅開盤 8月7日大二期3批住宅及41棟開盤 9月25日大二期4批住宅及4號地住宅開盤 10月30日10號地住宅開盤 10月30日4號地loft銷售 10月16日4號地社區(qū)商業(yè)銷售 第一個大型活動啟動 銷售線 活動線 第二個大型活動啟動 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 市場導(dǎo)入階段2009年12月 2010年2月底 本階段預(yù)計消化60套 4100平米主銷一期剩余戶型 目標(biāo)客戶首置 投資為主 總體目標(biāo) 銷售中心重新包裝 推廣2010年橄欖城形象 建立項目產(chǎn)品認(rèn)知 確立新標(biāo)識對外推廣 消化1期剩余小戶型為主的產(chǎn)品的同時 積累洋房第一批客戶 保障客戶的有效截留 主要媒體渠道選擇 戶外 現(xiàn)場包裝 工地圍檔 導(dǎo)視系統(tǒng)輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站 短信 派單 1 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 市場導(dǎo)入階段2009年12月 2010年2月底 本階段重點活動 新營銷中心亮相公關(guān)活動 1 橄欖城2010年營銷研判報告 新營銷中心亮相活動 營銷執(zhí)行 市場蓄勢階段2010年3月 本階段預(yù)計消化50套 3500平米主銷一期剩余戶型 目標(biāo)客戶首置 投資為主 總體目標(biāo) 完成大2期開盤前銷售準(zhǔn)備工作 接受排號客戶的內(nèi)部認(rèn)購 活動支持完善 主要媒體渠道選擇 戶外 現(xiàn)場包裝 工地圍檔更新 報紙輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站 短信 派單 2 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 市場蓄勢階段2010年3月 走進橄欖城 體驗世博會 2010 3 2010 10 2 本階段重點活動 1期實景景觀區(qū)及銷售外場景觀區(qū)的世博會微型模型參觀 訂房就送上海世博會門票雙份 2010 3 2010 10 100張世博會門票等你拿 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 首輪住宅引爆階段2010年4月 本階段預(yù)計消化200套 19600平米主銷亞新中秋路以北小高層 目標(biāo)客戶前期積累為主 總體目標(biāo) 第一批亞新2期產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購?fù)瓿?新客戶再次累計 招商宣傳啟動 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工地圍檔更新 樓體條幅 報紙 解籌活動輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 短信 燈箱 派單 公交站臺 3 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 亞新2期1批產(chǎn)品解籌活動4號地全國招商啟動推薦會客戶暖場抽獎活動 3 本階段重點活動 首輪住宅引爆階段2010年4月 4號地全國招商啟動推薦會 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 本階段預(yù)計消化260套 25640平米主銷亞新大2期剩余 加推產(chǎn)品及亞新1期商業(yè) 總體目標(biāo) 完成大二期項目首輪火爆銷售 5月中旬大二期產(chǎn)品順勢加推 招商宣傳持續(xù)跟進 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工地圍檔更新 樓體條幅 報紙輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 短信 燈箱 派單 公交站臺 4 亞新2期住宅強銷階段2010年5月 6月 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 亞新2期2批產(chǎn)品加推活動4號地主力商家簽約儀式客戶暖場抽獎活動上海世博會橄欖城展示與參觀活動 4 本階段重點活動 亞新2期住宅強銷階段2010年5月 6月 4號地主力商家簽約儀式 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 本階段預(yù)計消化200套 20000平米主銷亞新大2期剩余 加推產(chǎn)品及亞新1期商業(yè) 總體目標(biāo) 持續(xù)促銷 為8月中旬大二期三批產(chǎn)品及41棟樓開盤蓄力 大二期樣板間及41棟公寓樓樣板間open 為4號地商業(yè)銷售預(yù)熱的大型活動啟動 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工地圍檔更新 樓體條幅更新 報紙輔助渠道選擇 網(wǎng)絡(luò) 短信 燈箱 派單 5 亞新2期住宅再度強銷階段2010年7月 8月 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 亞新2期3批產(chǎn)品加推活動樣板間公開鑒賞活動客戶暖場抽獎活動 5 本階段重點活動 樣板間公開鑒賞活動 亞新2期住宅再度強銷階段2010年7月 8月 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 中原食神選拔賽 5 本階段重點活動 亞新2期住宅再度強銷階段2010年7月 8月 與電視臺合作 提供100萬入駐4號地創(chuàng)業(yè)基金或10萬現(xiàn)金選撥中原食神 電視臺舉辦 中原食神 專題節(jié)目 每周在4號地舉行食神挑戰(zhàn)賽 采用周冠軍 月冠軍及總冠軍的形式將活動炒作成熟 10月16日4號地正式開盤舉行總決賽 選出獲勝方 給予獎勵 活動時間從8月起一直到10月底 全面炒作4號地為主的商業(yè) 橄欖城2010年營銷研判報告 營銷執(zhí)行 本階段預(yù)計消化400套 37000平米主銷亞新大2期4批住宅及4號地住宅加推 總體目標(biāo) 再次強勢推廣 順利達成9月底大2期及4號地住宅開盤 商業(yè)推廣造勢進入主導(dǎo)期 為10月份商業(yè)銷售做好鋪墊 主要媒體渠道選擇 戶外更新 工