東方國際廣場答客問1.doc

東方國際廣場答客問1、 你們的價格出來了嗎？價格什么時候出來？你們估計價格會是多少？ （1）、現場接待串詞：（你們的價格出來了嗎？）價格暫時還沒有出來，我們現在只是做預約登記；（那你們價格什么時候能出來呢？）我們的價格估計在5月份左右出臺；（你們的價格估計會是多少？）現在價格我們都不好估計，因為房地產的價格隨著時間的推移在階段性的變動，我們要根據價格出臺前酒泉當地的市場價來確定我們的價格；但有一點信息我可以透露給你，我們項目開始預訂時的價格肯定是全市最低價，但我們不敢保證每個人都能買到開盤時的低價房，我們要根據客戶排號順序進行預訂，如果你需要登記的的話請出示一下你的身份證。；（登記完說）請收好你的證件，你的個人信息和購買需求我們已經做了詳細的登記，請你隨時關注我們項目的相關信息，等我們的價格出來后我們會在第一時間按你提供的聯系方式會給你打電話通知的。 （2）、來電咨詢串詞。 接電話前該主意的幾點1.所有來電，必須在鈴響三聲內接聽。2.接電話先問好，然后報出案名，要求聲音柔和情切 3.接聽電話時如須與他人交談或接聽另一個電話，應用手捂住話筒，并說“對不起，請稍等一下”。輕放電話；將另一個電話接起后，及時處理或交其他同事處理，避免客戶的長期等待；繼續(xù)接聽電話，應再次表示道歉；4.聽電話時要做好記錄，通話要點要問清，然后向對方復述一遍，耐心地回答顧客的提問，使用禮貌用語；針對顧客提問重點，對樓盤進行簡單介紹，吸引客戶來現場咨詢登記。5.對方掛斷后，方為通話完畢，不得先于對方掛線。6.在上班時間，不得長時間占用電話，以免耽誤工作（每次通話盡量控制在三分鐘）。7.詳細填寫電話接聽記錄表。接聽電話串詞： 你好！東方大明地產，（很高興為你服務）；（你們的房子在哪兒呢？），我們的項目在酒泉市城市最中心標志性建筑鐘鼓樓東北側；（你們房子是咋賣的，開始發(fā)售了嗎？）我們的價格暫時還沒有出來，我們現在只做預約登記;(那你們價格大概是多少呢？) 現在價格我們都不好估計，因為房地產的價格隨著時間的推移都在變化，我們要根據預訂前酒泉當地的市場價來確定我們的價格；（那你們項目是么時候開始預訂呢？）估計在四五月份根據工程的進度來決定我們開始預定的時間；你看，這部電話是我們的營銷熱線，電話量比較大，如果你方便的話帶上你的身份證來我們行銷中心做個登記，由我們營銷人員給你做詳細的介紹，好嗎？（你們營銷中心在哪兒呢？）我們營銷中心在大明步行街北側東方國際大酒店迎賓樓一樓接待大廳，我們從上午9點到晚上8點都有接待人員為你服務。（那個地方我知道）嗯，那好吧，請你抓緊時間來登記和進一步咨詢，再見 2、你們項目是哪里人開發(fā)的？酒泉市東方大明房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的3、你們的設計單位是？是由北京建工建筑設計研究院建設計的4、項目的位置在哪里？我們項目在酒泉市最中心標志性建筑鐘鼓樓東北側5、接待中心的地址在哪里酒泉市東方國際大酒店迎賓樓右側接待大廳，大明步行街北側6、建筑施工單位是誰7、監(jiān)理單位8、總用地面積多少？約167畝111491.429、總建筑面積多少總建筑面積431893.3萬平米，其中地上建筑面積325266.7平方米，地下建筑面積106626.6平方米，容積率低于2.92，建筑密度為35%，綠化率將超過30.7%，項目由小高層、高層住宅和大型綜合商場、步行街等多種建筑群組和多業(yè)態(tài)組成，10、住宅面積有多大？商鋪面積有多大？商場面積多大？，整個住宅部分有22萬多，區(qū)分為七個既獨立又相互貫通的小區(qū)，小區(qū)由25棟小高層及高層組成，沿街一到二層為底商，二層以上為住宅，結構從兩室到四室，面積從80多平米到150平米都有，有2134套18種戶型供大家選擇，商業(yè)面積有11萬多，因為我們的商業(yè)部分都是框剪結構的，商鋪的大小可根據客戶的需求在不改變主體的前提下隨意分割，所以具體有多少商鋪，每間多大還沒辦法統(tǒng)計，基本從幾十平米到幾百平米都有。 有11萬多平米的商業(yè)面積，商場單體面積有2萬多。11、總體分幾期開發(fā)？我們東方國際廣場，東方明都項目基本同期進行施工建設12、容積率是多少？層高是多少？ 容積率是低于2.92 層高2.9米13、有幾種戶型？具體面積是多少？我們共有18種戶型 面積80-150不等，具體每個戶型的面積、布局都不一樣，這個關鍵看你要多大面積的，喜歡什么樣的戶型？看您需要多大面積的，我就好給你介紹。14、總共多少戶？將居住多少人？全加起來約有2100多套，我們不說其他，如果平均每戶四口人的話，最少可以入住8000多人以上。15、項目周邊有哪些交通道路本項目由東大街，共和街，北市街，北環(huán)路四條橫街和北大街、衛(wèi)生街、郵電街、民主街四條縱街圍和而成，整個地塊處于酒泉市最中心的絕版地段，學校，醫(yī)院，酒店，幼兒園，商場，超市步行街等等城市配套硬件緊鄰項目周邊，配套齊全，交通十分便利。16、房子25萬，但想在合同上寫15萬，這樣的話我就可以少交一點辦證費？這個是這樣的如果從理論上講是不可以的，根據我們國家的經濟法是不允許的。說輕一點屬于商業(yè)作弊，嚴重一點是商業(yè)賄賂，要承擔刑事責任的這是第一。第二，您實際交了25萬，開發(fā)商給您開15萬的發(fā)票，您放心嗎？最主要的你現在合同寫是15萬，再過幾年你要不想住了，你要35萬都不好賣，您不可能按原價賣吧,這樣豈不是很不劃算？就是辦證你只少交了千把、兩千塊錢，您的損失就大了啊，你說是不是？17、你們這里的銷控不真實？這個是不存在的，我們上面登記的確實都已經賣出去了。有賣的為什么不賣給你呢？我們就是賣房子的，你說是不是？這個您多慮了。18、怎么你們有的地方賣的好？有的地方賣的不好？（指的銷控表上的）這個怎么好說呢？每個人的喜好、要求、標準都不一樣，有的喜歡東面的，有的喜歡西面的，也有人喜歡中間的。你喜歡不代表別人喜歡，別人喜歡你也不一樣中意啊。同樣都一件衣服，布料都是一樣的，因為款式不同，賣的也就不一樣。我給你推薦一個好的戶型怎么樣？19、車位如何解決？有多少車位？我們打造的是河西地區(qū)配套最完善的智能化小區(qū)，在設計前期都反復充分考慮了每個小區(qū)的停車位，每個小區(qū)都有地下車庫、室外車庫加室外車位，絕對夠用，這個您放心好了20、最近的學校在哪里?這邊有*幼兒園、*幼兒園等幾家幼兒園，小學，初中，高中都有。步行也只需要十分鐘左右，子女讀書出行都很方便。21、有什么醫(yī)院在這里？ 南面*醫(yī)院近在咫尺，*醫(yī)院也是幾分鐘的路程。22、買菜在哪里買？*菜市場離我們很近的，您步行5分鐘就到了，況且我們我們小區(qū)有大型的超市（駐馬店愛家）在家門買菜購物的便利性就更不用說了。23、電梯如果壞了怎么辦？這個您就不用擔心了，我們小區(qū)基本都是小高層高層，電梯作為我們小區(qū)的重點維護對象。絕對保證電梯的正常運轉，再說電梯的供應商都定期的過來檢修，到目前為止還沒有聽說電梯不能運轉的。就算是真的有一個壞了，我們每棟樓都有兩部電梯，而且還有安全通道，這絕對保證您的安全。24、如果客戶對我們小區(qū)內部配套不給予信任感，說怕買房后和沙盤不一樣怎么辦？其實您擔心的這個問題是多余的，你要知道別人模型公司也沒辦法靠想象來做出這么漂亮的沙盤啊，他們是根據我們的圖紙來做的。而我們的圖紙肯定要經過設計院報批、規(guī)劃局圖審等等各級監(jiān)管部門的審批。也就說在辦理完相關手續(xù)后，才允許你建設。要是建成后和圖紙不一樣的話，輕則罰款，重者是要承擔法律責任的，我們公司是不敢冒這個險的，你說是不是？有一點不一樣的就是沙盤和實物的色感效果及實物區(qū)位效果感覺上有點不同，（最主要的就是園林式綠化亮化層次和選材的不同）25、首付能不能少付一點？首付再不能少了，因為這個是我們公司根據甘肅省、酒泉市的房地產新政，經過律師再三咨詢和公司董事會協(xié)商后定下來的。最低您要首付XX%，低于這個比例我們真的再沒辦法協(xié)調了；再說你既然選擇要在我們這里購房，占到了低的價格，同時又選到了自己滿意的戶型、面積和樓層，沒必要為這點不多的首付再顧慮，我感覺你人緣挺好的，向親戚朋友想想辦法不就解決了嘛。26、交房的時候有哪些配套的費用？ （商品房買賣合同的補充協(xié)議里都有詳細的說明）在交房的時候您除了交公共維修基金、水電、煤氣、有線初裝費等雜項費用外，您只向有關部門申請辦理就可以使用了。在辦理產權證的時候要交契稅、工本費、印花稅等相關費用。27、小區(qū)的配套是不是按規(guī)劃來做的?這個您就放心好了，不按照規(guī)劃做，所有監(jiān)管部門也不會讓做的，我們責任也承擔不起啊，到時候我們交房相關部門也不會給我們驗收，你說是不是？28你們外墻是什么材料做，樓房外墻是粉刷好還是貼瓷磚好? 外墻的最佳選擇是外墻漆，外墻漆顏色豐富，品種繁多，可以作出跟瓷磚（外墻磚）一樣有質感的樣子，國外早在很多年前就使用外墻漆了和普通涂料相比瓷磚更好一些，因為瓷磚更能經受外界環(huán)境變化，但成本相對較高，而且瓷磚選擇面比較少，選得不好看很容易讓房子在美觀方面打折。但如果樓層較高，請不要選擇瓷磚，有關文件已經表明高層禁止使用外墻磚，因為外墻磚不環(huán)保、浪費土地能源、危險系數高年久保養(yǎng)不好容易掉落打傷人等等所以外墻的最佳選擇是外墻漆，外墻漆顏色豐富，品種繁多，可以作出跟瓷磚（外墻磚）一樣有質感的樣子，近幾年來外墻磚掉落的事件屢見不鮮，國外早在很多年前就使用外墻漆了，就算退一萬步說就算脫落也只是很薄的漆，不會對你和周圍居住的人生命財產構成威脅。29、客戶覺得戶型中的過道過窄過長，怎么辦？其實這也是個賣點，因為你是知道的，這個過道就是房子的玄關，玄關原指佛教的入道之門，現在泛指廳堂的外門，也就是居室入口的一個區(qū)域。源于日本，專指住宅室內與室外之間的一個過渡空間，也就是進入室內換鞋、更衣或從室內去室外的緩沖空間，也有人把它叫做斗室、過廳、門廳。在住宅中玄關雖然面積不大，但使用頻率較高，是進出住宅的必經之處。設玄關的目的有： 1、是為了保持主人的私密性。避免客人一進門就對整個居室一覽無余，也就是在進門處用木質或玻璃作隔斷，劃出一塊區(qū)域，在視覺上遮擋一下。 2、是為了起裝飾作用。進門第一眼看到的就是玄關，這是客人從繁雜的外界進入這個家庭的最初感覺?？梢哉f，玄關設計是設計師整體設計思想的濃縮，它在房間裝飾中起到畫龍點睛的作用。 3、是方便客人脫衣換鞋掛帽。最好把鞋柜、衣帽架、大衣鏡等設置在玄關內、鞋柜可做成隱蔽式，衣帽架和大衣鏡的造型應美觀大方，和整個玄關風格協(xié)調。玄關的裝飾應與整套住宅裝飾風格協(xié)調，起到承上啟下的作用。 玄關的設計依據房型而定?？梢允菆A弧型的，也可以是直角型的，有的房型還可以設計成玄關走廊。 玄關作用玄關有以下三方面的作用： 視覺屏障作用玄關對戶外的視線產生了一定的視覺屏障，不至于開門見廳，讓人們一進門就對客廳的情形一覽無余。它注重人們戶內行為的私密性及隱蔽性，保證了廳內的安全性和距離感，在客人來訪和家人出入時，能夠很好的解決干擾和心理安全問題，使人們出門入戶過程更加有序。 較強的使用功能玄關在使用功能上，可以用來作為簡單地接待客人、接受郵件、換衣、換鞋、擱包的地方，也可設置放包及鑰匙等小物品的平臺。 保溫作用玄關在北方地區(qū)可形成一個溫差保護區(qū)，避免冬天寒風在開門時和平是通過縫隙直接入室。玄關在室內還可起到非常好的美化裝飾作用。 30、想買小面積的怎么辦？是這樣的，如果咱們的經濟實力還可以的話，我還是建議一步到位是最好了。小面積只是一種過度，到時候您是不是有了孩子，或者家里置辦的東西越來越多了，有一天您覺得小了，是不是還要換啊，房價上漲又這么快，遠遠要比你的工資漲幅快得多，到那時侯房價也長高了，換房子是很吃力的很麻煩的。大不了您現在承受點壓力，也沒有關系啊?，F在房貸的政策又寬松，首付一部分，貸點款又有什么呢？你有一個舒適的家庭，你就是在外創(chuàng)業(yè)、工作累了，回來畢竟有一個溫馨的家。您說是不是呢？31、想買價格便宜點的怎么辦？我覺得價格根本不是什么問題，你說是不是。如果您沒看好房子，就算再便宜您也不會買。我相信你肯定考慮的是不是物有所值、物超所值。你說是不是。說白了就我們的產品值不值這個價格；你可以和別的樓盤做個比較。（介紹項目優(yōu)勢，及周邊樓盤的優(yōu)劣勢比較）32、客戶還在觀望，說房價還會跌怎么辦？這個問題要看我們是怎么去分析了，你要知道房價沒有大漲就沒有大跌。不象一線城市，每個平方一萬多甚至是幾萬多，建筑成本都是差不多的，。為什么他們賣的那么高？中間的利潤可想而知。在我們西北這樣二三線城市，賣也只賣到平均5000元/，除去營銷成本、公關成本、土地成本、建安成本、稅收等等費用，裸盤價平均都接近四千多了，只是按國家容許的最低7%的地產利潤都勉強保住，本身就沒有跌的空間，開發(fā)商不可能虧本賣的，您說是不是？所以，我們西北的房價是很理性的，價格也嚴格控制在國家和地方政府規(guī)定的范圍內的33、進戶防盜門是什么牌子的？入戶門是什么牌子的，是雙開門還是單開門？暫時未定34、小區(qū)以后是用院墻圍起來還是用綠化圍起來？35、建筑材料都是什么品牌？36、停車庫是怎么賣的?37、如果有大型商場超市會不會對挨著的住戶有影響。這個是沒有影響的。單純的商場是比較安靜的。不會對業(yè)主有任何影響的，反而他在大大方便業(yè)主購物的同時提升物業(yè)的升值空間。獨立店面的營業(yè)時間也不可能到深夜才關門的。一般晚上都是營業(yè)到9：00。這個你可以了解一下酒泉沿街的店鋪和生活超市上面的住戶你就知道了，這個沒有任何問題的。同時，我們小區(qū)所有的窗戶都是雙層中空玻璃，它是一種高性能隔音隔熱玻璃。它是普通玻璃隔音效果的25倍，在家里只要窗戶關好，基本聽不到外邊的聲音的。38、五證是否齊全？包括哪些有些已經辦下來了，有一兩個正在辦理中，有國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證