20140628MB新型住宅開發(fā)項(xiàng)目模式簡(jiǎn)介.doc

MB新型住宅產(chǎn)業(yè)化開發(fā)模式簡(jiǎn)介MB新型住宅是國(guó)家在“十二五”期間推行的新型綠色建筑住宅，其產(chǎn)業(yè)化開發(fā)模式必須要求房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的土地持有人自愿把取得的商品房建設(shè)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變成政策性商品房建設(shè)項(xiàng)目用地。一、政策性商品房定義政策性商品房可以界定為與商品房相對(duì)應(yīng)，以政府為主導(dǎo)，市場(chǎng)為輔方式所提供的各種類型的住房。目前，社會(huì)各界對(duì)政策性住房的概念仍沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的定義。比如：經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房、政策性租賃房等全部納入政策性商品房。二、MB房產(chǎn)開發(fā)模式介紹MB新型住宅開發(fā)項(xiàng)目是指以MB科技為載體、以政策扶持、資本運(yùn)作為工具、以對(duì)購(gòu)房客戶實(shí)施補(bǔ)貼為市場(chǎng)推動(dòng)力的一種全新房地產(chǎn)住宅開發(fā)模式。MB全稱為輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系，或稱輕鋼輕板房屋體系，簡(jiǎn)稱MB建筑體系。MB “輕型房屋鋼結(jié)構(gòu)體系”是采用合金鋼方管鋼內(nèi)灌混凝土為柱，帽型鋼管內(nèi)灌注混凝土為梁及壓型鋼板或帽型鋼井格梁上鋪設(shè)一次性模板與混凝土組合成樓板的一種新結(jié)構(gòu)建筑體系。上海現(xiàn)代公司策劃設(shè)計(jì)了MB房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的信托管理與購(gòu)房補(bǔ)貼相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)（項(xiàng)目開發(fā)土地）和總承包費(fèi)用的資金委托信托管理，目的是將在建工程加速轉(zhuǎn)變成可兌現(xiàn)的信托資產(chǎn)成為名符其實(shí)的“流動(dòng)資金”，通過銷售把信托資產(chǎn)又轉(zhuǎn)為信托資金后，按信托合同委托人約定進(jìn)行公平、公正的分配，通過信托資產(chǎn)、資金的管理能確保投入各方利益、保證工程質(zhì)量、控制造價(jià)、確保交工期限，加快房地產(chǎn)業(yè)的投資效率，降低了融資風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房補(bǔ)貼模式是推行市場(chǎng)化購(gòu)房補(bǔ)貼機(jī)制（可自愿選項(xiàng)），將部分收益逐年返回給購(gòu)房者。三、MB房產(chǎn)開發(fā)模式流程第一步、開發(fā)方取得政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)項(xiàng)目，凡是缺少建設(shè)資金的，自愿合作。第二步、開發(fā)方按照按建設(shè)部2004年137號(hào)文件規(guī)定：與施工總承包方簽訂施工合同。第三步、開發(fā)方提供由金融單位出據(jù)的“業(yè)主工程款支付保函”。第四步、施工總承包方應(yīng)提交一份金融單位開出的施工履約保約與施工合同一并交給政府主管部門備案，辦理施工許可證。第五步、開發(fā)方應(yīng)將尚未開發(fā)的項(xiàng)目期權(quán)委托信托公司進(jìn)行管理并簽訂財(cái)產(chǎn)信托管理合同。第六步、本公司與開發(fā)方簽訂合作協(xié)議。第七步、本公司取得第一受益權(quán)確認(rèn)書后向開發(fā)方提供一份“業(yè)主支付工程款的保函”。第八步、工程驗(yàn)收后90天至180天之內(nèi)本公司代開發(fā)方無條件支付全部工程款。第九步、按照開發(fā)商的正常模式進(jìn)行銷售并實(shí)施購(gòu)房者政策。資金管理模式介紹如下圖：四、收益分配綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化BT項(xiàng)目信托是一個(gè)“在建工程”的信托計(jì)劃由二個(gè)委托人組成，在建工程的土地屬于開發(fā)商，建筑物產(chǎn)權(quán)屬于總承包企業(yè)，建筑物沒有移交前實(shí)現(xiàn)預(yù)售，銷售收入理應(yīng)歸總承包企業(yè)所有，但銷售收入中含有開發(fā)單位的土地資產(chǎn)和利潤(rùn)，銷售收入給任何一方都不公平，只有委托信托公司管理，由信托公司按預(yù)先約定的信托合同條款進(jìn)行分配，依據(jù)國(guó)務(wù)院4號(hào)文件精神，應(yīng)優(yōu)先支付工程款、捐贈(zèng)款和國(guó)家稅費(fèi)。為了公平公正進(jìn)行分配，因此綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化BT項(xiàng)目必須委托信托公司管理，在建工程信托管理不同于一般固定資產(chǎn)靜態(tài)管理，它屬于動(dòng)態(tài)管理。銷售收入按信托合同進(jìn)行以下分配。五、MB開發(fā)模式優(yōu)缺點(diǎn)和利弊。 輕鋼結(jié)構(gòu)體系：優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)化程度高、建造快、用工少，缺點(diǎn)：空心墻體、物理性能差。優(yōu)點(diǎn)：一是抗災(zāi)性能好，MB建筑采用鋼與混凝土組合構(gòu)造，強(qiáng)度明顯提高，蓄熱，耐火，抗震能力提高34倍，安全度大大提高。二是建設(shè)速度快，MB建筑主體結(jié)構(gòu)采用冷彎成型矩型鋼管制成，規(guī)?；涮咨a(chǎn)，建設(shè)速度提高23倍。三是標(biāo)準(zhǔn)高、成本低MB建筑體系提高材料質(zhì)量等級(jí)，選用優(yōu)質(zhì)耐腐蝕鋼板、高強(qiáng)度混凝土、節(jié)能、保溫、墻體作防水處理。施工周期縮短，運(yùn)輸費(fèi)用、人工費(fèi)用降低，總投資成本降低。四是節(jié)材、節(jié)能、節(jié)約資源建筑物節(jié)能可達(dá)70?，F(xiàn)有水泥供量節(jié)材50,節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材，真正實(shí)現(xiàn)發(fā)展節(jié)約型城市的目標(biāo)。缺點(diǎn)：一是建筑墻體為空心墻體、相對(duì)磚混和框架建筑，物理性能差。開發(fā)模式優(yōu)點(diǎn)：一是開發(fā)方只需提供合法土地，由信托公司負(fù)責(zé)投資、融資、合資，開發(fā)方資金壓力??；二是開發(fā)方核定利潤(rùn)有保證，風(fēng)險(xiǎn)??；