銷售職業(yè)素養(yǎng)培訓內容 精品.docVIP

第一 現(xiàn)代置業(yè)顧問總論 置業(yè)顧問的工作好像很簡單：不用出門，也不用去尋找，客戶就會自己跑來。推銷呢，也很簡單，將早已背得滾瓜爛熟的樓盤資料熱情地向客戶宣講一番，然后回答幾個“小區(qū)周邊都有什么生活配套”之類的問題即可，既看不出有什么挑戰(zhàn)性，也無需創(chuàng)造性，似乎誰都能勝任。其實不然。我們可以先從發(fā)展商的角度來看。市場競爭不斷向縱深發(fā)展的結果之一便是產品的“同質化”程度越來越高、服務在銷售中所起的作用越來越大，同時需要企業(yè)應對市場變化的動作越來越靈敏。經過短短二十余年時間的發(fā)展，中國房地產市場不僅迅速由賣方市場轉向了買方市場，產品“同質化”現(xiàn)象也日益凸顯，因此，處于與客戶接觸第一線的售樓人員在整個營銷體系中的作用也日益重要，其身份屬性日趨復雜：他們是現(xiàn)場勸服客戶、促成最終購買的主力；他們的服務態(tài)度、服務精神折射著公司的經營理念、價值取向；他們是市場最新動態(tài)、客戶實際要求、客戶對公司廣告、促銷等營銷手段反應的第一感知者；他們是客戶資料信息的最佳收集、整理、深加工者。我們還可以站在消費者的角度來看?！巴|化”一方面使得消費者有了從容決策、理性選購的機會，但真要在幾個價格、素質各方面均甚為接近的樓盤間作出最佳購買選擇，對于在建筑結構、建筑材料、建設規(guī)劃、環(huán)境設計等方面知識有限的消費者來說，還真不是件輕而易舉的事。一般的消費者這時多半會求助于親戚、朋友、同事，其實親戚朋友多半也并不是專家他們的意見更主要是安慰劑而已。因此消費者最渴望、最需要的是能有一位專家出來，以客觀的態(tài)度、專業(yè)的知識，為其提供從地段發(fā)展趨向、建筑規(guī)劃理念、戶型之于人居活動的關系、小區(qū)共享空間設置、綠化及環(huán)境設計等方面，理性、中肯的分析意見。因此，今天的售樓人員不應是簡單的“營業(yè)員”、“算價員”，而應是能為客戶提供購房投資置業(yè)專業(yè)顧問服務的“置業(yè)顧問”；應該是能為發(fā)展商反饋市場信息、提供營銷決策參考性意見的前線營銷人士；是發(fā)展商經營理念和經營思想的自覺傳播者。當然，要達到這一步，需要通過大量的學習，接受全面的培訓：第二 房地產銷售基本素質要求目 錄第一章 概述第一節(jié) ：我是誰置業(yè)顧問的定位一、 公司形象的代表二、 經營理念的傳遞者 三、 客戶購樓的引導者專業(yè)顧問四、 將樓盤推薦給客戶的專家五、 將客戶意見向公司反饋的媒介六 市場信息的收集者第二節(jié) ：我面對誰置業(yè)顧問的服務對象 、 置業(yè)顧問對客戶的服務二 置業(yè)顧問對公司的服務第三節(jié) ：我的使命置業(yè)顧問的工作職責及要求一、 常規(guī)工作職責二、 營業(yè)前準備工作及售樓部日常工作三、 展銷會及其他環(huán)節(jié)工作職責和要求第二章 置業(yè)顧問的基本素質 第一節(jié) ：我要了解的專業(yè)素質的培養(yǎng)一、 了解公司二、 了解房地產業(yè)與常用術語 三、 了解顧客特性及其購買心理四、 了解市場營銷相關內容第二節(jié) ：我要培養(yǎng)的綜合能力要求一、 觀察能力 二、 語言運用能力三、 社交能力四、 良好品質第三節(jié) ：我要根除的 置業(yè)顧問應克服的痼疾、 言談側重道理二 喜歡隨時反駁三、 談話無重點四 言不由衷的恭維五、 懶惰第三章 置業(yè)顧問的儀容儀表與行為規(guī)范 第一節(jié) ：我穿我戴置業(yè)顧問儀容儀表、 男性二、 女性三、 整體要求笫二節(jié)：我言我行置業(yè)顧問行為舉止 一、站姿 二、坐姿 三、動姿第一章 概述置業(yè)顧問正參與到一個特殊的服務行業(yè)，并成為房地產營銷推廣中不可小覷的構成元素。從珠三角地區(qū)到內地二、三線城市的房地產營銷推廣過程中，置業(yè)顧問的崗前培訓、在職培訓、過程監(jiān)控及效果評估等已成為一項系統(tǒng)工程，并逐漸完善。在房地產業(yè)發(fā)展日趨理性、競爭日益激烈的時代里，置業(yè)顧問的工作性質和重要性正發(fā)生著變化。那么，作為營銷推廣中的高級置業(yè)顧問自身應怎樣定位？其本身所起的作用和工作職責又該如何鑒定？第一節(jié) 我是誰置業(yè)顧問的定位一、公司形象的代表 進入一家公司，你對這家公司的形象感覺如何？ 最初，你對公司形象的了解大概是從閱讀簡介小冊子開始或通過電話與公司職員聯(lián)絡，從對話中漸漸形成對這家公司的感覺。當你第一次來公司時，你對公司的印象相信是來自接待人員的應對及這棟建筑物的內部裝修、職員的服裝、辦公室內的氣氛等。但使你對公司的印象最深刻的是與你會晤的那個人。無論那間公司有多大，員工有多少，你也只能從接待員及與你會晤的兩三個人那里得來的印象評價整家公司，如果你獲得好的禮遇，當然你會對這家公司產生好感。人們常說， “職員制造公司”，職員是公司的財產，所以，不單只老板才代表公司，每一個員工都代表著公司。你的待客態(tài)度、電話應對或寄給其他公司的信件和傳真等代表著公司。如果你任意胡為，可能會引致很壞的后果。待客態(tài)度不好，可能會被認為“那人態(tài)度惡劣”或沒有常識，甚至可能令對方產生不快的感覺，將交易中止。作為房產公司的置業(yè)顧問，直接代表公司面對客戶，其形象也代表著公司形象，服飾的整潔、笑容的甜美、建議的中肯，都會留給客戶一個好的印象，增加客戶對公司的信心，拉近雙方的距離。 二、經營理念的傳遞者 置業(yè)顧問是發(fā)展商經營理念和經營思想的自覺傳播者。要清楚明白自己是公司與客戶的中介，其主要職能是把發(fā)展商的背景與實力、樓盤的功能與質素、價格政策、促銷優(yōu)惠、服務內容等信息傳遞給客戶，達到促進銷售的目的。三、客戶購樓的引導者專業(yè)顧問 購房涉及很多專業(yè)知識，如地段的考察、同類樓盤的比較、戶型格局的評價、建筑結構的識別、區(qū)位價值的判斷、住宅品質的檢測、價值的推算、付款按揭的計算及合同的簽署、辦理產權等，每個環(huán)節(jié)都包含了許多專業(yè)的細致的方面。凡此種種，對于一個缺乏經驗的消費者來說，想從一個門外漢變成一個半懂不懂的購買者并非易事。所以置業(yè)顧問要充分了解并利用專業(yè)知識，為客戶提供咨詢的便利與服務，從而引導客戶購樓。四、將樓盤推薦給客戶的專家置業(yè)顧問要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的公司，相信自己的產品，相信自己的能力。這樣才能充分發(fā)揮的銷售水準。這是因為：首先，相信自己的公司。在銷售活動中，置業(yè)顧問不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務質量、銷售成效直接影響到公司的經濟效益、社會信譽和發(fā)展前景。其次，相信自己能夠完成銷售任務。這種能力是銷售成功的信心與決心的來源，并能產生動力與熱情。再次，相信自己銷售的產品具有滿足客戶需求的效用。相信自己銷售的商品貨真價實，從而也就相信自己的商品可以成功地銷售出去，這樣就可以認定自己是推薦樓盤的專家。五、將客戶意見向公司反饋的媒介 置業(yè)顧問作為公司與客戶的中介，除傳遞公司信息外，還需負起將客戶意見向公司反映的責任，使公司能及時作出相應的修正與處理，建立公司良好的企業(yè)形象。六市場信息的收集者置業(yè)顧問要有較強的反映能力、應變能力與豐富的業(yè)務知識，對房產市場有敏銳的觸角，這就需要置業(yè)顧問對房產市場的信息做大量的收集、歸納、分析與總結的工作，如對宏觀房地產市場發(fā)展狀況與趨勢的判斷、對區(qū)域市場整體發(fā)展水平的把握、對周邊樓盤與競爭對手優(yōu)劣勢及市場活動的認知、對消費者購買心態(tài)的把握等，為公司的決策提供準確的市場依據(jù)。第二節(jié) 我面對誰置業(yè)顧問的服務對象 、置業(yè)顧問對客戶的服務1、傳遞公司的信息置業(yè)顧問是發(fā)展商經營理念和經營思想的自覺傳播者，是客戶直接面對并與之交流的公司代表，是客戶了解發(fā)展商信息的重要媒介。 2、了解客戶對樓盤的興趣和愛好置業(yè)顧問通過與客戶的多次接觸與揣摩，對客戶的真正需求形成一定的認知后，方可投其所好，有的放矢。3、幫助客戶選擇最能滿足他們需要的樓盤發(fā)現(xiàn)真實需求并有效解決。平心而論，在你銷售的房子中是否每一套房子都適合客戶呢？在銷售過程中，優(yōu)秀的置業(yè)顧問，在與客戶的問答中，能用一種直覺發(fā)掘客戶的真實需求，并非常清晰明白地把真正合適的房子推薦給他，并且包括推薦給客戶最恰當?shù)母犊罘绞降哪芰ΑＲ虼?，置業(yè)顧問應根據(jù)顧客的喜好，利用自身的專業(yè)知識，為客戶推薦樓盤內最適合他們需要的單位。同時，優(yōu)秀的置業(yè)顧問要具有理財?shù)哪芰Γ瑸椴煌目蛻舭才牌洳煌馁Y金流量。4、向客戶介紹所推薦樓盤的優(yōu)點置業(yè)顧問經過專業(yè)培訓后，結合樓盤對外銷售的統(tǒng)一說詞和自身的演說才能，在與客戶溝通時，應將樓盤的優(yōu)點和價值充分展示在客戶面前。 5、回答客戶提出的疑問 銷售過程中顧客向置業(yè)顧問提出詢問是常有的事情，可能會提出樓盤交易上的問題，也可能提出各種與樓盤無關的問題，如問路、乘車路線、購物等一些生活上的事情。作為一名優(yōu)秀的置業(yè)顧問應該明白，顧客向我們提問，是期望我們?yōu)槠浞眨響哉\相待，做到有問必答，盡量滿足顧客的需求?；诖?，置業(yè)顧問不僅要鉆研本職工作各方面的知識，還要熟悉當?shù)赜嘘P方面的情況，如相關配套、交通、運輸及大中型購物場所等。6、向客戶介紹售后服務購買住宅是一項系統(tǒng)工程，置業(yè)顧問須具備各環(huán)節(jié)的專業(yè)知識，在簽署商品房買賣合同后，還須辦理銀行按揭、繳納稅費、產權登記或變更等手續(xù)，置業(yè)顧問應將公司的服務宗旨和售后服務內容詳盡解說，免除客戶購買的后顧之憂。7、讓客戶相信購買此樓是明智的選擇建筑、環(huán)境和質量的保證、發(fā)展商雄厚實力的體現(xiàn)、生活方式的引導、生活質素的提升及物業(yè)升值潛力的挖掘等信息，是客戶產生購買決定的重要因素，也是支撐客戶選擇此單位的軟硬體系。二置業(yè)顧問對公司的服務1、公司文化的傳播者置業(yè)顧問作為公司的形象代表和代言人，是公司經營理念和企業(yè)文化的重要傳播途徑。 2、市場信息的提供者 居于市場第一線、與消費者最先接觸的置業(yè)顧問是買方市場信息的集散地。發(fā)展商可通過置業(yè)顧問獲取第一手市場信息，如消費者所需戶型、樓盤功能及價位等，以便作出準確的市場定位，為項目規(guī)劃設計、營銷推廣等提供先決條件。3、客戶與公司溝通的橋梁和紐帶作為企業(yè)與消費者之間的橋梁，置業(yè)顧問應該站在消費者的立場上，將他們的意見、建議與希望等市場信息傳達給發(fā)展商，同時，置業(yè)顧問將發(fā)展商的背景實力、經營理念、企業(yè)文化等傳播給消費者，通過雙向溝通，達成購買協(xié)議。第三節(jié) 我的使命置業(yè)顧問的工作職責及要求一、常規(guī)工作職責 1、推廣公司形象，傳遞公司信息；2、積極主動向客戶推薦公司樓盤；3、按照服務標準指引、保持高水準服務素質：1）保持笑容；2）保持儀容整潔； 3）耐心、有禮地向客戶介紹；4）積極的工作態(tài)度；4、每月有銷售業(yè)績；5、保持服務臺及展場的清潔； 6、及時反映客戶情況；7、準時提交總結報告；8、培養(yǎng)市場意識，及時反映競爭對手及同類項目的發(fā)展動向；9、愛護銷售物料，包括工卡、工裝等；10、不斷進行業(yè)務知識的自我補充與提高； 11、服從公司的工作調配與安排； 12、嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度；13、嚴格遵守行業(yè)內保密制度。保密制度的建立要求置業(yè)顧問遵守公司的保密原則，不得直接或間接透露公司客戶資料，不得直接或間接透露公司員工資料，如薪金、傭金等，不得直接或間接透露公司發(fā)展戰(zhàn)略、銷售業(yè)績或有關公司的商業(yè)秘密。二、營業(yè)前準備工作及售樓部日常工作服 務 標 準目 標避 免售樓部店內外保持光線充足，玻璃干凈；空調操作正常，空氣流通；保持銷售資料齊全釘妥，陳列干凈整齊；寫字臺和柜臺保持整潔；寫字臺上需整齊地放置應用工具：筆記紙、筆、客戶登記表、銷售資料等。報到準時上班。閱讀報章刊物售樓部任何時間一律禁止閱讀報章刊物。吸煙售樓部于任何時間一律嚴禁吸煙。進食售樓部任何時間一律禁止于店面進食。舒適完善的服務環(huán)境，整潔干凈的環(huán)境；便于工作的空間設施。做好營業(yè)前準備，迎接新的一天。報章文具凌亂放置、擺設古怪、桌面亂七八糟；到處找不到書寫工具或銷售資料；銷售資料不足、不齊全或散落。遲到或仍在吃早餐。三、展銷會及其他環(huán)節(jié)工作職責、要求：類別工作基本守則展銷會1） 利用人多熱烈的氣氛進行促銷；2） 完成銷售，清楚解說；3） 對未購買但已接受推銷的客人進行記錄及跟進；4） 利用展銷會后的優(yōu)惠進一步催促客人下定金。1） 著裝統(tǒng)一、干凈；2） 展場整潔；3） 資料齊全；4） 盡量掌握意向客戶的資料。展銷會跟進工作1） 對未購買的客人進行全面性跟進，了解不購買原因，進一步推銷；2） 與客戶服務部保持聯(lián)絡，確定客人依期到現(xiàn)場來。1） 確保所有客人都已跟進；2） 確保所有買家按時到現(xiàn)場來。第二章 置業(yè)顧問的基本素質 置業(yè)顧問的職前培訓是發(fā)展商營銷推廣環(huán)節(jié)中最為重要的步驟，如何使本公司的置業(yè)顧問成為房地產優(yōu)秀銷售人員，為樓盤銷售創(chuàng)下良好的業(yè)績，是發(fā)展商和置業(yè)顧問最為關心的問題。因此我們必須把握培訓置業(yè)顧問的中心環(huán)節(jié)，抓好“一個中心”、 “兩種能力”、 “三顆心”、 “四條熟悉”、 “五必學會”的培訓工作，即：一個中心即以客戶為中心；兩種能力即應變能力、協(xié)調能力；三顆心即對工作的熱心、對客戶的耐心、對成功的信心；四條熟悉即熟悉國家政治經濟形勢、熟悉房地產政策法規(guī)、熟悉房地產市場行情、熟悉本公司物業(yè)情況；五必學會即學會市場調查、學會分析算賬、學會揣摩客戶心理、學會追蹤客戶、學會與客戶交朋友。 具體來講，我們要求置業(yè)顧問在培訓后達到如下目標：掌握房地產專業(yè)相關知識、房地產營銷內容，培育良好的職業(yè)操守，提高自身綜合能力及克服行業(yè)本身的痼疾。 第一節(jié) 我要了解的專業(yè)素質的培養(yǎng) 置業(yè)顧問自身素質的高與低，服務技能和服務態(tài)度的好與壞是影響發(fā)展商服務水準的重要因素之一。因此，置業(yè)顧問在上崗之前，至少要接受如下基本專業(yè)知識的培訓。 一、了解公司要充分了解發(fā)展商的歷史狀況、獲過哪些榮譽、房地產開發(fā)與質量管理、售后服務承諾的內容、公司服務理念及公司未來發(fā)展方向等事項。二、了解房地產業(yè)與常用術語進入房地產業(yè)，不僅要對房地產業(yè)整體宏觀市場和微觀市場有所了解，還應對房地產業(yè)發(fā)展趨勢有所認知，同時應能準確把握區(qū)域市場動態(tài)和競爭樓盤優(yōu)劣勢及賣點等信息；另外，與行業(yè)相關的專業(yè)知識，如房地產經營知識、金融知識、物業(yè)管理知識、工程建筑基本知識、房地產法律知識及一些專業(yè)術語如容積率、綠化率、建筑密度、建筑面積、使用面積等詞匯，置業(yè)顧問不僅要知其然，還要知其所以然。三、了解顧客特性及其購買心理由于消費者的消費需求個性化、差別化，置業(yè)顧問應該站在顧客的立場去體會顧客的需求和想法，只有充分了解不同消費者的購買特性和心理，才能更好地向其提供購買建議。一般來說，顧客購買心理動機有求實心理、求新心理、求美心理、求名心理、求利心理、偏好心理、自尊心理、仿效心理、隱秘心理、疑慮心理、安全心理等。四、了解市場營銷相關內容樓盤銷售與一般商品銷售有著同質性和差異性，置業(yè)顧問不僅要掌握一般商品營銷的技巧及相關理論與概念，還要就房地產營銷市場特性的同質性與異質性進行了解，學習和鉆研房地產的產品策略、營銷價格策略、營銷渠道策略、促銷組合策略等知識。第二節(jié) 我要培養(yǎng)的綜合能力要求 一、觀察能力觀察能力指與人交談時對談話對象口頭語信號、身體語言、思考方式等的觀察和準確判斷，并對后續(xù)談話內容與方式及時修正和改善。房地產營銷過程是一個巧妙的自我推銷過程，在這個過程中，置業(yè)顧問應采取主動態(tài)度與客戶溝通，在交談的過程中應具有敏銳的職業(yè)觀察能力，以判斷下一步應采取的行動和措施。二、語言運用能力語言，是人們思想交流的工具。言為心聲，語為人鏡。置業(yè)顧問每天要接待不同類型的顧客，主要是靠語言這種工具與顧客溝通和交流，置業(yè)顧問的語言是否熱情、禮貌、得體，直接影響著自身和公司的形象。如果只是機械地使用禮貌用語而不帶有任何誠意，只會起到相反的作用，影響顧客對樓盤和服務的滿意程度。因此，置業(yè)顧問在接待顧客時，必須要講究語言藝術，提高使用接待用語的頻率，主要應注意以下幾點：1、態(tài)度要好，有誠意。2、要突出重點和要點。3、表達要恰當，語氣要委婉。4、語調要柔和。5、要通俗易懂。6、要配合氣氛。7、不夸大其詞。8、要留有余地。三、社交能力社交能力包括與人交往使人感到愉快的能力、處理異議爭端的能力以及控制交往氛圍的能力等。消費者形形色色，文化品位、經濟能力、購買心理、個性特征、生活興趣與愛好各不相同，優(yōu)秀的置業(yè)顧問能充分掌握客戶，憑豐富的經驗能快速判斷客戶的類型，并及時調整銷售策略，始終讓客戶在自己設定的軌道上運行，客戶從進門起就像進人一個大包圍圈，無形之中被你牽著走，最終幫他作了明智的決定，既讓他體會到你的服務，又不讓他拖泥帶水，解決問題干脆利落，無后顧之憂。四、良好品質1、從公司的角度來看雖然置業(yè)顧問工作的目的不盡相同，有的是為了收入，有的是為了學習，有的是出于喜好，有的兼而有之，不論目的是什么，惟有公司的發(fā)展總目標實現(xiàn)后，個人的目標才能得以圓滿實現(xiàn)。可以說，售樓處是置業(yè)顧問進行社會聯(lián)系、與各式各樣的“人”交往的媒介，對自我的磨練有很大的幫助。又可以說，售樓處是置業(yè)顧問鍍金的學堂，在這里可以增加社會經驗，為未來的發(fā)展奠定基礎。據(jù)統(tǒng)計，三分之一的企業(yè)經理人和私營企業(yè)的老板們曾經做過置業(yè)顧問、促銷員與導購代表等。還可以說，公司為置業(yè)顧問提供工作，是其生活來源的間接發(fā)放者。既然在售樓處工作可以得到這么多的益處，那么，置業(yè)顧問就要充分珍惜這一份工作。發(fā)展商喜歡的置業(yè)顧問一般具備以下優(yōu)良品質：積極的工作態(tài)度；飽滿的工作熱情；良好的人際關系；善于與同事合作；熱誠可靠；獨立的工作能力； 具有創(chuàng)造性；熱愛本職工作，不斷提高業(yè)務技能；充分了解樓盤知識；知道顧客的真正需求；能夠顯現(xiàn)出發(fā)展商和樓盤的附加價值；達成業(yè)績目標； 服從管理人員的領導；虛心向有經驗的人學習；虛心接受批評；忠實于發(fā)展商。2、從顧客的角度來看 由于置業(yè)顧問直接與顧客接觸，其一舉一動、一言一行直接關系到顧客對發(fā)展商的感受；又因為顧客是置業(yè)顧問生活來源的直接發(fā)放者，因此，置業(yè)顧問必須要取得顧客的信賴。不僅如此，從顧客的反應里還可以直接獲知發(fā)展商、樓盤和自身的利弊所在。所以，顧客對于發(fā)展商和置業(yè)顧問來講，其重要性不言而喻。顧客喜歡的置業(yè)顧問一般都具備以下的特點：外表整潔；有禮貌和耐心；親切、熱情、友好的態(tài)度、樂于助人；能提供快捷的服務；能回答所有問題；傳達正確而準確的信息；介紹所購樓盤的特點；能提出建設性的意見；關心顧客的利益，急顧客所急；幫助顧客作出正確的樓盤選擇；耐心地傾聽顧客的意見和要求； 記住老顧客的偏好。3、置業(yè)顧問的任務與個人素質、性格的關系 置業(yè)顧問的任務有關個人的素質和性格確定未來顧客需要創(chuàng)造力、機智、想像力、見聞廣博、分析技巧說明樓盤如何配合未來顧客需要語言能力 、文字好、知識豐富、熱情獲得未來顧客的合約說服能力、機智、堅定、博識處理異議信心、知識、機智、體諒激烈競爭情形下之推銷持久、進取精神、信心每日清單、計劃及催付余款之例行報告有條理、誠實、精細通過交談與服務引起顧客好感對人友善、態(tài)度良好、樂于助人、彬彬有禮總體而言，置業(yè)顧問所要具有的基本素質是：應能根據(jù)每一位消費者在選購產品時在言行或態(tài)度上的特性，或在交易的短暫過程中，洞察消費者的反應與需求，并立即作出判斷，進而采取有效的應對措施。綜合公司與顧客兩方面考慮，要求置業(yè)顧問在工作中具備以下素質：做事的干勁充沛的體力參與的熱忱明朗的個性勤勉性謙虛責任感創(chuàng)造性易于親近敏捷性忍耐性自信心上進心誠實冷靜洞察力良好的記憶力不屈的精神積極性具有愛心雖然以上素質是一位優(yōu)秀置業(yè)顧問應具備的，但是，在生活中，沒有任何一個人是十全十美的，所以上述這20條僅供各位參考。但是，置業(yè)顧問還必須要具備最基本的前三項素質：首先，應具有做事的干勁，對于本職工作要能用心去投入；其次，要擁有充沛的體力，擁有一個健康良好的身體，在工作時才能充滿活力；最后，要有參與的熱忱，這樣才能夠在工作中尋找樂趣，為自我成長打下良好的基礎。第三節(jié) 我要根除的 置業(yè)顧問應克服的痼疾一次成功的到訪接待實際上是一系列銷售技巧、經驗和政策支持的結果，是一個系統(tǒng)工程。在這個工程中的任何細微處出現(xiàn)問題都會影響到其他方面，而導致失敗或不完全成功，所以，置業(yè)顧問應好好地檢討自己，避免長期不良的銷售方式所養(yǎng)成的痼疾。、言談側重道理有些置業(yè)顧問習慣用書面化、理性的論述進行銷售介紹，使客戶感覺其建議可操作性不強，達成目標的努力太過艱難，或根本就與這種人有心理距離，因此常會拒絕購買或拒絕其建議二喜歡隨時反駁在與客戶的交談中，應鼓勵客戶多多發(fā)表自己的見解，了解客戶的需求，并在適當時機表述意見，或提出解決方案。如果我們不斷打斷客戶談話，并對每一個異議都進行反駁，會使我們失去在最合適時間內找到客戶真正異議的機會，而當這種反駁不附有建議性提案時，反駁僅僅是一時痛快，易導致客戶惱羞成怒，中斷談話過程，這對于雙方都是很遺憾的。三、談話無重點銷售時間是寶貴的，而購買時間亦是寶貴的，我們在銷售介紹時應有充分的準備和計劃，并反復申述我們的要點。如果你的談話內容重點不突出，客戶無法察覺或難以察覺你的要求，就無從談起滿足你的要求了，反而會認為你對他重視不夠。準備不足將導致銷售失敗。四言不由衷的恭維對待客戶，我們應坦誠相待，由衷地贊同他們對于市場的正確判斷。如果為了討好客戶，以求得到訂單而進行華而不實的恭維，實在是對雙方的一種輕視，會降低消費者對置業(yè)顧問以及所推樓盤的信任度，亦會在日后承擔由此帶來的后果。五、懶惰成功的銷售不是一項一蹴而就的事業(yè)。在銷售過程中，你會有許多獨處的機會，你的主管不會也不可能隨時隨地檢查你的工作，所以，這是對個人自律的一個挑戰(zhàn)，喪失信心、沒有目標、孤獨都有可能造成懶惰，懶惰卻只能帶來更多的更大的失敗。天道酬勤，只有不斷地努力、進取，你的業(yè)績才會逐步上升。成功是克服懶悟的最好辦法，自律是克服懶惰的最佳督導。第三章 置業(yè)顧問的儀容儀表與行為規(guī)范第一節(jié) 我穿我戴置業(yè)顧問儀容儀表在日常銷售工作中，無論置業(yè)顧問是男是女，常會發(fā)生如下的情況：風風火火地走進一位置業(yè)顧問，頭發(fā)蓬亂，滿頭大汗；一身白色或淺色西裝，零星點綴著油污；白色襯衣的衣領、衣袖上的污漬黑得發(fā)亮；一雙皮鞋，滿是灰塵；伸出的手，指甲縫里塞滿黑泥；渾身上下，珠光寶氣，令人眼花繚亂； 涂抹過多，使用過分鮮艷顏色的化妝品。 第一印象往往是深刻而長久的，而置業(yè)顧問留給客戶的第一印象把握在自己手中。我們必須從細微處著手去建立與客戶相處的信心，并主動創(chuàng)造良好的銷售氛圍。所以，我們要有以下的儀容儀表：、男性1、服飾必須保持衣裝整齊、干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結正領帶、領結或領花；西服不宜過長或過短，一般以蓋住臀部為宜，不要露出臀部；襯衫袖口不宜過肥，一般袖口最多到手腕2厘米；襯衫袖口要露出西服袖口35厘米，而且應扣上紐扣；西服扣子一般是三個，一般只需扣中間一個；穿西服時應穿皮鞋；西裝上衣的口袋不應裝東西，上衣領子不可亂別徽章，裝飾以少為宜；衣袋中不要多裝物品；皮鞋要保持干凈、光亮； 2、頭發(fā)頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部，不得留胡須，要每天修臉，以無胡茬為合格。但不得化妝。二、女性1、服裝 女式西服須做得稍微短些，以充分體現(xiàn)女性腰部、臀部的曲線美；如果是配褲子則可將上裝做得稍微長一些，穿西裝裙時應穿肉色襪子，襪口不要露在褲子或裙子之外。2、裝飾女性置業(yè)顧問要化淡妝，要求粉底不能打得太厚，且要保持均勻，與其皮膚底色協(xié)調；眼影以不易被明顯察覺為宜，眼線不要勾畫太重，眼眉要描得自然，原則上以彌補眉形中的輕描為主，不許紋眉或因勾描過重而產生紋眉效果，涂胭脂以較淡和彌補臉型不足為基本標準，并能使人體現(xiàn)出精神飽滿和具有青舂朝氣。不得留指甲，不得涂色油在指甲上。忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水。頭發(fā)要常洗，上班前要梳理整齊。三、整體要求1、 每天都要刷牙漱口，提倡飯后漱口。上班前不得吃有異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物。2、 在為客戶服務時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，要友好、熱情、精神飽滿和風度優(yōu)雅地為客人服務。3、 提倡每天洗澡，換洗內衣物，以免身體上發(fā)出汗味或其他異味。4、 辦公桌和接待桌上不宜擺放過多物品，凡是客人能夠看得見的地方都要時刻保持整潔。 笫二節(jié) 我言我行置業(yè)顧問行為舉止、站姿1、 軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項挺直、頭部端正、微收下頜。2、 面部：微笑、目視前方。3、 四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開，或兩手自然握在身前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。二、坐姿1、 眼睛目視前方，用余光注視座位。2、 輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲。3、 當客人到訪時，應該放下手中事情站起來相迎，當客人就座后自己方可坐下。4、 造訪生客時，坐落在座椅前13；造訪熟客時，可落在座椅的23，不得靠依椅背。5、 女性置業(yè)顧問落座時，應用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅。聽人講話時，上身微微前傾或輕輕將上身轉向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內容確定注視時間長短和眼部神情。不可東張西望或顯得心不在焉。6、 兩手平放在兩腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動作。7、 兩腿自然平放，不得蹺二郎腿。男士兩腿間距可容一拳，女士兩腿應并攏，腳不要踏拍地板或亂動。 8、從座位上站起，動作要輕，避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側站起。 9、離位時，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。 三、動姿1、 行走時步伐要適中，女性多用小步。切忌大步流星，嚴禁奔跑（危急情況例外），不可腳擦著地板走。2、 行走時上身保持站姿標準。大腿動作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。忌諱挺髖扭臀等不雅動作，也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。3、走廊、樓梯等公共通道，員工應靠左邊而行，不宜在走廊中間大搖大擺。4、幾人同行時，不要并排走，以免影響客人或他人通行。如確需并排走時，并排不要超過3人，并隨時注意主動為他人讓路，切忌橫沖直撞。5、在任何地方遇到客人，都要主動讓路，不可搶行。 6、 在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進。遇到客人或同事，應主動退后，并微笑著做出手勢“您先請”。7、在走廊行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應說“對不起”，待客人閃開時說聲“謝謝”，再輕輕穿過。8、和客人、同事對面擦過時，應主動側身，并點頭問好。9、給客人做向導時，要走在客人前二步遠的一側，以便隨時向客人解說和照顧客人。1O、行走時不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。11、工作時不得忸怩作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。不得將任何物件夾于腋下。 12、上班時間不得在菅業(yè)場所吸煙或吃東西。 13、注意“三輕”，即說話輕、走路輕、操作輕。 14、社交場合或與特殊客人見面時，可行禮表示尊敬，行禮約2O度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時用右手與對方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓左手上。極特殊場合才行45度鞠躬禮。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。 四、交談 1、與人交談時，首先應保持衣裝整潔；2、交談時，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內容；3、站立或落座時，應保持正確站姿與坐姿。切忌雙手叉腰 插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品；4、他人講話時，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、揭癢、敲桌子等，要做到修飾避人；5、嚴禁大聲說笑或手舞足蹈； 6、在客人講話時，不得經?？词直?； 7、三人交談時，要使用三人均聽得懂的語言； 8、不得模仿他人的語言、語調或手勢及表情； 9、在他人后面行走時，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免產生誤會；10、講話時， “請”、 “您”、 “謝謝”、 “對不起”、 “不用客氣”等禮貌語言要經常使用，不準講粗言穢語或使用蔑視性和污辱性的語言。不開過分的玩笑；1l、不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭辯，更不允許舉止魯莽和語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動都必須保持冷靜； 12、稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”， 不知姓氏時，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”；13、幾人在場，在與對話者談話時涉及在場的其他人