商業(yè)地產(chǎn)的七大思考.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除商業(yè)地產(chǎn)的七大思考思考一：商業(yè)定位 商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。如果是服務(wù)于本小區(qū)的，那么開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什么問題。如果是服務(wù)于全市的，那么差異化經(jīng)營非常重要，北京東有燕莎、賽特，南有SOGO，西有雙安、當(dāng)代，北有北辰、漂亮，大家憑什么就去你那里，一定是有特別吸引人的地方。 在談到此問題時(shí)，贏家生活方式研究中心首席觀察員徐世恒特別強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)：北京每年的固定消費(fèi)人口大致維持在一定水平上，當(dāng)然也有一定比例的增加。即使今年市場上增加了100萬的商業(yè)面積，這個(gè)比例也會(huì)有太大的波動(dòng)。實(shí)際上若要成功，還需要與現(xiàn)有的商業(yè)去搶飯碗，那么肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數(shù)一部分。所以發(fā)展商做項(xiàng)目時(shí)，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。 目前，在中關(guān)村附近有一兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)，在琉璃場附近有14萬平方米的購物中心在運(yùn)作，白塔寺有一個(gè)30萬的商業(yè)項(xiàng)目，而珠江帝景，總建筑面積90萬平米，商業(yè)部分就占了30萬，相當(dāng)于上海新天地。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，到年購物中心、百貨店及超市三種業(yè)態(tài)，新增的供應(yīng)量就將達(dá)到萬平方米。如此巨大的體量供應(yīng)，北京商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)過剩。 思考二：開發(fā)商對已出售的商業(yè)物業(yè)需不需要管理？ 現(xiàn)在，開發(fā)商的普遍心理是盡快將商業(yè)出手，至于出手之后，要不要進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理，有的開發(fā)商壓根沒想過，有的則是有心無力，因?yàn)樵诘咨倘夸N售之后，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)是完全歸屬業(yè)主的，開發(fā)商無權(quán)干涉。 正因?yàn)槿绱?，開發(fā)商缺乏對項(xiàng)目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。比如怡景園的老番街，當(dāng)初定位于高檔商業(yè)街，現(xiàn)在淪落為小商品市場，大大影響了樓盤的高檔品牌形象和日后的升值潛力。這就是開發(fā)商不規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，致使進(jìn)駐的業(yè)態(tài)與居住人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、品位對接不好，大家都受損失的結(jié)果。開發(fā)商品牌受損失，樓盤的品質(zhì)下降，租金下降，業(yè)主和投資者未來不能獲得高額穩(wěn)定的租金收益，投資受損。 由于商業(yè)地產(chǎn)涉及到兩種業(yè)態(tài)，三個(gè)過程，關(guān)系到四方利益，事關(guān)重大，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以，品牌開發(fā)商在出售商業(yè)地產(chǎn)后，也一定要做商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃副總裁胡景暉認(rèn)為，商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)不同的行業(yè)，房地產(chǎn)商懂得房地產(chǎn)開發(fā)，卻不懂商業(yè)；做商業(yè)的人，只懂商業(yè)，不懂房地產(chǎn)開發(fā)，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不對稱。開發(fā)商不應(yīng)盲目的建設(shè)開發(fā)，應(yīng)該先招商，讓懂商業(yè)的人在開發(fā)前期加入進(jìn)來，哪些地方該如何走線，該設(shè)計(jì)什么樣的結(jié)構(gòu)等等，這樣項(xiàng)目比較容易獲得成功。 涉及了三個(gè)過程，第一個(gè)過程是開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，是以億為單位來計(jì)算的，是開發(fā)行為。第二個(gè)過程是投資人把項(xiàng)目分割后買下，是以百萬為單位來計(jì)算的，是投資行為。第三個(gè)過程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬為單位計(jì)算的，是一種經(jīng)營行為。三個(gè)過程中，涉及的人、事和責(zé)權(quán)利頗多，應(yīng)該有一個(gè)強(qiáng)有力的組織者、協(xié)調(diào)者。 關(guān)系到四方利益，開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者，包括周邊居住的業(yè)主都有利益。所以，開發(fā)商應(yīng)該積極承擔(dān)這一角色，對商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。關(guān)于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的問題，專家給開發(fā)商支了個(gè)招：賣之前要與買家簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，限制他們在規(guī)定的業(yè)態(tài)范圍內(nèi)進(jìn)行招租或經(jīng)營。 思考三：商鋪二級市場承待建立 目前，北京住宅的二、三級市場已經(jīng)建立并逐步形成了一、二、三級市場的聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但商鋪二級市場還沒有出現(xiàn)。到底商鋪二級市場有沒有發(fā)展空間？我愛我家的胡景暉談了自己的看法：“商鋪二級市場的發(fā)展空間非常大，主要基于以下幾點(diǎn)原因： 一是一般來說，同一地段的商鋪價(jià)格應(yīng)該是同一地段住宅價(jià)格的57倍，而目前只是2倍，有巨大的價(jià)格炒做空間，這個(gè)空間不是在一級市場實(shí)現(xiàn)的，必然要在二級市場實(shí)現(xiàn)。這就好比股票，不會(huì)在發(fā)行環(huán)節(jié)爆漲多少，而是在二級市場炒出來的。因此，炒做空間決定了要有發(fā)達(dá)的商鋪二級市場。 二是北京7080%的人是首次投資商鋪，帶來的問題是風(fēng)險(xiǎn)特別大，結(jié)果無論是好或不好，都會(huì)延伸出二級市場。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個(gè)更大更好的；如果不好，投資者就急于要出手。 三是不動(dòng)產(chǎn)投資只是投資的一個(gè)方向，不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)勢在于高收益的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，就會(huì)把原來的投資品種吐出來?！?看來，如果說一級市場是“晴雨表”的話，那么二級市場就是“溫度計(jì)”了，能更直接、更準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。 而上海金融業(yè)似乎更為敏銳，在嗅到了商業(yè)香味的同時(shí)，及早出手，于去年推出了二手商鋪貸款。建行上海分行推出的個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)放寬了個(gè)人住房商業(yè)性貸款借款人最高貸款年齡限制和借款期限，規(guī)定最長不超過30年，年齡不超過70歲。 思考四：商鋪三級市場的開拓 商鋪的三級市場，即包租市場，是由異地投資置業(yè)延伸出來的。比如，外省人、外國人在北京投資商鋪后，不可能有太多的時(shí)間去打理瑣碎的事宜，而同時(shí)投資者又要求穩(wěn)定的投資回報(bào)，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級市場進(jìn)行出租。 其實(shí)，包租市場在南方發(fā)展得已經(jīng)非常成熟了，北京卻一直沒有任何動(dòng)作，胡景暉認(rèn)為：這是因?yàn)楸本┎痪邆湎忍靸?yōu)勢。比照包租市場非?；钴S的上海、廣州等城市，它們周邊的城市發(fā)展也非常好，像上海附近的蘇州、杭州，廣州附近的深圳、香港，因而異地投資具備了充分的條件，包租市場自然也很活躍。而北京周邊的城市都不太發(fā)達(dá)，所以現(xiàn)在北京要積極的走出去，放低姿態(tài)，吸引外地人到北京投資。 有專家估計(jì)，未來北京包租市場主要有兩個(gè)延展的領(lǐng)域，一個(gè)是高端住宅市場，另一個(gè)是商鋪。 思考五：商業(yè)地產(chǎn)講求地段嗎？ 眾所周知，住宅地產(chǎn)的選址規(guī)律一是地段，二是地段，三還是地段。那么商業(yè)地產(chǎn)也講求地段嗎？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的，有實(shí)例為證。 以沃爾瑪進(jìn)駐石景山為例，就是一失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例。沃爾瑪當(dāng)初選址的時(shí)候，套用了美國的觀點(diǎn)，認(rèn)為有錢人是住在郊區(qū)的，周末會(huì)開車到超市大量采購。建成后，大量去沃爾瑪?shù)膮s不是原來預(yù)想中的人群，因?yàn)槭吧礁浇幼〉氖菍哟伪容^低的人群，只有他們會(huì)就近購買，有錢人誰也不會(huì)為了買日用品，開車跑到5公里以外。而且層次較低的人群對沃爾瑪200元的會(huì)員制很不能接受，一聽說買東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)在選址時(shí)不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。 一個(gè)成功的案例就是宜家在北京開的第一家分店選址在望京。宜家的產(chǎn)品主要是拼接的、時(shí)尚的家具，過兩年就扔了，不是傳世的。這類消費(fèi)人群主要是時(shí)尚的年輕人，望京就居住了大量的這類人群，他們是時(shí)尚的，年輕的，經(jīng)常要搬家的。 思考六：商業(yè)業(yè)態(tài)只求最大、最貴？ 據(jù)悉，在有“商鋪之城“美譽(yù)的香港中最賺錢的、單價(jià)最高的商鋪，只是一個(gè)幾平方米的商鋪，這個(gè)商鋪是用來賣魚丸的。由此看來，衡量商鋪價(jià)值并不是取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現(xiàn)在很多開發(fā)商在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方面還是在一味地求大，求貴。 什么樣的業(yè)態(tài)是適合進(jìn)底商的，什么樣的業(yè)態(tài)是適合進(jìn)商場的，商場中一層擺什么，二層擺什么，這都是有商業(yè)規(guī)律的。想想北京幾大知名商場，它們的擺設(shè)有驚人的雷同，第一層化妝品，珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關(guān)鍵的是為什么會(huì)雷同？難道沒有人勇于打破這個(gè)布局嗎？不是沒有，太平洋剛開業(yè)時(shí)曾經(jīng)做過嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區(qū)底商，只適合頻繁消費(fèi)的、小額的、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài)，因?yàn)闆]有一個(gè)人會(huì)為了買一包煙跑到5公里以外，在樓底下買的和5公里以外買的是同樣的一個(gè)東西，反之，也沒有一個(gè)人會(huì)在自己家的樓底下買冰箱彩電和名貴的時(shí)裝?？梢姡裱欢ǖ纳虡I(yè)規(guī)律，可以避免資源的浪費(fèi)。 此外，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化也很有趣。像以前買車都只去兩個(gè)地方，一個(gè)是亞運(yùn)村汽車交易市場，另一個(gè)是北方汽車交易市場。現(xiàn)在卻出現(xiàn)了很多汽車品牌的專賣店，市場開始細(xì)分了，不再是大而全的展示，而是針對某一階層的消費(fèi)人群進(jìn)行服務(wù)。 思考七：如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對接？ 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在開發(fā)商面前、經(jīng)紀(jì)公司面