商業(yè)地產(chǎn)的七大思考.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除商業(yè)地產(chǎn)的七大思考思考一：商業(yè)定位 商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。如果是服務(wù)于本小區(qū)的，那么開(kāi)門(mén)七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒(méi)什么問(wèn)題。如果是服務(wù)于全市的，那么差異化經(jīng)營(yíng)非常重要，北京東有燕莎、賽特，南有SOGO，西有雙安、當(dāng)代，北有北辰、漂亮，大家憑什么就去你那里，一定是有特別吸引人的地方。 在談到此問(wèn)題時(shí)，贏家生活方式研究中心首席觀察員徐世恒特別強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)：北京每年的固定消費(fèi)人口大致維持在一定水平上，當(dāng)然也有一定比例的增加。即使今年市場(chǎng)上增加了100萬(wàn)的商業(yè)面積，這個(gè)比例也會(huì)有太大的波動(dòng)。實(shí)際上若要成功，還需要與現(xiàn)有的商業(yè)去搶飯碗，那么肯定不是所有的都能吃飽，最終成為贏家的只有少數(shù)一部分。所以發(fā)展商做項(xiàng)目時(shí)，除了定位之外，還要考慮很多其他的東西。 目前，在中關(guān)村附近有一兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)，在琉璃場(chǎng)附近有14萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心在運(yùn)作，白塔寺有一個(gè)30萬(wàn)的商業(yè)項(xiàng)目，而珠江帝景，總建筑面積90萬(wàn)平米，商業(yè)部分就占了30萬(wàn)，相當(dāng)于上海新天地。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，到年購(gòu)物中心、百貨店及超市三種業(yè)態(tài)，新增的供應(yīng)量就將達(dá)到萬(wàn)平方米。如此巨大的體量供應(yīng)，北京商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩。 思考二：開(kāi)發(fā)商對(duì)已出售的商業(yè)物業(yè)需不需要管理？ 現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商的普遍心理是盡快將商業(yè)出手，至于出手之后，要不要進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的管理，有的開(kāi)發(fā)商壓根沒(méi)想過(guò)，有的則是有心無(wú)力，因?yàn)樵诘咨倘夸N(xiāo)售之后，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)是完全歸屬業(yè)主的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)干涉。 正因?yàn)槿绱?，開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了許多失敗案例。比如怡景園的老番街，當(dāng)初定位于高檔商業(yè)街，現(xiàn)在淪落為小商品市場(chǎng)，大大影響了樓盤(pán)的高檔品牌形象和日后的升值潛力。這就是開(kāi)發(fā)商不規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，致使進(jìn)駐的業(yè)態(tài)與居住人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、品位對(duì)接不好，大家都受損失的結(jié)果。開(kāi)發(fā)商品牌受損失，樓盤(pán)的品質(zhì)下降，租金下降，業(yè)主和投資者未來(lái)不能獲得高額穩(wěn)定的租金收益，投資受損。 由于商業(yè)地產(chǎn)涉及到兩種業(yè)態(tài)，三個(gè)過(guò)程，關(guān)系到四方利益，事關(guān)重大，牽一發(fā)而動(dòng)全身，所以，品牌開(kāi)發(fā)商在出售商業(yè)地產(chǎn)后，也一定要做商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司企劃副總裁胡景暉認(rèn)為，商業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是兩個(gè)不同的行業(yè)，房地產(chǎn)商懂得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，卻不懂商業(yè)；做商業(yè)的人，只懂商業(yè)，不懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不對(duì)稱。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)盲目的建設(shè)開(kāi)發(fā)，應(yīng)該先招商，讓懂商業(yè)的人在開(kāi)發(fā)前期加入進(jìn)來(lái)，哪些地方該如何走線，該設(shè)計(jì)什么樣的結(jié)構(gòu)等等，這樣項(xiàng)目比較容易獲得成功。 涉及了三個(gè)過(guò)程，第一個(gè)過(guò)程是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是以億為單位來(lái)計(jì)算的，是開(kāi)發(fā)行為。第二個(gè)過(guò)程是投資人把項(xiàng)目分割后買(mǎi)下，是以百萬(wàn)為單位來(lái)計(jì)算的，是投資行為。第三個(gè)過(guò)程是承租人租賃商鋪，是以幾十萬(wàn)為單位計(jì)算的，是一種經(jīng)營(yíng)行為。三個(gè)過(guò)程中，涉及的人、事和責(zé)權(quán)利頗多，應(yīng)該有一個(gè)強(qiáng)有力的組織者、協(xié)調(diào)者。 關(guān)系到四方利益，開(kāi)發(fā)商、投資人、經(jīng)營(yíng)者，包括周邊居住的業(yè)主都有利益。所以，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極承擔(dān)這一角色，對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。關(guān)于所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，專家給開(kāi)發(fā)商支了個(gè)招：賣(mài)之前要與買(mǎi)家簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，限制他們?cè)谝?guī)定的業(yè)態(tài)范圍內(nèi)進(jìn)行招租或經(jīng)營(yíng)。 思考三：商鋪二級(jí)市場(chǎng)承待建立 目前，北京住宅的二、三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)建立并逐步形成了一、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但商鋪二級(jí)市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)。到底商鋪二級(jí)市場(chǎng)有沒(méi)有發(fā)展空間？我愛(ài)我家的胡景暉談了自己的看法：“商鋪二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展空間非常大，主要基于以下幾點(diǎn)原因： 一是一般來(lái)說(shuō)，同一地段的商鋪價(jià)格應(yīng)該是同一地段住宅價(jià)格的57倍，而目前只是2倍，有巨大的價(jià)格炒做空間，這個(gè)空間不是在一級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的，必然要在二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。這就好比股票，不會(huì)在發(fā)行環(huán)節(jié)爆漲多少，而是在二級(jí)市場(chǎng)炒出來(lái)的。因此，炒做空間決定了要有發(fā)達(dá)的商鋪二級(jí)市場(chǎng)。 二是北京7080%的人是首次投資商鋪，帶來(lái)的問(wèn)題是風(fēng)險(xiǎn)特別大，結(jié)果無(wú)論是好或不好，都會(huì)延伸出二級(jí)市場(chǎng)。如果好的話，就如同住宅的押舊換新似的，投資者想換一個(gè)更大更好的；如果不好，投資者就急于要出手。 三是不動(dòng)產(chǎn)投資只是投資的一個(gè)方向，不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于高收益的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較低，但隨著金融投資品種的不斷增多，投資者的投資方向有可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，就會(huì)把原來(lái)的投資品種吐出來(lái)。” 看來(lái)，如果說(shuō)一級(jí)市場(chǎng)是“晴雨表”的話，那么二級(jí)市場(chǎng)就是“溫度計(jì)”了，能更直接、更準(zhǔn)確地反映商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。 而上海金融業(yè)似乎更為敏銳，在嗅到了商業(yè)香味的同時(shí)，及早出手，于去年推出了二手商鋪貸款。建行上海分行推出的個(gè)人再交易商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)放寬了個(gè)人住房商業(yè)性貸款借款人最高貸款年齡限制和借款期限，規(guī)定最長(zhǎng)不超過(guò)30年，年齡不超過(guò)70歲。 思考四：商鋪三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)拓 商鋪的三級(jí)市場(chǎng)，即包租市場(chǎng)，是由異地投資置業(yè)延伸出來(lái)的。比如，外省人、外國(guó)人在北京投資商鋪后，不可能有太多的時(shí)間去打理瑣碎的事宜，而同時(shí)投資者又要求穩(wěn)定的投資回報(bào)，這就需要中介人或中介公司幫助投資人在三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行出租。 其實(shí)，包租市場(chǎng)在南方發(fā)展得已經(jīng)非常成熟了，北京卻一直沒(méi)有任何動(dòng)作，胡景暉認(rèn)為：這是因?yàn)楸本┎痪邆湎忍靸?yōu)勢(shì)。比照包租市場(chǎng)非?；钴S的上海、廣州等城市，它們周邊的城市發(fā)展也非常好，像上海附近的蘇州、杭州，廣州附近的深圳、香港，因而異地投資具備了充分的條件，包租市場(chǎng)自然也很活躍。而北京周邊的城市都不太發(fā)達(dá)，所以現(xiàn)在北京要積極的走出去，放低姿態(tài)，吸引外地人到北京投資。 有專家估計(jì)，未來(lái)北京包租市場(chǎng)主要有兩個(gè)延展的領(lǐng)域，一個(gè)是高端住宅市場(chǎng)，另一個(gè)是商鋪。 思考五：商業(yè)地產(chǎn)講求地段嗎？ 眾所周知，住宅地產(chǎn)的選址規(guī)律一是地段，二是地段，三還是地段。那么商業(yè)地產(chǎn)也講求地段嗎？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的，有實(shí)例為證。 以沃爾瑪進(jìn)駐石景山為例，就是一失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例。沃爾瑪當(dāng)初選址的時(shí)候，套用了美國(guó)的觀點(diǎn)，認(rèn)為有錢(qián)人是住在郊區(qū)的，周末會(huì)開(kāi)車(chē)到超市大量采購(gòu)。建成后，大量去沃爾瑪?shù)膮s不是原來(lái)預(yù)想中的人群，因?yàn)槭吧礁浇幼〉氖菍哟伪容^低的人群，只有他們會(huì)就近購(gòu)買(mǎi)，有錢(qián)人誰(shuí)也不會(huì)為了買(mǎi)日用品，開(kāi)車(chē)跑到5公里以外。而且層次較低的人群對(duì)沃爾瑪200元的會(huì)員制很不能接受，一聽(tīng)說(shuō)買(mǎi)東西先交200元辦卡，立馬就走人了。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在選址時(shí)不能完全套用西方的概念，地段還是很重要的。 一個(gè)成功的案例就是宜家在北京開(kāi)的第一家分店選址在望京。宜家的產(chǎn)品主要是拼接的、時(shí)尚的家具，過(guò)兩年就扔了，不是傳世的。這類消費(fèi)人群主要是時(shí)尚的年輕人，望京就居住了大量的這類人群，他們是時(shí)尚的，年輕的，經(jīng)常要搬家的。 思考六：商業(yè)業(yè)態(tài)只求最大、最貴？ 據(jù)悉，在有“商鋪之城“美譽(yù)的香港中最賺錢(qián)的、單價(jià)最高的商鋪，只是一個(gè)幾平方米的商鋪，這個(gè)商鋪是用來(lái)賣(mài)魚(yú)丸的。由此看來(lái)，衡量商鋪價(jià)值并不是取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是租金利益最大化和人流的多少。而現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方面還是在一味地求大，求貴。 什么樣的業(yè)態(tài)是適合進(jìn)底商的，什么樣的業(yè)態(tài)是適合進(jìn)商場(chǎng)的，商場(chǎng)中一層擺什么，二層擺什么，這都是有商業(yè)規(guī)律的。想想北京幾大知名商場(chǎng)，它們的擺設(shè)有驚人的雷同，第一層化妝品，珠寶，二層女裝，三層男裝，五層美食，最關(guān)鍵的是為什么會(huì)雷同？難道沒(méi)有人勇于打破這個(gè)布局嗎？不是沒(méi)有，太平洋剛開(kāi)業(yè)時(shí)曾經(jīng)做過(guò)嘗試，但最終還是改回去了。再比如社區(qū)底商，只適合頻繁消費(fèi)的、小額的、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài)，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)人會(huì)為了買(mǎi)一包煙跑到5公里以外，在樓底下買(mǎi)的和5公里以外買(mǎi)的是同樣的一個(gè)東西，反之，也沒(méi)有一個(gè)人會(huì)在自己家的樓底下買(mǎi)冰箱彩電和名貴的時(shí)裝?？梢?jiàn)，遵循一定的商業(yè)規(guī)律，可以避免資源的浪費(fèi)。 此外，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化也很有趣。像以前買(mǎi)車(chē)都只去兩個(gè)地方，一個(gè)是亞運(yùn)村汽車(chē)交易市場(chǎng)，另一個(gè)是北方汽車(chē)交易市場(chǎng)?，F(xiàn)在卻出現(xiàn)了很多汽車(chē)品牌的專賣(mài)店，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分了，不再是大而全的展示，而是針對(duì)某一階層的消費(fèi)人群進(jìn)行服務(wù)。 思考七：如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接？ 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在開(kāi)發(fā)商面前、經(jīng)紀(jì)公司面