北京房地產市場開發(fā)的管理趨勢.doc

華潤置地整合北京一、二、三級房地產市場商業(yè)計劃關鍵詞：資源重組 資本運作 分散式自選公寓二二年三月目錄1. 項目內容簡介2. 市場行業(yè)趨勢分析2.1 北京房地產開發(fā)市場2.1.1 北京房地產開發(fā)市場趨勢2.1.2 北京的房價和購買人群2.1.3 北京市民購房心態(tài)和市場差距2.2 北京市存量房市場2.3 北京市租賃市場2.3.1 北京市租賃市場熱點和難點2.3.2 北京的民宅租賃熱點2.3.3 中介新舉措2.3.4 影響北京各城區(qū)租房價格的因素3. 華潤系各公司的內在需求3.1 華潤集團的需要3.2 華潤置地的需求3.3 華潤物業(yè)的需求4. 項目計劃框架4.1 基本流程4.2 機構設置和任務4.3 與“零首付”方案比較4.3.1 原有方案的難點4.3.2 現有方案的優(yōu)點5. 財務分析和對比分析6. 風險分析及控制6.1 政策法律風險6.2 收購風險6.3 租賃風險6.4 服務風險7 融資說明7.1 融資額度及資金使用計劃7.2 項目公司的組建與股份分配7.3 投資方的退出方式7.4 關于公司業(yè)務有關稅收和公司可能享受政府提供的優(yōu)惠政策8 附件：資料來源8.1 出租房屋應交哪些稅？8.2 北京份租房價格參考值8.3 房屋租賃市場存在的問題1、 項目內容簡介隨著北京申奧成功、北京CBD計劃的出臺、中國加入WTO成功等利好消息的刺激，北京房地產市場呈現出前所未有的“繁榮”景象，然而2000年大量權威數據顯示：熱鬧的是開發(fā)商和愛湊熱鬧的各類媒體，消費者和整個消費市場卻保持著一種“可怕的冷靜”,市場前景不容樂觀。需求拉動和成本推動致使北京房價居高不下，從根本上說決定房價升降的最終因素是供給與需求，土地供應量的增加和“三外”企業(yè)的加盟，將極大地改變市場供求關系，預計大約到2002年下半年，商品房的供應量有可能要大過需求量，屆時房價下降趨勢將會顯現出來。華潤收購老華遠資產和項目的同時也接收了老華遠的債務和人員。老華遠是國企，在體制上存在著很多弊端，轉型是一個緩慢和艱巨的過程，更重要的是有著龐大機構的的華潤置地的主要經濟支撐是房地產開發(fā)，一旦北京房地產市場的變動，主營業(yè)務必將會受到很大的影響，主營收入和利潤將無法支持整個華潤置地的整體成長，華潤置地目前急待解決的問題是建立新體制和尋找新的利潤支撐點。本商業(yè)計劃是虛擬一家華潤系的投資服務型公司，立足北京華潤置地的物業(yè)公司現有分散在北京各項目的服務人員和其他物質資源，借助華潤置地的品牌和華潤集團雄厚的資金實力，代付購房客戶首付款的方式來置換客戶原有的住房的經營權，一邊消化自身項目的存量房，一邊組建華潤的“分散式旅館”。這將是一種通過將先進技術手段和服務理念嫁接而產生聯(lián)動效應的全新房地產資本運作模式。 華潤置地如果能實施這個項目將會：1、通過解除購房者購房首期款的壓力，釋放購買力，使華潤置地在一級市場上掌握比北京其他開發(fā)商更短的銷售周期，加快現有項目存量房的銷售，快速回籠資金投入下一輪的開發(fā)和土地儲備，降低投資風險，提高投資收益。2、同時可以在二、三級市場上樹立起華潤品牌，打造出完整的產業(yè)鏈，相互輝映。將一級市場上出售所產生的短期收益和三級市場上出租所產生的長期收益結合起來，使華潤置地資金流回收更為穩(wěn)定，減少一級市場波動對于華潤置地的影響。3、最重要的是將華潤集團現有資源重新組合，以其他房地產開發(fā)商不可復制的優(yōu)勢而領先于同行，將房地產投資和經營組合成華潤置地除房地產開發(fā)外的第二個利潤支撐點。目前看來，華潤集團是最有可能實施本計劃的，如果華潤不能實施，就需要選擇有較多后續(xù)開發(fā)項目的、在北京市民心中有品牌形象的，在業(yè)內有號召力的，有強大金融資本作后盾的開發(fā)企業(yè)。本計劃中的公司是一家虛擬的華潤系的新成立的公司，從事房地產投資和房地產經營，通過組建和經營華潤的“分散式旅館”，成為北京乃至全國最大的二手房租賃經營商，然后組建房地產投資基金，按其模式在上海廣州等城市復制，另外可以收購銀行不良資產，進入不良資產處置領域。2、 市場行業(yè)趨勢分析2.1北京房地產開發(fā)市場目前，北京市人均住房使用面積大約在15平方米以上。按照北京“十五”期間規(guī)劃，到2005年北京要總計竣工住宅4000萬平方米以上，5年后北京人均住房使用面積將達到18平方米。人均住房使用面積的增加3平方米，一部分是外來人口購置新房，還有一部分較具經濟實力的人則是購置第二居所，以及政府對危舊房拆遷實行貨幣補償所動員出來的購買力。2.1.1北京房地產開發(fā)市場形勢分析北京樓市在經歷3-4年的高速發(fā)展之后已經進入盤整期，2001年的開發(fā)量在2000年的基礎上增加了100%，但銷售量同比增長只有22%；2001年1-9月份總銷售出430.64萬平方米，銷售額為207.4億元，與2000年相比增長率分別為：18.7%和38.6%，同前幾年的增長率相比增長勢頭明顯衰減。這些數據從不同角度指向同一個事實：以住宅為主角的本輪樓市正走向鈍化，北京樓市逐漸邁向徘徊期。目前北京在售項目在超過800個， 2000年的還沒有消化掉，2001年又上市300個新盤。根據北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數據2001年1-9月份北京市累計實現住宅銷售364.9萬平方米，同比增長41.1%；實現銷售408.5萬平方米，同比增長16.5%，增幅比1-8月回落4.4%；完成開發(fā)土地面積493.2萬平方米，同比增長2倍；購置土地面積399.7萬平方米，增長2.3倍。這些數據表明住宅市場總體銷量下滑，今后一段時間新開工的規(guī)模不斷擴大，市場供應繼續(xù)增加。2.1.2北京的房價和購買人群據國家統(tǒng)計局投資司的統(tǒng)計數據顯示；北京的房子含“金”量最高，平均銷售價格為3995元/平方米，比位居第二的上海市房價高出27.6（上海為3130元/平方米）。另據北京市統(tǒng)計局對2000年北京商品住宅價格的統(tǒng)計測算：每平方米售價為4557元，盡管較之前年的4786元/平方米下降了4.8，造成北京房價居高不下有一些市場因素，但從根本上說決定房價升降的最終因素是供給與需求。關鍵是看這一市場是否開放，是否有充分的自由競爭。從政府政策指向來看，增大土地供應量，加快完善經濟適用房體系，降低市場準入門坎，其意圖都是希望將北京過高的房價降下來，并且這些舉措正在取得實效。自2000年以來，北京商品房的價格水平正在逐漸呈下降之勢，預計從2001年下半年始，隨著新項目面市逐漸增多，其房價下降趨勢將更加明顯。按照北京房地產開發(fā)的運作周期推算，大約到2002年下半年，將有大批新項目上市，屆時商品房的供應量有可能要大過需求量，市場競爭將日趨激烈，開發(fā)商的利潤空間會被壓縮，一批項目可能要面臨經營風險，商品房價格亦將向其合理價值回歸。資料一：中低價位：發(fā)展空間潛力巨大據北京典指最新統(tǒng)計，2001年新開樓盤中均價在4500元平方米以下的中低價項目有109個，占全年新開盤項目總數的397，而且每個項目的面積普遍較大。4500元以下的中低住宅主要分布在通州等京郊地區(qū)。購房者以工齡不長的年輕人為主。2001年北京拆除危房84萬平方米，6.9萬戶居民搬出危舊房屋，新建成200萬平方米的經濟適用住房，另外再開工建設300萬平方米經濟適用房。而且這種城市擴張的趨勢在人口增速不減、二手房市場清冷和政府內城更新政策大力啟動之前很難停止。預計2002年會有大量亮麗的居住區(qū)出現在上述地區(qū)，吸引日趨成為市場主流的中低價消費者。中高價位： 交易活躍競爭激烈京城最活躍的樓盤多分布在這一價格范疇。據北京典指最新統(tǒng)計，4500至7500元平方米的中高價位樓盤2001年共開新盤115個，占新盤總數的415，主要分布于三四環(huán)周邊。與中低價位相比，中檔價位的主流消費群年齡段為30歲以上，二次或多次購房者與首次置業(yè)者相比比例要大。由于前兩年開發(fā)的項目的存量和2001年又增加的產品，中高價位市場在2001年年末市場反映趨冷。為了找到差異市場，開發(fā)商不斷作出調整，大部分增加投入向7500元以上分流。2002年是中高價位住宅的品質年，產品的惟一性是其制勝的法寶。 高價位：金領階層追逐時尚 2001年7500元平方米以上新開盤的高價位項目共52個，占總量的188，其中10000元平方米以上的15個。高價位樓盤多分布在東城、西城、崇文及朝陽區(qū)的內城部分。高價位的構成主要是因為占據了交通樞紐或商務區(qū)的黃金地段，設施高檔，配套齊全，娛樂文化生活豐富，并且向著高科技智能化、節(jié)能、環(huán)保、更大面積帶來的豐富的戶型功能以及周到的物業(yè)服務轉變。該價位物業(yè)投資的買家較多，因此獨特的、能引領當今居住潮流的物業(yè)會受到眾人的追捧，反之可能無人問津。這類物業(yè)高地價、高造價，以至于總價款額度大，銷售速度相對較慢，開發(fā)風險較大。這就對開發(fā)企業(yè)提出更高要求，除了專業(yè)化以外，還須資金實力雄厚，抗得住高風險。2.1.3北京市民購房心態(tài)和市場差距根據豐凱興信息咨詢公司近日對北京、上海、廣州三個大都市的749個家庭的購房行為進行了抽樣調查獲知，有34%受訪北京家庭表示在過去半年購買過房屋或未來半年打算購房。在過去半年所購房中二手房為17%，18%的受訪家庭將來半年打算購房，其中53%打算購買現房；二手房次之，占33%；期房占14%。據調查，在過去半年已購房屋中，為數最多的是具備2個臥室的房屋，占60%；建筑面積為50平方米及以下的占18%，51至100平方米的占62%，101至200平方米的占18%，平均為73平方米；所購房屋中絕大多數為普通樓房，別墅僅占1%。由此可以看出，兩室一廳的普通中小戶型最受大眾的喜愛。調查顯示過去半年的已購住房，北京購房的平均花費最少，為13.7萬元；北京購房平均花費較少的原因主要是以成本價出賣的公房，其價格較低，所調查的已購住房中10萬元以下的約占23，另外，也有二手房拉低價格的因素。未來半年購房有67%的潛在購房戶選擇20-50萬元的價位，平均計劃花費為29.6萬元。 需求金字塔 供應金字塔據北京偉業(yè)顧問公司預測：由于前期北京房地產開發(fā)成本的剛性，2001年商品住宅市場的產品仍將以總價80120萬元的房子為主，這與市場主流客戶的總價3050萬元的住宅需求不匹配，這個矛盾需要一段時間才能得以解決。2.2北京存量房市場在北京，從1999年11月15日公房可正式上市起，到2001年2月底，總共申請上市的住房為2700套，經審核批準上市的是2300多套，實際成交2100多套，折合建筑面積14萬多平方米。也就是說，從1999年11月到現在近1年半的時間里，北京市存量房的交易量還不及上海市1998年300萬平方米交易量的1/20。上海市因存量房交易量巨大，所以其商品房的開發(fā)量和成交量要遠大于北京。由此推測，北京市居民住房消費的購買力尚未完全釋放出來。 一是北京舊公房出售有兩種價格，標準價和成本價。按照規(guī)定，以標準價買的房上市前要征求原產權單位的意見。因為標準價格中的6是歸原產權單位所有，只有94是歸個人所有。另外還有一規(guī)定，房屋出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，因而這部分以標準價購買的舊公房上市時出現一些原產權單位不積極配合的現象。 二是觀念上的誤差。準備將舊公房上市交易的人，往往容易按周邊商品房售價去定價。而想買舊房的人則認為既然是舊房就應大打折扣，這樣買賣雙方很難在價格上達成一致。三是由于種種原因還有相當一部分人買下舊公房后仍拿不到產權證，不能進入交易程序。 四是交易雙方交納的相關稅費過高。而賣房人盡管居住一年以上可免營業(yè)稅，但還要交所得稅、手續(xù)費、附加費、城市維護費等，加在一起稅費頗高。再有在收益分配上，按有關規(guī)定每平方米售價在4000至5000元之間的二手房，售房人要和原產權單位八二分帳；每平方米售價超過5000元的二手房，售房人和原產權單位五五分帳，這樣總體算下來，人們在計算賣舊買新是否劃得來時，認為得不償失。 五是北京住房供應體系大致分兩塊，一部分屬北京房地局直管房屋；另一部分為中央國家機關各大部、委、局及下屬單位的所屬房屋。在這兩部分中又分企業(yè)單位和事業(yè)單位所屬房屋，因而在政策的制定、執(zhí)行、銜接方面缺乏協(xié)調性和一致性。 由于以上種種原因，致使北京房地產二、三級市場未能形成良性互動，仍有相當數量的住房消費購買力尚未動員出來。在這方面較大程度地取決于政府的政策制定和執(zhí)行力度，據北京房地局官員透露已注意到市場所暴露出來的問題，正著手進行調研，其后將對有關政策作出一些調整。 資料二 空置房的危機一般認為，在發(fā)展中國家，為維持住宅市場的有效運作，住宅市場中存在的空置率被視為是必須的。遵循上述判斷我國商品住宅空置率的原則和判斷我國商品住宅空置率必須考慮的因素，國家統(tǒng)計局有關人士認為，我國目前比較合適的商品住宅空置率應在之間，商品住宅空置率在之間為空置危險區(qū)。 從年開始，全國商品住宅空置面積每年以多萬平方米的速度在遞增。年末，全國商品房空置面積累計為萬平方米，其中商品住宅萬平方米，增長；辦公樓萬平方米，增長；商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，增長。如果按三年竣工商品住宅總量（年年年的商品住宅竣工量即可供住宅數量為億平方米）來衡量，年的商品住宅空置率達到。因此，我國目前商品住宅空置率水平較高，已處于空置危險期之間。2.3北京房地產租賃市場 因受求租客戶的求租階段性影響，北京市租賃市場一般分為淡季、旺季。旺季一般集中在每年的春節(jié)后和、三個月。大量的外地人進京工作，各大中專院校學生校外，外地學生留京發(fā)展，他們的租房需求令市場持續(xù)活躍。與往年不同的是，2001年的租賃市場受拆遷工程影響，使得2001年的市場行情一直保持較好的勢頭，堪稱月月都是旺季，可以預測在到2008年的幾年里北京的租賃市場將會保持良好和旺盛的需求。據建設部有關資料統(tǒng)計，目前房屋租賃當事人向政府部門辦理房屋租賃登記備案的還不到實際房屋租賃量的30，也就是說，70以上的房屋未納入管理。大量房屋涌入隱性市場，既使政府稅收大量流失，又為外來流動人員非法租賃房屋提供了條件，特別是在城鄉(xiāng)結合部，還在某種程度上形成了社會不安定因素。2.3.1北京的民宅租賃熱點北京的民宅租賃中熱點區(qū)域的價格比普通區(qū)域要高，以一居為例，一般要500元左右。2001年的熱區(qū)域年初集中在國貿、中關村地區(qū)，年中時亞運村悄然間也成為熱點。租賃熱點區(qū)域一般也是商務中心區(qū)域，求租人群眾多，社區(qū)環(huán)境完善。北京申奧成功，奧運概念也成為租賃熱點的催化劑。寫字樓市場的租金是變化，引起相關區(qū)域民宅租賃熱點的變化。價格回歸就是有升有降，而不是只升不降或只降不升。全年成交量以一、二居室為多，三居室成交量很少（占總成交量的8%左右）。總的來說是熱點分散和轉移、價格有下降。2.3.2北京的房屋租賃市場特點北京的房屋租賃稅費已經大幅下調，但房東們主動繳稅的還是不多，對此稅務部門目前查的不緊。房客是外地戶口，租房就應去備案。但房客如果備案就要多交房租，房客不備案就要受罰，是處于不利地位。房東如果辦了兩證就不能避稅，在追繳不緊時是不會主動去繳。無論是否去備案，最后倒霉的是房客。北京的售房價格很高，租賃價格也很高。以國貿一帶的兩居室樓房為例，民宅二手房出售價格在25到30萬元。出租價格在每月1800元左右，依此以簡單公式估算即10年房租即為房價，房價=每月租金*12*10=1800*12*10=216000，216000-250000=-34000。從這里可以看出租房不如出售房屋得到的錢多，這里如果考慮到資金的時間價值，價差將會更大。求租者中個人求租比例較大，由于他們基本上都是獨自租用一套一居室房屋，因此市場上對一居室的需求比對兩居室、三居室的需求高得多，而能購上市出租的房源中，二居室是主要部分，這就導致一居室嚴重供不應求，兩居室卻相對能夠滿足市場需求，從而形成一居室一直居高不下，而兩居室與一居室之間的差距拉不開的怪現象。許多租房者對一居室是望而卻步，獨自租兩居又劃不來，這也是最近興起合租的一個重要原因。2.3.3中介新舉措風靡全國的“房屋銀行”是一種自益信托關系，即房東將房屋委托給“房屋銀行”，由“房屋銀行”全權處理房屋的出租事宜，“房屋銀行”定期給房東支付房屋出租收益，房東則以若干天的房屋租金和每月房租的若干比例作為報酬。 “房屋銀行”應盡可能地提高房租以獲得更多的服務費，所以求租人盡管沒有交中介費用，但房租高了，中介費用等于含在房租中了，羊毛出在羊身上，還是一樣?！胺课葶y行”及類似業(yè)務中，辦理兩證是關鍵，在目前形式下辦理兩證還有許多困難。北京稅費相對全國其他地方還是較高，房主不愿去辦兩證交稅費。政策還是沒有明朗，使用權房能不能出租還無定論，不能辦兩證。這樣，大量房屋不能或不愿做”房屋銀行”式服務?！狈课葶y行”可能說是房屋租賃中介服務的一個階段性產物，就目前來說對樹立公司形象大有好處，但能向何處去但很難說2.3.4影響北京各城區(qū)租房價格的因素1、所在地段離市中心的距離 一般來說，距離市中心越近的房屋租價越貴，離市中心越遠的房屋租價越低。二、三環(huán)以內的房租水平一般比三環(huán)以外的同類房屋租價要高。 2、所在地段的商用寫字樓狀況。 租房者選擇租房地點一般來說首要考慮離上班地點的遠近。大家都愿意在離辦公地點很近、交通方便的地方租房，這樣上下班在路上花費的時間比較少。如中關村、大北窯、國展地區(qū)，都是眾多公司辦公的聚集地，周邊地區(qū)的租房需求因此而很旺盛，該地區(qū)的租價明顯高于其他地段。 3、在地段的交通狀況。 很多人選擇租房是為了能方便的上下班，因此有時寧愿租在相對較遠但交通方便的地段，卻不愿租在雖然離公司比較近，但交通不便的地方。地鐵沿線附近的房屋一般比同等地段非地鐵沿線的房屋租價高，公共汽車方便的地方比公共汽車難于到達到地方房屋租價高。 4、在地段居民區(qū)的密集程度。 居民區(qū)密集的地段可供出租的房源數量比較多，因此租房價格相對要低一些。比如勁松地帶，雖然位置較好，離城中心很近，但因為房源很多，房主為能夠盡快出租房屋，房租相比其他類似地區(qū)偏低。 3.華潤集團和華潤置地的需要3.1華潤集團的需要華潤對核心競爭力的要求是：第一，獨有，也就是獨特性(exclusive)。第二，業(yè)務有很強的防守性（difensive），別人打不進來。第三，高利潤率的，特別是股東資金回報率一定是高過別人。第四，對客戶有附加價值，而沒有附加成本。因此，華潤集團明確主營業(yè)務，培養(yǎng)核心競爭力的資產和業(yè)務架構重組，明確了分銷、地產、科技、策略性投資為華潤集團的四項主業(yè)。股東價值和員工價值最大化是我們的核心價值觀。地產占了整個集團資產里面很大的一部分，華潤集團總資產600億港幣中，有200個億是地產業(yè)務。現在華潤集團手持140億港幣的現金從1997年下半年的金融危機到現在，除了啤酒和藥業(yè)，還沒有做什么大規(guī)模的投資，華潤集團想做成中國最大的地產公司，就會以增持華潤北京置地和萬科，把錢輸入到兩個公司里面去。但單純的房地產開發(fā)不滿足華潤對核心競爭力的第一、二要求，如果能和華潤的金融投資優(yōu)勢資源結合，拓展在房地產經營和房地產投資領域的業(yè)務，將會形成華潤的新的利潤增長點，成為華潤不可復制的核心競爭力。3.2華潤置地的需要經過多年的開拓進取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產近80億元、凈資產近40億元、共開發(fā)建設完成近50個各種房地產項目，累計開發(fā)面積達200萬平方米、年開復工量超過100萬平方米的大型房地產公司，2001年公司商品房銷售額突破30億元，成為全國最大的房地產企業(yè)之一。 但在評價成績的時候必須看到，名氣不能代表一切。對外，龐大而低效的員工隊伍，國企的工作作風，銷售與售后的脫節(jié)已引起眾多業(yè)主的垢罵；對內，長期的市場繁榮已讓眾多的華潤人熱認為開發(fā)單一的利潤來源可以防范一切風險可以躺在老大的位子上坐享其成。華潤置地需要以目前將要面對的困境為警，分流精簡人員，積極開展新業(yè)務，培育新的利潤增長點。3.3華潤物業(yè)的需要 華潤置地與世邦魏理仕顧問公司關于華亭嘉園、華中園兩個項目為期一年的物業(yè)顧問。華遠物業(yè)公司管理面積已超過120萬平方米，擁有1000余人的專業(yè)隊伍，服務類型全面、管理范圍廣泛。華潤置地希望通過有效地顧問管理來提高華潤物業(yè)的專業(yè)化管理水平、培養(yǎng)一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，以提高客戶滿意度，打造“華潤物業(yè)”品牌。但物業(yè)管理對于華潤置地來說只是一個輔助開發(fā)銷售的工具，不是一個能帶來收益的工具，所以不所重視，只有發(fā)揮自身特色選擇能產生利潤和現金流的項目才能在整個集團得到贏得贏得應有的地位。4.計劃框架4.1基本流程4.1.1評估階段評估客戶舊房的租賃合法性，評估客戶舊房的租賃價值4.1.2實施階段八成二十年按揭方式銷售華潤置地的商品房。根據相應標準，用客戶舊房的長期租賃權交換購房的部分或者全部首期款。也可按客戶要求，用客戶舊房的短期租賃權質押首期房款?；厥张f房交由物業(yè)公司集中經營，物業(yè)公司每月向開發(fā)商交納固定收益。4.1.3經營階段物業(yè)公司建網發(fā)布舊房信息，進行長短租期結合的租賃經營。按區(qū)位、結構、配套分等級，按裝修、配置、服務分星級，制定標準租賃服務價格，納入華潤物業(yè)租賃資源網。建立快速反應服務中心，及時按客戶的需要提供所需各種必要的服務。4.1.4交易完成階段如果客戶是用舊房的長期租賃權交換部分或者全部的首期款，合同到期后，物業(yè)公司將房屋交還客戶。如果客戶是用舊房的短期使用權來質押購房者房款首期的形式，客戶付清首期款，并支付相關維護管理費用，物業(yè)公司將房屋交還客戶；4.2機構設置和任務信息處理中心（新成立） 由800呼叫中心和網站組成，處理客戶租賃咨詢，登錄信息，處理投訴等區(qū)域服務中心（抽調物業(yè)公司原有人員） 建立東西南北四區(qū)域服務站，并配置快速服務車隊，處理由信息中心轉來的客戶各種需求信息，做到看房，評估，簽約，收款一條龍服務物業(yè)服務站（由華潤就近項目的物業(yè)管理人員） 負責房屋的物業(yè)維護、配送、家政等服務4.3與“升級置業(yè)”方案比較4.3.1原有方案的難點：1、 交易雙方難以就舊房的評估價值達成一致，反而不利于銷售。2、 因產權不完整的房屋不能交易，實際可以按“升級置業(yè)計劃”處置的房源沒有多少。3、 回收的房屋按“升級置業(yè)計劃”處置，程序復雜周期長，涉及部門過多難以協(xié)調。 4、銷售公司得為“升級置業(yè)計劃”新投入大量人力、物力，變成一個全能型的銷售公司，但會出現舊房的成本過大，銷售人員為個人利益都愿賣新房而舊房出現積壓的情況。4.3.2現有方案的優(yōu)點：真正零首付，降低置業(yè)門檻這種置換方式對購房客戶而言，實際上是免去了二成的首付，以八折的價格就買到了新房，大大減輕了購買壓力；同時購房者沒有喪失自己舊房的所有權，對購房客戶的吸引力是不言而喻的。在和其他房地產商的競爭中，以這種置換方式促進銷售，絕對是銷售利器，體現出華潤置地的實力。加快資金回籠速度，提高資金利用率，降低開發(fā)風險對開發(fā)公司而言，采用八成二十年按揭方式銷售華潤置地的商品房，80的銷售款可以在按揭手續(xù)完成后通過銀行迅速回籠,同時以少量資金控制大量房屋的經營權?；厥盏姆课萃ㄟ^物業(yè)管理經營，使其每月有固定收益，形成一個新的正向現金流。一旦采用這種置換模式將大大的加快資金周轉進度，使整個集團的資金占用的成本大大降低。避開產權交易和過戶，降低交易成本，積極控制房源資源，形成核心競爭力用評估物業(yè)的租賃價值代替評估物業(yè)的出售價值開展置換升級服務。舊房使用權到期后，仍交還購房者。解決傳統(tǒng)置換業(yè)務中因客戶賣舊房稅費高導致的交易障礙。目前的房屋租賃服務商如“我愛我家”等最大的問題是房源短缺的問題。在北京市這種需求遠大于供給，出租房源嚴重不足的房屋租賃市場，誰能夠掌握房源，誰就能夠發(fā)展做大，而我們交易的房屋不存在權屬問題。使華潤物業(yè)成為北京市最大的房屋租賃服務商，使華潤物業(yè)的業(yè)務同心多元化拓展，形成新的核心競爭力和新的利潤源。該方案能夠充分發(fā)揮華潤物業(yè)公司的優(yōu)勢目前華潤物業(yè)的主要優(yōu)勢是其物業(yè)管理隊伍的體系和規(guī)模。華潤物業(yè)公司管理面積已超過120萬平方米，擁有1000余人的專業(yè)隊伍，服務類型全面、管理范圍廣泛，完全有能力進行大規(guī)模的房屋租賃管理。與其他專業(yè)的租賃服務公司相比，一方面，物業(yè)公司的空房管理能力和物業(yè)管理隊伍可以直接移植到二手房的管理中；另一方面，物業(yè)公司完全可以憑借現有管理的項目為依托，進行租賃經營，而不必另外建立如“我愛我家” 等房屋租賃服務商的連鎖店體系；第三，在此方案下，物業(yè)公司直接掌握舊房的租賃權，不會象其他的房屋租賃服務商擔心房東和租客直接見面交易導致跳單，大大降低了交易難度。因此，即使是在房源規(guī)模相同的條件下，物業(yè)公司也比其他房屋租賃服務商具有明顯的成本優(yōu)勢和管理優(yōu)勢。5.財務分析5.1財務預測的依據或假設：房屋租賃的各項稅費目前在11.5，例后經過調整會在10以下房屋維護費為10公司經營管理費用10采用本置換升級方法，以兩居室樓房為例，民宅二手房平均出售價格在25萬元。出租價格在每月1500元左右，以購房升級所需華潤產品價格22.5倍于舊房價格為計，擬購買市價60萬商品房。5.2案例以華潤一年內多銷售1000套總價值60000萬的房屋為例，年內共回籠資金 10006080%48000萬假設每套房屋辦理銀行貸款周期為一個月，實際流動資金占壓不會超過1000萬，如果采取內部轉賬的方式，則連1000萬的周轉資金都可以節(jié)省 10006020/121000萬 回收歸華潤經營使用的房屋價值 10002525000萬銷售回籠資金是一年內陸續(xù)完成的，所以按平均半年折算，因加快回籠資金而減少財務費用 （480000.51000）5.081158.4萬 以出租1000套房平均按空置一個月算為例租賃總收入 10000.15111650萬 上繳稅收管理費 165011.5189.75萬期間維護管理成本 165020%=330萬 毛利 165068.51130.25萬綜述：按現有華潤項目在售樓盤有160萬平方米，萬余套房子，且單（總）價高，銷售壓力巨大，在銷售期間如能有10采用新業(yè)務方式，將直接節(jié)省華潤置地財務成本，并帶來經營利潤和源源不斷的現金流，且不計掌控龐大的房源。6.風險分析及控制6.1政策法律風險置換舊房20年的經營使用權本身冒有很大的政策性的風險，要做好精細的測算，考慮好所有可能會發(fā)生的法律糾紛，以便讓購房客戶在其方便的時候將房屋使用權贖回，皆大歡喜。最重要的是在收購和贖回合同中必須明確最低的使用權年限和公司在經營期間對房屋的維護和增值部分的補償。房屋租賃稅賦重是未來該項目經營中必須考慮的大問題。據建設部的一個專項調查顯示：目前按現行稅法規(guī)定，個人私有房屋租賃和單位產權房屋租賃各有8項稅收。建設部指出，稅種過多、稅率設置不合理、稅率過高已成為當前房屋租賃市場發(fā)展的瓶頸，為促進住房消費，必須改變房屋租賃市場“門檻”太高的狀況，在2002年上半年集中力量從根本上對現行房屋租賃稅收進行改革，在歸并稅種或合并稅率的基礎上，設置一定的稅率幅度，明確統(tǒng)一減輕稅賦，簡化手續(xù)，將隱形房屋租賃市場引導到地面上來。6.2收購過程風險6.2.1置換方案是否能得到小客戶的認可因為對于業(yè)主來說，最大的好處是8折買房又不會喪失對原有房產的產權，只是房屋居住權（經營權）的暫時轉移，未來可以贖回可進可退，容易得到業(yè)主的理解和支持。而且只要購房合同一旦簽訂，就發(fā)生房屋居住權（經營權）的轉移，只至業(yè)主遷出，都可算作業(yè)主的租賃期，不用設等待期，消除了“升級置業(yè)”計劃中的房屋交付裝修的“真空期”。6.2.2華潤自有開發(fā)的項目有限，代來的業(yè)務量也有限 本項目的核心競爭能力是“華潤品牌華潤資本華潤項目華潤物管”，同時擁有這四種能力的公司鳳毛麟角，所以市場潛在的跟隨者不多，但為了避免與“和記黃浦”、“香港新世紀”等超級開發(fā)商的正面競爭，為了避免出現“北京城建”、“萬通實業(yè)”等本地大開發(fā)商與其他金融資本的結合而推行于本計劃類似的項目，我們要在項目快速推行到占領一定市場份額后，在保證消化華潤自身項目的前提下，與其他金融公司合作，向特定地產公司開放，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，從根本上消除潛在對手。6.3租賃過程風險6.3.1租賃市場的需求有多大 北京常年有200萬“北漂”，是強大的需求人群，其工作生活不穩(wěn)定是他們的生存特色，在有限的經濟條件下追求生活質量是他們的生活態(tài)度。另外在京各高校的學生和各地中短期來京辦事的人員也是重點關注人群，目前市場需求遠遠大于供給，市場成長性很高。6.3.2與小中介和房屋銀行的競爭北京房地產中介市場混亂,小中介無法提供讓租賃客戶放心的服務，房屋銀行沒有足夠的資金收購充足的房源，不能充分滿足租賃客戶的需求，至于“個性化”的租賃市場目前尚是空白，正式華潤切入的時候。6.4服務風險按現有的市場行情和模式粗放式的經營是極大的錯誤，要通過對客戶的全面的分析，做到個性化服務，讓華潤的物業(yè)管理使每個待租的房屋都能得到增值，要讓“華潤物業(yè)品牌高附加值”，在這個項目中，便捷高素質的物業(yè)管理服務就是關鍵，就是核心競爭力產生高附加值。7融資說明7.1融資額度及資金使用計劃為保證項目的實施，總的融資額度為2000-3000萬元，其中：1000萬收購專用資金300萬建網站和呼叫中心以及快速反應服務車隊500萬服務配套資金，500萬不可預見準備金700萬流動資金7.2項目公司的組建與股份分配為實現本項目盡快推向市場，擬由投資方與公司管理層（項目倡導人）共同組建項目公司。投資方占90%股份，公司管理層占10%股份。在項目公司需進一步增資擴股時，雙方均應同意稀釋降低自己的股份，接納新的股東，以使公司措籌到足夠的發(fā)展資金。此外，為了更好地穩(wěn)定研發(fā)隊伍和留住公司主要骨干人員，在適當時候，公司應實行員工持股的激勵制度。投資方主要負責資本運作；管理層主要負責項目公司的市場營銷和日常經營管理。7.3投資方的退出方式 我們認為，若條件成熟，可擇機將項目公司在境內外上市；若項目公司無法上市，投資方所持有的股份可向第三方轉讓股權。7.4關于公司業(yè)務有關稅收和公司可能享受政府提供的優(yōu)惠政策 我們確信本項目一旦推向市場，項目公司將極有機會成為市場主導者，在取得國家相關部門的認可和支持的情況下，極有可能享受減免稅收優(yōu)惠政策； 8.附件：資料來源8.1出租房屋應交哪些稅？當前，單位和個人出租房屋的現象極為普遍。但出租過程中的納稅總是不容忽視，根據國家有關稅收政策、法律法規(guī)規(guī)定，房屋出租者需繳納的稅種主要有以下幾種： 1.房產稅。擁有房屋產權并在房產稅開征范圍內出租房屋者，若是企業(yè)或自收自支事業(yè)單位，就以所出租房屋的房產原值扣除10%-30%后的余值為計稅依據，按1.2%的稅率繳納房產稅；若是行政機關、全額或差額撥款事業(yè)單位、人民團體、軍隊、房屋管理部門或個人，則以租金收入為計稅依據，按12%的稅率繳納房產稅。 2.城鎮(zhèn)土地使用稅。擁有房屋產權的單位和個人在許可范圍內出租房屋應按房屋(含出租的院落）面積。依照土地等級及適用的等級稅額，計算并繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，對于私有房產主將房屋出租給個人居住，凡經房管部門備案并執(zhí)行房管部門所規(guī)定租金標準的，按國家規(guī)定現暫緩征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 3.營業(yè)稅，出租房屋的單位和個人應以租金收入為計稅依據，按5%的稅率繳納營業(yè)稅，個人出租月租金收入在800元以下的，免征營業(yè)稅。 4.城市維護建設稅，出租