工業(yè)園物業(yè)管理方案

工業(yè)園物業(yè)管理方案 目 錄 合智物業(yè)簡介 2 第一章 項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議 3 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 3 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議 3 第二節(jié) 與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通 4 第 二章 物業(yè)管理前期介入方案 5 第 一節(jié) 前期介入班組籌組方案 5 第 二節(jié) 工程前期介入工作職責(zé) 6 第 三節(jié) 工程驗(yàn)收接管交付 7 第 三章 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案 10 第 一節(jié) 管理理念 10 第 二節(jié) 項(xiàng)目部管理機(jī)制 12 第 三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)思路 14 第四 節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施 14 第五 節(jié) 檔案的建立與管理 17 第六 節(jié) 市政配套設(shè)施 房屋及共用部位管理構(gòu)想 19 第七 節(jié) 工程設(shè)備管理構(gòu)想 20 第八 節(jié) 園區(qū)治安管理 26 第九 節(jié) 園區(qū)交通管理 30 第十 節(jié) 園區(qū)消防管理 30 第十 一節(jié) 園林維護(hù)管理 31 第十 二節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理 32 第十 三節(jié) 客戶需求及特約服務(wù) 44 第十 四節(jié) 文化活動的組織實(shí)施方案 44 1 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 合智物業(yè)簡介 成都合智物業(yè)管理有限公司成立于 2002 年 是中國著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成 都置信集團(tuán)的全資子公司 是持有全國物業(yè)管理二級管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理 公司 公司遵循 服務(wù)第一 客戶至上 的宗旨 堅(jiān)持寓管理于服務(wù)之中的原則 以 為您想得更多 為您做得更好 為經(jīng)營理念 以 置信居住 星級服務(wù) 為物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)成都合智物業(yè)管理有限公司已被成都置信集團(tuán)授權(quán)管 理置信麗都花園 置信花園 置信廣場 置信未來廣場 置信科技園 置信麗 舍濱江 曼哈頓商住樓等高檔物業(yè) 管理面積逾 100 萬平方米 物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋 住宅 商業(yè) 旅業(yè) 工業(yè)等多種業(yè)態(tài) 其中 合智物業(yè)管理的置信麗都花園先 后被評為 成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū) 四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū) 全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū) 為實(shí)現(xiàn)科學(xué)化 制度化 規(guī)范化管理 合智物業(yè)管理有限公司于 2003 年通 過了 ISO9000 2000 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證 企業(yè)文化精神是置集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的靈魂和精髓 是長期發(fā)展的內(nèi)在動力和 精神支柱 在企業(yè)的管理服務(wù)過程中 合智物業(yè)一貫秉承置信集團(tuán)企業(yè)文化的 精神 一 剛健有為 艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神 二 不斷學(xué)習(xí) 求新求變的創(chuàng)新精神 三 風(fēng)雨同舟 共謀發(fā)展的團(tuán)隊(duì)精神 四 以人為本 高效多能的職業(yè)精神 五 安全第一 精益求精的質(zhì)量精神 六 用戶至上 我為人人的服務(wù)精神 七 以道制欲 堅(jiān)守信義的道德精神 八 擴(kuò)大聯(lián)系 誠信合作的和合精神 2 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第一章 項(xiàng)目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi) 占地約 4000 畝 是 由青羊區(qū)政府與本土著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成都置信集團(tuán)聯(lián)合打造的集工業(yè) 高尚住宅 教育 文化 商業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū) 該城區(qū) 囊括機(jī)關(guān)辦公樓 商業(yè)寫字樓 學(xué)校校區(qū) 商業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 醫(yī)院 高檔住宅 區(qū)等各種業(yè)態(tài) 是一個典型的園林式城市新區(qū) 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議 根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約 2 6 平方公里 覆蓋機(jī)關(guān) 學(xué)校 醫(yī)院 辦公 樓 商業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū)的實(shí)際情況 我們估計(jì) 在項(xiàng)目竣工交付使用后 常住人 口至少達(dá)到 5 萬人以上 日均人流量可能突破 10 萬人次以上 在密集的人流中 存在無可估量的商機(jī) 也同時存在較多的治安和消防隱患因此 我們建議 一 項(xiàng)目規(guī)劃時應(yīng)綜合考慮以下基礎(chǔ)配套 在保證物業(yè)功能齊備的前提下 確保物業(yè)增 值 A 園區(qū)的辦公區(qū) 學(xué)校 商業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場所分區(qū)規(guī)劃 相對集中的 食堂和衛(wèi)生間 為園區(qū)單位 訪客和業(yè)主提供方便 B 在園區(qū)規(guī)劃 1 2 處商務(wù)中心 配備電話 傳真 網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換 影印 等商務(wù)設(shè)施 為園區(qū)單位服務(wù) C 在園區(qū)規(guī)劃 1 處綜合服務(wù)樓 其功能包括物業(yè)綜合服務(wù)大廳 會客廳 會議室 客 房等功能 能滿足園區(qū)單位 業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求 D 與相關(guān)派出所協(xié)調(diào) 在園區(qū)外圍規(guī)劃 1 處治安巡邏室 由派出所安排 巡邏民警住場 有效保障社區(qū)治安 營造良好的社區(qū)治安環(huán)境 E 在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車場 保證園區(qū)車輛停放 二 物業(yè)管理功能用房配備建議 3 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 A 園區(qū)的住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 辦公區(qū)各規(guī)劃 1 處約 80 平方米的物業(yè)管理辦 公用房 由物 業(yè)公司根據(jù)實(shí)際需求設(shè)立管理處和客戶服務(wù)中心 商務(wù)中心 B 如規(guī)劃時未考慮建設(shè)綜合服務(wù)樓 則需在園區(qū)相對居中位置考慮規(guī)劃 1 處約 200 平 方米左右的辦公用房 由物業(yè)公司設(shè)立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目部 C 在物業(yè)的相關(guān)位置預(yù)留物業(yè)管理功能用房 包括工具間 操作間 值班 室 庫房等 具體部位和大小在工程前期介入圖紙會審期間確定 三 據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同 我們對園區(qū)的安防及消防設(shè)施設(shè)備配置建議 A 進(jìn)行封閉式管理 在住宅區(qū)設(shè)置周界監(jiān)控設(shè)備和紅外線對射 設(shè)置樓宇 對講系統(tǒng) 入 口及單元門門禁系統(tǒng) 通過現(xiàn)代化設(shè)備提供可靠的安全保障 住宅區(qū)可根 據(jù)房屋性 質(zhì) 多層或高層 決定配置消防設(shè)備及器材 B 商業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 辦公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進(jìn)行半封閉式管理或開放式 管理 主要依 靠人員值崗和巡邏行人和訪客進(jìn)行管理 在主入口等重要場所安裝監(jiān)控設(shè) 備 對 進(jìn)出人員適時錄像 消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門要求進(jìn)行配置 以確保 后期物 業(yè)管理公司對消防事故的處理能力 第三節(jié) 與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通 有效的協(xié)調(diào)和溝通是管理工作得以順利實(shí)施的重要保障 在公司的各項(xiàng)管 理活動中 我們建立了完善的溝通機(jī)制 保證信息傳遞和反饋渠道暢通 真正 做得令行禁止 步調(diào)一致 在與青羊工業(yè)園管委會和公司總部的協(xié)調(diào)配合上 我們采用項(xiàng)目部現(xiàn)場辦 公 各專業(yè)負(fù)責(zé)人與管委會和公司總部對口協(xié)調(diào)工作 使園區(qū)管委會和公司總 部的需求信息能在第一時間傳遞到執(zhí)行部門 由執(zhí)行部門及時通過服務(wù) 針對 重大協(xié)調(diào)配合工作 由管委會直接傳達(dá)到項(xiàng)目部 項(xiàng)目部經(jīng)理請示公司領(lǐng)導(dǎo)后 安排實(shí)施 為了協(xié)調(diào)配合工作能深入開展 我們定期與管委會舉行辦公會 就一些重 要工作的進(jìn)展情況及時匯報(bào) 確保管委會隨時掌控工作的進(jìn)展情況 4 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第二章 物業(yè)管理前期介入方案 第一節(jié) 前期介入班長籌組方案 針對青羊工業(yè)園為包括商業(yè) 學(xué)校 辦公 居住 工業(yè)等較為復(fù)雜的業(yè)態(tài) 結(jié)構(gòu) 占地面積龐大的特點(diǎn) 我們對該項(xiàng)目前期介入工作非常重視 在項(xiàng)目規(guī) 劃設(shè)計(jì)期間 我們將組建完善的工程前期介入團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工程前期介入 與投資 單位 設(shè)計(jì)單位和開發(fā)單位共同研討設(shè)計(jì)方案 及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題 減少不合理設(shè)計(jì)和施工給物業(yè)今后運(yùn)行管理帶來的影響 掌握工程第一手資料 為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ) 因此 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)期間 我們將組建前期介入 工作小組 共同參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案 圖紙討論和審定 小組骨干成員 包括我公司各部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才 并在此基礎(chǔ)上 根據(jù)工程進(jìn)度 情況 逐步籌建物業(yè)前期介入項(xiàng)目部 前期項(xiàng)目部組成架構(gòu)如下 項(xiàng)目部 保安部 工程部 綜合部 環(huán)衛(wèi)部 保 土 設(shè) 水 園 籌 保 安 建 備 電 林 組 潔 小 小 小 小 小 員 小 組 組 組 組 組 組 在物業(yè)前期介入過程中 我們首先組建一個過渡型管理團(tuán)隊(duì) 在前期介入 小組中物色理想的該項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人員 因此 我們計(jì)劃在開發(fā)單位進(jìn)行前期 開發(fā)期間 安排籌組前期介入項(xiàng)目部 工程小組 保安小組 保潔小組介入 人員進(jìn)場時間由開發(fā)單位確定 我們認(rèn)為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進(jìn)場 最好 通過良好的物業(yè)管理為項(xiàng)目前期營造舒適安定的工作環(huán)境 并逐步形成 青羊工業(yè)園物業(yè)管理項(xiàng)目部 在物業(yè)前期介入的管理中 工程前期介入尤為重要 因此 我們計(jì)劃在首 期工程主體基 5 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 本完工進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入 在工程前期介入班子 未正式進(jìn)場以前 主要由物業(yè)前期介入工作小組負(fù)責(zé)方案審定和參與圖紙會審 設(shè)備選型等工作 工程前期介入以小組為單位存在 納入前期介入項(xiàng)目部統(tǒng)一 管理 二期工程及該項(xiàng)目的后續(xù)工程的前期介入工作由該項(xiàng)目部具體負(fù)責(zé)實(shí)施 考慮到該項(xiàng)目市政配套系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備復(fù)雜 相當(dāng)于一個獨(dú)立城鎮(zhèn) 的實(shí)際 情況 首期工程的工程前期介入小組必須具有過硬的技術(shù)實(shí)力 因此 我們計(jì) 劃工程前期介入人員應(yīng)由以下以高級技術(shù)職稱為中堅(jiān)力量組成的技術(shù)團(tuán)隊(duì) 并 逐以該骨干團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)并在此基礎(chǔ)上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技 術(shù)部 該團(tuán)隊(duì)骨干技術(shù)力量因包括 機(jī)電小組 組長 1 人 機(jī)電工程師 安裝工程師 職稱 組員 技術(shù)人員 根 據(jù)開發(fā)工作量確定 負(fù)責(zé)工程設(shè)備的前期介入工作 協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師 參與現(xiàn)場巡視檢查 參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審 與設(shè)計(jì)單位 投資單位 開發(fā) 單位 施工單位建立良好的工作關(guān)系 保證前期介入工作的正常開展 土建小組 組長 1 人 土建工程師職稱 組員根據(jù)開發(fā)工作量確定 負(fù)責(zé)市政 建設(shè) 土建 裝修的前期介入工作 協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡 視檢查和土建及市政工程施工管理 參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審 水電小組 組長 1 人 給排水工程師職稱 組員根據(jù)開發(fā)工作量確定 負(fù)責(zé)水 電安裝的前期介入工作 協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場巡視檢查 參 與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審 園林小組 組長 1 人 園藝師職稱 組員根據(jù)開發(fā)工 作量確定 負(fù)責(zé)園區(qū)園林的前期介入工作 協(xié)助開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與 現(xiàn)場巡視檢查和園林施工管理 與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審 第二節(jié) 工程前期介入工作職責(zé) 1 參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)及圖紙會審 形成會審紀(jì)要 2 對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出有利于物業(yè)管理順利實(shí)施的建議 由建設(shè)單位及設(shè)計(jì) 單位調(diào)整 改 6 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 進(jìn) 涉及以下方面內(nèi)容 2 1 物業(yè)的設(shè)計(jì)使用功能 如停車場 銀行 商店 公共衛(wèi)生間 公共食堂等 2 2 后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進(jìn)方案 2 3 對總平和室內(nèi)各種管線的布局 位置 高度 離墻距離等從日后使用和維修 的角度提出合理化建議 2 4 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況 論證提交水 電 氣供應(yīng)量符合地域特點(diǎn)和發(fā)展需要的 具體方案 3 參與設(shè)備選型及安裝方案審定 3 1 控制因設(shè)備選型及安裝不當(dāng)給物業(yè)以后運(yùn)行管理帶來隱患 3 2 設(shè)備型號 技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求 3 3 安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng) 4 檢驗(yàn)使用的各種材料 備件是否符合質(zhì)量要求 5 參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理 工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同 進(jìn)行檢查 及時發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及產(chǎn)生不合格項(xiàng)的原因 會同建設(shè)方 施工方尋 求處理方案 作出過程記錄 6 參與隱蔽工程檢查 竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證 記錄 7 參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗(yàn) 通球通水試驗(yàn) 線路絕緣測試 衛(wèi)生間閉水實(shí) 驗(yàn)等 8 雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況 及時將意見反饋給開發(fā)商整改 9 跟進(jìn)總平施工 繪制圖紙以做好地下管線的實(shí)際布置記錄 10 參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收 嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收 11 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料 熟悉各個部分 為日后管理作充分的準(zhǔn) 備 第三節(jié) 工程驗(yàn)收接管交付 在首期工程竣工交付使用前 項(xiàng)目部組織綜合管理部 工程部 保安部 環(huán)衛(wèi)部 園藝部等相關(guān)部門 立即組織接管交付工作 主要工作任務(wù)包括 1 由綜合管理部牽頭 準(zhǔn)備交付資料 主要包括 7 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 A 物業(yè)管理手冊 B 入住指南 C 業(yè)主資料 D 裝飾裝修管理制度 E 裝修申報(bào)相關(guān)表格 2 由工程部牽頭準(zhǔn)備項(xiàng)目資料接管 主要包括 A 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B 用地批準(zhǔn)文件 C 拆遷資料 D 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊 3 由工程部牽頭 綜合管理部配合 準(zhǔn)備質(zhì)保 技術(shù)資料接管 包括 A 竣工圖 包括總平面 建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備 附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙 B 地質(zhì)勘察報(bào)告 C 工程合同及開 竣工報(bào)告 D 圖紙會審記錄 E 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單 包括質(zhì)量事故處理記錄 F 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 G 沉降觀測記錄 H 竣工驗(yàn)收證明書 I 鋼材 水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 J 新材料 構(gòu)配件的鑒定合格證書 K 水 電 氣 視 訊 衛(wèi)生潔具 消防 電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 L 砂漿 混凝土試塊試壓報(bào)告 M 供水 供暖 煤氣管道的試壓報(bào)告 8 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 4 由工程部組織對工程實(shí)體部分接管驗(yàn)收 包括 4 1 市政工程設(shè)施及總平面驗(yàn)收接管 4 2 房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收接管 4 3 房屋建筑部分及裝飾裝修驗(yàn)收接管 4 4 房屋水 電 氣 視 訊驗(yàn)收接管 4 5 市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗(yàn)收接管 4 7 配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗(yàn)收接管 包括景觀設(shè)備 變配電設(shè)備 消防設(shè)備 安防及監(jiān)控設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收接管 4 8 驗(yàn)收接管的主要手段包括通水試驗(yàn) 通球試驗(yàn) 閉水試驗(yàn) 打壓測試 絕緣測試 耐壓測試 信號測試 借助現(xiàn)代工具和目測相結(jié)合的辦法進(jìn)行 5 由保安部組織實(shí)施園區(qū)的交通 消防 監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收 并根 據(jù)實(shí)際情況實(shí)施園區(qū)安全保衛(wèi) 交通管理 消防管理方案 6 由環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)組織對接管后的樓宇 道路 設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行開荒 保證物 業(yè)交付質(zhì)量 總之 通過嚴(yán)格地竣工檢查驗(yàn)收接管 為業(yè)主提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品 實(shí)現(xiàn) 為您想得更多 為您做得更好 的服務(wù)承諾 是我們不懈努力追求的目 標(biāo) 9 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第三章 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案 我們組織公司物業(yè)管理專家對青羊工業(yè)園進(jìn)行實(shí)地考察 在深入挖掘設(shè)計(jì) 和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上 結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn) 確立了我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路 首先 我們對該園區(qū)實(shí)行項(xiàng)目管理制 根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同 組建不同業(yè)態(tài)的 客戶服務(wù)中心 并根據(jù)業(yè)主需求 針對業(yè)態(tài)實(shí)施封閉式管理 半封閉式管理和 開放式管理 在有需求的客戶服務(wù)中心和商務(wù)中心提供雙語服務(wù) 第一節(jié) 管理理念 自合智物業(yè)成立以來 就一直秉承 為您想得更多 為您做得更好 的質(zhì) 量方針 遵循 服務(wù)第一 業(yè)主至上 的服務(wù)宗旨 堅(jiān)持 寓管理于服務(wù)之中 的工作原則 積極引入先進(jìn)的物業(yè)管理模式為我所用 在基本服務(wù)范圍之內(nèi) 不僅提供規(guī)范 完善 人性化的高質(zhì)量服務(wù) 實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性 舒適性 延長物業(yè)的使用壽命 實(shí)現(xiàn)保值增值 而且將服務(wù)提升到文化的層面 同時引 入社區(qū)文化 社區(qū)經(jīng)濟(jì)的概念 盡可能地賦予物業(yè)以附加值 使得物業(yè)管理的 功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間 使置信集團(tuán)的文化理念在物業(yè)管理中延伸 我們的核心理念 經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者 高尚生活空間的創(chuàng)造者 未來生活方式的倡導(dǎo)者 開發(fā)商企業(yè)信譽(yù)的延續(xù)者 我們的企業(yè)精神 奉獻(xiàn)精神 敬業(yè)精神 創(chuàng)新精神 拼搏精神與團(tuán)隊(duì)合作精神 我們的文化精神 一 剛健有為 艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神 二 不斷學(xué)習(xí) 求新求變的創(chuàng)新精神 三 風(fēng)雨同舟 共謀發(fā)展的敬業(yè)精神 10 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 四 以人為本 高效多能的管理精神 五 質(zhì)量第一 精益求精的質(zhì)量精神 六 業(yè)主至上 我為人人的服務(wù)精神 七 以道制欲 堅(jiān)守信義的道德精神 八 擴(kuò)大聯(lián)系 誠信合作的合作精神 我們的管理風(fēng)格 認(rèn)真 嚴(yán)格 主動 高效 認(rèn)真 精益求精 刨根問底 嚴(yán)格 嚴(yán)格律己 嚴(yán)格律人 嚴(yán)格于工作流程 嚴(yán)格獎罰 主動 主動接受任務(wù) 主動承擔(dān)責(zé)任 主動完善提高 高效 明確的工作計(jì)劃 明確的文件答復(fù)時間 為明天留出空余 零等待 的工作作風(fēng) 我們的質(zhì)量方針 實(shí)施科學(xué)管理 持續(xù)改進(jìn)服務(wù) 不斷開拓創(chuàng)新 增強(qiáng)顧客滿意 我們的質(zhì)量目標(biāo) 質(zhì)量在心中 質(zhì)量在手中 數(shù)據(jù)指標(biāo)量化如下 服務(wù)綜合滿意率 98 有效投訴處理率 100 公共配套設(shè)施完好率 98 以上 房屋零修及時率 98 以上 零修合格率 100 物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率 90 11 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 我們的人才觀念 吸引人才 凝聚人才 發(fā)展人才 經(jīng)營人才 在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中 我們將一如既往的秉承置信集 團(tuán)的管理理念 為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù) 第二節(jié) 項(xiàng)目部管理機(jī)制 1 項(xiàng)目部管理架構(gòu) 該架構(gòu)為項(xiàng)目成型后的架構(gòu)方案 項(xiàng)目部 工程部 保安部 綜合管理部 園藝部 環(huán)衛(wèi)部 住宅區(qū)服務(wù)中心 工業(yè)區(qū)服務(wù)中心 商業(yè)區(qū)服務(wù)中心 辦公區(qū)服務(wù) 中心 2 項(xiàng)目部人事架構(gòu) ii 項(xiàng)目部設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理 1 人 項(xiàng)目經(jīng)理資格 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全面管理工 作 iii 工程部設(shè)置經(jīng)理 1 人 高級工程師資格 土建維修主管 1 人 土建 工程師資格 機(jī)電主管 1 人 機(jī)電工程師資格 iv 保安部設(shè)置保安隊(duì)長 1 人 副隊(duì)長 2 人 v 綜合管理部設(shè)置主管 1 人 人力資源專員 1 人 內(nèi)勤 1 人 品質(zhì)督 導(dǎo) 2 人 食 堂管理員 1 人 采購 1 人 庫管員 1 人 vi 園藝部設(shè)置園藝主管 1 人 園藝師資格 vii 環(huán)衛(wèi)部設(shè)置主管 1 人 副主管 2 人 viii 服務(wù)中心設(shè)置接待員 1 人 收銀員 1 人 12 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 三 員工培訓(xùn) 為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì) 將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓(xùn) 提高職工崗位技能 培職養(yǎng)工服務(wù)意識 樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚和敬業(yè)愛崗 精神 開展有計(jì)劃的培訓(xùn)工作 培訓(xùn)主要內(nèi)容包括 A 9000 質(zhì)量管理體系培訓(xùn) B 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn) C 公司規(guī)章制度培訓(xùn) D 員工崗位職責(zé)培訓(xùn) E 各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓(xùn) F 各專業(yè)現(xiàn)場實(shí)際操作培訓(xùn) G 外聘教員對保衛(wèi) 消防培訓(xùn) H 外聘教員對工業(yè)物業(yè)管理知識進(jìn)行培訓(xùn) 四 員工激勵機(jī)制 有效的激勵員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題 通過對員工的激勵 能使員 工的個人綜合素質(zhì)得到很快提升 增強(qiáng)員工對企業(yè)的歸屬感 增加企業(yè)的凝聚 力 因此 在置信集團(tuán)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下 合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工激勵機(jī) 制 我們對員工的激勵主要包括建立有效的員工考評辦法和行為規(guī)范 通過考 察員工的工作能力 工作態(tài)度 工作業(yè)績 敬業(yè)精神 對企業(yè)的忠誠度 個人 的綜合素養(yǎng)等方面 從勞動報(bào)酬 提供培訓(xùn)機(jī)會 提供晉升空間和更好的工作 平臺等方面實(shí)現(xiàn) 其運(yùn)作模式為 獎勵 處罰 加薪 降級 培訓(xùn)機(jī)會 晉職 降職 淘汰 通過有效的員工激勵 提高員工的工作激情和工作責(zé)任感 使員工保持良 好的工作激情 更好的為業(yè)主服務(wù) 是我們一貫的工作方式 13 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)思路 規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾沓绦?簡潔有效的服務(wù)流程 是物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本 保證 我們經(jīng)過不斷地整合和持續(xù)改進(jìn) 目前以形成了以 ISO9001 2000 質(zhì)量管 理體系為綱領(lǐng)的管理服務(wù)體系 并將其完全運(yùn)用于管理服務(wù)中 包括決策管理 咨詢管理 行政管理 營銷管理 財(cái)務(wù)管理 人力資源管理 物資管理 產(chǎn)品 及服務(wù)提供 品質(zhì)監(jiān)控與改進(jìn)等 我們不斷地優(yōu)化管理服務(wù)流程 從根本上保 障產(chǎn)品 服務(wù) 質(zhì)量的不斷提升 根據(jù)青羊工業(yè)園的特點(diǎn) 我們經(jīng)過調(diào)研分析 考慮在青羊工業(yè)園的管理服 務(wù)中 根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和服務(wù)需求 建立以項(xiàng)目部為品質(zhì)保障的中心 以 客戶服務(wù)中心為指揮調(diào)度中心和信息窗口的扁平管理思路 通過客戶服務(wù)中心 向園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位 來訪客人提供便捷的 一站式 服務(wù) 使客戶服務(wù)中 心成為我們與業(yè)主 住場單位 訪客的信息溝通交流中心 在園區(qū)不同的業(yè)態(tài) 的客戶服務(wù)中心 將負(fù)責(zé)指揮調(diào)度該中心的相關(guān)工作人員 迅速處理相關(guān)投訴 通過業(yè)主需求的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù) 在園區(qū)內(nèi) 我們除了客戶服務(wù)中心提供時段 8 30 20 00 服務(wù)外 項(xiàng) 目部將提供管理人員 24 小時值班制度 有效保障向業(yè)主 相關(guān)單位 來訪客人 提供全天候的物業(yè)管理服務(wù) 建立良好的物業(yè)管理服務(wù)于溝通平臺 有效滿足 園區(qū)相關(guān)方的各種物業(yè)管理服務(wù)需求 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)措施 通過對青羊工業(yè)園項(xiàng)目定位的綜合分析 結(jié)合我們多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)積累 和公司質(zhì)量管理體系要求 參照 全國城市物業(yè)管理評分標(biāo)準(zhǔn) 我們制定了青 羊工業(yè)園的物業(yè)管理目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)措施 確保園區(qū)接管后首年達(dá)到 市優(yōu) 標(biāo)準(zhǔn) 次年達(dá)到 省優(yōu) 標(biāo)準(zhǔn) 三年達(dá)到 國優(yōu) 標(biāo)準(zhǔn) 序號 指標(biāo)名稱 國家標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo) 管理目標(biāo)實(shí)施措施 落實(shí)責(zé)任人 實(shí)行巡視制度 建檔記錄 確 1 房屋完好率 98 100 保房屋完好 無違章搭建及損壞公共設(shè)施 14 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場 及時完成 零修 急修及 2 98 100 并建立回訪制度 小修 24 小時內(nèi) 中修 3 天 時率 內(nèi) 大修 7 天內(nèi) 維修工程質(zhì)量 分項(xiàng)檢查 一步到位 并進(jìn)行回訪制度 以 3 100 100 合格率 確保維修工程合格 滿足客戶需求 按照規(guī)定收取 不擅自提高收費(fèi) 使管理費(fèi) 4 管理費(fèi)收繳率 98 100 取之于民 用之于民 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行巡查制度 建檔 記錄 并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行 以確保園區(qū) 公共綠化地?zé)o破壞 無踐踏 無黃土裸露現(xiàn) 5 綠化完好率 95 99 象 發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù) 及時修剪 使草坪 高度維持在 5 8 厘米 每年補(bǔ)栽 2 次 每年 施肥 2 次 每年定期除蟲害 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作 實(shí)行巡查制度 6 清潔 保潔率 99 99 建檔記錄 并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行 以確保 園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清 空氣清新 設(shè)施完好 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行巡查制度 建檔 道路完好率及 7 90 99 記錄 由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行 以確保 使用率 道路完好 暢通 化糞池 雨水 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行巡查制度 建檔 8 井 污水井完 無 95 記錄 由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行 以確保 好率 溝 渠 井完好 并定期疏通 清理 排水管 明暗 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行每月巡查制度 9 無 99 溝完好率 建檔記錄 由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行 以 15 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 確保水管暢通無阻 無塌陷 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行每日巡查制度 建檔記錄 由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行 以 10 路燈完好率 85 99 確保路燈無損 正常使用并進(jìn)行定期清潔 養(yǎng)護(hù) 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行巡查制度 建檔 停車場 單車 11 無 99 記錄 保安隊(duì)長監(jiān)督執(zhí)行 以確保設(shè)施完好 棚完好率 方便使用 公共休閑設(shè)施 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行巡查制度 建檔 12 及小 區(qū)雕塑完 無 99 記錄 保安隊(duì)長監(jiān)督執(zhí)行 以確保設(shè)施完好 好率 美觀清潔 保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗 并每周訓(xùn)練三次 小區(qū)內(nèi)治安案 每次兩小時 以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài) 13 0 1 無 件發(fā)生率 落實(shí)保安崗位職責(zé) 明確責(zé)任 實(shí)行 24 小時 巡視制度 以確保園區(qū)的安全 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù) 實(shí)行巡查制度 建檔 消防設(shè)施設(shè)備 14 100 100 記錄 項(xiàng)目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行 并定期維護(hù)和 完好率 檢修以確保消防設(shè)施完好無損 正常使用 項(xiàng)目部全員義務(wù)消防員制 并定期進(jìn)行培訓(xùn) 和演習(xí) 加強(qiáng)宣傳 設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視 15 火災(zāi)發(fā)生率 0 1 0 發(fā)現(xiàn)隱患 及時處理并通知項(xiàng)目部 以確保 園區(qū)消防安全 建立巡視制度 跟蹤管理 及時發(fā)現(xiàn) 及時 16 違章處理率 無 90 處理 并加強(qiáng)宣傳工作 取得住戶的理解 16 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 杜絕違章事情發(fā)生 并進(jìn)行回訪檔案記錄 按照政策規(guī)定 做好各項(xiàng)工作 同時加強(qiáng)與 住戶的溝通 定期舉行相關(guān)方懇談會 了解 住戶有效投訴 無 100 17 相關(guān)方的愿望和要求 滿足相關(guān)方的需要 處理率 發(fā)生投訴及時處理 同時建立檔案跟蹤處理 結(jié)果 員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn) 在職培訓(xùn) 定期培 訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn) 并予以考核 不合格者予以 管理人員持證 淘汰 對于特種作業(yè) 行業(yè)性要求的員工要 18 無 80 上崗率 通過有關(guān)部門培訓(xùn) 考核 公司將就有關(guān)技 術(shù) 技能進(jìn)行定期培訓(xùn) 并予以考核 確保 培訓(xùn)合格率達(dá) 100 以保障員工的素質(zhì) 維修服務(wù)回訪 對于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度 建檔記 19 無 60 率 錄 以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要 在日常工作中及時收集客戶的需求信息 盡 住戶對物業(yè)管 20 95 98 可能地滿足客戶的需要 加強(qiáng)雙方的溝通 理滿意率 以確保相關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意 第五節(jié) 檔案的建立與管理 知識經(jīng)濟(jì)的悄然興起 信息的重要性日益突出 在物業(yè)管理過程中 信息 資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成部分 因此 我們針對青羊工業(yè)園的實(shí)際情 況 將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理辦法 達(dá)到信息共享 合理利用 查閱方便 從而有效的提升物業(yè)管理品質(zhì) 17 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 一 資料的收集 為了確保資料收集齊全 檔案建立完善 我們將設(shè)立專職文員負(fù)責(zé)檔案建 立和管理工作 在建立檔案時 我們將按照國家標(biāo)準(zhǔn)對其分為以下類別進(jìn)行收 集整理 為園區(qū)順利達(dá)到國家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 1 礎(chǔ)資料類 包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 用地批準(zhǔn)文件 拆遷資料 房屋分產(chǎn) 權(quán)清冊 竣工 圖 包括園林總平面 建筑 結(jié)構(gòu) 設(shè)備 附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙 地質(zhì)勘察報(bào) 告 工程合同及開 竣工報(bào)告 圖紙會審記錄 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù) 核定單 包 括質(zhì)量事故處理記錄 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 沉降觀測記錄 竣工驗(yàn)收證明 書 鋼材 水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料 構(gòu)配件的鑒定合格證書 水 電 氣 視 訊 衛(wèi)生潔具 消防 電梯等設(shè)備的隨機(jī)技術(shù)資料和檢驗(yàn)合格證書 砂漿 混凝土 試塊試壓報(bào)告 供水 供暖 煤氣管道的試壓報(bào)告等 2 戶資料的整理歸檔 包括 交房程序表 房屋狀態(tài)確認(rèn)表 物業(yè)管理 協(xié)議 業(yè)主家 庭成員清冊 業(yè)主身份證復(fù)印件 業(yè)主機(jī)動車登記表 業(yè)主領(lǐng)用物品登記 表 裝修 申請表 裝修施工承諾書 裝修單位營業(yè)執(zhí)照 資質(zhì)證復(fù)印件 業(yè)主裝修 設(shè)計(jì)方案 裝修繳款通知單 裝修施工證 裝修巡視檢查表 違規(guī)裝修處理通知單 裝修竣工 檢查表 裝修退款審批表等 3 ISO9001 2000 質(zhì)量體系運(yùn)行資料 包括 財(cái)務(wù)報(bào)表 客戶服務(wù)中心記 錄 各部門相 關(guān)記錄 工程 設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理工作計(jì)劃 運(yùn)行 維護(hù) 檢修記錄 工 程 設(shè)備 巡視檢查記錄 各部門交接班記錄 值班記錄 特約服務(wù)記錄等 4 公司行政文件 主要包括 ISO9001 2000 管理體系文件 各專業(yè)作業(yè)指 導(dǎo)書 集團(tuán)公 司及物業(yè)公司下發(fā)的管理標(biāo)準(zhǔn) 制度 公司規(guī)章制度 員工行為規(guī)范 通 知 通報(bào) 文件 相關(guān)政府部門文件 5 項(xiàng)目部組織的各種文化活動資料 包括圖文資料 影音資料 相關(guān)媒 體的報(bào)道等 二 檔案的保管 查閱與銷毀 18 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 首先 我們根據(jù)檔案資料的類別 進(jìn)行分類編制檔案目錄 按照內(nèi)容 部 門 年度 保存期限 保密程度進(jìn)行主卷 逐一編號 登記造冊 分柜保存 并隨時保證檔案室清潔 通風(fēng) 干燥 確保文件存放符合防火 防潮 防蟲 防鼠等基本條件 在檔案查閱與銷毀方面 我們嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)公司檔案管理制度 采用科學(xué) 手段 逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化 第六節(jié) 市政配套設(shè)施 房屋及共用部位管理構(gòu)想 為了加強(qiáng)對青羊工業(yè)園園區(qū)道路 房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理 我們結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn) 根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗(yàn) 結(jié)合公司 ISO9001 2000 質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案 總體上看 園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類主要包括磚混結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)幾個 方面的結(jié)構(gòu)性質(zhì) 我們在房屋裝修 維護(hù) 修繕管理時 將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài) 的房屋接構(gòu) 制定不同的管理措施 一 市政配套設(shè)施的維護(hù)管理 因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一個園林景觀式的多功能綜合城區(qū) 在園區(qū)內(nèi)的市政道路 市政設(shè)施 建筑小品數(shù)量龐大 種類繁多 因此 我們 在項(xiàng)目部工程部中 安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師 從技術(shù)力量上 有效保障對園區(qū)市政設(shè)施的維護(hù)管理力量 在對園區(qū)市政道路 市政設(shè)施 市 政管網(wǎng) 建筑小品的維護(hù)管理方面 由工程部土建工程師依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo) 結(jié)合園區(qū)實(shí)際情況 根據(jù)公司 ISO9001 質(zhì)量管理體系 制定園區(qū)道路 市政設(shè) 施 市政管網(wǎng)及建筑小品的維護(hù) 修繕計(jì)劃 二 房屋及共用部位的維護(hù)管理 由工程部經(jīng)理牽頭 由專業(yè)主管及相關(guān)專業(yè)工程師具體負(fù)責(zé) 建立完善的 房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度 包括 房屋 及共用部位 配套設(shè)施 管理措施 房屋及共用部位維護(hù)修繕計(jì)劃 包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu) 防水 裝修局部維修及翻新 道路修繕 化糞 19 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 池清淘 雨污水井 溝 疏淘 電纜井積水清理 園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)處理等 制定共用部位大中修方案并報(bào)請業(yè)主審核實(shí)施 配套功能用房改造等 制定詳 盡的裝修管理措施 保證業(yè)主及相關(guān)單位在二次裝修過程中的相關(guān)活動符合國 家規(guī)定 制定空置房管理標(biāo)準(zhǔn) 對尚未交付的空置房嚴(yán)格按照空置房管理標(biāo)準(zhǔn) 定期檢查 保證空置房隨時完好 根據(jù)房屋的不同類別 向業(yè)主和相關(guān)單位提 供專業(yè)的廠房修葺與改造 實(shí)施方案見附件 第七節(jié) 工程設(shè)備管理構(gòu)想 在現(xiàn)代物業(yè)管理中 設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之 一 青羊工業(yè)園是一個集工業(yè) 商業(yè) 服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū) 系統(tǒng)設(shè)備配 置齊全 設(shè)備科技技術(shù)含量高 系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對園區(qū)業(yè)主 單位影響巨大 針 對園區(qū)的設(shè)備情況 我們認(rèn)為 從以下方面入手 是設(shè)備管理的基本保障 一 完善工程部架構(gòu) 確保工程部技術(shù)力量 在工程部架構(gòu)設(shè)置中 應(yīng) 保證有機(jī)電工 程師 電子電氣工程師 暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才 在人才 技術(shù) 資源的 有力保證下 熟悉設(shè)備性能 有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力 保證設(shè)備的 正常運(yùn) 行 有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障 保證將設(shè)備故 障排除 在萌芽狀態(tài) 二 建立完善的設(shè)備檔案 健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄 隨時掌握設(shè) 備運(yùn)行維護(hù) 狀況 搞好設(shè)備 病史 管理 三 健全設(shè)備管理崗位職責(zé) 制定設(shè)備運(yùn)行 維護(hù) 保養(yǎng) 檢修制度 制定設(shè)備周檢 月檢 季檢 年檢工作計(jì)劃 嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行 維護(hù) 檢修 更新記錄 四 建立設(shè)備緊急事故預(yù)案 保證設(shè)備緊急情況時的管理流程 1 由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案 經(jīng)工程部經(jīng)理審核 報(bào)項(xiàng)目部經(jīng) 理審批 后 提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位 住戶和相關(guān)部門 2 工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場 學(xué)習(xí) 該次演 20 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 習(xí)的目的 目標(biāo) 演習(xí)預(yù)案 實(shí)施辦法 3 實(shí)施演習(xí)方案 監(jiān)控演習(xí)程序 在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行管理人員在 緊急情 況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修 能力 4 組織過程技術(shù)人員對演習(xí)過程分析 討論 總結(jié)演習(xí)的成敗得失 積累緊 急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn) 5 工程部經(jīng)理組織講評 形成演習(xí)報(bào)告和測評報(bào)告 向項(xiàng)目部經(jīng)理和 管委會 匯報(bào) 五 建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序 避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和 相關(guān)單位帶 來損失 六 共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法 序 項(xiàng) 實(shí)施方案 督導(dǎo)計(jì)劃 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)號 目 1 安排電梯維修人員每 1 主管每天巡視檢查電 1 電梯按照甲方要求 天進(jìn)行巡視檢查 包括 梯運(yùn)行狀況 并檢查維 時間開啟 保證運(yùn) 行 電 機(jī)房 轎頂及轎廂安全 保狀況和相關(guān)記錄 良好 維保達(dá) 到國家 1 梯 回路 2 電梯工每天巡視檢查 規(guī)定要求 無電 梯事 2 定期維保加油 機(jī)房不少于 3 次 并做 故 3 每周 每月 每季度由 好記錄 2 設(shè)備得到規(guī)范要求 外委維保單位檢查維 1 審查月度 季度及年檢 的專業(yè)維保 杜絕因 保 維保情況 并提出意見 維保不及時造成設(shè) 4 每年報(bào)技監(jiān)局年檢 和建議 備損壞和報(bào)廢 1 每周維護(hù)檢查紅外線 1 工程主管 保安隊(duì)長定 1 紅外線報(bào)警裝置 靈 報(bào)警裝置 進(jìn)行障隘測 期檢查監(jiān)控中心圖像 敏 無誤報(bào) 漏報(bào)發(fā) 21 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 監(jiān) 試 及運(yùn)行記錄 并每周安 生 2 控 2 每周進(jìn)行鏡頭維護(hù)除 排保安員進(jìn)行紅外線 2 監(jiān)控設(shè)備圖像 清晰 系 塵 確保錄像清晰 障隘測試 硬盤錄像可保存一 統(tǒng) 3 每月全面檢查線路接 2 工程主管每月組織全 個月 頭及系統(tǒng)元件 面檢查系統(tǒng)線路及設(shè) 4 每半年由委外維保單 備 位維護(hù)檢查一次 3 委外維護(hù)結(jié)果需由主 管現(xiàn)場檢查及工程部 經(jīng)理簽署意見 1 災(zāi)時和緊急通知時開 3 主管每天巡視公共區(qū) 1 運(yùn)行效果良好 無 噪 消 啟 音量適度 域時監(jiān)聽音樂效果 音 播放節(jié)目菜單 合 防 2 每天巡視檢查末端音 4 每天巡視檢查機(jī)房一 理 3 廣 箱 確保音箱輸出正 次 2 音控設(shè)備擺放整齊 播 常 無噪音 5 審查月度系統(tǒng)維保情 設(shè)備房干凈整潔 音 3 每月檢查播音設(shè)備和 況 并提出意見和建 帶 碟片使用保管得 系統(tǒng)線路 保證設(shè)備完 議 當(dāng) 好 線路暢通 3 維保及時準(zhǔn)確 相關(guān) 4 每半年維保音箱一次 運(yùn)行 維保記錄完整 準(zhǔn)確 1 每天巡視機(jī)房次數(shù)不 1 主管每天巡視機(jī)房一 1 電視信號質(zhì)量投訴 1 低于 3 次 并適時監(jiān)控 次 每周檢驗(yàn)信號質(zhì)量 小時內(nèi)解決 有 信號源質(zhì)量 一次 2 線路暢通及設(shè)備完 線 2 接業(yè)主報(bào)修 1 小時內(nèi) 2 弱電工每天監(jiān)測信號 好率達(dá)到 100 4 電 解決問題 質(zhì)量一次 并將結(jié)果匯 22 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 視 3 每周全面檢查一次線 報(bào)領(lǐng)班 系 路信號放大器 發(fā)現(xiàn)問 3 主管每月組織檢查一 統(tǒng) 題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò) 次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況 公司解決 并審查運(yùn)行維護(hù)記錄 4 每年信號接入單位系 4 接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié) 統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2 果需報(bào)主管及公司經(jīng) 次 理簽署意見 1 每天巡視機(jī)房次數(shù)不 1 主管每天巡視機(jī)房一 1 視信號質(zhì)量投訴 1 小 低于 3 次 并適時監(jiān)控 次 每周檢驗(yàn)信號質(zhì)量 時內(nèi)解決 網(wǎng) 信號源質(zhì)量 一次 2 線路暢通及設(shè)備完 5 絡(luò) 2 每周全面檢查一次線 2 弱電工每天監(jiān)測信號 好率達(dá)到 100 系 路信號放大器 發(fā)現(xiàn)問 質(zhì)量一 統(tǒng) 題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò) 次 并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng) 公司解決 班 3 每年信號接入單位系 3 主管每月組織檢查一 統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于 2 次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況 次 并審查運(yùn)行維護(hù)記錄 1 每天開啟前檢查系統(tǒng) 1 主管每天抽檢末端熱 1 定時間運(yùn)行 不隨 意 管網(wǎng)及控制部件 清洗 水效果 每月審查運(yùn)行 調(diào)整運(yùn)行時間 保 證 鍋 毛發(fā)過濾器 維護(hù)記錄 末端供水時間和熱 爐 2 根據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反 2 安排督導(dǎo)年度維護(hù)保 水效果 8 沖洗 并配制水處理藥 養(yǎng)工作 并向公司提交 2 設(shè)備檢修提前知 會 劑 年檢報(bào)告 校方 并在公寓告示 3 每月進(jìn)行控制部件檢 欄通知 23 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 修 4 每年進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè) 備維護(hù)保養(yǎng)檢修 報(bào)技 監(jiān)局年檢 管道閥門油 漆 1 每隔 3 小時巡視檢查 1 主管每周巡視檢查配 1 系統(tǒng)正常運(yùn)行 市電 設(shè)備房 并填寫運(yùn)行記 電室不少于 2 次 并抽 停電后 15 分鐘內(nèi)發(fā) 錄 查系統(tǒng)維護(hù)情況 并審 電機(jī)供電 保證電 變 2 每月檢查緊固系統(tǒng)接 查運(yùn)行維護(hù)記錄及能 梯 消防 事故 照明 9 配 線端子 保證接觸良 耗統(tǒng)計(jì)表 正常使用 電 好 2 領(lǐng)班隨時檢查配電室 2 檢修停電提前 24 小 系 3 每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電 值班情況及運(yùn)行記錄 時以告示方式通 知 統(tǒng) 機(jī) 并試車 15 分鐘 填寫情況 并參與發(fā)電 業(yè)主和使用 單位 商 4 雷雨季節(jié)來臨前檢查 機(jī)維護(hù)及試車 鋪 辦公場所書面通 系統(tǒng)防雷接地情況 3 主管每年組織進(jìn)行一 知用戶 5 每年度系統(tǒng)安全檢查 次緊急停電事故演習(xí) 并維護(hù)一次 1 每 2 個月進(jìn)行 1 次普消 1 系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安 1 系統(tǒng)完好 報(bào)警 點(diǎn)位 末端水壓測試 每三個 隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督管理 準(zhǔn)確 無誤報(bào) 月進(jìn)行一次自消末端 2 系統(tǒng)維護(hù) 檢測 調(diào)試 2 按消防相關(guān)法律法 水試水 檢查水泵聯(lián)動 由工程主管負(fù)責(zé)組織 規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù) 消 情況 實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果 系統(tǒng) 10 防 2 每半年清洗一次感煙 3 保安隊(duì)長每年組織兩 3 普消末端壓 力保證 系 感溫探頭濾網(wǎng) 每年抽 次以上消防演練培訓(xùn) 不低于 0 7Mpa 自消 24 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 統(tǒng) 查 10 探頭感煙感溫 4 委外年度安全檢查結(jié) 自消末端壓力 保證 報(bào)警情況 果需報(bào)公司經(jīng)理審核 不低于 0 5Mpa 3 消防系統(tǒng)委外日常運(yùn) 并簽署意見 4 預(yù)警時值班人員 5 負(fù) 行維護(hù)管理 消防系統(tǒng) 責(zé)內(nèi)到達(dá)第一現(xiàn)場 聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由 外委單位承擔(dān) 消防系 統(tǒng)安全年檢由委外承 接單位負(fù)責(zé) 1 每天巡視機(jī)房不少于 1 每半年末端水質(zhì)取樣 1 保證水質(zhì)達(dá)到國家 3 次 并填寫運(yùn)行記 到市防疫站化驗(yàn)一次 現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)要求 二 錄 2 主管參與系統(tǒng)管道消 次 2 系統(tǒng)每半年消毒次數(shù) 毒過程及水池水箱清 11 供 不少于 1 次 生活水池 洗消毒過程 水 水箱 每年消毒次數(shù) 3 每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn) 不少于 2 次 并有消毒 不合格情況 責(zé)任人處 處理記錄 罰 100 300 元 主管 3 除操作人員外 無關(guān)人 處罰 200 500 元 員不得進(jìn)入機(jī)房 4 停水前提前 48 小時通 4 機(jī)房需人走上鎖 知 七 園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù) 針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備 我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求 向相 關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù) 為住場單位 業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 管理的后顧之憂 并以我們堅(jiān)實(shí)的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨(dú)厚的優(yōu) 勢 25 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第八節(jié) 園區(qū)治安管理 青羊工業(yè)園的園區(qū)治安管理方面 我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況 建立 安全管理機(jī)制 成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)安全管理分隊(duì) 根據(jù)業(yè)主和相關(guān)方 需求 對不同區(qū)域進(jìn)行不同的安全管理方針 具體包括 八 針對住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理 采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和 周界紅外線報(bào) 警裝置 在住宅區(qū)主入口 樓棟單元入口設(shè)置 IC 卡門禁裝置 在戶內(nèi)設(shè)置 安防 設(shè)備駁接接口 以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全 同時 我們在 住宅區(qū) 入口 大堂安排值班人員 嚴(yán)格對進(jìn)入住宅區(qū)的外來人員進(jìn)行盤查 并通 過可視 對講設(shè)備與住戶聯(lián)系識別訪客身份 未被識別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住宅區(qū) 在園區(qū) 內(nèi) 我們還將安排巡邏人員 24 小時對園區(qū)巡邏 扶老攜幼 以完善的安 全保障 措施 維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧 九 針對辦公區(qū) 商業(yè)區(qū)商家需求 對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理 在確 保辦公 經(jīng)營 環(huán)境的前提下 為訪客 辦事人員 消費(fèi)者通過安全 舒適 文明的環(huán)境 氛圍 保障各種活動的正常開展 十 同時 我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài) 對相關(guān)方提供開放式安全管 理 安排便衣 安全員 巡邏與相關(guān)區(qū)域 在確保治安環(huán)境的基礎(chǔ)上 避免給相關(guān)方帶來 服務(wù)干 擾和心理壓力 十一 根據(jù)重點(diǎn)部位業(yè)主的服務(wù)需求 我們安排人員定點(diǎn)執(zhí)勤或增加巡視 頻次 確保重 點(diǎn)部位的安全 十二 在園區(qū)的安全管理工作中 我們每月組織實(shí)施一次安全演習(xí) 演習(xí) 項(xiàng)目包括發(fā)現(xiàn) 刑事案件的處理辦法 治安糾紛的處理辦法 盜竊處理程序 火災(zāi)處理程 序 強(qiáng) 行越入園區(qū)的處理程序等 并在園區(qū)成立以保安部隊(duì)長為隊(duì)長的應(yīng)急安全 隊(duì) 確 保緊急情況下的人員保障 十三 相關(guān)工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn) 26 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 1 保安隊(duì)長崗位職責(zé) 含副隊(duì)長 分隊(duì)長職責(zé) A 負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé) 圓滿完成項(xiàng)目部交給的各項(xiàng)保 衛(wèi)任務(wù) B 協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘 面試 負(fù)責(zé)安排新隊(duì)員的上崗 前培訓(xùn)及保 安人員的崗中 技能等各項(xiàng)培訓(xùn) C 負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施 檢查 指導(dǎo) 講評 D 負(fù)責(zé)保安大隊(duì)勤務(wù)值班 負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的 擬訂及方案 的演練 E 負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé) 基本要求 獎勵與處罰細(xì)則 并指導(dǎo)保安人 員貫徹執(zhí)行 F 關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè) 做到選好苗 使用好 管理好 培訓(xùn)好 經(jīng) 常指導(dǎo)他們 工作 幫助他們解決實(shí)際困難 定期組織他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識 G 協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理 H 隨時掌握員工思想動態(tài) 加強(qiáng)與員工的溝通和交流 熟悉各防區(qū)的治 安狀況 I 在責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生治安 刑事案件時 應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場 并 控制好事態(tài) J 負(fù)責(zé)隊(duì)員的月考評 K 完成管理公司 管理處交辦的其它工作任務(wù) 2 保安班長崗位職責(zé) A 以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤 護(hù)衛(wèi) 巡邏 檢查 記載 聽反 映隊(duì)員生活 工作及紀(jì)律情況 協(xié)調(diào)處理隊(duì)員這幾方面的問題 及時向隊(duì)長匯 報(bào) B 檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況 落實(shí)防范措施 C 建立衛(wèi)生制度 帶領(lǐng)保安隊(duì)員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生 飲食 衛(wèi)生 D 配合隊(duì)長做好隊(duì)員的思想工作 根據(jù)上級要求 合理組織 監(jiān)督隊(duì) 員按時上下班和組織參加各類會議 培訓(xùn)和總結(jié) E 對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件 要按規(guī)定采取處置措施 并書面報(bào)告隊(duì) 長 F 員工調(diào)到親的崗位時 負(fù)責(zé)對所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓(xùn) 27 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 3 保安隊(duì)員崗位職責(zé) A 根據(jù)公司工作需要 在指定的崗位執(zhí)勤 按規(guī)定的時間 地點(diǎn) 任務(wù)完 成上級交 辦的治安保衛(wèi)任務(wù) B 根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度 負(fù)責(zé)做好防火 防盜 防破壞 防自然災(zāi)害事故等 工作 保 障責(zé)任區(qū)的安全 C 對出入大門的人 貨物進(jìn)行證件檢查 其中貨物出門需出門條 防止未 經(jīng)允許的 人員 車輛 物資進(jìn)出責(zé)任區(qū) 維護(hù)責(zé)任區(qū)內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全 D 處理責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題 并及時報(bào)知上級 E 熟悉 掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài) 住宅區(qū)域 辦公區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 住 戶的基本 情況 F 服從命令 聽從指揮 積極完成上級交辦的臨時性任務(wù) 4 大門崗工作職責(zé) A 大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品 疏通交通道路 盤查可 疑人員和 物品 此外 大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口 B 負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會秩序 禁止小商小販在門 前及大門 兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn) C 隨時掌握出入大門的車輛及人員情況 發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報(bào) 告 小商 小販 無成人帶領(lǐng)的小孩 精神不正常的人以及在大門處逗留 玩耍的人 應(yīng) 禮貌地設(shè)法加以勸離 D 遇有上級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入 包括步行及乘車 要敬舉手禮 E 發(fā)生糾紛和一般性治安問題時 應(yīng)依法及時處理并報(bào)告主管 同時及 時疏散圍 觀群眾 恢復(fù)正常秩序 F 保證報(bào)警電話 對講機(jī) 不被無故占用 G 負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全 及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為 對造 成影響 損 28 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 失的當(dāng)事者 應(yīng)及時報(bào)管理處查處 5 巡邏崗工作職責(zé) 巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查 含防火 防盜 防治安案件等 以及各種設(shè)施 設(shè)備的檢查 登記 A 負(fù)責(zé)對樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查 及時發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中 發(fā)現(xiàn)的不安 全因素 以消除隱患 保障安全 B 勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員 及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人 員 并視情 況報(bào)告值班人員 根據(jù)指令做好查控工作 預(yù)防各類案件的發(fā)生 C 在上下班高峰期 切實(shí)做好對業(yè)態(tài) 住宅區(qū)域 辦公區(qū)域 工業(yè)區(qū) 域 的安全 保衛(wèi) 防止竊案發(fā)生 勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員 以免影響正常 的生 活秩序 D 在業(yè)態(tài) 住宅區(qū)域 辦公區(qū)域 工業(yè)區(qū)域 需要幫助時 積極主 動為其服務(wù) E 仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方 及時制止和勸阻不符合安全的情況 避免發(fā)生意 外事件 F 按規(guī)定程序處置突發(fā)事件 G 在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電 或聞到異味 或聽到可疑聲響 或發(fā) 現(xiàn)可疑人員及 物品應(yīng)立即做安全處理并及時報(bào)告 H 協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件 I 按規(guī)定填寫巡邏記錄 同時作好定時巡更踩點(diǎn)工作 總之 我們以 外緊內(nèi)松 預(yù)防為主 的安全防范策略 以 人防 技防 物防 相結(jié)合的方針 全員參與安全管理 群防群治 與轄區(qū)派出所和園區(qū)治 安聯(lián)防一道齊抓共管 為園區(qū)營造安定 團(tuán)結(jié) 溫馨 和睦的社區(qū)環(huán)境 杜絕 發(fā)生治安事件 是我們共同追求的目標(biāo) 29 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第九節(jié) 園區(qū)交通管理 考慮到園區(qū)內(nèi)存在大量的市政道路 對園區(qū)的交通管理方面 我們將根據(jù) 園區(qū)交通設(shè)施配套的實(shí)際情況 在專業(yè)停車場配置經(jīng)過培訓(xùn)的交通管理員 負(fù) 責(zé)車輛停放管理和交通指揮 在相應(yīng)的位置和路口 路段設(shè)立限速標(biāo)志 路牌 標(biāo)志 通向標(biāo)示 禁停標(biāo)示等交通標(biāo)示 保障車輛安全停放和正常行駛 對進(jìn)而園區(qū)不同區(qū)域的車輛 我們將根據(jù)實(shí)際情況制作 IC 停車卡或?qū)I(yè) 的區(qū)域識別卡片 使園區(qū)業(yè)主