住宅專項維修資金管理系統(tǒng)軟件項目方案簡介概要.doc

一、 相 關(guān)背景2003年 6月 8日,國務(wù)院頒布了第 379號 中華人民共和國國務(wù) 院令, 物業(yè)管理條例 自 2003年 9月 1日起正式施行, 明確提出 按 照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 。 2007年 12月 4日,建設(shè)部、 財政部聯(lián)合發(fā)布第 165號令, 正式頒布了 住房專項維修資金管理辦 法 ,并于 2008年 2月正式施行。 住房專項維修資金管理辦法對 維修資的征繳、 使用等均做了詳細說明, 將物業(yè)維修資金的管理提高 到更高的法規(guī)層面。在此之前,全國各地部分城市就本地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀,相繼出臺 了各自的物業(yè)管理條例法規(guī), 其中關(guān)于專項維修資金的歸集管理, 各 地也各不相同。目前主要存在兩種管理模式:一是開發(fā)商代收代管, 而后由成立的業(yè)主大會或業(yè)主委員會管理, 二是政府主管部門集中監(jiān) 管,業(yè)主所有。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及資金規(guī)模的不斷擴大,傳統(tǒng)的 人工會計賬冊管理模式已難以應(yīng)付,相關(guān)軟件系統(tǒng)也應(yīng)運而生。 二、產(chǎn)品簡介毅成達住宅專項維修資金管理信息系統(tǒng) (以下簡稱 “本系統(tǒng)” 遵循統(tǒng)一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督的 原則,融合了涉及商品房、 房改房、二手房等多種性質(zhì)房屋維修資金 的管理, 系統(tǒng)幾乎涵蓋了所有目前所能預見的各項業(yè)務(wù), 并提供方便的開發(fā)方法,以適應(yīng)不同地區(qū)不同政策的需求。本系統(tǒng) 1.0版本于 2002年 10月立項, 03年底研發(fā)成功并在南 京物業(yè)管理辦公室試運行, 04年 6月正式上線運行。經(jīng)過六年多不 斷完善,先后在江蘇南京(包括浦口、江寧、六合、高淳、潥水十一 區(qū)兩縣 、淮安(包括漣水、楚州、盱眙等三區(qū)四縣 、安徽安慶、安 徽天長、山東棗莊(包括騰州市、薛城區(qū)、臺兒莊區(qū)、開發(fā)區(qū)三區(qū)一 市 等近 20家客戶實施, 目前系統(tǒng)運行穩(wěn)定, 管理的業(yè)主戶數(shù)近 240萬,管理的資金規(guī)模達到 100多億。目前已升級至 3.0版本,包含 B/S和 C/S結(jié)構(gòu)兩種模式,為客戶 提供更多的選擇空間。三、技術(shù)方案3.1系統(tǒng)建設(shè)原則目前管理信息系統(tǒng) (MIS 主要架構(gòu)模式有 B/S/S和 C/S/S兩種: B/S/S(瀏覽器 /應(yīng)用服務(wù)器 /數(shù)據(jù)庫服務(wù)器 架構(gòu)是目前運行于廣域 網(wǎng)內(nèi)的管理系統(tǒng)普遍采用的系統(tǒng)架構(gòu), 它的優(yōu)點是無需安裝系統(tǒng)客戶 端,只要安裝了網(wǎng)頁瀏覽器,如 IE 、 FireFox 、 Maxthon 等即可,維 護方便。C/S/S(客戶端 /應(yīng)用服務(wù)器 /數(shù)據(jù)庫服務(wù)器 架構(gòu)主要用于局域網(wǎng), 它與傳統(tǒng)的 C/S兩層結(jié)構(gòu)不同, C/S/S是瘦客戶端,只需簡單的安裝 即可,無需復雜的環(huán)境配置,并可實現(xiàn)自動升級。其最大的優(yōu)點在于操作簡便性及符合 Windows 用戶操作習慣。對于需要大量輸入、調(diào) 用計算機外設(shè)的功能, C/S/S結(jié)構(gòu)有著強大的優(yōu)勢。我公司所開發(fā)的 C/S/S結(jié)構(gòu)平臺,所有功能均是一個獨立的插件,方便升級和維護。 并且所有查詢結(jié)果均可進行標題排序、導出 Excel 、用 Excel 打開, 并可實現(xiàn)快速記錄定位,方便局域網(wǎng)內(nèi)用戶操作。因此,在項目架構(gòu)設(shè)計上,采用 C/S/S與 B/S/S模式共存的體系 架構(gòu):局域網(wǎng)內(nèi)部用戶可以使用 C/S/S版本的功能,均可實現(xiàn)相同業(yè) 務(wù);對于廣域網(wǎng)用戶,則采用 B/S/S版本的功能,實現(xiàn)遠程登錄系統(tǒng) 進行業(yè)務(wù)處理, 主要面對物業(yè)公司、 業(yè)委會等分散在全市各地的用戶。 在系統(tǒng)建設(shè)方面,我們堅持以下原則,確保系統(tǒng)安全、穩(wěn)健: 冗余數(shù)據(jù)檢驗,保證數(shù)據(jù)安全準確。從以下幾個方面確保數(shù)據(jù)的安全:1、 業(yè)務(wù)處理各環(huán)節(jié)進行冗余數(shù)據(jù)檢驗及事務(wù)處理,在后臺對 數(shù)據(jù)進行邏輯校驗,確保數(shù)據(jù)平衡;同時進行自動對帳及 手工對帳,及時發(fā)現(xiàn)可能的問題并進行及時調(diào)整。2、 局域網(wǎng)用戶只能通過軟件客戶端經(jīng)中間件登錄系統(tǒng),用戶 無法直接連接數(shù)據(jù)庫;用戶登錄密碼采用加密方式存儲, 避免泄露;同時可對用戶登錄地址 (IP地址或 MAC 地址 進行綁定,防止惡意登錄。3、 廣域網(wǎng)用戶通過瀏覽器登錄時,采用認證機制訪問,拒絕 非法用戶登錄,保證系統(tǒng)不受惡意攻擊。4、 數(shù)據(jù)庫用戶名及密碼不定期變更, 防止非法用戶擅改數(shù)據(jù)。通過角色分工與功能模塊劃分,實現(xiàn)多種管理模式。針對不同的管理模式, 設(shè)置多個角色, 為每個角色定制不同的業(yè) 務(wù)權(quán)限;并可針對不同管理模式下的相關(guān)業(yè)務(wù)單獨設(shè)計開發(fā)功能模 塊。這樣,為相關(guān)操作用戶授予不同的角色,該用戶登錄系統(tǒng)后將實 現(xiàn)指定模式下的業(yè)務(wù)處理。同一個用戶可以設(shè)置多個角色, 以實現(xiàn)在不同角色間的切換, 完 成不同模式下的業(yè)務(wù)處理。界面人性化定制,使用高效簡潔方便。經(jīng)過多年的 MIS 系統(tǒng)實施經(jīng)驗總結(jié),并結(jié)合用戶反饋意見,系 統(tǒng)從設(shè)計到研發(fā),綜合考慮了不同用戶的操作習慣,業(yè)務(wù)界面簡潔、 方便、高效,并留有個性定制功能,方便用戶定制符合自己操作習慣 的系統(tǒng)設(shè)置,提高工作效率。同時, 將各種使用頻率較高的功能集成所有界面中, 方便用戶導 出、排序、查詢、打印等。預留系統(tǒng)接口,實現(xiàn)無縫對接。本系統(tǒng)是一個開放的平臺, 可以擴展任何業(yè)務(wù)功能。 并可根據(jù)實 際情況與其它軟件,如財務(wù)軟件進行數(shù)據(jù)交互 (需該軟件供應(yīng)商支 持 ;也可擴展接口,實現(xiàn)與房產(chǎn)局信息平臺的數(shù)據(jù)共享。3.2系統(tǒng)實現(xiàn)思想維修資金管理的需求以及運行的業(yè)務(wù)流程處于不斷的變化之中 ,在系統(tǒng)的使用過程中, 隨著管理人員和業(yè)務(wù)人員信息化素質(zhì)的提高以 及管理和業(yè)務(wù)上的調(diào)整需要, 不可避免地需要對現(xiàn)有系統(tǒng)的各種信息 和業(yè)務(wù)規(guī)則進行調(diào)整和整合。根據(jù)目前專項維修資金政府監(jiān)管與業(yè)主大會自管相結(jié)合的管理 模式要求, 本系統(tǒng)的整體設(shè)計在一開始就充分考慮到系統(tǒng)在近期和將 來的變化, 應(yīng)是逐漸由政府監(jiān)管向業(yè)主大會自管進行過渡, 系統(tǒng)能夠 在發(fā)生變化時從容地實現(xiàn)變化的要求。 系統(tǒng)除了需要考慮業(yè)務(wù)需求的 變化, 而且還要考慮由用戶層面及數(shù)據(jù)的增加, 所帶來的硬件環(huán)境和 網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的變化。 隨著業(yè)務(wù)量和數(shù)據(jù)量的增加, 系統(tǒng)對硬件環(huán)境的要 求也會增加。 當前系統(tǒng)的開發(fā)需要考慮目前硬件環(huán)境、 和將來硬件環(huán) 境和網(wǎng)絡(luò)環(huán)境升級時, 系統(tǒng)能夠無縫地移植到新的環(huán)境中, 即系統(tǒng)是 建筑在跨平臺的運行環(huán)境之上的。鑒于上述分析,本系統(tǒng)的實現(xiàn)思想遵循以下幾項原則:安全性安全是系統(tǒng)穩(wěn)定運行的首要保證。 本系統(tǒng)采用三層體系結(jié)構(gòu), 與 數(shù)據(jù)庫的連接受到嚴格控制;用戶登錄密碼加密傳輸,加密存儲;支 技 IP 綁定登錄;外網(wǎng)用戶數(shù)字認證登錄等嚴格安全措施,確保數(shù)據(jù) 安全。統(tǒng)一性對維修資金管理中涉及的不同管理對象、 管理模式、 管理層級進 行整體方案的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一設(shè)計,使得用戶在同一個操作平臺之下即可完成不同的業(yè)務(wù)功能。先進性充分利用當前流行的操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡(luò)通訊、服務(wù)器、客 戶機、 中間件的最新、 成熟的技術(shù)成果, 轉(zhuǎn)化到系統(tǒng)的具體實現(xiàn)中去, 發(fā)揮軟硬件的最大效能。實用性在保證業(yè)務(wù)功能的準確性前提下, 提高業(yè)務(wù)操作的實用性, 增加 了排序、導出、查詢、打印、過濾、定制樣式等等實用功能,為日常 操作提高了效率。靈活性維修資金管理工作具有很強的政策性,并且與相關(guān)環(huán)節(jié)聯(lián)系密 切。 一旦政策發(fā)生變化或上下游環(huán)節(jié)發(fā)生調(diào)整, 勢必影響系統(tǒng)的動行。 因此,系統(tǒng)應(yīng)具備很強的靈活性。本系統(tǒng)的靈活性體現(xiàn)在 MVC 的結(jié) 構(gòu)設(shè)計及插件化、 模塊化的功能設(shè)計, 這樣局部的調(diào)整或后臺業(yè)務(wù)的 調(diào)整對整個系統(tǒng)幾乎沒有影響,功能的擴展上則更加便捷。3.3系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)拓撲圖本系統(tǒng)設(shè)計的使用對象涵蓋包括局信息中心或上級主管領(lǐng)導、 市 級資金管理部門、區(qū)級資金管理部門、業(yè)主委員會、售房單位、建設(shè) 單位、 物管單位、 專戶銀行、 購房人或業(yè)主等使用對象, 分布范圍廣, 因此要求系統(tǒng)不能完全運行于局域網(wǎng)內(nèi), 而要形成一個基于公網(wǎng)的開 放式平臺。鑒于上述情況,系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)拓撲圖如下所示: 當然,根據(jù)各地的管理規(guī)模和實際情況,僅需要中心子系統(tǒng) 即可實現(xiàn)當前的工作需要, 其它部分可根據(jù)實際發(fā)展情況進行增加擴 展,而不會有任何影響。3.4系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)J2EE 技術(shù)J2EE 是 SUN 公司提出的在分布式環(huán)境中的一種體系結(jié)構(gòu), 它提 供了一種基于組件的設(shè)計、開發(fā)、集成、部署企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)的方法, J2EE 平臺提供了多層分布式的應(yīng)用系統(tǒng)模型、重用組件的能力、統(tǒng)一的安全模型和靈活的事務(wù)控制。基于組件的 J2EE 企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)具 有平臺獨立性,所以不受任何軟件產(chǎn)品和任何軟件廠家 API 的約束。 J2EE 定義了下面的組件:Application client 和 portlets 是客戶層組件Java Servlet 和 JSP 組件是 WEB 層組件Enterprise JavaBean(EJB 組件是業(yè)務(wù)處理層組件MVC 設(shè)計模式MVC 設(shè)計模式將項目分解為模型(Model 、視圖(View 和 控制(Control 三部分。其中“模型”是完成任務(wù)的代碼; “視圖” 既是表達界面; “控制器”則控制著模型和視圖之間的交互過程。三 者之間的關(guān)系如下圖所示。 MVC 設(shè)計模式客戶端瀏覽器提交請求給服務(wù)器的“控制器” ; “控制器”根據(jù)系 統(tǒng)的配置選擇相應(yīng)的 “模型” ; “模型” 完成處理數(shù)據(jù)的任務(wù)和生成 “視 圖”的任務(wù); “視圖”則返回客戶端更新瀏覽器的內(nèi)容。由此完成一 個操作。MVC 設(shè) 計 模 式 實現(xiàn) 了 應(yīng) 用 的 業(yè) 務(wù) 邏 輯 封 裝 , 規(guī) 范 了 基 于JSP/Servlet的 Web 應(yīng)用開發(fā)。維修資金管理系統(tǒng)將采用跨平臺的 J2EE 技術(shù)架構(gòu)。隨著業(yè)務(wù)的 發(fā)展或企業(yè) IT 環(huán)境的整合,維修資金管理系統(tǒng)能夠隨時根據(jù)業(yè)務(wù)需 要移植到其他的操作系統(tǒng),譬如 Windows 、 Linux 、 SUN Solaris、 HP UX 等。建筑在 J2EE 技術(shù)架構(gòu)上的應(yīng)用系統(tǒng)提供了這種可能性。 維修資金管理系統(tǒng)的系統(tǒng)整體框架如下圖所示。 系統(tǒng)架構(gòu)對系統(tǒng)的操作則通過臺式機或筆記本的瀏覽器, 以 HTTP/HTTPS協(xié)議連接到服務(wù)器上。服務(wù)器上的用戶操作界面使用目前流行的 JSP 格式。但維修資金管理系統(tǒng)的 JSP 有兩個特殊的要求:1 嚴格使用MVC 模式; 2 直接集成到企業(yè)信息門戶(EIP 中。為將來整個企 業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)的深度集成作好準備。維修資金管理系統(tǒng) B/S部分將使用 Java 開發(fā), 并遵從 J2EE 技術(shù) 架構(gòu)。 應(yīng)用服務(wù)器可以考慮使用 WebLogic 、 WebSphere 、 Tomcat 、 JBoss 等。 維修資金管理系統(tǒng)運行在應(yīng)用服務(wù)器上, 并通過應(yīng)用服務(wù)器與數(shù) 據(jù)庫連接。維修資金管理系統(tǒng)是一個基于業(yè)務(wù)流程管理思想的軟件應(yīng)用系 統(tǒng)。 在確定的組織模型下, 以業(yè)務(wù)流程引擎為驅(qū)動實現(xiàn)具體的業(yè)務(wù)流 程。維修資金管理系統(tǒng)將其他應(yīng)用系統(tǒng)、應(yīng)用子系統(tǒng)、應(yīng)用模塊作為 同等對待。也就是說系統(tǒng)本身是一個小范圍的“系統(tǒng)集成” ,如下圖 所示。 功能架構(gòu)應(yīng)用模塊之間或應(yīng)用子系統(tǒng)之間可能會發(fā)生相互調(diào)用。3.5業(yè)務(wù)功能經(jīng)過近七年的不斷完善和經(jīng)驗總結(jié), 毅成達維修資金管理信息 系統(tǒng) 從功能上逐漸形成如上圖所示的標準配置功能列表, 基本涵蓋 了大多數(shù)維修資金管理的涉及的業(yè)務(wù)功能, 并可根據(jù)實際工作情況適 當調(diào)整,形成客戶化、本地化的一整套完整解決方案。具體的業(yè)務(wù)功能設(shè)計,在秉承老版本系統(tǒng)的業(yè)務(wù)功能劃分的基 礎(chǔ)上,新版本在簡化操作流程、增加實用功能、提高運行效率等方面 做了很大改進。新版本 C/S結(jié)構(gòu)部分功能模塊如下所述:3.5.1前臺業(yè)務(wù)1、 房屋登記房屋登記,包括數(shù)據(jù)導入和分戶錄入兩種方式。數(shù)據(jù)導入:通過與共享平臺的接口, 將測繪樓盤表直接加載到本 系統(tǒng),作為繳存維修資金的依據(jù);或使用標準格式的 Excel 錄入后再 導入系統(tǒng);單機版的開發(fā)商代繳子系統(tǒng),由開發(fā)商代收代繳,然后導 入系統(tǒng)等多種導入模式和方法。 分戶錄入:是指在本系統(tǒng)建立的樓盤表中, 根據(jù)業(yè)主提供的測繪 圖,手工錄入新的分戶信息,作為繳存維修資金的依據(jù)。對于已存在的房屋信息,可以進行修改、刪除、導出、查詢等操 作。支持紙質(zhì)資料的掃描存檔、拍照存檔及回調(diào)查詢功能; 支持直接將房屋信息拖放到指定結(jié)點, 實現(xiàn)關(guān)聯(lián)關(guān)系的建立, 如 將下圖列表已經(jīng)選中的 100條記錄, 直接拖放到左邊樹狀菜單的某個 小區(qū)、 或某個建設(shè)單位, 該 100條房屋信息將自動建立與該小區(qū)或建 設(shè)單位的關(guān)聯(lián)關(guān)系,高效方便。2、 業(yè)主繳存房屋登記時可選擇錄入的同時進行繳存。 對于已錄入或從接口中已加載的房屋, 可以進行單個繳存、 批量 繳存、多樣付款、續(xù)籌繳存等繳存業(yè)務(wù)。繳存時根據(jù)繳存時間, 自動取得繳費比例及計算方式, 計算出業(yè) 主和單位應(yīng)繳金額,錄入實繳金額、繳費方式 (現(xiàn)金、支票、銀聯(lián) 、 憑證號碼等,生成繳存流水記錄。對于未到帳的繳存流水可以取消、重新繳存、補打印等。繳存比例 (繳交標準 可由系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置,并可按時間段分別計 算。3、 單位繳存對于需要單位 (建設(shè)單位或售房單位 繳存的房屋信息,系統(tǒng)顯示 所有應(yīng)繳未繳的記錄, 由單位選擇指定范圍進行繳存, 生成繳存流水 記錄?？蓪崿F(xiàn)單獨繳存、批量繳存、全部繳存等多種繳存模式。 對于未到帳的繳存流水可以取消、重新繳存、補打印等。4、 繳存復核 復核柜員對未復核的繳存流水記錄進行復核, 并打印票據(jù)。 只有 復核過的繳存流水才可進行日終批處理。5、 支票確認對于使用支票或銀聯(lián)卡進行繳費的流水, 需要對使用的支票號或 銀行卡號進行使用確認, 否則使用該支票的所有繳存流水將無法進行 日終批量處理。 經(jīng)確認后的支票號, 會產(chǎn)生一條發(fā)送銀行的確認信息,由銀行確認支票的實際到帳日期。6、 退多補差當發(fā)生繳存面積或?qū)嵤辗靠钆c繳存時的面積或房款有差額時, 相 應(yīng)的維修資金應(yīng)繳金額也將發(fā)生變化, 此時, 業(yè)主可憑相關(guān)證明進行 退款或補繳。此業(yè)務(wù)應(yīng)先由后臺發(fā)起補差申請 ,生成退款或補繳流水記錄 后方可進行退款或補繳操作。前臺柜員選擇退款或補繳的流水記錄進行復核并打印票據(jù), 并將 差額退還給業(yè)主或向業(yè)主補收差額。7、 銷戶退款當房屋發(fā)生滅失或拆遷等情況時, 可將已繳維修資金帳戶余額提 取,將該業(yè)主戶銷戶處理。此業(yè)務(wù)應(yīng)先由后臺發(fā)起銷戶申請及銷戶審核 ,生成退款 流水記錄后方可進行退款操作。前臺柜員選擇銷戶退款的流水記錄進行復核并打印票據(jù), 并將退 款金額退還業(yè)主。8、 日結(jié)單查詢查詢并匯總前臺繳存柜員當天的收款情況, 打印后交由財務(wù), 作 為物業(yè)處與銀行進行對帳的依據(jù)。3.5.2后臺業(yè)務(wù)1、 補差申請由于實測面積與繳存面積不符或其它原因造成的繳存金額不符, 可以對已繳存金額進行修改, 退繳或補繳差額, 生成退款或補繳流水 記錄,作為前臺退多補差操作的依據(jù),前臺用戶通過退多補差功 能,對流水進行實際給付操作。2、 銷戶申請對于因拆遷、退房、房屋滅失等情況,將已繳存的維修資金余額 進行退還,并對該房屋進行注銷處理?？梢跃_指定某個業(yè)主銷戶,也可針對指定范圍 (如某幢樓所有 業(yè)主 進行銷戶申請。銷戶退款可選擇只退本金及本息退款, 如果選擇只退本金, 則將 業(yè)主利息金額從本金戶轉(zhuǎn)至結(jié)算戶。申請用戶可撤消銷戶申請。銷戶申請成功后產(chǎn)生一條銷戶退款業(yè)務(wù)流水, 需經(jīng) 銷戶審核 , 可能包括財務(wù)審核及領(lǐng)導審核二級審核流程, 然后才可以在前臺通過 銷戶退款進行退款操作。 3、 銷戶審核對銷戶退款申請流水進行審核, 包括財務(wù)審核及領(lǐng)導審核。 財務(wù) 審核用以確認退款銀行、退款方式;領(lǐng)導審核為最終審核,只有經(jīng)過 領(lǐng)導審核的銷戶流水,才可從前臺進行退款操作。4、 資金使用使用單位,如業(yè)委會或售房單位,提出使用申請,資金管理部門 對使用要件進行人工審核,審核通過后,進行案件登記,生成案件編 號;為使用單位編制樓幢關(guān)系,并記錄票權(quán)信息;對登記案件進行業(yè) 務(wù)審核,主要是對票權(quán)及要件是否符合使用要求,對于符合要求的, 并提交入庫,進行金額分攤,打印使用單、分攤明細等;業(yè)務(wù)科室對 案件進行初審,審核通過, 進入領(lǐng)導審核環(huán)節(jié);領(lǐng)導對初審通過的案 件進行審核, 審核通過的案件可以進入下一環(huán)節(jié), 審核駁回的案件則返回上一環(huán)節(jié);財務(wù)部門對審核通過的案件,進行劃賬操作;已劃轉(zhuǎn) 確認的數(shù)據(jù)發(fā)送到銀行端進行確認; 銀行將指定金額劃撥到使用單位 開設(shè)的指定賬戶后對劃撥數(shù)據(jù)進行確認,并將數(shù)據(jù)返回到中心數(shù)據(jù) 庫;中心數(shù)據(jù)庫經(jīng)日終批處理后,扣減相關(guān)業(yè)主賬戶。使用申請時可選擇一次性劃撥, 也可選擇分兩次劃撥; 分兩次劃 撥情況下,首款劃撥為審批金額的 70%(由系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置確定 ,尾款 為審批金額的 30%。當尾款劃撥申請時,工程決算金額與首款申請金 額不符時, 應(yīng)以決算金額重新計算分攤金額, 此時尾款金額將不再是 審批金額的 30%。各業(yè)主所分攤金額也將發(fā)生相應(yīng)變化。要件錄入時, 應(yīng)提供兩種方式:直接掃描檔案文件入庫方式和加 載圖像文件入庫方式,并可方便回調(diào)查看。分攤計算時, 以業(yè)主實測面積作為分攤依據(jù)。 分攤方式也有兩種:留存比分攤和余額分攤。留存比分攤:是指以該業(yè)主當前余額扣除應(yīng)留存的金額為限參與 分攤,如果分攤金額大于可用金額,則超出部分需用現(xiàn)金參與分攤; 余額分攤:是指以該業(yè)主當前余額為限參與分攤, 如果分攤金額 大于當前余額,是超出部分需用現(xiàn)金參與分攤。 首款申請流程 尾款申請流程5、 委托增值根據(jù)最新的住宅專項維修資金管理辦法 , “業(yè)主大會成立后, 應(yīng)當按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金:(一業(yè)主大 會應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維 修資金的專戶管理銀行, 并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專 戶。 ”對于此種情況,業(yè)主大會可對其賬戶中的維修資金進行相應(yīng)增 值操作, 由專戶管理銀行為其增值金額進行計息及劃轉(zhuǎn)。 本系統(tǒng)對增 值收益按指定范圍進行分攤到相關(guān)業(yè)主。對于未成立業(yè)主大會的物業(yè)小區(qū),可以向資金管理部門 (市物業(yè) 辦或區(qū)局管理部門 申請委托增值。管理部門對申請單位提供的要件 進行人工審核,審核通過后,進行案件登記,生成案件編號;為申請 單位編制樓幢關(guān)系,并記錄票權(quán)信息;對登記案件進行業(yè)務(wù)審核,主 要是對票權(quán)及要件是否符合使用要求, 對于符合要求的, 并提交入庫, 進行金額分攤,打印申請使用單、分攤明細等;業(yè)務(wù)科室對案件進行 初審,審核通過, 進入領(lǐng)導審核環(huán)節(jié);區(qū)局領(lǐng)導對初審通過的案件進 行審核, 審核通過的案件可以進入下一環(huán)節(jié), 審核駁回的案件則返回 上一環(huán)節(jié);市級管理部門對審核通過的案件,進行劃賬操作;經(jīng)日終 批處理后,為申請單位生成增值記錄,并扣減相關(guān)業(yè)主賬戶余額。 委托增值到期后,系統(tǒng)根據(jù)申請時所選擇的到期處理類型 (到期 自動轉(zhuǎn)存、到期轉(zhuǎn)活期 ,在日終批處理時自動執(zhí)行相應(yīng)操作。對于 到期自動轉(zhuǎn)存, 自動生成一筆新的增值記錄, 將到期利息生成一筆息 入本劃轉(zhuǎn)申請;對于到期轉(zhuǎn)為活期,自動將本金回存到相關(guān)業(yè)主,計算積數(shù), 同時將到期利息生成一筆息入本劃轉(zhuǎn)申請; 對息入本劃轉(zhuǎn)申 請進行財務(wù)審核及領(lǐng)導審核后, 經(jīng)日終批處理后發(fā)送至相關(guān)銀行, 由 銀行進行實際劃轉(zhuǎn)操作, 并回填劃轉(zhuǎn)日期等信息。 再經(jīng)日終批處理后, 將利息金額增加到相關(guān)業(yè)主賬戶中,并計算利息積數(shù)。 增值申請?zhí)幚砹鞒?增值到期處理流程6、 繳存補錄對于因特殊原因未能及時繳存并打印票據(jù)而手工開據(jù)票據(jù)的情 況,可通過補登功能,將繳存單據(jù)補錄到系統(tǒng)中,記錄票據(jù)號、到帳 日期等,經(jīng)日終處理后,修改對應(yīng)業(yè)主賬戶余額并計算利息積數(shù)。 7、 年終結(jié)息業(yè)主明細賬戶中的可用余額,應(yīng)于每年年末 (12月 20日 進行活 期計息。 活期計息的計息金額為業(yè)主賬戶實際余額中扣減委托增值部 分的金額,按照積數(shù)計息法計算活期利息。計息計算成功后,系統(tǒng)按 各業(yè)主的開戶銀行, 自動生成多筆息入本劃轉(zhuǎn)申請記錄; 對息入本劃 轉(zhuǎn)申請進行財務(wù)審核及領(lǐng)導審核后,經(jīng)日終批處理后發(fā)送至相關(guān)銀 行,由銀行進行實際劃轉(zhuǎn)操作,并回填劃轉(zhuǎn)日期等信息。再經(jīng)日終批處理后,將利息金額增加到相關(guān)業(yè)主賬戶中,并計算利息積數(shù)。 8、 利息分攤根據(jù)物權(quán)法及住宅專項維修資金管理辦法相關(guān)規(guī)定,資 金專戶增值部分也屬全體業(yè)主所有。 因此, 對于因一級賬戶增值而產(chǎn) 生的利息扣除委托增值和年終活期計息以及其它可扣除費用后的利 息余額,應(yīng)向全體業(yè)主進行分攤。該功能可選擇提取部分金額、對選 定范圍業(yè)主進行分攤。9、 房屋分戶、并戶、過戶分戶:是指在信息錄入時無法確定明細信息而作為一個整體錄 入,后發(fā)現(xiàn)可提供明細信息,因此可將該整體拆分成 N 個明細房屋 記錄。拆分時, 對當前賬戶余額根據(jù)面積所占比例進行相應(yīng)拆分,并 計算利息積數(shù)。并戶:是指對于特殊原因分別錄入的房屋信息進行合并成一條房 屋信息。并戶時先對合并的各房屋分別計算積數(shù),合并時,將當前余 額、利息積數(shù)匯總后轉(zhuǎn)入合并目標房屋賬戶。過戶:是指產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更時的修改,無需重新計算積數(shù)。 10、 單位開戶、合并、分立開戶:業(yè)委會或售房單位申請資金使用,或業(yè)委會自管時,均要 在指定銀行開設(shè)二級結(jié)算戶。系統(tǒng)生成開戶申請并打印開戶申請單, 將開戶申請發(fā)送至銀行,由銀行進行開戶確認,并將開戶日期、銀行 賬號等信息回傳至中心,完成開戶處理。合并:將當前單位所屬房屋合并到目標單位; 對于開設(shè)二級賬戶的業(yè)委會或售房單位的合并, 還將涉及賬戶劃轉(zhuǎn), 系統(tǒng)生成二級賬戶 劃轉(zhuǎn)申請, 劃轉(zhuǎn)申請經(jīng)財務(wù)審核后發(fā)送到銀行, 由銀行進行劃轉(zhuǎn)操作, 并將劃轉(zhuǎn)日期等信息回傳到中心,完成合并處理。分立:將當前單位所屬房屋中選擇的范圍分立到目標單位; 對于 開設(shè)二級賬戶的業(yè)委會或售房單位的分立, 還將涉及賬戶劃轉(zhuǎn), 系統(tǒng) 生成二級賬戶劃轉(zhuǎn)申請, 劃轉(zhuǎn)申請經(jīng)財務(wù)審核后發(fā)送到銀行, 由銀行 進行劃轉(zhuǎn)操作,并將劃轉(zhuǎn)日期等信息回傳到中心,完成合并處理。 11、 領(lǐng)導審核根據(jù)管理模式要求, 對需要進行領(lǐng)導審核的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行審核處 理, 以便進入下一業(yè)務(wù)流程。 如資金使用審核、 資金專戶取款審核等。 具體審核的業(yè)務(wù)可由系統(tǒng)定制。3.5.3財務(wù)管理1、 資金專戶管理資金專戶是指資金管理部門在各銀行開設(shè)的一級專戶, 包括本金 戶和結(jié)算戶 (利息戶 。本金戶用以管理所有房屋明細戶的賬戶余額。 本金必須保證與房 屋明細戶余額完全相等。結(jié)算戶用以管理本金戶產(chǎn)生的利息以及結(jié)算戶產(chǎn)生的利息, 并負 責劃轉(zhuǎn)為業(yè)主計算的活期利息及委托增值到期利息。專戶管理內(nèi)容包括:活期轉(zhuǎn)定期、活期購買國債、各專戶間的劃 轉(zhuǎn)、存取款、流水明細查詢等 2、 增值卡片管理用于管理各專戶銀行本金戶和結(jié)算戶的資金存定、購買國債情 況。反映各增值卡片的存款銀行、金額、存期、到期日期、到期利息 等, 并可根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置在到期前 N 天給出提示; 對未到期增值卡片可 提前轉(zhuǎn)活;可對各類賬戶分類查詢(銀行、本金戶、結(jié)算戶 3、 支票信息管理對繳存時使用的支票信息進行查詢及維護,如換票處理。 4、 專戶財務(wù)審核根據(jù)管理模式要求, 對需要進行財務(wù)領(lǐng)導審核的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行審 核處理,以便進入下一業(yè)務(wù)流程。如資金專戶存取款審核、資金劃轉(zhuǎn) 審核等。具體審核的業(yè)務(wù)可由系統(tǒng)定制。5、 資金使用劃撥對審核通過的資金使用申請進行劃撥, 指定劃撥銀行, 生成劃撥 指令,發(fā)送給相關(guān)銀行,由銀行進行實際劃撥。6、 二級賬戶劃撥對開設(shè)二級賬戶的業(yè)委會或售房單位進行資金劃撥, 將該業(yè)委會 或售房單位虛擬賬戶上的余額劃轉(zhuǎn)到指定銀行的指定賬戶中, 生成劃 撥指令,發(fā)送給相關(guān)銀行,由銀行進行實際劃撥。7、 銀行專戶對帳管理部門與各專戶銀行賬戶進行余額對帳及流水對帳, 及時發(fā)現(xiàn) 問題并解決。8、 銀行賬戶管理對各專戶銀行賬戶進行管理, 如新開專戶賬號設(shè)置、 賬號變更修 改等。9、 柜員票號管理對前臺收款柜員領(lǐng)用收據(jù)票號進行設(shè)置,防止隨便輸入票據(jù)號 碼,并可實現(xiàn)票據(jù)的跟蹤管理。10、 會計憑證生成根據(jù)設(shè)定的會計科目, 自動生成會計憑證, 并按標準記賬憑證格 式打印會計憑證,減少財會人員填制記賬憑證工作量。3.5.4系統(tǒng)管理1、 系統(tǒng)部件發(fā)布系統(tǒng)部件是指構(gòu)成整個系統(tǒng)的各個子程序、 功能模塊文件、 報表 文件、控件包、動態(tài)庫等。當業(yè)務(wù)功能發(fā)生變化,相應(yīng)的功能部件也 要進行升級, 經(jīng)過測試的功能部件使用系統(tǒng)部件發(fā)布功能注冊到數(shù)據(jù) 庫, 用戶登錄時將會自動升級, 無需系統(tǒng)管理員進行手工升級客戶端 軟件。2、 角色權(quán)限定義角色是指系統(tǒng)用戶的職責分類。 可對系統(tǒng)用戶按職責或業(yè)務(wù)部門 分類,如繳存柜員角色。可對角色進行權(quán)限定義及菜單定制,這 樣當某個系統(tǒng)用戶屬于該角色時, 將自動獲得該角色所有權(quán)限, 無需 對各個用戶單獨授權(quán)。3、 用戶權(quán)限設(shè)置增加系統(tǒng)用戶、為系統(tǒng)用戶授權(quán)。用戶權(quán)限可精確到菜單、按鈕 或任何界面對象,方更靈活。 4、 用戶日志查詢對系統(tǒng)用戶所有操作日志進行查詢、導出、備份、清除。 5、 日終批量處理日終批量處理是對一天工作的終結(jié)和匯總, 將當天所有已審核業(yè) 務(wù)進行相應(yīng)的生效處理。主要包括:現(xiàn)金繳存的實時到帳、支票銀聯(lián) 卡繳存的匯總發(fā)送、 資金使用劃撥指令發(fā)送、 資金專戶存取款及劃轉(zhuǎn) 指令發(fā)送、處理銀行確認信息等。6、 系統(tǒng)參數(shù)設(shè)置包括繳存標準、資金使用首款劃撥比例、建筑結(jié)構(gòu)、房屋性質(zhì)、 銀行利率等變量信息的設(shè)置和修改。7、 業(yè)務(wù)流程設(shè)置主要針對需要進行多環(huán)節(jié)審核業(yè)務(wù)的流程控制。 如專戶存款業(yè)務(wù) 需經(jīng)財務(wù)審核、領(lǐng)導審核、 銀行審核等,可由系統(tǒng)控制業(yè)務(wù)的流向及 步驟。3.5.5基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、 行政區(qū)域定義增加、修改、刪除行政區(qū)域。2、 物業(yè)小區(qū)維護增加、修改、刪除物業(yè)小區(qū),物業(yè)小區(qū)的合并、拆分等。 3、 物管單位維護增加、修改、刪除物管單位。4、 建設(shè)單位維護增加、修改、刪除建設(shè)單位。建設(shè)單位合并5、 售房單位維護增加、修改、刪除售房單位。售房單位的開戶、合并、分立,賬 戶管理、打印開戶申請、打印余額表、打印結(jié)息單等。6、 業(yè)主委員會維護增加、 修改、 刪除業(yè)主委會員。 業(yè)主委會員的開戶、 合并、 分立, 賬戶管理、打印開戶申請、打印余額表、打印結(jié)息單等。7、 樓幢單元維護建立樓盤表, 可按輸入的樓層及單元個數(shù)自動初始化樓盤表, 維 護樓幢單元信息,批量建立分戶信息,樓幢單元撤消、合并,二維樓 盤表顯示等。 8、 街道辦事處維護增加、修改、刪除街道辦事處信息。9、 居民委員會維護增加、修改、刪除居民委員會信息。3.5.6系統(tǒng)接口1、 房產(chǎn)局共享數(shù)據(jù)接口通過實時接口或標準格式文件(如 EXCEL , XML 或文本文檔 導入實測樓盤數(shù)據(jù),自動生成樓盤表,并將本系統(tǒng)產(chǎn)生的維修資金、 資金使用、業(yè)主賬戶余額等數(shù)據(jù)上傳至相關(guān)接口,實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、業(yè) 務(wù)環(huán)節(jié)相互對應(yīng)的功能。2、 專戶銀行業(yè)務(wù)接口開放與各個專戶銀行的數(shù)據(jù)交互接口, 以便銀行用戶登錄系統(tǒng)進行以下數(shù)據(jù)確認:確認存入專戶的現(xiàn)金和支票;確認專戶的存定、取款、購國債、劃款操作,并返回確認數(shù)據(jù); 向物業(yè)處發(fā)送本銀行專戶狀態(tài)數(shù)據(jù),以便對賬和監(jiān)控;向物業(yè)處發(fā)送各相關(guān)售房單位和業(yè)委會結(jié)算戶數(shù)據(jù) (金額、 賬號、 開戶時間及人員 ;向物業(yè)處發(fā)送廢票信息;向物業(yè)處發(fā)送季度、年度結(jié)息數(shù)據(jù)。3、內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)交互接口對于提供外網(wǎng)功能的方案, 如未能使用網(wǎng)閘, 則需要進行數(shù)據(jù)的 內(nèi)外網(wǎng)交互。3.5.7綜合查詢1、 房屋綜合查詢提供按組合條件精確查詢、 按樹狀結(jié)構(gòu)分級查詢、 按圖形化樓盤 表查詢等多種查詢方式, 并可將查詢結(jié)果打印、 轉(zhuǎn)為 Excel 、 用 Excel 打開等。秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達己 提供對業(yè)主詳細信息的查詢, 包括賬戶變動歷史信息、 基本資料 變動日志信息、圖像檔案文件查詢、業(yè)主賬戶對賬單等查詢、打印、 導出功能。2、 繳存流水查詢按組合條件對所有繳存流水記錄進行查詢、 統(tǒng)計, 并可進行圖表 分析,如月繳存情況 K 線圖、繳存情況柱狀分析圖等并可將查詢結(jié) 果打印、轉(zhuǎn)為 Excel 、用 Excel 打開等。3、 使用流水查詢可按區(qū)局、 物業(yè)小區(qū)或使用單位分級查詢, 也可通過組合條件精 確查詢?？蓪S修項目進行統(tǒng)計分析, 以掌握資金使用涉及的維修項目分 布; 可對單位使用總金額進行分類匯總, 以掌握資金使用率及留存比 例等。4、 增值流水查詢對委托增值及二級賬戶增值情況進行查詢, 可按組合條件精確查 詢、查看增值涉及業(yè)主、增值到期利息、分攤明細等,并可打印、轉(zhuǎn)秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達己為 Excel ,用 Excel 打開。5、 資金操作查詢是指對資金一級專戶的所有業(yè)務(wù)操作進行查詢, 查詢內(nèi)容包括操 作日期、操作用戶、審核用戶、審核日期、操作金額等內(nèi)容,并可打 印、轉(zhuǎn)為 Excel ,用 Excel 打開。6、 單位賬戶查詢查詢業(yè)委會(物業(yè)小區(qū)或售房單位賬戶余額、賬戶流水等,以 實現(xiàn)對業(yè)委會或售房單位二級賬戶的監(jiān)管。7、 專戶流水查詢查詢資金專戶一級賬戶發(fā)生的業(yè)務(wù)流水,如存、取款、定轉(zhuǎn)活、 活轉(zhuǎn)定、資金劃轉(zhuǎn)等。8、 計息記錄查詢對歷史計息情況進行查詢, 并可打印單位結(jié)息對賬單、 業(yè)主結(jié)息 對賬單、銀行結(jié)息對賬單等。9、 定制報表查詢根據(jù)客戶需求, 如果系統(tǒng)提供的查詢功能不能滿足數(shù)據(jù)要求, 可 定制固定格式的報表。10、 圖表分析查詢可按時間段進行分類匯總查詢, 統(tǒng)計查詢時間段期初余額、 發(fā)生 金額、期末余額等,可按銀行、分基金、分項目分別查詢。秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達己秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達己 收繳情況分析圖 房屋性質(zhì)分類分析圖秦皇島益合文化傳播有限公司 真誠服務(wù) 成人達己 收繳金額走勢分析 銀行資金分布分析11、 預警分析查詢可按設(shè)置的查詢條件,進行預警分析,如余額不足 30%業(yè)主查 詢; 某單項維修項目使用金額超出平均價格; 委托增值預期利息超出 支付底線等輔助分析查詢。特色功能還包括:1、 業(yè)務(wù)流程導航模式對于需要多個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行處理的業(yè)務(wù), 增加流程導航模式, 提 供步驟提示。 如資金使用, 分為受理、 分攤、 審核、 劃撥等多個環(huán)節(jié), 新版本顯示某個使用業(yè)務(wù)當前所在的環(huán)節(jié)、該環(huán)節(jié)的處理起始日期、 是否辦理結(jié)束、下一個環(huán)節(jié)等信息,方便業(yè)務(wù)全程跟蹤查詢。2、 增加個人工作平臺功能根據(jù)用戶權(quán)限和用戶自定義設(shè)置, 將待辦事項或定置內(nèi)容顯示在 工作平臺上, 并提供快捷方式直接進入待辦事項處理界面。 如財務(wù)人 員登錄系統(tǒng)后, 工作平臺上將顯示需要該用戶處理的將要到期或已經(jīng) 到期的定期存款信息、 需要審核的專戶業(yè)務(wù)、 顯示系統(tǒng)發(fā)送給該用戶 的消息等; 當點擊已到期的定期存款信息時, 會自動打開定期存款管 理界面,進行相應(yīng)業(yè)務(wù)處理。3、 消息發(fā)布與閱讀功能擁有消息發(fā)布權(quán)限的用戶,可以向指定用戶、所有用戶、指定用 戶群發(fā)送消息,并可查看目標用戶是否閱讀、對發(fā)布消息的回復等, 方便用戶間的信息溝通與交流。當別的用戶或系統(tǒng)管理員向用戶發(fā)送消息時, 用戶登錄系統(tǒng)后會 接收到該消息;可以回復該消息,并打上已閱讀標志。四、功能特色4.1系統(tǒng)個性設(shè)置系統(tǒng)支持個性化界面設(shè)置, 如顯示的數(shù)據(jù)是否分頁、 每頁顯示的 記錄數(shù),字體大小等。 4.2顯示樣式自定義對于顯示查詢結(jié)果的數(shù)據(jù)列表樣式,也完全可由用戶自行定制, 可以設(shè)置是否顯示某字段、 對某字段的匯總統(tǒng)計等, 設(shè)置結(jié)果在下次 登錄時仍有效。 4.3 功能插件自動升級當業(yè)務(wù)功能發(fā)生變更或升級后,將升級功能注冊到數(shù)據(jù)庫中,客 戶登錄時,根據(jù)版本號,自動升級為最新的版本,減少系統(tǒng)管理員的 手工升級工作量。 4.4 查詢結(jié)果導出功能本系統(tǒng)所有查詢結(jié)果,均可以轉(zhuǎn)換成 EXCEL 格式,并可直接用 EXCEL 打開,方便用戶對數(shù)據(jù)進行二次加工。4.5 任意字段排序功能本系統(tǒng)中所有數(shù)據(jù)列表, 均可對任何字段進行正反序排序, 并提 供多字段組合排序功能,同時可按 CTRL +F 彈出集成查詢界面,顯 示內(nèi)容進行精確或模糊定位查詢,方便快捷。五、系統(tǒng)配置 六、功能列表 住宅專項維修資金管理系統(tǒng)軟件項目方案簡介 業(yè)主委員會維 護 居民委員會維 護 樓幢單元維護 銀行利率設(shè)置 街道辦事處維 護 增加、修改、刪除、合并業(yè)主委員會 增加、修改、刪除、合并居民委員會 增加、修改、刪除、合并樓幢單元；二維樓盤表；初 始化樓盤表；格式化房屋坐落等。 設(shè)置存款利率。 增加、修改、刪除、合并街道辦事處 包括業(yè)主增加、修改、刪除、首次繳存、繼籌繳存、 并戶、分戶、過戶、分攤、銷戶申請、退多補差、復 核打印、檔案掃描等功能。 包括單位繳存、復核打印、刪除繳存流水等。 包括復核打印、批量復核、修改繳存流水等。 對支票信息進行支付確認、查詢等。 對銷戶申請進行財務(wù)審核或駁回 對銷戶申請進行領(lǐng)導審核或駁回 對專戶業(yè)務(wù)（專戶業(yè)務(wù)是指對資金