不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃

持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 1 第四章 不同零售業(yè)態(tài)的選址及規(guī)劃 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 2 目 錄 百貨商場 專賣店 購物中心 徒步商業(yè)街 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 3 百貨商場 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 4 1、百貨商場的特點(diǎn) 百貨商場規(guī)模特點(diǎn) 百貨商場規(guī)模通常在 2萬平方米左右 百貨商場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 百貨商場通常采用 3 5層的多層建筑，不需要對設(shè)計(jì)荷載做過多的考慮 百貨商場運(yùn)營特點(diǎn) 百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運(yùn)營商對項(xiàng)目的定位、市場策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)作。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 5 1、百貨商場的特點(diǎn) 百貨商場商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式。 百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式。 投資回收形式。 百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 6 2、 市場環(huán)境分析 百貨商店市場環(huán)境分析 市場環(huán)境分析 根據(jù)市場營銷對策不同分 供應(yīng)商狀態(tài) 無 間接競爭者 顧客的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 需求狀態(tài) 交通條件 直接競爭者 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 7 3、目標(biāo)市場選擇 目標(biāo)市場選擇的基礎(chǔ) 百貨商店的定位 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 8 地區(qū)選擇 獨(dú)立商店 群落 型商店區(qū) 商業(yè)中心 4、地區(qū)選擇 * 資料來源： 中心商業(yè)區(qū) 地區(qū)商業(yè)區(qū) 小型商業(yè)區(qū) 地區(qū)商業(yè)中心 住宅區(qū)商業(yè)中心 聯(lián)合商業(yè)中心 微型商業(yè)區(qū) 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 9 5、位置確定 確定位置 評估商店未來效益 分析競爭對手 分析交 通條件 分析客 流規(guī)律 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 10 6、規(guī)模分析 1984年歐洲國家百貨商店的數(shù)量和銷售面積 美國 意大利 荷蘭 瑞士 法國 百貨商店數(shù)量 345 50 60 68 146 總面積（千平方公尺） 2260 205 490 375 1110 平均面積（平方公尺） 6550 4100 8167 5514 7602 1973年千人擁有平方公尺 38 3 35 43 20 1983年千人擁有平方公尺 42 4 34 58 20 1983年與 1973年相比 22% 33% 35% 0 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 11 專賣店 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 12 1、地點(diǎn)選擇的依據(jù) 地點(diǎn)類型 中心商業(yè)區(qū) 非中心商業(yè)區(qū) 住宅商業(yè)區(qū) 選擇依據(jù) 經(jīng)營目標(biāo) 店型 發(fā)展前途 專賣店 專賣店的地點(diǎn)選擇不能一概而論， 而應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行具體分析。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 13 2、中心商業(yè)區(qū)的專賣商店 中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以高度專業(yè)化為特征。 中心商業(yè)區(qū)常以高中級商品為主，而高度專業(yè)化的商店也具有精品形象，這會(huì)與顧客來中心商業(yè)區(qū)購物的需求相吻合。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 14 3、非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店 非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店應(yīng)以上班族所需的大眾商品為主，專賣商店應(yīng)避免高度專業(yè)化 非中心商業(yè)區(qū)的專賣商店采取中等價(jià)位策略，以普通流行商品為主 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 15 4、住宅商業(yè)區(qū)的專賣商店 在住宅商業(yè)區(qū)最好開設(shè)食品店、雜貨店、花店、水果店等，家家都需要它們經(jīng)營的商品 在住宅區(qū)開設(shè)專賣店時(shí)應(yīng)避免經(jīng)營范圍過于狹窄，要盡量適合多層次顧客的需要 。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 16 購物中心 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 17 1、購物中心功能 銷售功能 商品齊全 市場定位 合乎一般人的生理和心理需求 生活功能 多元化組合 追趕時(shí)代潮流 老少皆宜 生活廣場 購物中心 購物中心功能的核心是集合，它本身并非創(chuàng)造需求、提高居民購買力，而是調(diào)整各種零售形態(tài)的布局，疏通買賣通道，讓人們方便地購物和享受。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 18 2、購物中心規(guī)劃的特點(diǎn) 開發(fā)特點(diǎn) 購物中心的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購物中心的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。 購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場概念 運(yùn)營特點(diǎn) 絕大多數(shù)購物中心采取運(yùn)營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，少數(shù)購物中心采取出售商鋪的方式。 商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式。購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。 投資回收形式。主要采取出租的方式 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 19 3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃 一般來說，購物中心應(yīng)包括零售商店、餐飲店、電影院、音樂廳，甚至博物館等。零售商店是其基本組成部分，一般包括百貨商店和超級市場、專賣店、郵購商店等。專賣店大多為服裝店、鞋店、珠寶店、電器商店、照相器材店、鐘表店等。 商店的組成 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 20 3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃 購物中心的商店組成結(jié)構(gòu)因規(guī)模不同而有所差異，以下以美國購物中心為例。 地方購物中心 地方購物中心是規(guī)模最小的購物中心，占地面積約為 5萬平方英尺。 社區(qū)購物中心 規(guī)模大于地方購物中心，占地面積通常為 10萬至 40萬平方英尺 地區(qū)性購物中心 地區(qū)性購物中心的規(guī)模列于第二位，占地面積超過 40萬平方英尺。 城市購物中心 城市購物中心是規(guī)模最大的購物中心，占地面積大約為 75萬平方公尺，但一般都是在 100萬平方英尺以上。 商店和結(jié)構(gòu) 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 21 3、購物中心內(nèi)部組成規(guī)劃 購物中心的超級市場 數(shù)量和規(guī)模 購物中心的超級市場的數(shù)量 購物中心里應(yīng)設(shè)有幾家超級市場并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) ;從購物中心現(xiàn)況來看，有獨(dú)家和多家兩種情況 : 購物中心的超級市場的規(guī)模 超級市場規(guī)模必須與購物中心規(guī)模一致 獨(dú)家。 即在購物中心中只有一家大型量販店或超級市場 多家。 即在購物中心里有兩家以上的大型量販店或超級市場 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 22 4、 購物中心選址及外部規(guī)劃 購物中心的選址 城市郊區(qū) 非中心地區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 購物中心設(shè)在哪里要考慮商圈內(nèi)居民消費(fèi)水平和購買習(xí)慣、交通、貨物供應(yīng)等情況。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 23 4、 購物中心選址及外部規(guī)劃 購物中心的規(guī)模 購物中心規(guī)模的確定要考慮平均消費(fèi)水平與結(jié)構(gòu)。 一般地說，購物中心規(guī)模越大，功能越綜合 特區(qū)購物中心 地區(qū)性購物中 心 小區(qū)購物中心 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 24 4、購物中心選址及外部規(guī)劃 條型購物中心 庭院式購物中心 室內(nèi)街道型購物中心 街道連接型購物中心 花團(tuán)錦簇式購物中心 購物中心的形狀 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 25 4、購物中心選址及外部規(guī)劃 購物中心中超級市場的位置 超級市場應(yīng)在一樓 超級市場應(yīng)離開百貨商店 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 26 徒步商業(yè)街 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 27 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街店鋪。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 28 1、商業(yè)街店鋪的類型 商業(yè)街店鋪的分類可以有多種形式： 可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分， 可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分， 也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 29 1、商業(yè)街店鋪的類型 1 專業(yè)商業(yè)街商鋪 專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類(種 )商品 2 復(fù)合商業(yè)街商鋪 復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營 按照商品的復(fù)合度劃分 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 30 1、商業(yè)街店鋪的類型 1 單層商業(yè)街商鋪 單層商業(yè)街商鋪指采取單層建筑結(jié)構(gòu)的商業(yè)街里面的商鋪 2 多層商業(yè)街商鋪 多層商業(yè)街商鋪指建筑形式為多層建筑的商業(yè)街里面的商鋪。 按照建筑形式劃分 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 31 1、商業(yè)街店鋪的類型 按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分 I 專業(yè)商業(yè)街商鋪大多數(shù)屬于鋪位性質(zhì)，較少屬于鋪面。 面的價(jià)值要明顯高于鋪位，在同一市場里，最好選擇鋪面。 合商業(yè)街商鋪里，有可能鋪面和鋪位的數(shù)量不相上下，鋪面價(jià)值會(huì)大大高于鋪位價(jià)值 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 32 2、商業(yè)街商鋪的特點(diǎn) 商鋪特點(diǎn) 專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 專業(yè)商業(yè)街商鋪特點(diǎn) 復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn) 商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 復(fù)合商業(yè)街商鋪特點(diǎn) 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 33 3、徒步商業(yè)街的交通選擇 交通的基本要求是方便和安全。 方便是指顧客容易到達(dá)，主要涉及對外交通。 安全是指顧客能放心大膽地散步、流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 34 3、徒步商業(yè)街的交通選擇 I 交通的基本要求是方便和安全。 便是指顧客容易到達(dá)，主要涉及對外交通。 全是指顧客能放心大膽地散布、流覽、購物，主要涉及內(nèi)部交通。 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 35 3、徒步商業(yè)街的交通選擇 交通選擇 公共交通 停車場 進(jìn)貨車 完全封閉 半封閉 管制 方便的對外交通 安全的內(nèi)部交通 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 36 4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定 地域選擇 小街巷 市級商業(yè)區(qū) 店鋪較多的 商業(yè)區(qū) 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 37 4、徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定 影響徒步商業(yè) 街規(guī)模的因素 所確定商業(yè) 街的潛力 城市商業(yè) 整體布局 舊有商業(yè) 街的規(guī)模 商業(yè)街 的結(jié)構(gòu) 規(guī)模確定 持續(xù)更新 歡迎收藏 學(xué)而不思則罔 思而不學(xué)則殆 38 4、 徒步商業(yè)街的地域及規(guī)模確定 城市中心商業(yè)區(qū)復(fù)興的目的在于 創(chuàng)造人們的游覽熱情和購物興趣。 城市