某集團戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

1 華達集團房地產事業(yè)部華達集團房地產事業(yè)部 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃方案戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃方案 編制單位 華達集團地產事業(yè)部編制單位 華達集團地產事業(yè)部 編制時間 編制時間 2020 年年 4 月月 5 日日 2 前前 言言 三三 第一章第一章 宏觀政策環(huán)境分析 結合十八大相關政策 宏觀政策環(huán)境分析 結合十八大相關政策 四四 一 宏觀環(huán)境 經濟增速放緩不可避免 調結構更加重要 四 二 房地產政策 繼續(xù)抑制投資投機 房產稅等長效機制完善 五 三 房地產業(yè)走向 城鎮(zhèn)化和收入倍增促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展 九 第二章第二章 房地產行業(yè)經濟形式分析房地產行業(yè)經濟形式分析 十三十三 一 全國上半年房地產市場情況 十三 二 廣東省內經濟環(huán)境分析 十七 三 河源房地產市場分析 二十七 第三章第三章 內部資源及管理現狀分析內部資源及管理現狀分析 三十三十 一 土地資源分析 三十 二 財務資源分析 三十 三 人力資源分析 三十一 四 關系資源分析 三十二 五 隱形資源分析 三十二 六 管理現狀分析 三十二 七 信息技術需求和建議 三十四 第四章第四章 未來發(fā)展機會 未來發(fā)展機會 SWOTSWOT 分析 分析 三十四三十四 一 S 優(yōu)勢 STRENGTHS 三十四 二 W 劣勢 WEAKNESSES 三十五 三 O 機會 OPPORTUNITIES 三十六 四 T 威脅 THREATS 三十六 第五章第五章 價值鏈及成功要素分析價值鏈及成功要素分析 三十六三十六 一 產業(yè)價值鏈選擇 三十六 二 房地產開發(fā)價值鏈 三十七 三 房地產業(yè)務的價值鏈戰(zhàn)略 三十七 四 華達地產自身優(yōu)勢與成功因素分析 三十七 五 價值鏈選擇結論 三十八 第六章第六章 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 三十八三十八 一 業(yè)態(tài)定位 三十八 二 市場定位 四十一 三 運作模式選擇 四十三 第七章第七章 戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃 四十三四十三 一 戰(zhàn)略規(guī)劃構想 四十三 二 戰(zhàn)略實施過程中的幾個重要問題 四十四 結束語 結束語 四十六四十六 3 前前 言言 2002 2012 過去的 10 年是房地產行業(yè)發(fā)展黃金十年 隨著行業(yè)規(guī)模的不斷 擴大 房地產成為我國最重要的支柱產業(yè)之一 最近 10 年 華達地產業(yè)務的發(fā) 展也經歷了從單項目到多項目 從項目運營向片區(qū)運營再回歸項目運營的發(fā)展 雖積累了一定的開發(fā)經驗 在河源本地也樹立了較有知名度的地產品牌 但也 因房地產事業(yè)部的戰(zhàn)略方向不明確而走過了曲折的道路 隨著房地產調控的深入 行業(yè)環(huán)境對企業(yè)發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn) 使得我們 的企業(yè)不得不進行反思 什么樣的發(fā)展路徑適合企業(yè)的發(fā)展 因此 通過對外 部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析 從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長時 期的總體性的謀劃和活動綱領勢在必行 發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展道路上的指路明燈 清晰的發(fā)展戰(zhàn)略將對未來公司的 各項工作提供積極的促進和導向作用 最終目標還是為實現企業(yè)的經濟效益 本方案邏輯框架 4 第一章第一章 宏觀政策環(huán)境分析 結合十八大相關政策 宏觀政策環(huán)境分析 結合十八大相關政策 一 宏觀環(huán)境 經濟增速放緩不可避免 調結構更加重要一 宏觀環(huán)境 經濟增速放緩不可避免 調結構更加重要 1 1 過去三十年經濟高速增長難以持續(xù) 放緩不可避免 過去三十年經濟高速增長難以持續(xù) 放緩不可避免 過去三十年間 我國經濟增速普遍在 10 以上 受國內外環(huán)境和自然規(guī)律 影響 未來中國經濟增速的放緩不可避免 IMF 中國社科院等機構對未來 5 10 年我國 GDP 增長率的預測普遍在 8 9 之間 表明中國經濟增速放緩已成各界 普遍共識 數據來源 IMF 各機構預測數據 中國指數研究院整理分析 從中央規(guī)劃來看 近期在北京召開的十八大的提出確保到 2020 年實現全面 建成小康社會 實現國內生產總值比 2010 年翻一番的目標 從 2012 年到 2020 年按八年時間計算 年均增長 7 18 即可達到目標 而十二五規(guī)劃中 中央已 明確 2012 至 2015 年間經濟發(fā)展保持 7 的目標 由此可見 經濟放緩已不可避免 隨著經濟增速的放緩 未來宏觀政策更 加注重經濟增長的平穩(wěn)性和健康性 而不是單純追求增長速度 2 2 調結構更重要 政策更注重經 調結構更重要 政策更注重經濟發(fā)展的質量和效益濟發(fā)展的質量和效益 十八大報告指出 以加快轉變經濟 胡錦濤在 十八大上 的報告 以科學發(fā)展為主題 以加快轉變經濟發(fā)展方式為主線以加快轉變經濟發(fā)展方式為主線 是關系我國發(fā)展全 局的戰(zhàn)略抉擇 要適應國內外經濟形勢新變化 加快形成新的經濟發(fā)展方 式 把推動發(fā)展的立足點轉到提高質量和效益上來 著力使經濟發(fā)展更多 依靠內需特別是消費需求拉動 推進經濟結構戰(zhàn)略性調整 這是加快轉變推進經濟結構戰(zhàn)略性調整 這是加快轉變 經濟發(fā)展方式的主攻方向經濟發(fā)展方式的主攻方向 5 發(fā)展方式為主線 是關系我國發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇 推進經濟結構戰(zhàn)略性調整 是加快轉變經濟發(fā)展方式的主攻方向 由此可見 未來經濟發(fā)展的方向以及政 策思路已經明確 下一階段中國經濟發(fā)展戰(zhàn)略將著力解決經濟結構調整問題 將主要通過推進結構調整和加快轉變經濟發(fā)展方式促進經濟增長 更加注重經 濟發(fā)展的質量和效益 與以前歷次黨代會相比 近十年來 宏觀經濟發(fā)展已由以往的快速發(fā)展 向以經濟結構戰(zhàn)略性調整和轉變經濟發(fā)展模式的方向轉變 預計未來 5 10 年宏觀政策將更加注重調整經濟結構和轉變經濟發(fā)展方式 以調整經濟結構 實現經濟增長與質量的同步提升 與此密切相關的房地產調與此密切相關的房地產調 控政策總體偏緊的可能性較大 控政策總體偏緊的可能性較大 二 房地產政策 繼續(xù)抑制投資投機 房產稅等長效機制完善二 房地產政策 繼續(xù)抑制投資投機 房產稅等長效機制完善 1 1 堅持房地產調控有利于促內需調結構 堅持房地產調控有利于促內需調結構 作為新一屆領導集體的重要一員 李克強曾在講話中多次指出房地產調控 對擴內需 調結構具有重要作用 認為大規(guī)模實施保障性安居工程有利于促進 內需擴大 釋放巨大的消費和投資潛力是轉變經濟發(fā)展方式 調整經濟結構的 有效途徑 2012 年 5 月份以來 中央政府多次強調要把穩(wěn)增長放在更加重要的 位置 但堅持房地產調控不放松 宏觀政策有保有壓 堅持房地產調控 對宏觀經濟平穩(wěn)健康運行意義重大 一方面 加大保障 性安居工程建設 可以分散商品房需求和緩解房地產市場供求矛盾 保障中低 收入群體實現住有所居 有利于普通居民的住房消費和其他消費 進而擴大內 需 保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展 另一方面 通過房地產市場調控 抑制投資投機 需求 降低房地產市場對消費的擠出效應 也有利于推動城鎮(zhèn)化 從而拉動內 需 提高消費在經濟中的比重 進而有利于調整經濟結構 此外 十八大記者招待會姜偉新在答記者問時表示房地產市場調控是這幾 年中央非常重視的一個問題 斬釘截鐵地強調房地產市場調控政策現在還沒想 放松 預示房地產調控仍將持續(xù) 堅持調房地產控服務于調結構大局 表 李克強關于房地產調控有利于擴內需 調結構的講話 6 資料來源 中國指數研究院綜合整理 2 2 抑制投資投機為長期方向 差別化信貸和限購短期不會退出 抑制投資投機為長期方向 差別化信貸和限購短期不會退出 2010 以來的房地產調控 以限購和限貸為核心措施 其目的就是抑制投資 投機需求 保障房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展 今年 7 月溫家寶總理強調必須堅定 不移做好調控工作 把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策 今年下 半年來宏觀經濟政策把穩(wěn)增長放在更加重要的位置 但仍繼續(xù)實施限購和限貸 政策 國務院專項督查樓市調控落實情況 央行降息同時強調繼續(xù)嚴格實施差 別化信貸 總體來看 我國處于城市化中期 城市住房供應短缺 住房存量不足 2010 年人口普查數據顯示 全國城市人均住房面積僅有 29 2 平方米 半數 以上居民人均住房面積在 30 平米以下 如果任由房地產投資炒作 勢必造成 房價快速上漲 必然會使越來越多的居民通過購房解決住房問題愈加困難 因 此抑制投資投機將促進住房回歸居住屬性 不僅有利于房地產市場的平穩(wěn) 對 調結構和經濟轉型也至關重要 姜偉新在十八大新聞中心接受記者采訪時表示 房地產限購政策短期內不會退出 可見抑制投資投機將長期堅持 差別化信貸 和限購還將繼續(xù)實施 表 關于抑制投資投機為長期性政策的重要事件 7 資料來源 中國指數研究院綜合整理 3 3 推進保障性安居工程建設 實現居民住有所居 推進保障性安居工程建設 實現居民住有所居 十八大報告提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度 加強保障性 住房建設和管理 滿足困難家庭基本需求 保障房建設首次列入黨代會報告 為住房制度發(fā)展指明了方向 未來住房制度將從市場配置和政府保障兩方面著 手 加強保障房建設 保障中低收入群體基本住房需求 促進公平和穩(wěn)定 國 家發(fā)改委張平答記者問時表示 關于住房基本公共服務的制度框架已經初步形 成 姜偉新在答記者問時表示住房問題是民生方面的一個重要的組成部分 明 年保障房開工可能在 600 萬套左右 提出配套設施建設 管理分配等都是需要 解決的重要問題 這些基本都為未來房地產業(yè)發(fā)展明確了走向 未來將加快推 進保障性安居工程建設 著力解決中低收入群體住房問題 滿足困難家庭的住 房基本需求 努力實現城鄉(xiāng)居民住有所居 表 十八大 期間有關推進保障房建設的重要事件 8 資料來源 中國指數研究院綜合整理 4 4 房產稅等長效機制將逐步完善 房產稅等長效機制將逐步完善 限購和限貸為樓市健康運行提供根本保障 長期來看更加注重房產稅等市 場化調控方式 去年初上海和重慶開展房地產改革試點 今年 8 月國家稅務總 局組織稅務系統(tǒng)工作人員學習房產稅批量評估技術 這些都為房產稅的進一步 擴大試點奠定基礎 今年 9 月國稅總局政策法規(guī)司巡視員叢明表示 下一步我 國房產稅將擴大試點范圍 并逐步建立房地產稅制度 房產稅具體深化時間可 能在年底或明年初 最終會在全國實施 房產稅試點范圍的擴大是大勢所趨 然而重慶 上海的試點情況表明房產然而重慶 上海的試點情況表明房產 稅試點初期對購房者的實際稅費影響有限稅試點初期對購房者的實際稅費影響有限 當前房產稅擴容仍在探索當中 所當前房產稅擴容仍在探索當中 所 以房產稅短期內或許不太可能迅速在全國推廣 即使出臺也不會即刻對市場產以房產稅短期內或許不太可能迅速在全國推廣 即使出臺也不會即刻對市場產 生影響 生影響 但房產稅重要意義在于 隨著改革的深入 將進一步打擊投資投機性 行為 十八大記者招待會姜偉新接受采訪時指出正在積極研究擴大房產稅試點 適當的時候可能還會出臺 表明房產稅等長效機制將逐步完善 試點范圍的擴 大將逐步促進市場健康發(fā)展 表 關于房產稅試點有望擴容的重要事件 時間發(fā)言人內容簡述 2012 12 12 住建部部部長 姜偉新 12日在十八大新聞中心接受媒體采訪 正在積極研究擴大房產稅 試點 適當的時候可能還會出臺 2012 9 23 住建部 有關負責人 表示繼續(xù)落實差別化住房信貸 稅收政策 堅決抑制投機投資性 需求 加快推進擴大房產稅試點城市范圍 9 2012 9 20 國家稅務總局 政策法規(guī)司 巡視員叢明 出席第五屆中國企業(yè)稅務管理創(chuàng)新大會 叢明表示 房產稅下一 步將擴大試點范圍 并逐步建立房地產稅制度 房地產稅具體深 化時間可能在年底或明年3月份以后 房地產稅最終會在全國實 施 2012 8 29 全國人大常委 會謝旭人 向全國人大報告時指出 穩(wěn)步推進個人住房房產稅改革試點 嚴 格實施差別化住房稅收政策 加強交易和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管 抑制投機投資性需求 資料來源 中國指數研究院綜合整理 三 房地產業(yè)走向 城鎮(zhèn)化和收入倍增促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展三 房地產業(yè)走向 城鎮(zhèn)化和收入倍增促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展 1 1 城鎮(zhèn)化和收入倍增是未來十年房地產市場需求的兩大動力 城鎮(zhèn)化和收入倍增是未來十年房地產市場需求的兩大動力 十八大明確推進經濟結構戰(zhàn)略性調整必須以推進城鎮(zhèn)化為重點 李克強也 曾多次強調城鎮(zhèn)化 認為立足擴大國內需求這一戰(zhàn)略基點需要促進城鎮(zhèn)化發(fā)展 城鎮(zhèn)化是我國發(fā)展的一個大戰(zhàn)略 是最大的內需潛力所在 推進城鎮(zhèn)化發(fā)展 可以釋放內需巨大潛力 促進經濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會和諧進步 另外 十八大報告提出 到 2020 年實現城鄉(xiāng)居民人均收入比 2010 年翻一番的目標 這是黨代會首次明確提出居民收入倍增目標 預示著未來宏觀經濟發(fā)展的方向 發(fā)生變化 將從對宏觀總量的關注轉向對微觀民生的關懷 發(fā)展成果更注重惠 及民生和注重公平 收入倍增 居民才有消費欲望和消費能力 可以促使我國 經濟從依靠投資向投資和消費共同拉動轉變 可以擴大內需推動經濟方式轉變 從調結構來看 未來可能以城鎮(zhèn)化為突破口 以增加居民收入為基本 因為只 有推進城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民收入大幅增長 才能拉動消費擴大內需 改變傳統(tǒng)的 經濟增長模式 減少經濟增長對投資和出口的依賴 降低經濟增長的風險 表 關于收入倍增和推進城鎮(zhèn)化的重要事件 10 資料來源 中國指數研究院綜合整理 2 2 未來十年潛在住房需求 未來十年潛在住房需求120120億平米 相當于目前銷售面積億平米 相當于目前銷售面積1212倍以上倍以上 城市化水平提高是房地產業(yè)快速發(fā)展的重要原動力 歷史數據顯示 城市 化水平與房地產市場發(fā)展規(guī)模關系密切 與房地產銷售 開發(fā)等各項指標高度 相關 1998 2005 年各指標與城市化率相關系數接近或超過 0 9 而隨著城市化 率的提升 2006 2011 年各指標與城市化率相關系數全部超過 0 9 并且除了銷 售面積外 均在 0 95 以上 特別是銷售額的相關系數提高了 0 07 從銷售額 與城市化率的散點圖也能看出 指數趨勢線在城市化率 45 50 區(qū)間內變得非 常陡峭 表明伴隨城市化進程的推進 累積的需求在近年逐漸釋放 促進房地 產市場快速增長 且兩者關系越來越密切 圖 1987 2011年商品房銷售面積和銷售額與城市化率關系 數據來源 CREIS 中指數據 11 未來十年 我國至少有 120 億平方米的住房需求 相當于 2011 年全國商品 住宅銷售面積的 12 倍以上 目前 我國城市人均住宅面積 較低 超過 7000 萬 戶的城市家庭人均住房低于 30 平方米 改善群體十分龐大 若按 人均 35 平 方米 的小康水平作為改善標準 這一群體將帶來約 68 億平方米的改善性住房 需求 此外 若按人均 30 平米計算 未來十年新增的 1 8 億城鎮(zhèn)人口也將帶來 至少 50 億平方米以上的住房需求 也就是說 未來十年 我國至少有 120 億平 方米的住房需求 相當于 2011 年全國商品住宅銷售面積的 12 倍以上 潛在需 求十分旺盛 圖 2000 2050年中國年均新增城鎮(zhèn)人口及其增長率 數據來源 統(tǒng)計局 聯(lián)合國人口署 中國指數研究院整理分析 3 3 居民收入持續(xù)增長提高購買力 剛需 改善性需求逐漸釋放 居民收入持續(xù)增長提高購買力 剛需 改善性需求逐漸釋放 歷次黨代會基本都是提出快速發(fā)展經濟 指出 GDP 要翻一番 十八大報告 同時強調到 2020 年實現國內生產總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比 2010 年翻一番 這已明確要保持居民收入的增長與 GDP 的增速同步 即把增加居民收入列為未 來經濟發(fā)展的目標 歷史數據分析 1998 2011 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復合增長 11 3 商 品房銷售面積和銷售額分別復合增長 18 4 和 27 5 明顯高于居民收入水平 收入倍增計劃將切實逐步提高居民收入 隨著居民收入的增加 中低收入群體 占社會消費總額的比重將越來越大 這將釋放巨額購買力 隨著房地產業(yè)受到 調控而趨于平穩(wěn)發(fā)展 房價回歸至合理水平 基于國人住有所居和安居樂業(yè)的 傳統(tǒng)理念 剛性需求逐步釋放 26 的現有城市家庭通過租賃解決住房需求 共 12 計 3315 萬戶 未來十年每年新增城鎮(zhèn)人口仍在 2000 萬人左右 改善型需求逐 漸增加 現有城市居民人均住房面積半數以上在 30 平米以下 居民收入增加 將提升居民購買能力 促進住房需求的不斷釋放 為房地產的平穩(wěn)發(fā)展提供動 力 表 1998年來中國主要宏觀指標增長情況 名義增長率 資料來源 中國指數研究院綜合整理 結論 從十八大相關政策的角度來看 地產在較長的一段時間內仍保持嚴格的結論 從十八大相關政策的角度來看 地產在較長的一段時間內仍保持嚴格的 調控狀態(tài) 居民收入增長和城市化進程的推進則是地產行業(yè)下一階段發(fā)展的主調控狀態(tài) 居民收入增長和城市化進程的推進則是地產行業(yè)下一階段發(fā)展的主 要因素 總體而言 地產行業(yè)呈現長期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 要因素 總體而言 地產行業(yè)呈現長期穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 13 第二章第二章 房地產行業(yè)房地產行業(yè)經濟形式分析經濟形式分析 一 全國上半年房地產市場情況一 全國上半年房地產市場情況 2012 年上半年商品房共成交了 488 33 萬平方米 約為 5 2 萬套 從各類 產品的成交結構上來看 普通住宅占商品房總成交量的 78 而商業(yè) 網點占 13 公寓占到 3 從這一組比例數據來看 普通住宅的市場份額在減少公寓 及商業(yè)類比例有所增加 這與之前實施的限購政策有一定的關系受 住宅限 商業(yè)不限 的影響 部分開發(fā)商向商業(yè)地產傾斜 有些借助公寓類產品逐漸切 入商業(yè)地產的開發(fā) 一 房地產供應情況 一 房地產供應情況 1 1 房地產供應情況 房地產供應情況 2012 年 1 6 月房地產投資和新開工面積下降嚴重 而且惡化程度迅速加劇 以廣東為例 1 4 月份 開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積 583 27 萬 同比下 14 降 13 0 增幅比上年同期回落 81 7 個百分點 新開工面積持續(xù)負增長 1 4 月商品房新開工面積 3862 35 萬 下降 11 6 2 2 房地產成交情況 房地產成交情況 上半年房地產成交走勢總結為 1 月傳統(tǒng)春節(jié)淡季 成交下跌 2 月 3 月 小陽春 成交上漲 4 月清明成交下跌 5 月 紅五月 飄紅 成交上漲 整體態(tài)勢成月度起伏 3 房地產庫存情況房地產庫存情況 當前房企商品房庫存量非常大當前房企商品房庫存量非常大 a 截至 5 月底 全國 13 個典型城市樓市庫存總量為 78 萬套 與去年同期 相比增加 17 82 萬套 上漲 29 6 處于高位 b 北京 上海 深圳 廣州在內城市的商品房庫存還有 1 14 億 按照 5 月銷售速度 大概夠這些城市賣 11 個月左右 c 30 家地產上市公司一季度存貨值達 1 29 萬億 而去年同期為 9533 億 其中 存貨同比增加的有 92 家增幅在 20 以上有 53 家 從 2011 年底開始 地產上市公司存貨就處于高壓狀態(tài) 一方面可能是公司 土地儲備充足 另一方面可能是需求被抑制 不同地區(qū)面臨的情況不一樣 一線城市 如北京一年的住宅銷售面積在 1000 萬 左右 但一年的需求卻達到 1500 萬 2000 萬 其實是供不應求的 但二三線城市住房供應量實際非常充足 以貴陽為例 一年土地銷售面積超過 2000 萬 但一年的住房需求只有 200 萬 也就是說一年的供給需要 5 10 年才能消化 二二 上半年土地市場 上半年土地市場 今年上半年土地出讓金收入明顯降低 全國 300 個城市土地出讓金總額為 15 6525 98 億元 較去年同期的 10598 24 億元下降 38 1 1 供應情況 供應情況 5 月 全國 300 個城市共推出土地 3140 宗 環(huán)比增加 6 同比減少 11 推出土地面積 12448 萬 環(huán)比增加 7 同比減少 17 其中 住宅類用地 919 宗 環(huán)比增加 19 同比減少 13 推出土地面積 3269 萬 環(huán)比減少 9 同比減少 35 2 2 成交情況 成交情況 5 月 全國 300 個城市共成交土地 2154 宗 環(huán)比減少 5 同比減少 21 成交面積 8589 萬 環(huán)比增加 1 同比減少 26 其中 住宅用地 542 宗 與 上月持平 同比減少 33 成交面積 2297 萬 環(huán)比減少 4 同比減少 42 3 3 成交價格 成交價格 5 月 全國 300 個城市成交樓面均價為 758 元 環(huán)比下跌 8 同比下跌 10 其中住宅類用地成交樓面均價為 1101 元 環(huán)比下跌 14 同比下跌 8 4 4 溢價率 溢價率 5 月 全國 300 個城市土地平均溢價率 5 較上月減少 1 個百分點 較去 年同期減少 10 個百分點 其中住宅類用地平均溢價率 4 較上月減少 1 個百 分點 較去年同期減少 11 個百分點 3 3 上半年品牌地產公司情況上半年品牌地產公司情況 1 1 5 5 月房企銷售業(yè)績情況月房企銷售業(yè)績情況 政策預期放松下 5 月份房企業(yè)績全面上升 5 月份在監(jiān)測的 18 個企業(yè)中 近八成業(yè)績出現上漲 其中萬科 招商 金地 遠洋 碧桂園等企業(yè)業(yè)績漲幅 超過 20 2 2 1 51 5 月房企銷售業(yè)績情況月房企銷售業(yè)績情況 今年 1 5 月的龍頭企業(yè)平均漲幅達到了 16 5 企業(yè)整體銷售情況亦好于去 年 對比企業(yè)的全年銷售業(yè)績目標來看 近七成企業(yè) 1 5 月份已完成業(yè)績目標 的 35 以上 中海 保利 世茂 招商已完成 40 以上 要完成全年業(yè)績目標基 本無憂 若政策無明顯收緊的態(tài)勢 企業(yè)未來再度降價的動力不足 3 3 龍頭房企銷售均價情況 龍頭房企銷售均價情況 1 5 月大多企業(yè)銷售均價環(huán)比下降 伴隨著政策底部的逐漸形成 我國房價 16 下跌的趨勢已經開始相對趨穩(wěn) 在已公布 5 月銷售業(yè)績的企業(yè)中 銷售價格環(huán) 比變動卻出現較大幅度的下跌 主要原因 不僅是主要因為房企對銷售價格策 略進行了調整 而是更多是房企在各區(qū)域銷售結構上的變化 如恒盛地產 5 月 份銷售均價同比下降 19 銷售額環(huán)比上升 21 但是企業(yè)月內營銷活動的折扣 多為 95 折以上 讓價幅度并不大 其開盤首日去化七成的南通恒盛豪庭 也僅 是做出全款 99 折的優(yōu)惠 企業(yè)并非依靠讓價取勝 對比企業(yè)內部銷售貢獻來看 5 月份恒盛地產東北地區(qū)銷售額占比達到 48 環(huán)比上升超過 300 成為銷售 貢獻最大的區(qū)域 而其上海 環(huán)渤海 長三角地區(qū)銷售額卻出現不同程度的減 少 由于企業(yè)布局各地區(qū)的房價存在較大差異 其銷售均價的下降亦在情理之 中 4 4 品牌房企謀劃轉型 集體轉型 品牌房企謀劃轉型 集體轉型 對于品牌房企而言 5 年左右的土地儲備和當前約 20 的房價地價比 使房 企在房地產政策強波動下 仍具備 3 年左右的轉型期 當前房地產行業(yè)集體轉 型方向正確 但實際效果并不成功 問題核心 突出體現在企業(yè)商業(yè)運營能力 的缺失 由此在行業(yè)轉型方向明確和具備時間周期下 聚焦轉型的商業(yè)模式 產品定位和優(yōu)勢 以及運營能力成為核心 5 5 復合地產是房地產轉型的方向之一 復合地產是房地產轉型的方向之一 復合地產是房地產轉型的方向 在商業(yè)模式與產品的結合 資源能力和軟 實力的塑造 產品線的智能部門規(guī)劃 以及基金在項目前期的參與上 均在探 索和發(fā)展階段 商業(yè)地產 商業(yè)地產 轉型商業(yè)地產市場前景光明 但受資金渠道的匹配 商業(yè)運營 資源和企業(yè)商業(yè)運營能力的限制 在未來一個階段將出現結構性問題 核心是 企業(yè)運營能力的不足 養(yǎng)老地產養(yǎng)老地產 養(yǎng)老市場處在發(fā)展和培育階段 但未來需求剛性 并且供應缺 口壓力巨大 是房地產典型的 藍海 品牌房企進入集體關注階段 但商業(yè)模 式和產品形態(tài)仍在探索中 從市場潛力看 具備成為主產品線的市場條件 旅游地產 旅游地產 旅游地產市場進入上升期 目前市面項目更偏傳統(tǒng)住宅模式 以及配合企業(yè)大面積圈地 在國內酒店市場和養(yǎng)老度假需求看好 旅游產業(yè) 文化產業(yè)政策支持力度強化下 旅游地產市場有望快速啟動 產業(yè)地產 產業(yè)地產 近期工業(yè)用地出讓呈現量價齊漲格局 從行業(yè)操作看產業(yè)地產 17 主要分為三種模式 1 以普洛斯為代表的外資模式 2 以華夏幸?；鶚I(yè)為代表 的傳統(tǒng)住宅模式 3 物流商貿地產模式 二 廣東省內經濟環(huán)境分析二 廣東省內經濟環(huán)境分析 一 一 市場概況 市場概況 1 1 房地產開發(fā)投資 房地產開發(fā)投資 a a 投資增速低位企穩(wěn)投資增速低位企穩(wěn) 前三季度 廣東房地產開發(fā)完成投資 3672 09 億元 同比增長 12 1 增速 自 8 月觸底反彈后連續(xù)兩個月回升 近年數據顯示 當商品房銷售量同比增速 連續(xù) 2 3 個季度呈現反彈時 投資增速便隨之上升 而今年一季度商品房銷售 量同比增速觸底后連續(xù)兩個季度反彈回升 且當前市場總體穩(wěn)定趨好 由此判 斷投資增速已進入低位企穩(wěn)階段 圖圖1 1 20112011年年 2012 2012年年9 9月廣東房地產完成開發(fā)投資情況月廣東房地產完成開發(fā)投資情況 圖圖2 2 20072007年以來廣東商品房銷售同比增速及房地產投資同比增速走勢年以來廣東商品房銷售同比增速及房地產投資同比增速走勢 18 分用途看 商品住宅完成投資 2542 09 億元 占總投資 69 2 同比增長 7 3 拉動總投資增長 5 3 個百分點 同比增速總體呈持續(xù)回落趨勢 辦公樓 投資 141 15 億元 占總投資 3 8 同比下降 2 4 降幅比 1 8 月縮小 2 1 個 百分點 商業(yè)營業(yè)用房投資 374 35 億元 增長 27 9 比 1 8 月回落 4 個百分 點 其他投資 614 50 億元 增長 30 8 比 1 8 月提高 5 1 個百分點 商業(yè)營商業(yè)營 業(yè)用房和其他用途投資合計業(yè)用房和其他用途投資合計 988 85988 85 億元 拉動總投資增長億元 拉動總投資增長 6 96 9 個百分點 貢獻個百分點 貢獻 率明顯高于住宅投資 率明顯高于住宅投資 圖圖3 3 20122012年年1 91 9月廣東房地產完成開發(fā)投資同比增速走勢按用途分月廣東房地產完成開發(fā)投資同比增速走勢按用途分 表表1 1 20122012年年1 91 9月廣東房地產開發(fā)投資情況按用途分月廣東房地產開發(fā)投資情況按用途分 單位 億元單位 億元 小結 近兩個月 投資增速觸底反彈 且非住宅用途的投資拉動作用漸強 由當前局勢看 商品住宅市場短期內仍是國家重點調控對象 預計其投資增速 將持續(xù)處于低位 而非住宅類投資將成為拉動房地產投資增長的重要支撐 多 元化開發(fā)將是行業(yè)轉型升級的方向之一 但須謹防中小城市的商業(yè)地產 綜合 體等出現過度投資 19 b b 資金結構持續(xù)優(yōu)化 資金結構持續(xù)優(yōu)化 前三季度 房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金5397 71億元 同比增長10 5 增速比1 8月提高0 4個百分點 增速連續(xù)3個月回升 其中 國內貸款1059 10 億元 增長19 2 比1 8月回落5個百分點 利用外資17 62億元 下降73 4 降幅比1 8月略微縮小1 6個百分點 但大幅下降的趨勢未變 自籌資金1704 80 億元 增長11 8 增速比1 8月略微提高0 8個百分點 但總體增速呈逐月回落 趨勢 其他資金 銷售回籠資金 2616 40億元 增長8 7 增速比1 8月提高2個 百分點 進入第三季度以來實現同比正增長 且增速逐月提高 圖圖4 4 20112011年年 2012 2012年年9 9月廣東房地產企業(yè)到位資金同比增速情況月廣東房地產企業(yè)到位資金同比增速情況 圖圖5 5 20112011年年 2012 2012年年9 9月廣東房地產企業(yè)部分資金來源同比增速走勢月廣東房地產企業(yè)部分資金來源同比增速走勢 從單月情況看 9月到位資金633 48億元 同比增長13 5 但環(huán)比下降 14 5 其中 國內貸款59 75億元 20 為今年來單月最低 環(huán)比降幅超過50 這與近來銀行 金融機構面向房地產業(yè) 的信貸額度偏向緊張有關 第四季度可能仍然緊張 自籌資金200 3億元 與之 前月份數據大致相當 環(huán)比小幅下降3 8 利用外資1 54億元 僅占當月到位 資金的0 2 其他資金371 89億元 環(huán)比下降9 6 但單月數額也僅低于上月 仍處于高位 反映出9月的銷售市場仍較為活躍 圖圖6 6 20122012年各月廣東房地產企業(yè)到位資金情況年各月廣東房地產企業(yè)到位資金情況 從資金來源結構看 今年前三季度國內貸款占到位資金19 6 比1 2月下 降9個百分點 利用外資占0 3 為近年來最低水平 自籌資金占31 6 比1 2 月下降5 8個百分點 其他資金占到位資金48 5 比年初大幅提高15 2個百分 點 今年來的資金來源結構變化顯示 得益于商品房銷售市場的逐步回暖 企 業(yè)自籌資金及國內貸款所占比重均有明顯下降 而其他資金所占比重則大幅上 升 企業(yè)總體資金狀況得到明顯改善 但從資金充裕情況來看 到位資金同比 增速低于投資增速1 6個百分點 企業(yè)資金充裕度 到位資金 房地產開發(fā)投資額 為 147 0 比去年同期低2 1個百分點 比2009年和2010年同期則差距更大 企業(yè) 仍需加大融資力度 尤其是降低庫存加快銷售回籠資金 圖圖7 7 20082008年年 2012 2012年年9 9月廣東房地產資金來源結構情況月廣東房地產資金來源結構情況 21 圖圖8 8 20022002年以來各年前三季度廣東房地產企業(yè)資金充裕度走勢對比年以來各年前三季度廣東房地產企業(yè)資金充裕度走勢對比 小結小結 得益于商品房市場的逐步回暖 企業(yè)銷售回籠資金占到位資金總額比 重大幅上升 自籌資金及國內貸款所占比重則相應下降 企業(yè)資金結構不斷優(yōu) 化 但資金狀況并未達寬裕 企業(yè)仍需降低庫存加快銷售回籠資金 2 2 開發(fā) 開發(fā)建設建設 從房地產開發(fā)用地看 截至今年9月期末 全省房地產待開發(fā)土地面積 4119 70萬平方米 同比增長0 8 其中 前三季度購置土地面積1345 73萬平 方米 同比下降11 5 土地成交價款439 31億元 增長45 7 同期數據顯示 2009年以來的土地購置面積均少于之前年份 而購置單價則明顯上漲 反映出 土地供應量并未隨商品房市場活躍而相應增加 從今年各季度土地購置情況看 分別購置501 05萬 460 97萬和383 71萬平方米 成交價款分別為117 62億元 106 14億元和215 55億元 呈量降價漲態(tài)勢 22 圖圖9 9 20042004年以來各年前三季度廣東房地產土地購置情況年以來各年前三季度廣東房地產土地購置情況 從施工建設情況看 截止三季度期末 全省房地產開發(fā)企業(yè) 單位 正在開 發(fā)的房地產項目5946個 施工面積為3 60億平方米 同比增長11 3 其中 今 年前三季度新開工面積7997 90萬平方米 同比下降10 6 為近十年來第二次 同比出現下降 但由于過去兩年新開工量大幅增加 并于今年逐漸形成供給 預計今明兩年商品房的市場供應仍較充足 竣工面積3705 96萬平方米 同比增 長18 0 圖圖1010 20022002年以來各年前三季度廣東商品房建設情況年以來各年前三季度廣東商品房建設情況 分用途看 住宅施工面積同比增長9 6 但新開工面積下降14 6 為各類 用途中降幅最大 辦公樓施工面積同比基本持平 但新開工 竣工面積分別下 降6 3 和40 2 在建工程量處于萎縮狀態(tài) 商業(yè)營業(yè)用房各項建設指標均有較 大幅度增長 也是各類用途建設中唯一全面增長的物業(yè) 從另一個角度反映出 開發(fā)業(yè)態(tài)正處轉型升級中 其他用房雖然新開工面積小幅下降 但施工面積增 幅高達23 7 為各類用途中增幅最大 23 則反映出房地產開發(fā)中除居住 辦公 商鋪等功能之外的配套建設投資力度大 幅提升 小結小結 土地市場量降價漲 可能使得一兩年后商品房市場供應量下降和當前 商品房重置成本上升 隨著年底將近 地方政府推地節(jié)奏也將加快 且企業(yè)也 有增加生產資料的需求 土地市場可能更為活躍 價格或將進一步上漲 盡管 商品房新開工面積同比降幅達兩位數 但由于前兩年的大量擴充 施工面積仍 保持平穩(wěn)增長 預計近一兩年的供應仍較充足 3 3 商品房交易 商品房交易 前三季度 全省商品房銷售面積5066 48萬平方米 同比下降1 4 僅1個 月后再次呈現負增長 銷售額4147 91億元 同比增長0 6 增速比1 8月回落3 3 個百分點 銷售均價8187元 平方米 同比增長2 0 比1 8月略微回落4元 平 方米 其中 商品住宅銷售面積4607 05萬平方米 同比下降1 1 銷售金額 3567 68億元 同比持平 銷售均價7744元 平方米 同比增長1 2 圖圖1111 20122012年年1 91 9月廣東商品房銷售面積 金額走勢月廣東商品房銷售面積 金額走勢 24 圖圖1212 20122012年年1 91 9月廣東商品住宅銷售面積 金額走勢月廣東商品住宅銷售面積 金額走勢 圖圖1313 20122012年年1 91 9月廣東商品房 商品住宅銷售均價走勢月廣東商品房 商品住宅銷售均價走勢 從單月數據看 9月當月商品房銷售面積718 71萬平方米 銷售金額586 76 億元 同比分別下降12 3 和16 4 25 但相比今年前三季度各月份數據 9月銷售面積和金額均為單月次高水平 市場 走勢趨于穩(wěn)定 圖圖1414 20122012年年1 91 9月各月廣東商品房銷售面積 金額走勢月各月廣東商品房銷售面積 金額走勢 與往年同期相比 今年前三季度商品房銷售面積雖比去年略有下降 但比 其他年份仍有較大幅度的增長 銷售金額則再創(chuàng)新高 同樣反映出當前市場氛 圍仍較活躍 但另一方面 由于國家對房價仍然持高壓態(tài)度 部分面向改善型 需求的產品因為價位而未準銷售 部分潛在購房者同樣受限于政策無法入市 當前市場仍以首次置業(yè)者為主 而近來多數商業(yè)銀行紛紛取消住房按揭貸款利 率優(yōu)惠政策 甚至出現上浮或無貸款額度 這將對市場產生較大的抑制作用 加之房企進一步降價促銷的空間有限 購房者有重回觀望的趨勢 預計第四季 度商品房銷售市場走勢將以平穩(wěn)為主 全年銷售量同比大致持平或略有增長 從商品房供求關系看 前三季度全省商品房批準預售面積共7317 79萬平方 米 同比增長22 8 銷售率 實際銷售面積 批準預售面積 為69 2 比去年同 期低17個百分點 總體供求情況較為寬松 其中 批準預售面積同比除了辦公 樓基本持平外 住宅 商業(yè)營業(yè)用房和其他用房均有較大增幅 但銷售率同比 則全面回落 總體呈供大于求態(tài)勢 26 從待售情況看 截至9月期末 全省商品房待售面積3352 79萬平方米 同 比增加1047 29萬平方米 增幅為45 4 從近年廣東商品房待售面積變動趨勢 看 2004 2007年待售面積逐年下降 處于去庫存狀況 2008年以來 受建設規(guī) 模加大和調控政策深化等因素的影響 待售面積總體呈增長態(tài)勢 尤其是2011 年和今年的增長勢頭更為明顯 盡管今年銷售市場總體趨好 但待售面積仍然 是逐季增加 反映出當前商品房市場的去庫存壓力依然明顯 圖圖1616 20022002年以來各年三季度末廣東商品房待售面積變動趨勢年以來各年三季度末廣東商品房待售面積變動趨勢 從一年來商品房的新增待售年限看 主要是3年以內的待售面積部分增加 占新增總量的94 8 即2009年及之前的待售面積幾乎沒有新增 新增部分主要 來自于2010年以來執(zhí)行持續(xù)嚴厲的調控政策之后 反映出調控政策對需求的抑 制效應較為明顯 其中 住宅待售面積一年新增736 52萬平方米 占新增總量 的70 3 較今年三季度末住宅待售面積占總待售面積61 9 的比重高8 4個百分 點 比2011年三季度末的58 1 則高12 2個百分點 說明住宅需求受調控政策影 響更為顯著 27 小結 房屋銷售止升趨穩(wěn) 商品房市場持續(xù)回暖的趨勢不變 銷售量處于近 年同期高位水平 銷售均價趨于平穩(wěn) 當前充足的供應量將成為企業(yè)棄價保量 爭先出貨的主要動力 土地市場的商機也將促進企業(yè)加快回籠資金 但隨著調 控持續(xù)深化 供需兩端都將受政策影響 銷售量難以明顯增加 市場總體走勢 趨于穩(wěn)定 二 二 結論分析 結論分析 從市場走勢看 在企業(yè)的積極應對之下 商品房銷售市場在經歷第一季度商品房銷售市場在經歷第一季度 相對低迷階段之后于第二季度開始回暖 企業(yè)資金狀況得到改善 進而帶動投相對低迷階段之后于第二季度開始回暖 企業(yè)資金狀況得到改善 進而帶動投 資增速反彈 資增速反彈 從行業(yè)發(fā)展趨勢分析 曾經左右行業(yè)發(fā)展方向的調控政策 在今 后仍是重要的影響因素 行業(yè)發(fā)展模式已悄然發(fā)生轉變 新的發(fā)展模式蘊含新 的機遇 1 政策管制常態(tài)化 中共中央政治局會議要求 堅定不移地貫徹執(zhí)行房地中共中央政治局會議要求 堅定不移地貫徹執(zhí)行房地 產市場調控政策 產市場調控政策 國務院督查組對16個省 市 進行督促檢查 要求對放松調控 政策的地區(qū)實行問責 國土部 關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約 用地的通知 要求堅決貫徹執(zhí)行房地產用地宗地規(guī)模 容積率控制等各類土地 使用標準 行業(yè)發(fā)展將在政策管制之下不斷規(guī)范化 2 開發(fā)業(yè)態(tài)已現轉型 當下 開發(fā)業(yè)態(tài)已現轉型 當下 調結構調結構 與與 穩(wěn)增長穩(wěn)增長 同等重要 隨著經同等重要 隨著經 濟發(fā)展模式的轉變 房地產業(yè)發(fā)展方式也正在轉型升級 開發(fā)業(yè)態(tài)上由住宅功濟發(fā)展模式的轉變 房地產業(yè)發(fā)展方式也正在轉型升級 開發(fā)業(yè)態(tài)上由住宅功 能占絕對主導向全方位發(fā)展住宅 商務 辦公綜合類地產 旅游休閑地產 工能占絕對主導向全方位發(fā)展住宅 商務 辦公綜合類地產 旅游休閑地產 工 28 業(yè)園區(qū)地產轉變 產品類型將更為多元化 當前住宅投資 新開工同比下降 業(yè)園區(qū)地產轉變 產品類型將更為多元化 當前住宅投資 新開工同比下降 商業(yè)營業(yè)及其他用房對房地產投資建設的拉動作用逐漸凸顯 商業(yè)營業(yè)及其他用房對房地產投資建設的拉動作用逐漸凸顯 3 土地市場值得關注 上半年土地市場的低迷 使得各地政府完成供地指 標及增加財政收入的任務在下半年顯得更為重要 土地市場將隨供應的大幅增 加而出現 物美價廉 的機遇 而在經歷近半年的市場回暖之后 企業(yè)資金狀 況普遍得到改善 因此 對于企業(yè)而言 無論是出于貨幣保值還是增加生產資 料儲備 當下不失為好時機 三 三 河源房地產市場分析河源房地產市場分析 1 1 城市房地產運行情況分析 城市房地產運行情況分析 20122012 年年 1 91 9 月 月 a a 市場供給穩(wěn)定 市場供給穩(wěn)定 1 9 月份 市區(qū)新批準商品房預售面積為 78 94 萬平方 米 同比下降 6 19 主要有碧桂園東江鳳凰城 香堤雅灣 時代花園 寶豪 御龍灣 德潤華府 河源義烏小商品批發(fā)城等 37 個項目 房地產開發(fā)企業(yè)投資 意愿未受到調控明顯影響 市場供應保持相對穩(wěn)定 b b 市場需求回暖 市場需求回暖 1 9 月份 市區(qū)新建商品房預 銷 售面積 69 79 萬平 方米 同比下降 8 75 銷 預 售商品房 6392 套 同比上漲 0 25 商品房預 銷 售金額約 35 61 億元 同比上漲 13 75 二手房交易面積為 36 87 萬平方 米 同比上漲 7 39 交易套數 2372 套 同比下降 0 55 交易金額 9 36 億元 同比上漲 29 79 從銷售情況可以看出 市區(qū)新建商品房成交量在前兩季度持 續(xù)下滑后 第三季度出現反彈 銷售量明顯增加 而二手房市場整體走勢平穩(wěn) 較去年相比有小幅度上漲 c c 房價穩(wěn)中有升 房價穩(wěn)中有升 在中央政府和地方政府嚴格實施房地產市場調控政策不 放松的前提下 投資投機消費受到打壓 但央行兩次下調銀行貸款利率 促進 了剛需釋放 1 9 月份新建商品房住房平均價格為 4099 元 同比上漲 3 35 d d 供應結構日趨合理 供應結構日趨合理 1 9 月份批準預售商品住房 5179 套 其中建筑面積 在 120 平方米以下的占 57 建筑面積在 120 144 平方米之間的占 21 建筑 面積在 144 平方米以上的大戶型占 22 從批準預售的住房供應結構來看 主 要以中小戶型為主 其中三房以下的占 72 基本吻合本地市場實際需求 29 e e 本地需求為主 本地需求為主 從購房對象劃分來看 各樓盤的購房對象以市區(qū)改善型 換房和首次置業(yè) 五縣一區(qū)農村進城人員為主 約占 65 受首付比例提高 差別化稅貸政策影響 外地戶籍人口首次購房及投資性購房比例均有所下降 總體來看 2012 年前三季度房地產市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢 市場 的走勢符合預期 反映了市場宏觀調控成效以及市場調整規(guī)律 f f 目前市場存在的問題 主要表現在一是 目前市場存在的問題 主要表現在一是投資信心不足 當前房地產市場 的調控仍在繼續(xù)實施 遏制投機性 投資性需求仍然是當前房地產調控的主要 任務 1 9 月份 市區(qū)完成房地產開發(fā)投資額 24 28 億元 同比下降 9 4 政 策走向不明朗 市場有效需求不足 融資渠道不暢等仍然是影響開發(fā)企業(yè)加快 投資或新增投資的主要原因 二是房價上漲壓力較大 從近期市區(qū)土地出讓市 場價格來看 新建商品房樓面地價將達到 2000 多元 單從成本構成角度分析 市區(qū)房價上漲仍將繼續(xù) 控制房價過快上漲壓力仍然較大 三是市場行為欠規(guī) 范 通過近期市場檢查情況來看 部分企業(yè)存在不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為 如 拖延工期 未辦理竣工驗收交房 未取得預售許可證前收受定金 囤積好房源 隱藏房屋信息 未公示收費項目及標準 銷售廣告夸大事實等等 g g 市區(qū)房地產市場發(fā)展預測 市區(qū)房地產市場發(fā)展預測 房地產市場調控將以穩(wěn)定為主 政策方面不會出現一些重大的調整 從市 區(qū)樓盤國慶期間銷售情況來看 第四季度河源樓市開局良好 樓盤的客戶來訪 量和成交量都出現較大幅度增長 國慶期間商品房銷售面積 5 35 萬平方米 同 比增長 11 銷售套數 472 套 同比增長 16 預計從 2012 年第四季度開始 市區(qū)房地產市場發(fā)展走勢將會穩(wěn)健發(fā)展 數據來源 河源市房管局 2 2 城市指標 城市指標 從城市化率 城市競爭力排名 社會消費水平等指標來看 河源未來發(fā)展 有很大彈性空間 由于河源市經濟基礎和產業(yè)相對于珠三角其他城市排名靠后 15 位 但 是隨著城市升級 產業(yè)轉移 基礎投資增速 未來增長競爭力前景看好 未來增長競爭力前景看好 城市消費總水平不高 保持快速增長 居民可支配收入和消費性支出相 對較低 但增長穩(wěn)定 30 河源城市化率約 40 處于低速發(fā)展的時期 低于 2011 年中國城市化平 均水平 47 更低于廣東省的 66 2 遠低于珠三角的 80 城市化水 平的巨大提升空間為消費全方位升級提供了可能 從人均 GDP 與房地產發(fā)展的關系來看 目前河源人均 GDP19300 元即 3060 美元正處于房地產快速發(fā)展階段 發(fā)展階段發(fā)展階段啟動階段啟動階段快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段減緩發(fā)展階段 人均 GDP 美元 0 800800 40004000 80008000 以上 需求特征生存需求 生存 改善需求兼 有 改善需求為主改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展單純數量 型 快速發(fā)展以數量為 主 數量與質量并 重 平穩(wěn)發(fā)展 以質量 為主 數量與質量 并重 緩慢發(fā)展綜合發(fā) 展型 3 3 河源房地產市場開發(fā)企業(yè)簡析 河源房地產市場開發(fā)企業(yè)簡析 外來房企 本地房企 項目型房企的威脅外來房企 本地房企 項目型房企的威脅 a a 外來品牌房企紛紛搶灘河源 外來品牌房企紛紛搶灘河源 雅居樂 碧桂園 深業(yè)地產 匯景 華南城等 地產大鱷搶灘河源 據悉 萬科 恒大 鴻榮源也有進入河源的計劃 因此 面對專業(yè)化程度高的知名房企 未來的河源房地產市場競爭將異常激烈 b b 本地房企加快自身品牌建設 本地房企加快自身品牌建設 過去的 10 年也是河源房地產市場發(fā)展的黃金 十年 除華達外還成就了萬隆 堅基 鴻大等一批本地知名房企 在面對未來 市場競爭上 他們無論在土地儲備 團隊建