購(gòu)房合同范本怎么簽.doc

購(gòu)房合同范本怎么簽 A 辨明認(rèn)購(gòu)書 在目前的商品房交易過(guò)程中，許多開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納認(rèn)購(gòu)款。這其中一般分為兩種情況：一是開(kāi)發(fā)商所銷售的項(xiàng)目倘未取得預(yù)售許可證，只是以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售，即內(nèi)部認(rèn)購(gòu);二是開(kāi)發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋戶型，作為交換，要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款，如果在規(guī)定的時(shí)間里，購(gòu)房人沒(méi)有購(gòu)買該戶型，就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。 針對(duì)以上兩種行為，太原市房管局監(jiān)察大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)牛煥德解釋，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)不合法，所以在第一種情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書無(wú)效，而在后一種情況下簽訂認(rèn)購(gòu)書，則要注意看合同條款是否完備。“如果認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，這樣的協(xié)議就能被認(rèn)定為是商品房買賣合同，具有法律效力。但是如果認(rèn)購(gòu)書僅規(guī)定了房號(hào)、面積和價(jià)格等條款，則該認(rèn)購(gòu)書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力?！?B 清點(diǎn)補(bǔ)充協(xié)議 在商品房購(gòu)房合同的簽訂過(guò)程中，除卻開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人根據(jù)示范文本所訂立的商品房買賣合同外，還有一種補(bǔ)充協(xié)議非常常見(jiàn)。這種補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容條款很多，一般已由開(kāi)發(fā)商的專業(yè)律師擬定好，在簽訂正式的購(gòu)房合同中要求購(gòu)房人一并簽署，牛煥德大隊(duì)長(zhǎng)提醒消費(fèi)者，這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款，如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)偂㈥P(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開(kāi)發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款。比如“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能按期交付房屋，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任等?！?“補(bǔ)充協(xié)議并不要求和購(gòu)房合同同時(shí)簽署”，牛煥德大隊(duì)長(zhǎng)直言這無(wú)非是開(kāi)發(fā)商的“危言聳聽(tīng)”，并建議購(gòu)房人在補(bǔ)充協(xié)議中加入房屋入住的條件、精裝修房的裝修標(biāo)準(zhǔn)(如每平方米的裝修費(fèi)用、廚房電器的品牌與型號(hào)、建材的品牌與型號(hào)等)、物業(yè)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)與時(shí)間(如交房但未入住期間是否收取物業(yè)費(fèi)用等)。此外，購(gòu)房人有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議條款進(jìn)行協(xié)商修改，如果開(kāi)發(fā)商不能滿足購(gòu)房人的合理要求，可不簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 C 比對(duì)樣板間 幾乎所有的購(gòu)房者都會(huì)以樣板間為標(biāo)準(zhǔn)，比對(duì)自己所有的實(shí)物房。在此PK的過(guò)程中，最常見(jiàn)的狀況是購(gòu)房人入住后，發(fā)現(xiàn)實(shí)物房和樣板間有差距，要求退房或賠償時(shí)，卻被開(kāi)發(fā)商告知樣板間不可作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，其要求不合理。對(duì)此牛煥德大隊(duì)長(zhǎng)表示，事實(shí)并非如此。 設(shè)置樣板間的目的是為了營(yíng)銷。開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板間，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板間是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開(kāi)發(fā)商未作說(shuō)明，致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房人可以根據(jù)合同法關(guān)于重大誤解的規(guī)定請(qǐng)求變更或撤銷購(gòu)房合同，且變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇。 但牛煥德大隊(duì)長(zhǎng)也提醒消費(fèi)者，如果樣板間以廣告形式發(fā)布，因其屬于開(kāi)發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款，所以在法律上一般視其為要約邀請(qǐng)，不能直接成為合同的內(nèi)容。購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。“不過(guò)為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實(shí)時(shí)有依有據(jù)，告其違約?！?D 約定房屋質(zhì)量 有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此，商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交付商品房時(shí)應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付 住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書，這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購(gòu)房合同的重要組成部分，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。牛煥德大隊(duì)長(zhǎng)指出，這很有可能成為購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商矛盾的癥結(jié)。 商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定都是由開(kāi)發(fā)商擬定，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此，有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。在交房的流程方面，則應(yīng)先核準(zhǔn)質(zhì)量，再簽字交費(fèi)。 購(gòu)房合同條款包括： 1、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 2、商品房銷售依據(jù) 3、買受人所購(gòu)商品房的基本情況 4、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 5、面積確認(rèn)及面積差異處理 6、付款方式及期限 7、買受人逾期付款的違約責(zé)任 8、交付期限 9、出賣人逾期交房的違約責(zé)任 10、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定 11、交接 12、出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛 13、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任 14、出賣人關(guān)于