商務(wù)酒店項(xiàng)目部年度計(jì)劃書

商商 務(wù)務(wù) 酒酒 店店 項(xiàng)項(xiàng) 目目 部部 計(jì)計(jì) 劃劃 書書 2016 年 6 月 目錄目錄 第一章 項(xiàng)目摘要 一 項(xiàng)目概述 二 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 三 項(xiàng)目背景 四 項(xiàng)目投資計(jì)劃 第二章 項(xiàng)目公司 一 公司簡(jiǎn)介 二 公司結(jié)構(gòu) 管理 三 股權(quán)結(jié)構(gòu) 四 項(xiàng)目其他背景 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃 一 項(xiàng)目位置 二 法律明細(xì) 三 項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 一 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 二 具有新建設(shè)酒店的優(yōu) 第五章 項(xiàng)目投資分析 一 投資估算 二 參數(shù)預(yù)測(cè) 第六章 市場(chǎng)分析 第七章 一 商務(wù)酒店概況 二 酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 三 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì) 四 項(xiàng)目定位 第一章第一章 項(xiàng)目摘要項(xiàng)目摘要 1 項(xiàng)目概述項(xiàng)目概述 隨著人們生活水平的日益提高 對(duì)生活質(zhì)量的追求也進(jìn)一步的完善 商務(wù) 式酒店將是人們旅游 休閑 渡假 會(huì)務(wù)的理想會(huì)所 也是一種趨勢(shì) 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重 休閑的綠谷 位于成都市繁盛商業(yè) 區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店 交通便利 緊臨交通疏通中心 地理位置十分優(yōu)越 酒店總面積 商務(wù)酒店總投資概為 430 萬(wàn)元 酒店用地面積 260 平方米 建筑面積為 2300 余平方米 主樓 8 層 2 7 層為客房 8 層規(guī)劃用途為茶坊 主樓 2 層為簡(jiǎn)餐茶餐廳 設(shè)計(jì)餐位數(shù) 20 人同時(shí)用餐 茶座 150 米方 新裝修后的商務(wù)酒店 憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢(shì) 結(jié)合現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)的全 新理念 商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務(wù)式酒店 2 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 黃金地段 得天獨(dú)厚 采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理團(tuán)隊(duì) 采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計(jì)理念 籌建部門成功開發(fā)過(guò)多個(gè)酒店的設(shè)計(jì)和施工 專業(yè)的星級(jí)酒店服務(wù)師進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn) 現(xiàn)代化的高效益 高社會(huì)價(jià)值的經(jīng)營(yíng)管理模式 3 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 成都是大西南地區(qū)重要的政治 經(jīng)濟(jì) 旅游和交通樞紐中心 地勢(shì)由西南 向東北傾斜 西南部以中山為主 有低山 丘陵和山間谷地 東北部以低山為 主 間有中山及河谷盆地 擁有自然生態(tài)淵源國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū) 并獲得全 國(guó)旅游生態(tài)城市榮譽(yù) 目前擁有峨眉山 青城山 竇關(guān)山 天臺(tái)山等國(guó)家級(jí) 省級(jí)風(fēng)景區(qū)多處 龍池 臥龍等國(guó)家級(jí) 省級(jí)自然保護(hù)區(qū) 3 處 龍泉大窯遺址 等國(guó)家級(jí) 省級(jí)文保單位 17 處 成為人們的旅游的新景點(diǎn) 成都市身為政治 經(jīng)濟(jì) 文化的中心 目前只有四星級(jí)以上酒店 15 家 五 星級(jí)酒店 6 家 1 家待建 而在順城街幅員 1 公里向周邊擴(kuò)散 沒(méi)有一家商務(wù) 或經(jīng)濟(jì)型的專業(yè)酒店 鑒于現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家 開發(fā)該酒店以具備天時(shí) 地利 人和 它的新開可進(jìn)一步緩沖順城街沿線高檔 商務(wù)酒店緊張的現(xiàn)狀 4 項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目投資計(jì)劃 補(bǔ)充項(xiàng)目裝修風(fēng)格 及定位等 1 投資總額投資總額 項(xiàng)目投資概算為 430 萬(wàn)元 包括場(chǎng)租款 150 萬(wàn) 裝修費(fèi)用 基樁及相關(guān) 前期費(fèi)用等已完成的投資 230 萬(wàn)元 2 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目裝修期計(jì)劃 裝修期為圖紙確認(rèn)后 20 天 裝修期為 3 個(gè)月 根據(jù)營(yíng)運(yùn)收支預(yù)估數(shù)據(jù) 預(yù)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 2 年 即可還清本息 第二章第二章 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司 一 商務(wù)酒店公司簡(jiǎn)介一 商務(wù)酒店公司簡(jiǎn)介 商務(wù)酒店占地面積 260 萬(wàn)平方米 總建筑面積 2300 余平方米 擁有充分 體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚商務(wù) 一樓大堂空間 100 左右多平米 現(xiàn)代化酒店設(shè)施 舒適典 雅的各式客房 90 套 有風(fēng)格各異 環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳 先進(jìn)的一體化衛(wèi) 浴設(shè)施 高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對(duì)應(yīng)的配套設(shè)施 有先進(jìn)完善的設(shè)施 能為各 種不同規(guī)格的客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù) 2 公司結(jié)構(gòu)和管理層公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司實(shí)行單店總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì) 公司日常經(jīng)營(yíng) 管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé) 公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有店長(zhǎng) 總經(jīng)理 工程部 財(cái)務(wù)部 前廳部 客房部等 人員編制人員編制 商務(wù)酒店定員 33 人 其中高級(jí)管理人員 1 人 中級(jí)管理 5 人 服務(wù)人員 27 人 全部員工均實(shí)行合同制 各類人員按不同崗位技能要求進(jìn)行上崗前培訓(xùn) 考試 招聘 另視經(jīng)營(yíng)的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時(shí)工 3 公司股權(quán)結(jié)構(gòu)公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由幾位自然人組成的股份有限公司 自然人以公司章程為準(zhǔn) 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 4 項(xiàng)目其他背景項(xiàng)目其他背景 近年 成都市對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)保持高速增長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出 成都市已成為重要的人流 物流集散 地 經(jīng)前期對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求 在該區(qū)域內(nèi) 急需一家高規(guī)格 高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店 由于該區(qū)域內(nèi)的星級(jí)賓館 珠峰酒店 銀河王朝大酒店 綠洲酒店等 有 的酒店存在居高不下的房?jī)r(jià)讓大部門中層階級(jí)出差人士望而卻步 有的酒店硬 件設(shè)施嚴(yán)重老化 已達(dá)不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨 整潔等要求 所以它的 建成將會(huì)帶來(lái)較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益 第三章第三章 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 1 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò) 該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大 街 項(xiàng)目座落于呈長(zhǎng)方型地塊的東西側(cè) 而基地的地勢(shì)大致平整 政府計(jì)劃在 5 年之內(nèi)改造周邊的新城配套 現(xiàn)已完工有原 熊貓城 的改造 屆時(shí)時(shí)尚 現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前 2 相關(guān)法律文件相關(guān)法律文件 同意改建的相關(guān)部門的批文 8 年以上 租賃經(jīng)營(yíng)合同 3 項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃 1 項(xiàng)目明細(xì) 項(xiàng)目明細(xì) 酒店是人們用幾小時(shí)或幾天時(shí)間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方 酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界 更應(yīng)該使其得到更廣闊的延伸 酒店 行業(yè)發(fā)展迅速 不光是獨(dú)立的個(gè)體酒店經(jīng)營(yíng)者 隨著需求的增長(zhǎng) 額外的個(gè)人 產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)需求達(dá)到了一個(gè)新的高度 這種選擇變得越來(lái)越多樣化 從 四川省的小旅館 城市里時(shí)尚的賓館到個(gè)人租住的小屋 什么都有可能 而且 還要覺(jué)得成都市所住的地方或傳統(tǒng) 古典或是時(shí)尚 現(xiàn)代 差別非常大 厚地 毯能夠減小聲音 熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點(diǎn) 喜歡哪總你在哪里能夠休息 得更好 舒適的酒店還是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的 2 客房客房 酒店客房將會(huì)由主樓樓層提供 而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)客房 大床 房 情侶房 在客房裝修問(wèn)題上 先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異 域風(fēng)和本地想結(jié)合 但隨著這兩年成都酒店市場(chǎng)的改變和發(fā)展 越來(lái)越多的客 戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店 原由 1 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺(jué) 2 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次 以此為基礎(chǔ)增加 收益點(diǎn) 3 對(duì)于商務(wù)人事有個(gè)更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境 總體來(lái)說(shuō) 客房可根 據(jù)其設(shè)計(jì)分為四種類別 包括 標(biāo)準(zhǔn)房 商務(wù)房 情侶房 豪華單人房 3 后勤設(shè)施后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂 接待處 保安及控制室等 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房 員工更衣室 員工洗手間 樓層工作間 及泵房等 大堂在布置和規(guī)劃時(shí)按照功能的用處進(jìn)行劃分 一共分為 休息區(qū) 接待 區(qū) 其他功能區(qū) 三大功能區(qū)要在一定意義上分開 但是又要相協(xié)調(diào) 所以大 堂的總體規(guī)劃是 以電梯門為基礎(chǔ)點(diǎn)相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū) 4 技術(shù)資料技術(shù)資料 根據(jù)所提供資料 樓層面積及宗地面積摘錄如下 面積資料 總地上建筑 260 平方米 總建筑面積 2300 平方米 停車位 地下 10 個(gè) 場(chǎng)外 50 80 個(gè) 項(xiàng) 目地外 50 米就是大型的公用停車場(chǎng) 經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用 5 裝修期成本預(yù)算 裝修期成本預(yù)算 資料中顯示整個(gè)酒店項(xiàng)目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬(wàn) 改造成本包 括租金 工程管理及其他專業(yè)費(fèi)用 裝修費(fèi)及不能預(yù)見(jiàn)費(fèi)等 成本明細(xì)如下 1 前期費(fèi)用 租金 記在成本之內(nèi) 150 萬(wàn) 2 裝修費(fèi)用 電梯工程 空調(diào) 230 萬(wàn) 3 開辦費(fèi) 50 萬(wàn) 總價(jià) 430 萬(wàn)元 第四章第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 一 項(xiàng)目裝修規(guī)模一 項(xiàng)目裝修規(guī)模 二 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)二 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì) 酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同 酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段 起步期 中期以及衰退期 并且生命期都較短 根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明 一家酒 店的平均生命期為 20 年 通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命 期延長(zhǎng)到 50 到 80 年 酒店的入住率和收益在起初的 2 到 8 年之間 也就是起 步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速 并且在開業(yè)后 5 到 10 年之間 中期 收益都 會(huì)維持相當(dāng)高的水平 之后創(chuàng)利能力逐漸下降 衰退期 商務(wù)酒店 作為酒 店一種新型形態(tài) 其裝修 設(shè)施 設(shè)備更能夠符合客人的需要 其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng) 的 10 年將均處于該酒店高收益 高出租率時(shí)期 相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次 酒店能夠取得更好的收益 第五章第五章 SWOT 分析分析 1 具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì) 酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素 對(duì)于一家新建的酒店土 地成本 建造成本 利息費(fèi)用 家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重 要的成本費(fèi)用因素 僅需投入家具 設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn) 這成 為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì) 從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看 僅通過(guò)酒店大廳和茶座 大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得 70 90 萬(wàn) 元的收入經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用 2 參數(shù)預(yù)測(cè)參數(shù)預(yù)測(cè) 1 預(yù)估期 2011 年至 2021 年 共 10 年 2 客房入住率 成都目前酒店客房入住率保持在 86 至 92 之間 參照中國(guó)其他地區(qū)商務(wù) 酒店的客房入住率 在營(yíng)運(yùn)穩(wěn)定期 客房入住率取 96 由于商務(wù)式酒店具 管理和客戶資源優(yōu)勢(shì) 從營(yíng)運(yùn)第二年開始進(jìn)入穩(wěn)定期 3 平均房?jī)r(jià) 參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房?jī)r(jià)水平和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)城市商務(wù)酒店房?jī)r(jià) 水平 應(yīng)該達(dá)到人民幣 168 198 元 間 市場(chǎng)分析年?duì)I業(yè)收入的測(cè)算市場(chǎng)分析年?duì)I業(yè)收入的測(cè)算 一 客房利潤(rùn)一 客房利潤(rùn) 收入 收入 1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 房屋銷售收入 按規(guī)劃 85 個(gè)房間計(jì)算 198 元 間 168 元 間 均價(jià) 183 元 間 每天的入住率按 96 計(jì)算 82 間 183 元 間 15006 元 日收入 82 間 183 元 間 15006 元 月收入 15006 元 30 天 元 年收入 元 12 個(gè)月 元 2 其他收入 大堂吧 茶樓 及客房酒水食品等 年收入約 120 萬(wàn)元 收入合計(jì) 收入合計(jì) 660 萬(wàn)元萬(wàn)元 年年 主營(yíng)業(yè)務(wù)支出 主營(yíng)業(yè)務(wù)支出 1 員工年工資 33 人 初定服務(wù)員含后勤 保安 工程等 1800 元 月 12 個(gè)月 元 2 水電費(fèi) 30000 元 月 12 個(gè)月 元 3 一次性用品費(fèi)用 含客源和員工早餐 元 年 4 洗滌費(fèi)用 60000 元 年 5 辦公費(fèi)用 3 萬(wàn)元 6 客房員工提成 24 6 365 52000 元 年 7 店長(zhǎng)績(jī)效提成 用于獎(jiǎng)勵(lì)除服務(wù)員之外的員工 5 萬(wàn)元 8 職工食堂費(fèi)用 中午和晚餐 元 年 9 員工培訓(xùn)費(fèi) 年終福利費(fèi)等開支 元 10 稅收 元 年 11 電話 寬帶等通信費(fèi)用 80000 元 年 12 其他費(fèi)用 電梯維修年檢 滅 4 害等 50000 元 年 13 房屋租賃支出 150 萬(wàn)元 年 3 年后逐年 5 遞增 合計(jì) 383 50 萬(wàn)元 年 其他業(yè)務(wù)成本 60 萬(wàn)元 年 折舊 56 萬(wàn)元 年 成本合計(jì) 499 5 萬(wàn)元 年 凈 利潤(rùn) 160 50 萬(wàn)元 年 第六章第六章 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 1 酒店概況酒店概況 至 2010 年底 成都地區(qū)共有星級(jí)酒店 78 家 其中五星級(jí)酒店 5 家 建 四星級(jí)酒店 14 家 三星級(jí)酒店 268 家 據(jù)統(tǒng)計(jì) 近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在 70 至 80 之間 高星級(jí) 酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好 在 2010 年度 本市假日酒店平均的客房入住率達(dá)到 74 三星級(jí)酒店平均的客房入住率達(dá)到 78 商務(wù)酒店在營(yíng)運(yùn)初期 時(shí)值四 川旅游危機(jī) 在客源受到較大影響的情形下 其 2008 年 2009 年 2010 年的 客房入住率仍平均分別達(dá)到 63 67 71 假日酒店和花園酒店 三星級(jí)商 務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報(bào) 并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 成都地區(qū)的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟 游客主要下榻于三星級(jí)酒店 及假日酒 店 旅游指定酒店等 而賓館也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇 但它們普遍也提 供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施 四川省的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng) 可是 需求在 2008 2010 年因金融危機(jī) 汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢了 而這情況也隨著國(guó) 家大力的道路 城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在 2011 年開始復(fù)蘇 從資料分析中 推斷成都地區(qū)未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的 而在順城片區(qū)目 前沒(méi)有一家精品商務(wù)酒店 而同時(shí)周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn) 定的客戶源 加上周邊 3 家星級(jí)酒店的老化和價(jià)格的高昂 本項(xiàng)目在此區(qū)域的 發(fā)展前景非常樂(lè)觀 2 酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源 隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 已成為商務(wù) 旅 游的集散地 越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)客人來(lái)成都 成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 常年保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì) 為酒店的客源提供了保障 而我項(xiàng)目正處于旅游者理想 住宿的 春熙路商業(yè)圈 在這里向周邊輻射可以達(dá)到成都最繁華的地段 這也 是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢(shì) 酒店入住率 據(jù)我向成都市旅游局作出的 非正式提問(wèn) 得知順城地區(qū)的三星級(jí)飯店于 2010 年的平均房租約為人民幣 158 元至 260 元一晚 而入住率約為 88 三 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì)三 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì) 在 2010 年末 成都地區(qū)共有 105 家已評(píng)星級(jí)的酒店 其中五間達(dá)五星級(jí)或 以上 共有 300 家左右達(dá)三星級(jí)或以上的酒店 在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi) 共有 5 家三星級(jí) 9 家二星級(jí)及 6 家一星級(jí)及未 被評(píng)星的酒店 4 家 招待所 24 家 根據(jù)成都市旅游局所提供的資料 目前順城片區(qū)沒(méi)有在建的 3 星以上的酒 店和商務(wù)型的酒店 對(duì)順城片區(qū)的投資酒店在 15 年中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景 是樂(lè)觀的 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性 長(zhǎng)期來(lái)說(shuō) 順 城片區(qū)將有更高檔酒店落成 使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈 市政府不遺余力的推動(dòng)該區(qū)域旅游業(yè)及改善片區(qū)旅游設(shè)施 均會(huì)吸引到本 地及外來(lái)游客 使該片區(qū)旅游 酒店業(yè)發(fā)展更為興盛 4 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r