住房抵押貸款證券化的運作機制PPT課件.pptx

第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作機制 一 住房抵押貸款證券化的參與者 一 交易主體 2020 3 26 1 發(fā)起人 又稱為原始抵押貸款債權(quán)人 其主要職責是在充分估計現(xiàn)金流及風險的基礎(chǔ)上 將擬證券化的抵押貸款資產(chǎn)進行剝離 并出售給SPV 發(fā)起人在市場上出售抵押貸款資產(chǎn)有兩大好處 第一 可以使發(fā)起人自身的風險與所剝離的貸款資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流風險相隔 投資人只能對組合部分進行追索 而不能對發(fā)起人進行追索 第二 可以迅速提高資金的流動性 2020 3 26 2 特定交易機構(gòu) 即特設(shè)機構(gòu) 是為收購抵押貸款資產(chǎn)和發(fā)行抵押貸款證券而專門設(shè)立的機構(gòu) SPV具有特殊的法律地位 SPV通過在發(fā)行抵押支持債券時的嚴格自律和用收入來購買有保障的債券作為資產(chǎn) 使自己成為不破產(chǎn)實體 為了保證不易破產(chǎn) SPV就不能引起其他債務(wù) SPV是一個非銀行的金融機構(gòu) 通常以信托機構(gòu)或公司的形式進行重建 它可以由發(fā)起而設(shè)立 由抵押支持債券到期而解散 或是不受資產(chǎn)池期限的限制 永續(xù)存在SPV是溝通發(fā)起人與投資者之間的橋梁 在住房抵押貸款證券化過程中有重要作用 2020 3 26 3 投資者是抵押貸款債券的債權(quán)人 包括機構(gòu)投資者和個人投資者 以機構(gòu)投資者為主 對個人投資而言 持有住房抵押貸款債券可以獲得較高的投資回報 對于機構(gòu)者而言 可以增強資金的流動性 優(yōu)化資產(chǎn)投資組合 提高自身的資產(chǎn)質(zhì)量 2020 3 26 4 二 輔助機構(gòu) 1 服務(wù)商 servicer 服務(wù)商通常是由債券發(fā)起熱火其附屬機構(gòu)兼任 其主要職責是 服務(wù)商每個月都從SPV處獲取服務(wù)費收入 服務(wù)費收入為抵押貸款利息扣除債券利息 擔保費及其他相關(guān)費用后得出 費率通常為0 5 2020 3 26 5 2 受托機構(gòu) trustee 受托機構(gòu)是面向投資者 擔任資金管理和償付職能的證券化中介機構(gòu) 一般由SPV擔任 其主要職責 1 代表信托機構(gòu)向發(fā)起人購買抵押貸款 并向投資者發(fā)行債券 2 提供信托賬戶 負責將服務(wù)商收取的貸款本息存入信托賬戶 并負責將該收入分配到投資者的賬戶中 3 當?shù)盅嘿J款本息和產(chǎn)生的現(xiàn)金流與債券償付現(xiàn)金不匹配時 受托機構(gòu)將未支付給投資者的剩余現(xiàn)金流進行在投資 實現(xiàn)保值增值 4 審核并轉(zhuǎn)交服務(wù)商向投資者提供的各種報告 5 當服務(wù)商因故取消或不恩履行職責時 受托機構(gòu)應(yīng)該并且能夠代替其擔當相應(yīng)職責 2020 3 26 6 3 信用增級機構(gòu) creditenhancementagency 信用增級是住房抵押貸款證券化中減少發(fā)行整體風險 增強投資者信心的有效途徑 對金融機構(gòu)來說 獲得的信用等級越高 其發(fā)行的債券就越容易被市場接受 發(fā)行成本也就越低 信用增級有兩種途徑 由政府組建的機構(gòu)對貸款進行擔保 這種擔保中包含政府的信用 擔保后達到的信用等級較高買單時數(shù)量較少2 大多數(shù)情況是由私人機構(gòu)進行的信用增級 分為內(nèi)部 由SPV自己進行 和外部 由第三方提供 兩大類 2020 3 26 7 內(nèi)部和外部的信用增級采用的信用增級技術(shù)各不相同 2020 3 26 8 信用評級機構(gòu) creditratingagency 5 承銷機構(gòu) distributor 信用評級機構(gòu)不僅要幫助發(fā)行人確定信用增級方式和規(guī)模 并且要為投資者設(shè)立一個明確而又可以接受的信用標準 同時以嚴格的評級程序和標準盡量為投資者減少風險 評級工作并不只限于對即將發(fā)行的抵押支持證券進行評級 在證券存續(xù)期間 往往還需要持續(xù)跟蹤監(jiān)督實行人的財務(wù)狀況 風險因素變得情況 并且根據(jù)結(jié)果調(diào)整債券的信用級別 以維護投資者的利益評級機構(gòu)一般只對于住房抵押貸款支持證券有關(guān)的資產(chǎn)未來產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力進行評估 以判斷給投資者帶來的風險 這種評級對象的針對性 對那些自身資信不太理想 很難在資本市場進行有效融資的機構(gòu)有重要意義 他們負責向投資者銷售抵押支持債券 2020 3 26 9 二 住房抵押貸款證券化的運作程序 信用評級機構(gòu) 信用增級機構(gòu) 特定交易機構(gòu) SPV 原始發(fā)起人 投資人 原始債務(wù)人 服務(wù)人 受托機構(gòu) 信用評級 信用增級 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓收入 發(fā)行證券 發(fā)行收入 債務(wù) 本息償還 服務(wù)費 本息償還 證券本息償還 住房抵押貸款證券化基本流程 注 實線表示當事人行為關(guān)系 虛線表示現(xiàn)金流 2020 3 26 10 一 原始發(fā)起人組建資金池 原始發(fā)起人 一般為貸款的出售銀行 將自身的抵押貸款組合成抵押貸款池 首先分析自身對抵押貸款證券化的融資要求 確定其證券化的目標 然后對能夠證券化的資產(chǎn)進行清理 估算根據(jù)證券化的目標確定資產(chǎn)數(shù) 最后將這些資產(chǎn)匯集組建資產(chǎn)池 assetpooling 發(fā)起人必須對抵押貸款池中的每筆貸款都擁有完整的所有權(quán) 能夠進行證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)一般有以下要求 資產(chǎn)可以產(chǎn)生穩(wěn)定的 可預測的現(xiàn)金流收入 院士權(quán)益人持有該資產(chǎn)已有一段時間 信用表現(xiàn)記錄良好 資產(chǎn)具有標準化的合約文件 即資產(chǎn)具有很高的同質(zhì)性 資產(chǎn)抵押物的變現(xiàn)價值較高 債務(wù)人的地域和人口統(tǒng)計分布廣泛 資產(chǎn)的歷史記錄良好 即違約率和損失率較低 資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)容易獲得 資產(chǎn)池中的資產(chǎn)應(yīng)該達到一定的規(guī)模 2020 3 26 11 二 向SPV出售組合資產(chǎn) 發(fā)起人將抵押貸款證券通過合同或者協(xié)議的方式出售給SPV 這種出售方式可以有債務(wù)更新 轉(zhuǎn)讓和從屬參與三種 抵押貸款在出手時必須保證 真實出售 當原始發(fā)起人發(fā)生破產(chǎn)清算時 該資產(chǎn)不列入清算的范圍 為實現(xiàn)真實出售 有三個條件 1 出讓人必須放棄對未來經(jīng)濟利益的控制 2 出讓人必須有能力合理估計出在附有追索權(quán)條款下應(yīng)承擔的義務(wù) 3 除非有附有追索權(quán) 否則受讓人不能夠?qū)①Y產(chǎn)退還給出讓人 2020 3 26 12 三 進行信用增級 信用增級 creditenhancement 即聘請信用評級機構(gòu)對所設(shè)計的證券化結(jié)構(gòu)進行考核 以確定為了達到所希望的信用等級而需要進行的信用增加的程度 之后SPV可以通過一系列的內(nèi)部信用增級和外部信用增級的途徑 實行信用增級 其主要目的是降低信用風險 四 信用評級與發(fā)行債券 信用增級后 SPV將再次聘請信用評級機構(gòu)對將要發(fā)行的債券進行正式的發(fā)行評級 評級主要考慮打壓貸款的信用風險 并向投資者發(fā)布最終評級結(jié)果 為投資者提供選擇債券的依據(jù) 由于出售的資產(chǎn)都經(jīng)過了信用增級 所以抵押貸款支持債券的信用級別一般會高于發(fā)起人 此后 由債券承銷商負責向投資者發(fā)行債券 2020 3 26 13 五 向發(fā)起人支付資產(chǎn)的價款 SPV從債券承銷商那里獲得發(fā)行債券的收入 然后按合同規(guī)定的價格把發(fā)發(fā)行收入的大部分支付給原始發(fā)起人作為購買證券化資產(chǎn)的價款 此時 它要優(yōu)先向其所聘用的各專業(yè)機構(gòu)支付相關(guān)費用 六 管理抵押貸款組合資產(chǎn)與回收資產(chǎn)收益 服務(wù)商 一般由發(fā)起人擔當 將對資產(chǎn)池進行管理 管理的主要內(nèi)容是收取 記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流 并且把全部收入存入SPV視線指定的受托銀行的專門賬戶中 形成積累資金 以便按時向投資者償付本金和利息 2020 3 26 14 七 還本利息 在每一個規(guī)定的債券償付日 SPV將要委托銀行按時 足額的向投資者償付本息 待證券全部被償付完畢后 如果抵押貸款組合資金池產(chǎn)生的收入在還本付息 支付各項服務(wù)費用后仍有剩余 則按合同在原始發(fā)起人和SPV之間分配 至此 資產(chǎn)證券化交易的全過程宣告結(jié)束 2020 3 26 15 產(chǎn)權(quán)保險制度 抵押信用保險制度和證券擔保制度在很大程度上保證了抵押貸款和抵押證券投資的安全和收益 很好地保障了抵押權(quán)人和抵押證券投資者的利益 但是 對抵押保險和證券擔保機構(gòu)來說 他們就要承擔相應(yīng)的風險 雖然在借款人還不起貸款或拖欠貸款時 可以處分抵押物 但處分抵押物是一件相當費力的事 特別是拍賣抵押房地產(chǎn)是相當傷腦筋的 有關(guān)機構(gòu)不到萬不得已不會為之 另外 對投資者來說 保險索賠也不是一件容易的事情 因此 為了控制貸款的壞賬和拖欠風險 除保險制度外 最根本的是從通過提高抵押貸款的質(zhì)量來保證 為了控制抵押貸款的質(zhì)量 政府國民抵押協(xié)會 聯(lián)邦國民抵押協(xié)會和聯(lián)邦住房抵押貸款公司都有一套嚴格的質(zhì)量控制標準 他們只購買符合標準的抵押貸款 而且只要符合它的標準 它一定會購買 三 抵押貸款質(zhì)量控制和抵押標準化 2020 3 26 16 房利美的抵押貸款標準 為例 一 關(guān)于合格的抵押貸款合格的抵押貸款必須符合如下要求 抵押類型 合格的抵押貸款必須是用1 4戶型住宅 一幢1 4戶 擔保的定息抵押貸款或浮息抵押貸款 抵押貸款額 抵押貸款額必須符合美國國會制定的購房價限額要求 抵押期限 抵押期限不能超過30年 抵押優(yōu)先權(quán) 對于第一次抵押 抵押權(quán)必須是第一優(yōu)先權(quán) 對于第二抵押 抵押權(quán)必須是第二優(yōu)先權(quán) 托收儲蓄帳戶 為了支付每月的地稅 保險費等開支 借款人必須提供托收帳戶 并定期存入足夠支付這些開支的款項 保險要求 抵押貸款要有合法的產(chǎn)權(quán)保險 災(zāi)害保險和抵押信用保險 貸款額超出8成部分 2020 3 26 17 二 關(guān)于合格的借款人合格的借款人必須符合如下要求 1 借款人必須達到能承擔抵押貸款責任的法定年齡 2 一般情況下借款人應(yīng)該是美國公民或者是持有綠卡有永久居留權(quán)的人 但對于有良好信用 經(jīng)濟狀況良好的外國人 或者所購房屋為自己居住且抵押貸款成數(shù)不超過7 5成的外國人 也符合借款人資格 3 借款人必須用自有的現(xiàn)金 支付至少5 的首期款 4 借款人必須有穩(wěn)定的工作和穩(wěn)定的收入 5 借款人每月的住房開支不應(yīng)超過其家庭月收入的28 借款人每月的總債務(wù)不應(yīng)超過月收入的36 俗稱28 36規(guī)則 6 借款人要有良好的信用 一般采用Fair