房地產(chǎn)估價師指錯題

一、房地產(chǎn)估價報告的構成要素 根據(jù) 房地產(chǎn)估價規(guī)范 的規(guī)定，一份完整的估價報告應包括以下 8 項內(nèi)容：1.封面； 2.目錄； 3.致委托人函； 4.注冊房地產(chǎn)估價師聲明； 5.估價的假設和限制條件； 6.估價結果報告； 7.估價技術報告； 8.附件。(附件位置在最后) 二、房地產(chǎn)估價報告不可缺少的項目和內(nèi)容 （一）封面 房地產(chǎn)估價報告的封面除了寫有估價報告名稱外，一般還應包括估價項目名稱、委托人、估價機構、估價人員（注冊房地產(chǎn)估價師） 、估價作業(yè)日期及估價報告編號（7 項） 。 （二）目錄 房地產(chǎn)估價報告目錄部分的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，特別是所對應的估價報告的頁碼要求準確無誤。 （三）致委托人函 致委托人函應包括以下內(nèi)容：（不得缺項，缺項視為錯誤） （1）致委托方函（標題） （2）致函對象：（為委托方的全稱） （3）致函正文：（說明估價對象、估價目的、估價時點、價值類型和估價結果）（4）致函落款：（為估價機構的全稱） （5）致函日期：（為估價報告的出具日期，致函的年月日） 常見錯誤： 1、致委托方函缺估價報告應用的有效期（或致委托方函缺估價報告使用期限） 。2、致委托人函中缺估價對象的詳細說明 3、致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值的說明或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）4、致委托人函中缺法定代表人的簽名 （四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（不是“估價師申明” ） 注意：估價報告應由參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽字、蓋章 誰實地查看，誰沒有 （五）估價的假設和限制條件 依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，在估價的假設和限制條件中，要說明本次估價的假設前提；未經(jīng)調查確認或無法調查的資料；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；以及本估價報告使用的限制條件。 假設開發(fā)法規(guī)劃條件未定要做說明 假設和限制條件要分開寫 （六）估價結果報告 估價結果報告應記載下列 14 項事項：（1）標題；（2）委托人；（3）估價機構；（4）估價對象；（5）估價目的；（6）估價時點；（7）價值定義；（8）估價依據(jù)；（9）估價原則；（10）估價方法；（11）估價結果；（12）估價人員；（13）估價作業(yè)日期；（14）估價報告使用期限（估價報告應用有效期） 。抵押估價報告還要加上（15）變現(xiàn)能力分析（16）風險分析。 （七）估價技術報告 房地產(chǎn)估價技術報告應包括的 7 項內(nèi)容有：（1）實物狀況分析；（2）區(qū)位狀況分析；（3）市場背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估價方法選用；（6）估價測算過程；（7）估價結果確定。 （八）附件 附件應包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，實地查看記錄，估價對象的產(chǎn)權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明，估價委托書。 缺少估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內(nèi)部照片，項目有關批準文件，產(chǎn)權證明，實地查看記錄、估價委托書、估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等某項內(nèi)容或多項內(nèi)容。有些是復印件就可以。 3、估價報告對詞義的要求 1.用詞準確用詞準確是房地產(chǎn)估價師撰寫房地產(chǎn)估價報告時對詞義的基本要求。如估價時點說成估價時間 2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 表述范圍、程度、幅度、條件等詞語，在房地產(chǎn)估價報告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當?shù)陌盐铡?例如：2008 指錯題：最終確定估價對象在估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2 310 萬元） ， 單價為 5 995.03 元/ . 錯誤估價結果數(shù)值表述不嚴謹，應指明總建筑面積及每建筑面積的單價估價結果不應有可能字樣 3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩 估價報告用詞褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。（2）估價結果報告可能存在的錯誤 “估價結果報告”應包括以下 14 項內(nèi)容： 1.標題-“估價結果報告” 2.“委托方 ”可能出現(xiàn)的錯誤- 缺少或表述不全 委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所以及身份證號 3.“估價方”可能出現(xiàn)的錯誤表述不正確或不完整 缺少或表述不全 估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資質等級 4.“估價對象概況”可能出現(xiàn)的錯誤： （1）估價對象概述缺失 估價對象概述應包括以下內(nèi)容（有些具體內(nèi)容可以放在“估價技術報告”的“個別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）： 土地應說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況； 建筑物應說明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。 2）估價對象描述不清晰 1）土地權益方面 土地使用權人交代不清； 土地使用權性質（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地）交代不清； 土地使用年限交代不清； 土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清； 土地使用權證交代不清； 對共有產(chǎn)權或部分產(chǎn)權交代不清。 2）土地實物方面 土地“生熟”程度交代不清； 土地價格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清； 土地現(xiàn)實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。 土地面積、形狀等交代不清； 土地的四至交代不清； 土地的地勢、地質狀況等交代不清。 3）建筑物方面 房屋所有權證及權屬交代不清（特別是抵押估價） ； 房屋用途交代不清； 建筑物結構交代不清； 房屋建成年代交代不清； 房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進度、期房、現(xiàn)房） ； 房屋裝修（主要是經(jīng)營性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清； 房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清； 不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清； 面積前后不符，分部之和不等于總面積。5.“估價目的”可能出現(xiàn)的錯誤 估價目的要說明本次估價的目的和應用方向。如： 6.“估價時點”可能存在的錯誤 估價時點要說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日。錯誤主要有： （1） “估價時點”表述不正確（如表述為“估價時期” 、 “估價年月”等） ； （2）估價時點與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。 7.“價值定義”可能出現(xiàn)的錯誤 價值定義要說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。 （1）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ” （2）拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 “房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。 ” （3）房地產(chǎn)損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。 商品房的質量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。 8.“估價依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯誤 說明本次估價依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)， 房地產(chǎn)估價規(guī)范和指導意見，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。 9.“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤 說明本次估價應遵循的房地產(chǎn)估價原則。 “估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤有： （1）不符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求或缺少某項原則； （2）與估價目的不對應，如抵押估價缺少“謹慎 ”原則（抵押評估報告的估價原則應表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則” ） . 10.“估價方法”可能出現(xiàn)的錯誤（對此后面進行專題闡述） 11.“估價結果”可能出現(xiàn)的錯誤 （1）評估結果中沒有說明幣種，沒有大寫； （2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率； （3）缺少單價或總價； （4）沒有寫明估價結果所屬的估價時點。 12.“估價人員”可能出現(xiàn)的錯誤（1）出現(xiàn)遺漏； （2）沒有估價師執(zhí)業(yè)資格； （3）缺少簽名或蓋章。 13.“估價作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯誤 估價作業(yè)日期要說明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業(yè)日期” ?，F(xiàn)場查看在作業(yè)期內(nèi)。 14.“估價報告應用有效期（使用期限） ” 可能出現(xiàn)的錯誤 估價報告應用有效期要說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日也可表達為多長年限，如一年。但要注意： （1）報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計；估價時點既是估價報告完成之日也可以是估價時點。 （2）估價報告的有效期不應超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。四）估價方法選擇錯誤 1.選用估價方法應遵循的原則 （1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主； （2）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個方法； （3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設開發(fā)法； （4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。 2.針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯誤有： （1）只使用了一種估價方法； （2）能用市場比較法的沒有使用； （3）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法； （4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法； （5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價； （6）估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。 （五）估價方法運用錯誤 一）市場法運用可能出現(xiàn)的錯誤（2003 改錯題、2004 指錯題、2006 指錯題、2007 指錯題、2008 指錯題、 、2009 指錯題） 1.選擇的可比實例描述不清（1）交易日期描述不清： （2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等） ； （3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位） ； （4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結構、裝修、車庫、樓層等） ；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期） ； （6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模） 。 2.選擇可比實例可比性差 （1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)； （2）用途不相同； （3）建筑結構不相同； （4）建筑規(guī)模不相當； （5）土地等級不同； （6）權利性質不相同（主要是土地） ； （7）交易類型與估價目的不相同； （8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近（選取的可比實例一般不能超過一年） 。 3.可比價格基礎錯誤 （1）樓面地價與單位地價混淆； （2）幣種換算錯誤； （3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。 4.各項目修正錯誤 （1）修正項目錯誤（應為“交易情況” 、 “交易日期 ”和“房地產(chǎn)狀況”三項，三因素修正或“交易情況” 、 “交易日期” 、 “區(qū)域因素”和“個別因素”四項，四因素修正，估價規(guī)范 ） ； （2）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項目為分母修正） ；二是修正項目調增或調減的方向調整錯誤；（2003改錯題，三個修正系數(shù)計算錯誤） （3）可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當時的狀況； （4）交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平； （5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運用錯誤； （6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項修正超過了 20%，綜合修正超過了 30%. （7）交易情況的修正缺乏理由 （8）因素修正與基本情況調查表或實際的描述不一致，或缺少可比實例因素修正說明 （9）計算可能出現(xiàn)錯誤。 5.加權綜合確定估價結果錯誤 （1）交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結果權數(shù)應大，否則存在錯誤。 （2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結果權數(shù)應小，否則存在錯誤。 二）收益法運用可能出現(xiàn)的錯誤（2003 指錯題、2004 指錯題、2005 改錯題、2008 指錯題） 1.確定年凈收益可能存在的錯誤 （1）出租型房地產(chǎn) 1）租賃收入應包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應乘出租率； 2）扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應符合規(guī)定，不要漏項或多項：如押金的利息不應計算管理費 出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃費用、租賃稅費等（具體依據(jù)租約決定） 。否則，存在錯誤。 年運營費用中不應計算土地使用費 保險計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為基數(shù)，應以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計算；年管理費的計算基礎錯誤；確定管理費率缺理由 3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金） 。否則，存在錯誤。 4）不采用實際收益，而應采取客觀收益。否則，存在錯誤。 5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。例如 2003 年指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)； 6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。 7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費、物業(yè)費等。 8）租金標準應為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化( 分析) 。 （2）自營型房地產(chǎn) 1）扣除項目一定要全面。 經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本- 經(jīng)營費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤 生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本- 銷售費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-廠商利潤 2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗、公司財務利潤、公司的（實際成本） 3）扣除設備帶來的收益。 4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。 5）注意重復計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算） 。大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格。 2.報酬率選用可能存在的錯誤 （1）報酬率選用的方法不正確。累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。（2）報酬率的確定不具有客觀性。報酬率取值未說明理由； （3）未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國債、存款利率，貸款利率沒有依據(jù) （4）采用了非本類房地產(chǎn)的報酬率。 （看清楚房地產(chǎn)的類型） （5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。 （6）把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數(shù)或依據(jù)。 3.有效收益期限的確定的錯誤 （1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限； （2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別； （3）將房地產(chǎn)的建設期作為收益年限； （4）確定有效收益年限理由不充分； （5）估價報告前后收益期限單位不相同。 （6）收益年限超過土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。 4.公式選取不當、增減量（率）確定無依據(jù)的錯誤 （1）公式錯誤（2）選用公式無理由 （3）未分析租金水平的變化趨勢 （4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式； （5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式； （6）純計算錯誤。 5.地下車位租賃收入的計算錯誤 （1）未計算地下車位收益 （2）地下車位 100的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由 三）成本法運用可能出現(xiàn)的錯誤（2003 指錯題、2004 改錯題、2005 指錯題） （1）沒有選擇估價時點的客觀成本； （2）房地產(chǎn)價格構成項目不全面（成本構成項目有 7 大項：土地取得費用；開發(fā)成本；管理費用；銷售費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構成，如商品房價格構成、農(nóng)地征用價格構成、拆遷房屋價格構成、劃撥土地使用權價格構成、出讓土地使用權價格構成等） ； （3）銷售稅費的計算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤（銷售稅費的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費” ，不包括所得稅和土地增值稅等） ；成本法中未考慮相關銷售費用。 （4）投資利息計算錯誤，主要包括：計息項目有 4 項，即土地取得費用、開發(fā)成本和管理費用和銷售費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費計算利息） ；計息期確定錯誤；利率確定錯誤。 （5）開發(fā)利潤計算錯誤，主要包括：利潤率缺乏依據(jù)；利潤率與利潤計算基數(shù)不對應（正確的對應關系是： “直接成本利潤率”對應的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本” “投資利潤率”對應的計算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費用+ 銷售費用” “成本利潤率”對應的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+ 管理費用+銷售費用+ 投資利息” “銷售利潤率”對應的計算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值” ） ； （6）如果地價采用“基準地價系數(shù)修正法”時，基準地價公布之日與估價時點有“時差” ，而未進行“時差”對價格影響的修正；基準地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；基準地價修正法中，已經(jīng)過年限錯計算錯誤； （7）重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進行“時差”對價格影響的修正；（8）建筑物折舊的計算公式、折舊年限計算錯誤、未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響； （9）計算建筑物折舊時未考慮經(jīng)濟折舊和功能折舊或計算存在錯誤； （10）分宗轉讓土地要考慮可轉讓土地面積的比例； （11）對有償出讓土地使用權轉讓價格的評估，當估價對象的剩余土地使用權年限短于法定最高出讓年限時，沒有對結果進行年期修正； （12）若市場狀況不穩(wěn)定，未對市場狀況對價格影響進行修正； （13）殘值率與房地產(chǎn)估價規(guī)范中的規(guī)定不一致（正確的是：鋼筋混凝土結構為 0；磚混結構一等為 2%；磚混結構二等為 2%；磚木結構一等為 6%；磚木結構二等為 4%；磚木結構三等為 3%；簡易結構為 0） ； （14）成新率的確定缺少依據(jù)或房地產(chǎn)估價規(guī)范不一致或計算錯誤（正確的是：完好房為八、九、十成新；基本完好房為六、七成新；一般損壞房為四、五成新；嚴重損壞房及危險房為一、二、三成新） ； （15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟壽命為準，否則就是錯誤； （16）純計算錯誤。 四）假設開發(fā)法運用可能出現(xiàn)的錯誤（2005 指錯題、2006 改錯題、2007 改錯題） （1）計算公式出現(xiàn)漏項或增項錯誤（正確的計算公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-后續(xù)管理費用- 后續(xù)銷售費