某公園里項目可研分析報告(DOC 83頁).doc

穗港白塔堡項目可研分析 穗港公園里項目可研分析 -白塔堡項目前 言制造商的高明不在于他能生產(chǎn)什么而是取決于他知道市場需要什么開發(fā)商并不是雕塑家他們的建筑不是用來欣賞的藝術(shù)品所以市場決定著我們要去做什么我們的分析架構(gòu)住宅市場分析地塊基本分析，與開發(fā)方向基本定位 別墅市場分析白塔區(qū)域分析沈陽市宏觀分析土地市場分析供求關(guān)系分析競品分析環(huán)沈陽市大盤開發(fā)人脈流向與項目定位摘牌初步結(jié)論建設(shè)準(zhǔn)標(biāo)、成本與利潤分析政策法規(guī)分析結(jié)論盟森營銷的建議與綜合結(jié)論 盟森營銷一方面從宏觀經(jīng)濟經(jīng)論與模擬投資方面來進行回報分析;另一方面通過周邊競品數(shù)據(jù)分析、購房人流向與銷售周期測算,分析立項的可行,得出綜合分階段開發(fā)結(jié)論,最后以自身作為開發(fā)商,進行比較建議,希望得到大家的一致認(rèn)可,確保投資的風(fēng)險最低。目 錄第一部分：市場調(diào)研 1、 項目宏觀與微觀環(huán)境分析 n 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境n 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩rn 經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析與預(yù)測n 房地產(chǎn)經(jīng)濟與政策分析2、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷n 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析n 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢n 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀n 為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進3、 土地市場分析n 地價刷新的特點n 土地級別重新劃定典型區(qū)域n 地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間n 項目周邊地價情況n 土地拆遷補償情況4、 項目市場調(diào)研n 沈陽市中高檔住項目分析n 沈陽市別墅市場分析n 項目區(qū)域市場分析n 項目周邊環(huán)境關(guān)系分析n 周邊競品界定及個案的深入剖析n 結(jié)論：項目所在區(qū)域內(nèi)商品住宅市場價格走勢、供求關(guān)系分析及市場價值挖掘5、 項目目標(biāo)客戶定位分析n 目標(biāo)客戶定位及分析n 目標(biāo)客戶特征分析n 目標(biāo)客戶需求分析、消費預(yù)測及未來預(yù)測第二部分：項目核心定位及產(chǎn)品建議1、 項目SWOT分析n 項目地塊的優(yōu)勢n 項目地塊的劣勢及化解策略n 項目地塊的機會點n 項目地塊的威脅點及規(guī)避策略2、 項目市場競爭力分析n 自身資源審核n 市場競爭力及空白點分析n 差異化競爭優(yōu)勢及核心競爭力分析3、 項目開發(fā)理念定位n 本案開發(fā)理念推導(dǎo)模型的建立（結(jié)合地塊自身資源、市場競爭、規(guī)劃指標(biāo)等）n 目標(biāo)客戶定位分析n 本案核心競爭力定位n 項目開發(fā)理念定位4、 產(chǎn)品定位n 產(chǎn)品理念及物業(yè)類型定位n 產(chǎn)品建筑風(fēng)格設(shè)計指導(dǎo)n 產(chǎn)品單體的戶型配比定位n 戶型局部功能分區(qū)控制建議n 產(chǎn)品的建筑環(huán)境定位n 戶型結(jié)構(gòu)定位6、 總體規(guī)劃設(shè)計建議n 項目地塊價值分析n 總體規(guī)劃之策劃理念建議7、 環(huán)境景觀規(guī)劃建議n 景觀規(guī)劃之策劃理念建議n 景觀設(shè)計及布局建議8、 項目公建配套規(guī)劃建議n 項目公建配套指標(biāo)建議n 公建配套細(xì)化建議9、 開發(fā)分期戰(zhàn)略建議n 分期開發(fā)的依據(jù)原則n 分期開發(fā)的具體劃分n 分期開發(fā)戰(zhàn)略n 項目開發(fā)模式、時機及周期策略10、 財務(wù)分析 成本分析 現(xiàn)金流分析目 錄第一部分：市場調(diào)研 1、 項目宏觀與微觀環(huán)境分析 n 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境(一)房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊A、經(jīng)濟發(fā)展將帶動房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進一步擴大。1998年以來，我市國民經(jīng)濟以年均12.2%的速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力顯著增強，地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)由1998年的13910億元增至2004年的23318.78億元。房地產(chǎn)項目利用外資的份額也明顯增加。2007年以來，沈陽新批房地產(chǎn)項目72個，合同外資額10.4億美元，占總額的19%；房地產(chǎn)項目實際利用外資達(dá)5.4億美元，占總額的33.3%。從目前我市經(jīng)濟走勢看，未來幾年我市經(jīng)濟將繼續(xù)保持這樣的發(fā)展速度，它必將帶動我市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進一步擴大，以適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要。B、宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的提出、國家振興東北老工業(yè)基地政策的出臺，以及沈陽市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發(fā)證，分批次預(yù)售，審辦聯(lián)動，強化拆遷，配套先行，活躍房地產(chǎn)市場，加大金融支持”等多項措施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。C、良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。隨著“環(huán)保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等榮譽的取得，沈陽的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力也進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。在加強城市硬環(huán)境建設(shè)的同時，沈陽市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進作用。D、較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率在15-20%，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。沈陽作為東北特大中心城市之一，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。(二)房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大A、消費升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費結(jié)構(gòu)看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期。2007年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)略低于40%，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。1998年以來，我市GDP和人均GDP增長均在10%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從4931元上升至2007年的8924元，年均增長10.4%；城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款也從11994元提高至2007年的22357元，年均增長10.9%。B、城市化進程加快提供自動型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一國經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與一個國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關(guān)關(guān)系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。2004年，我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?4.3%。按照政府提出的每年要提高一個百分點城鎮(zhèn)化的發(fā)展指標(biāo)，到2010年將達(dá)到70%，在未來幾年中，如果我市人口自然增長率仍保持2004年的0.03，預(yù)計城鎮(zhèn)人口凈增加約40萬人，以人均住房面積30平方米(小康標(biāo)準(zhǔn))計算，每年就需要約200萬平方米的住房。C危舊房改造產(chǎn)生被動型住房需求。近年來，我市以“經(jīng)營城市”為理念，以政府為主導(dǎo)，采取市場化運作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標(biāo)化，由政府有關(guān)機構(gòu)負(fù)責(zé)組織實施，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展準(zhǔn)備了充足的被動型需求潛力。2004年，拆除各類危險破舊房屋172.2萬平方米，其中住宅94.8萬平方米,2007年,新增棚戶區(qū)改造75萬平方米。據(jù)了解，至2010年預(yù)計拆遷改造危舊房900萬平方米，每年約150萬平方米，按照1:2膨脹系數(shù)測算，每年要新建300萬平方米以上的住房，才能滿足被動型住房需求。D、人均居住面積偏低，主動型住房需求大。2007年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積22.51平方米，雖比1998年提高了5.39平方米，但與全國平均水平24.97平方米相比，相差2.46平方米；在全國15個副省級市中位次偏后，居第9位。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要約440萬平方米的住房。因此，潛在的主動型市場需求將為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間。E、外向度擴大，需求多樣化。隨著外向經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多國際資本注入沈陽，越來越多外資企業(yè)登陸沈陽，通過實施“金廊”工程，吸引一些金融、貿(mào)易企業(yè)落戶沈陽，進而加大了對高檔寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的需求。在提升房地產(chǎn)質(zhì)量和人氣的同時，為沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機。綜上所述，我市每年住房需求在940萬平方米以上，按現(xiàn)在的開發(fā)比例推算，每年各類商品房屋需求可達(dá)1000萬平方米，需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大。(三)房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，未來前景看好從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因：一是我市房價與其他城市比相對較低，具有很大的上升空間，具有較強的增值潛力，房價的穩(wěn)步上升將會增強投資者的信心。2004年，我市商品房的平均價為每平方米2911元，明顯低于深圳(6771)、廣州(4537)和廈門(4146)等市，在15個副省級市中居第九位。二是我市房價收入比逐年下降，人們購房能力不斷增強，房價的穩(wěn)步上升不會影響市場需求。相反，人們“買漲不買跌”的心理會刺激消費需求增加。2004年房價收入比為6.9，接近國際公認(rèn)36合適水平。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在我國已經(jīng)走向成熟。在第十個五年計劃期間，2001年到2007年，住宅年度投資額從42167億元，上升到8837億元，增長1096；住宅新開工面積從305327萬平方米上升到47949萬平方米，增長616；商品房中住宅的銷售量為40212億元上升到86194億元，增長114（住宅銷售面積從19938萬平方米上升到33819萬平方米），像北京、上海等大城市發(fā)展速度還要更快一些。n 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r中國房地產(chǎn)價格自1998年以來，持續(xù)7年以百分比兩位數(shù)的速度增長。從2002年至2007年4月，全國住宅用地平均價格指數(shù)在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力，如經(jīng)濟發(fā)展、居民購買力增強、供求關(guān)系變化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。2004年下半年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價的持續(xù)高漲而呈現(xiàn)走高的趨勢。在國家的宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)增幅都有較大回落，政府對土地資源的控制，導(dǎo)致人們對土地這種稀缺資源的升值預(yù)期空前高漲，無論出于投資或自住，業(yè)主都樂意盡快掏錢購買。2007年611月年我國完成開發(fā)土地面積8190.5萬平方米，與2004年同期相比增長了3.0。全國完成購置土地面積16299.7萬平方米，與2004年同期相比增長了3.9。2007年611月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6193.1億元，比2004年同期增長23.5。我國東部地區(qū)房地產(chǎn)投資額為4173.4億元，比2004年同期增長19.2。中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為959.6億元，比2004年同期增長34.8。西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資額為1060.1億元，比2004年同期增長32.1。房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過7億美元，2007年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達(dá)到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2007年，房地產(chǎn)信托募集資金約為220億元。n 經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析與預(yù)測改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，沈陽市的綜合經(jīng)濟實力顯著增強；新世紀(jì)以來經(jīng)濟呈現(xiàn)快速增長趨勢，2004年是振興東北老工業(yè)基地的開局之年，在這一年里，沈陽的經(jīng)濟發(fā)展不僅增長速度達(dá)到了十年來的最高水平，經(jīng)濟運行質(zhì)量更是顯著提高。沈陽近八年人均GDP走勢 說明：從1998年至2007年的七年間，沈陽人均GDP連續(xù)保持著遞增的趨勢，2003年的人均GDP增長率更是達(dá)到14.2%，；2004年已完成GDP1845.5億元，同比增長15.4%，2007年預(yù)計比上年同上增長15.2%,從GDP總量上看，沈陽市的GDP總值不算高，因為在沈陽市，我們擁有較多的國防科技產(chǎn)業(yè)，不計算在國家的GDP總值中，但從圖表，我們不難出，沈陽市的快速增長過程，及有利于全民收入水平的提高,沈陽市進入城市發(fā)展的快速成長行列。n 房地產(chǎn)經(jīng)濟與政策分析1、國八條A、高度重視穩(wěn)定住房價格； B、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；C、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)； D、嚴(yán)格控制被動性住房需求； E、正確引導(dǎo)居民合理消費需求； F、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；G、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；H、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 盟森營銷觀點： 國務(wù)院為進一步規(guī)范房地產(chǎn)的有序發(fā)展與擠壓房地產(chǎn)的泡沫，在房地產(chǎn)的稅務(wù)與管理進行宏觀調(diào)控，從“國八條”的發(fā)布至今，房地產(chǎn)價格的增長勢頭在減緩，一二線城市出現(xiàn)負(fù)增長，三線城市房價減緩增長；國家宏觀調(diào)控基本上取得了成效，一二線城市房地產(chǎn)泡沫被部分?jǐn)D出，國家宏觀調(diào)控取得了成效；而三線城市的房地產(chǎn)減緩增長，從另一個方面影響了各地方城市發(fā)展的GDP增長值，房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，是三線城市GDP增長的主要來源，各地方結(jié)合中央的要求，準(zhǔn)許各地方，根據(jù)自身情況，對“國八條”區(qū)域落實進行調(diào)整，特別是房地產(chǎn)兩年內(nèi)再交易的，增收5%的營業(yè)稅方面，在一二線城市，一二手房營業(yè)稅落實較少，一般只采用12%的營業(yè)稅，全國只有山東青島增收2%的營業(yè)稅，按全國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展情況，我們認(rèn)為中央不會在今明兩年再出現(xiàn)針對房地產(chǎn)增長的嚴(yán)管宏觀調(diào)控制度。2、831土地大限2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件(招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，以下簡稱“11號令”)，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進行公開交易。國土資源部、監(jiān)察部日前聯(lián)合下發(fā)“關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知”，為協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)規(guī)定了最后期限2004年8月31日。盟森營銷觀點：國家從土地方面控制了不正當(dāng)?shù)母偁帲尫康禺a(chǎn)的開發(fā)商，在土地方面的確取得，基本上是公平競爭；另一方面也控制了一部分地方官員權(quán)錢交易，受賄的行為。3、央行兩次加息2004年10月29日至2007年3月17日央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點。 盟森營銷觀點：國家通過央行，對房地產(chǎn)的銷售融資方面，逐步取消了優(yōu)惠政策，通過對消費者的消費制約，把房地產(chǎn)貸款與其它行業(yè)的貸款推到一條起跑線上競爭，從另一方面阻止了一部分社會上的“熱錢”，流向房地產(chǎn),或者是其它方面。4、2007年1月1日起，銀行可采固定利率住房貸款從1月1日起，銀行貸款利率上調(diào)，并根據(jù)個人信貸信用提供不同貸款利率。目前，光大銀行還獲批推出固定利率貸款，而建行、工行等也在申請推出固定利率貸款。所謂的固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。而現(xiàn)行的住房貸款規(guī)則下，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的中長期貸款，實行的是逐年甚至逐月調(diào)整利率的計息方式，一旦遇到貸款利率調(diào)整，貸款買房的人就要從下一年度開始按照新的貸款利率還貸。盟森營銷觀點：04、05年央行兩次調(diào)高利率后，房貸利率上漲21。持續(xù)升息的壓力和預(yù)期，帶來的是國內(nèi)房貸市場持續(xù)17個月的增速放緩，以及提前還貸數(shù)量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前還貸為銀行帶來的金融損失，增進銀行穩(wěn)定收益，對消費者來說，如果兩者超過1，選擇浮動利率比較劃算；如果低于1，選擇固定利率將會相對更合理。2、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷n 城建發(fā)展與總體規(guī)劃分析n 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢沈陽是東北地區(qū)的核心，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中,與其它一二線城市比較相對落后，在這次宏觀調(diào)控政策實施前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢是健康的，主要特點是購銷兩旺，有效需求拉動供給；主要問題是供給結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足。1.1、快速發(fā)展的基本態(tài)勢沈陽房地產(chǎn)1985至2003年的18年間，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)3次高潮和2次低潮。1985年開始進入第三個發(fā)展期，2003年進入快速發(fā)展期。土地開發(fā)利用676萬平方米，收取土地出讓金30.03億元；開發(fā)建設(shè)投資177.3億元，施工面積1738.8萬平方米，竣工面積585.9萬平方米；拆遷居民3.95萬戶，拆遷面積182萬平方米，安置居民4.82萬戶；商品房銷預(yù)售面積518.2萬平方米，銷售額94.7億元；存量房銷售553.3萬平方米，銷售額90.4億元；租賃面積67.7萬平方米，租金為5.8億元；商業(yè)銀行貸款208.9億元，個人貸款91.23億元；居民人均住房面積上升到20.12平方米，房價收入比降低到8.02。由此可見，沈陽房地產(chǎn)業(yè)是在剛剛進入快車道就迎淶了宏觀調(diào)控的考驗。1.2、購銷兩旺，主要比例協(xié)調(diào)（1） 開發(fā)建設(shè)投資與房屋銷售比協(xié)調(diào)。2004年房地產(chǎn)投資177.3億元，商品房預(yù)售合同備案金額164.99億元，投資銷售比為93.1%，遠(yuǎn)高于全國平均7080%的水平，2007年111月，沈陽市房地產(chǎn)完成投資314.42億元,比上年同期增長30%,其住宅完成了264億,比上年同期增長24%。（2） 房屋竣工面積與銷售面積比協(xié)調(diào)。2004年，沈陽市商品房竣工近586萬平方米，銷售518萬平方米，占88.45%。2007年110月沈陽市房地產(chǎn)施工面積為2769萬平方米,比支年同期增長8.1%,其中住宅為2103萬平方米,同比增長19.2%。（3） 房地產(chǎn)發(fā)展與本市國民經(jīng)濟發(fā)展相應(yīng)。1985-2007年，GDP年均增長16.3%，固定資產(chǎn)投資年平均增長21.6%，其中房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的26.9%，屬于正常區(qū)間。（4） 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均可支配性收入相協(xié)調(diào)。1995-2007年，沈陽市居民可支配性收入由3721元增加到近8000元，房價收入比由9.7降到8.02，居民購房能力大有提高。（5） 房地產(chǎn)發(fā)展與城市化進程相協(xié)調(diào)。我國城市化水平為39.1%，沈陽市已達(dá)63.6%。根據(jù)國際經(jīng)驗證明，城市化達(dá)到40-50%，房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展期，沈陽市已處于這個階段中。（6） 二三級市場協(xié)調(diào)共進。2007年111月商品房銷售面積848.15萬平米，存量房銷售538.04萬平方米，二者比例為1：1.57，形勢喜人。（7） 從2007年111月的購房消費與購房投資比例來看,基本上達(dá)到1:1。因此租金將會回歸,房價格上漲會減緩。這說明進入良性發(fā)展階段。（8） 住房消費已開始轉(zhuǎn)向大眾消費為主體。2003年，每平方米3000元以下的和120平方米以下的商品住宅均達(dá)60%左右，2004年，這一比例還在增加，2007年1-11月已超過65%，百姓購房成為沈陽市的強勢主流。（9） 房價上漲與居民可支配性收入增長相適應(yīng)。1993-2004年11年間，沈陽市居民可支配性收入年均增長12.97%，同期房價上漲9.97%，低于前者3%。2004年房價上漲9.5%，2007年1-7月上漲6.6%，處于穩(wěn)中有升的良好狀態(tài)。n 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀沈陽市國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在全國及時的宏觀調(diào)控中，其發(fā)展趨勢同整體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢一樣，仍在持續(xù)快速健康地發(fā)展著，且今后的發(fā)展態(tài)勢將會更好。根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，沈陽市房地產(chǎn)完成投資、開發(fā)建設(shè)、市場銷售等情況如下表：年份項目19981999200020012002200320042007年111月完成投資額（億元）35.651.864.078.1116.1177.3142.4房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例（%）19.121.524.425.828.830.429.7房屋施工面積（萬）610.7719.9828.4888.91238.21738.81530.1房屋竣工面積（萬）238.7326.1349.5348.8363.6585.9723.4存量房總面積（萬）/139156158261348538.04商品房實際銷售面積（萬）120.5149.1210.5195.2206.1324.8387.4944.61商品房實際銷售額（億元）29.241.656.553.556.494.7106.5314.42商品住宅平均價格（元/）2311.82437.72545.82609.02601.02752.731073256從上表中，我們可以分析得出，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已進入了快速發(fā)展期，對全市經(jīng)濟和社會發(fā)展以及老工業(yè)基地振興起到了巨大的推動作用。結(jié)合這幾年的房地產(chǎn)持續(xù)上升，結(jié)合沈陽市的人口總量，到達(dá)小康人均居住面積25平方米還有較大的需求空間，房地產(chǎn)業(yè)的存量房總面積將會拉動一手與二手之間的中低檔項目的互動，促進房地產(chǎn)的交易良性發(fā)展。結(jié)合2007年1-11月房地產(chǎn)銷售情況表:單位：件/萬平方米/億元項目件數(shù)面積金額當(dāng)月累計比上年同期增長當(dāng)月累計比上年同期增長當(dāng)月累計比上年同期增長商品房銷售（合同備案）148979776038.50139.12944.6124.447.08314.4230.0其中：住宅129448518034.58121.96848.1521.6037.52264.00 24.0存量房轉(zhuǎn)讓7032697102.5150.66538.042.5313.28114.063.2其中：住宅6808664832.1240.45440.972.518.1789.774.8公房出846.79128.00 21.620.163.7844.1房地產(chǎn)抵押63685581417.74149.971274.5418.0922.77224.3111.6其中：住房消費貸款61385329717.5856.89517.9622.209.6288.4727.2房地產(chǎn)典當(dāng)0572.220.00 0.1674.170.00 0.043.3房屋租賃232516169143.0319.09208.2783.060.788.9513.4我們不難看出,2007年,沈陽房地產(chǎn)在國家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下,發(fā)展較為良性,房地產(chǎn)一手的成交量在增加,二手的的成交量在下降,房屋的供給量不足,市場需求量較高,會促進二手房的價格進一步升值；結(jié)合房地產(chǎn)的兩次加息,一次性付款的客戶比例再增加,住房消費貸款在減少。n 為來人口的增長對房地產(chǎn)大盤的促進(資料來源: 市政協(xié)人口資源環(huán)境與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會)沈陽市未來人口總量（含機械人口）單位：萬人預(yù)測年份人口數(shù)戶籍人口流動人口每年新增人口每人增加25計算2007801.8720.781.1如果每年新戶籍增人口15.8萬人成立每年需求房地產(chǎn)的開發(fā)面積不能少于395萬,2006841.4736.5104.92007881752.3128.72008920.6768.1152.52009960.2783.9176.32010999.8799.7200.120151197.8878.7319.1從上表中,沈陽市按現(xiàn)階段的發(fā)展情況,每年需要的新增居隹面積為395萬平方米,如果沈陽市現(xiàn)階段少于這個面積的開發(fā)量,沈陽市的房地產(chǎn)價格還會繼續(xù)上漲,從這幾年房地產(chǎn)的開發(fā)量與人口增長相比較來看,沈陽市房地產(chǎn)的價格,會進入緩慢成長期。3、 土地市場分析n 地價刷新的特點A、調(diào)整后的地價仍有上漲空間沈陽市地價水平還有上漲空間。與東北地區(qū)其他城市相比，調(diào)整后的沈陽市地價水平稍領(lǐng)先于長春和哈爾濱，但與大連相比還有一定距離，各級別基準(zhǔn)地價比大連市約低45%左右。與其他省會城市相比，沈陽市地價水平高于西部的西安，與中部的武漢相當(dāng)，低于東部的杭州和南京。與北京、上海相比，仍有較大差距。 B、近郊區(qū)地價漲幅較大，市中心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)漲幅較小。 就各級別基準(zhǔn)地價來看，四級地和五級地等近郊區(qū)上調(diào)幅度較大，市中心和遠(yuǎn)郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的上調(diào)幅度較小。這種規(guī)律與沈陽市的城市建設(shè)重點地區(qū)分布與區(qū)域土地市場狀況完全一致。市中心地區(qū)城市建設(shè)已基本成熟，土地市場趨于飽和，因此地價變化不大；遠(yuǎn)郊區(qū)市政設(shè)施改造力度較小，地價變化也較?。欢h(huán)兩側(cè)區(qū)域，近年來基礎(chǔ)設(shè)施改造力度較大，城市環(huán)境有明顯改善，地價水平上漲較快。另外，近兩年土地出讓的地塊也大部分集中在一環(huán)到二環(huán)之間以及二環(huán)周邊的區(qū)域，這些地區(qū)的實際出讓地價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的地價水平。比如，大東區(qū)目前毛地出讓價格平均在600元/平方米左右，而原來的出讓價格僅為290元/平方米，這次上調(diào)為440元/平方米，與實際地價水平相比仍有一定空間。這也說明，基準(zhǔn)地價調(diào)整是一個漸進的過程，地價水平應(yīng)逐漸趨于合理。 C、城市重點改造區(qū)域地價漲幅較大。 城市基礎(chǔ)設(shè)施改造力度加大的區(qū)域，如金廊工程、銀帶工程、景觀路改造、公園綠地建設(shè)等，地價水平上漲明顯。如金廊沿線2002年土地出讓均價為每平方米4000元；2003年為每平方米7000元；2004年達(dá)到每平方米9000-10000元，這次基準(zhǔn)地價上調(diào)為5929元/平方米，考慮容積率等修正后的宗地地價與實際地價水平基本相當(dāng)。n 土地級別重新劃定典型區(qū)域A.商業(yè)用地部分地區(qū)地價水平變化情況 1) 西江街、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)：由五級地調(diào)整為四級地。 2) 大韓屯、三臺子、沙河子、老瓜堡：由六級地調(diào)整為四級地。 3) 上園、沈鐵路、長青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場、榆樹臺地區(qū)：由六級地調(diào)整為五級地。 4) 長白地區(qū)：由七級地調(diào)整為五級地。 5) 北京街-青年大街（快速干道南二環(huán)路）：由三級地調(diào)整為二級地。 6) 北陵大街：由四級地調(diào)整為三級地。 7) 西塔地區(qū)：由三級地調(diào)整為二級地。 8) 南京街：由一級地調(diào)整為二級地，基準(zhǔn)地價由8992元/m2調(diào)整為5929元/m2，降幅為34.1%；出讓金由2428元/m2調(diào)整為2276元/m2，降幅為6.3%。B.住宅用地部分地區(qū)地價水平變化情況 1) 南市地區(qū)：由一級地調(diào)整為二級地。 2) 勝利大街：由二級地調(diào)整為三級地。 3) 八王寺地區(qū)：由四級地調(diào)整為三級地。 4) 老瓜堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū):由五級地調(diào)整為四級地。 盟森營銷觀點：從上面的土地基準(zhǔn)地價上的上調(diào)中，我們可以看出，地區(qū)改造成與地價上調(diào)息息相關(guān)；動遷前與動遷后，基準(zhǔn)地價一般是上調(diào)的；政府地基準(zhǔn)地價方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供最終的高銷售房價奠定了一部分基礎(chǔ)，例如：八王寺、老堡地區(qū)、塔灣地區(qū)、渾南地區(qū)，都是這種情況，促進了大盤的升值，為房地產(chǎn)抵押貸款，評估提供了理想基數(shù)。地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間，為房地產(chǎn)大面積開發(fā)提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地產(chǎn)商風(fēng)險較小。n 項目周邊地價情況2007年8月23日簽訂的編號為：A、2007-004號地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（2007）004號），競得人為沈陽市興和房屋開發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由1.6調(diào)整為1.68；毛地成交單價由660元/平方米調(diào)整為687元/平方米，面積由70300平方米調(diào)整為69385.7平方米，毛地成交總價款變更為47667975.9元；B、2007-005號地塊掛牌交易成交確認(rèn)書（沈和交字（2007）005號），競得人為沈陽市和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。經(jīng)核準(zhǔn)，規(guī)劃條件中容積率由1.6調(diào)整為1.7；毛地成交單價由539元/平方米調(diào)整為565元/平方米，毛地成交總價款變更為45106549元。附：土地拆遷補償情況表沈陽市城市房屋拆遷住宅房屋補償區(qū)域級別劃分圖區(qū)域范圍補償標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積m2）區(qū)域范圍補償標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積m2）一級區(qū)域起青年大街與渾河水涯線交匯處渾河北水涯線南京南大街砂陽路鐵路線北跨線橋勝利北街市府大路南京北街昆山中路長江街泰山路北陵大街嵩山東路黑龍江街昆山東路敬賓街惠工街友好街廣宜街北順城路東順城街魁星樓路萬泉街萬柳塘路文化東路天壇一街中環(huán)路青年大街青年大街與渾河水涯線交匯處止。3195元四級區(qū)域起鐵路線與玄武湖街交匯處鐵路線重工南街、重工北街白山路小韓屯東側(cè)路西江街沙萬路塔北村西側(cè)路千山路黃河北大街區(qū)界線省牛肉繁育中心南側(cè)路鐵路觀泉路高官臺街中環(huán)路渾河隧道渾河北水涯線長青橋與北水涯線交匯處止2284元起渾河橋與北水涯線交匯處機場高速公路沈營公路繞城高速公路鐵路長青街長青橋與北水涯線交匯處止二級區(qū)域起渾河水涯線與大鐵橋交匯處鐵路砂陽路南京南街渾河北水涯線渾河北水涯線與長大鐵橋交匯處止。2902元五級區(qū)域起沈營公路與繞城高速公路交匯處繞城高速公路鐵路渾河北水涯線南李宮 堡北側(cè)路大堡南側(cè)路燕塞湖街沈遼路沈遼公路七號街沈新路繞城高速公路鐵路繞城告訴公路文儲街鐵路線望花啤酒廠北側(cè)望花中街望花村北側(cè)路范家墳?zāi)蟼?cè)路榆林街東望街鐵路金杯客車廠南側(cè)路區(qū)界線東大營街馬官橋北側(cè)路金家街大壩路農(nóng)大種雞科研場北側(cè)路渾河北水涯線渾河隧道與北水涯線交匯處止1885元起北跨線橋與鐵路交匯處北虹橋路珠江街華山路怒江街北運河長江北街香爐山路黃河大街白山路陵東街銀山路陵園街嵩山東路北運河小北關(guān)街天后宮路草倉路鐵路滂江街蓮花街泉園二路富民街渾河北水涯線渾河北水涯線和渾河橋交匯處止。三級區(qū)域起沈陽站鐵路線與中環(huán)交匯處中環(huán)路鐵路線衛(wèi)工南街建設(shè)西路保工北街北二中路興華北街天山路昆山西路塔灣街北運河水渠怒江北街白山路大韓屯東側(cè)路黑山路黃河北大街蓮花山路陵北街陵北街與白山路交匯處止。2701元起渾河北水涯線與渾河園林處東側(cè)路交匯處水渠東黃泥坎村民委員會東側(cè)路繞城高速公路繞城高速公路與丹霍公路交匯處止起陵東街與金山路交匯處金山路鴨綠江街北海街珠林路北運河和睦路凌云街長安路小河沿路江東街長青路文萃路210巷中環(huán)路渾河北水涯線渾河北水涯線與富民街交匯處止。六級區(qū)域五級以外區(qū)域1506元4、 項目市場調(diào)研n 沈陽中高檔項目分析（一）本次所選項目的界定標(biāo)準(zhǔn)A. 與“理想新城”項目地理位置相當(dāng)?shù)捻椖?。B. 項目單價均價在4000-6000元/平方米之間的。C. 項目規(guī)模在建筑面積5萬平方米以上的。D. 目標(biāo)客戶群相近的項目。（二）所選項目的具體分布情況所選的中高檔住宅項目主要分布在和平區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)和沈河區(qū)。其中和平區(qū)項目有五個，主要分布在太原街商圈和金廊工程，具體分布見圖一。大東區(qū)項目有六個，全部都在一環(huán)線以內(nèi)，臨近沈河區(qū)，具體分布見圖二。圖一：和平區(qū)樓盤分布圖 圖二：大東區(qū)樓盤分布圖皇姑區(qū)項目有九個，是項目最多的一個區(qū)域，主要分布在黃河大街和長江街沿線，具體分布見圖三。沈河區(qū)項目有五個，主要分布在金廊沿線，具體分布見圖四、圖五。圖三：皇姑區(qū)項目分布圖 圖四：沈河區(qū)項目分布圖圖五：沈河區(qū)項目分布圖 圖六：渾南新區(qū)項目分布圖 渾南新區(qū)所選項目為兩個，分布在渾河兩側(cè)。還有部分項目分布在于洪、鐵西與東陵，具體分布情況見圖七、圖八、圖九。圖七：城建花園 圖八：陽光100 圖九：錦繡江南n 住宅項目市場供應(yīng)量、銷售量分析（一）供應(yīng)量分析A、所選住宅項目總體供應(yīng)情況分析（單位：平方米）本次調(diào)研所選的30個項目的總供應(yīng)量為4972327.24平方米。主要分布在于洪區(qū)、皇姑區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)及和平區(qū)。東陵區(qū)及鐵西區(qū)的分布量較少。其中于洪區(qū)主要為陽光100項目，其總供應(yīng)量在150萬平方米。和平區(qū)及沈河區(qū)多為金廊項目。B、所選項目年供應(yīng)情況分析（單位：平方米）從上圖中可以看出，列入本次調(diào)研范圍內(nèi)的住宅項目的供應(yīng)量，從2002年開始至今，逐年成倍數(shù)遞增。C、以戶型劃分的供應(yīng)情況分析 從圖中可以看出，所選的中高檔住宅項目中，三室、四室戶型的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的76%，是各戶室戶型中的主要部分。尤其是三室戶型，占到總供應(yīng)量的56%。其他戶型僅占24%。尤其是五室以上戶型，僅占總供應(yīng)量的3%。平層戶型仍是所選項目的主流產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的91.2%。錯層、躍層、復(fù)式做為項目的一些亮點點綴其中，不足總供應(yīng)量的10%。D、以面積區(qū)間劃分的供應(yīng)情況分析列入本次調(diào)研的中高檔住宅項目中，面積段在100平米以下（含100平米）的供應(yīng)量僅為12%。在100平方米以上的面積區(qū)間中，120-150平方米（含150平方米）的供應(yīng)量最多，占總供應(yīng)量的28%，150-180平方米（含180平方米）區(qū)間的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的26%。100-120平方米（含120平方米）與180平方米以上的供應(yīng)量基本相當(dāng)，各占18%和16%。中高檔住宅產(chǎn)品因其價格較高，因此決定了其目標(biāo)客戶的經(jīng)濟水平較高，這樣的人多為40歲以上，四口之家或三代同堂，其要求產(chǎn)品的功能要全，要有足夠的空間。因此戶型面積均偏大。E、以單價劃分的供應(yīng)情況分析從圖中可以看出，所選樓盤中項目均價在4001-4500元/平方米的是大多數(shù)，占總供應(yīng)量的43%。其次為5501-6000元/平方米，其供應(yīng)量為21%。單價在4000元/平方米以下與6000元/平方米以上的供應(yīng)量相對較小，各占供應(yīng)量的4%。當(dāng)然這與我們所選取的樣本形態(tài)是有著直接關(guān)系的。6、以總價款劃分的供應(yīng)情況分析本次以10萬元為跨度對列入本次調(diào)研范圍內(nèi)的項目進行統(tǒng)計，從圖中可以看出，本次所選項目的總價款主要集中在50-100萬之間，占總供應(yīng)量的68%左右。這是因為中高檔項目的單價較高，而且面積較大，因此其總價款也相應(yīng)較高。（二）銷售量分析A、所選住宅項目總體銷售情況分析所選在售項目數(shù)量總供應(yīng)量總消化量平均銷售率262933456平方米2031676平方米69.26%26個在售項目中，有3個在2002年就已經(jīng)入市，5個項目在2007年入市。其余大多數(shù)為2003年入市，至2007年銷售周期已有三年，雖然平均銷售率達(dá)到69.26%，但是整體上來說，銷售速度較中低檔住宅來說還是慢得多。B、所選項目年銷售情況分析（單位：平方米）所選項目多為03年入市，在04年正是其強銷期，因此04年的消化量是最大的。進入05年，老盤的供應(yīng)量已經(jīng)相應(yīng)有所減少，而05年的新樓盤入市又比較晚，尚未形成有效的銷售量，城市的購買力不足，是中高檔項目銷售不佳的主要原因。C、以戶型劃分的銷售情況分析通過各戶室銷售量和銷售率的對比圖可以看出，二室至四室的戶型消化量是最大的，而其對應(yīng)的銷售率并不高，原因在于二室至四室的戶型的供應(yīng)量也是最大的。而從銷售率圖中可以看出，六室以上戶型的銷售率是最高的，究其原因，一是這部分戶型全部為躍層，這樣的大戶室戶型的格局及功能區(qū)間的劃分比較合理，受到消費者的歡迎。二是這部分產(chǎn)品供應(yīng)量非常的小，因此其銷售量很小但是其銷售率卻很高。五室戶型多為平層，因其面積較大，銷售率較低。D、以面積區(qū)間劃分的銷售情況分析列入本次調(diào)研范圍的項目，其銷售量主要集中在100平方米以上，占總消化量的83%以上，這與其85%以上的總供應(yīng)量是前后對應(yīng)的。而從其各面積段的銷售率中可以看出，隨著面積的加大，其銷售率是逐漸降低的。E、以單價劃分的銷售情況分析所選項目中各單價區(qū)間的消化量與其各區(qū)間的供應(yīng)量是相輔相成的，主要集中在4001-4500元/平方米的區(qū)間。而從銷售率分析圖中可以看出，隨著銷售價格的提高銷售率是上升的，這與其銷售周期也有著直接的關(guān)系，雖然其銷售率較高，但是其銷售周期也相應(yīng)較長，銷售價格高的項目其銷售速度是較慢的。G、以總價款劃分的銷售情況分析各總價區(qū)間消化量比較集中的區(qū)間為61-70萬和81-90萬，各占總消化量的17%和16%。其余總價款在100萬元以內(nèi)的各總價區(qū)間的消化量基本相當(dāng)，均在總消化量的10%左右，與各區(qū)間的供應(yīng)比例基本相當(dāng)。銷售率超過80%的區(qū)間為40萬元以下、151-200萬元、201萬元以上三個區(qū)間，分析其原因，一是總價款低的項目依然是去化較快的；二是高總價的項目供應(yīng)量少，僅占總供應(yīng)量的1%，因此其很少的銷售量也會產(chǎn)生較高的銷售率；三是201萬以上的戶型多為躍層戶型，產(chǎn)品好，因此銷售率高。（三）目前中高檔住宅市場潛在供應(yīng)量分析A、潛在供應(yīng)量分析列入調(diào)研范圍內(nèi)的30個項目中，有三個項目尚未開始銷售，分別為陽光100的第二組團，渾南地王-業(yè)喬項目、河畔新城五期與領(lǐng)先國際城二期。包括已經(jīng)上市產(chǎn)品的剩余供應(yīng)量、已經(jīng)開始宣傳但尚未開始銷售的潛在供應(yīng)量以及現(xiàn)有產(chǎn)品的多期待開發(fā)量，列入調(diào)研范圍內(nèi)的潛在供應(yīng)量合計為655.76萬平方米。待售面積（萬平）待開發(fā)面積（萬平）合計（萬平）165.95489.8655.762、潛在供應(yīng)量的分布區(qū)域從上圖中可以看出，已經(jīng)入市樓盤的待售面積主要集中在和平區(qū)與大東區(qū)，和平區(qū)的待售面積達(dá)到95萬平，其次為大東區(qū)，其待售面積為30萬平左右。而待開發(fā)面積主要集中在渾南新區(qū)、于洪區(qū)、大東區(qū)、和平區(qū)、皇姑區(qū)，在待開發(fā)面積中，除了現(xiàn)在已經(jīng)上市的各項目的后續(xù)開發(fā)以外，各區(qū)新增項目有于洪區(qū)的陽光100二期，沈河區(qū)的領(lǐng)先國際城現(xiàn)售600多張卡。 盟森營銷觀點：我們從沈陽市現(xiàn)階段銷售的三十個項目中，可以看出，中高檔項目市場供應(yīng)量較多，市場競爭較為激烈，眾多品牌開發(fā)商在這中間較量，市場被細(xì)分，消費者選擇空間較多，品牌開發(fā)商在中高檔項目中，銷售業(yè)績較好，但銷售周期較長，一般在三年以上的項目較多，每年的銷售面積高于五萬平方米的較少，中高檔項目多數(shù)聚集城市的中心或是交通便利與景觀較好的地區(qū)。結(jié)合我們項目的自身情況，與現(xiàn)階段市場的供應(yīng)量與銷售周期，我們不建議我們穗港開發(fā)的項目進入這一領(lǐng)域進行產(chǎn)品建設(shè)，可考慮中低檔次住宅項目發(fā)展。n 沈陽市別墅市場分析（一）沈陽別墅市場的發(fā)展歷程 沈陽的別墅市場始于1992年的河畔花園，當(dāng)年的供應(yīng)量僅有20棟左右。但是“河畔花園”在沈陽房地產(chǎn)市場上所起的作用是無法估量的，在許多沈陽人眼中，10年前的“河畔花園”在如今仍然是最好的選擇。 在1996年沈陽市的別墅市場供應(yīng)量達(dá)到一個頂峰，年供應(yīng)量在250套以上，相比1992年增長了十倍。主要項目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。 1997年、1998年，沈陽市的別墅市場經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。在1999年，別墅又迎來了一個新的高潮期，市場供應(yīng)量又達(dá)到200套左右。 近期沈陽別墅市場單體別墅供應(yīng)量為500套左右(指的是在售部分)。 從整體來講，沈陽別墅市場的發(fā)展大致可發(fā)分為兩個階段：第一階段：別墅的早期發(fā)展階段A、時 間：1990年1997年B、代表項目：河畔花園、靚馬集團別墅 C、分布特征：主要沿沈陽南北向分布，其他方位除鐵西“滑翔靜園別墅”外，幾乎沒有規(guī)模開發(fā)的別墅產(chǎn)品供應(yīng)，其中南部別墅基本分布在二環(huán)以內(nèi)一環(huán)以外，北部別墅分布在北二環(huán)線附近。D、品質(zhì)特征：南部以“河畔花園”為代表的別墅產(chǎn)品品質(zhì)大大優(yōu)于北部產(chǎn)品，北部產(chǎn)品素質(zhì)明顯較低。第二階段：別墅的蓬勃發(fā)展階段進入98年后，沈陽的別墅市場得到了長足的發(fā)展，年銷售額、銷售面積均較以往大幅度提高，出現(xiàn)了較為繁榮的景象，