某公司商業(yè)項目部工作服務(wù)內(nèi)容(doc 10頁).doc

某公司商業(yè)項目部工作服務(wù)內(nèi)容某公司商業(yè)項目部工作服務(wù)內(nèi)容主要包括兩部分：策劃工作和招商銷售工作。其中策劃部分主要服務(wù)內(nèi)容為土地可行性研究、前期策劃、項目定位、產(chǎn)品建議、營銷推廣五部分工作，招商銷售部分主要服務(wù)內(nèi)容為房地產(chǎn)項目招商及租售代理，具體細化服務(wù)內(nèi)容如下所示：市場調(diào)研工作服務(wù)內(nèi)容：進行市場調(diào)研的目的主要是通過有效的手段和途徑，獲取對于項目發(fā)展、定位等層面具有一定的針對性、指導(dǎo)性的市場信息和數(shù)據(jù)資料，在專業(yè)經(jīng)驗和市場感覺的支撐下，為項目經(jīng)營、銷售等策略的制定提供基礎(chǔ)。一、宏觀市場環(huán)境的調(diào)查與分析宏觀市場環(huán)境的調(diào)查和分析，主要是通過對于北京市總體商業(yè)市場的研究，明確項目發(fā)展的大環(huán)境和市場背景，在了解總體供需關(guān)系、市場信息的前提下為項目定位保駕護航。 總體經(jīng)濟環(huán)境分析，包括北京市總體經(jīng)濟走勢、居民消費指數(shù)、人均年消費額、對于各個行業(yè)的消費狀況等； 總體商業(yè)發(fā)展政策分析，主要包括商業(yè)發(fā)展動態(tài)、限制、鼓勵條款、銀行升降息對于商業(yè)物業(yè)的影響等； 動態(tài)市場信息的收集與分析，主要包括商戶的開店計劃、國內(nèi)外品牌物業(yè)的發(fā)展動態(tài)、有利于定位的強勢信息等； 商業(yè)市場總體供需分析，主要包括北京市范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)狀況、供應(yīng)特點、分布現(xiàn)狀、租售價格、發(fā)展趨勢等；商業(yè)物業(yè)的總體需求狀況、人均商業(yè)面積分配等；二、區(qū)域商業(yè)市場的調(diào)查與分析在總體商業(yè)市場發(fā)展的基礎(chǔ)上，針對項目所在區(qū)域，即對項目主要影響和競爭區(qū)域的商業(yè)市場供需狀況進行調(diào)查和分析，辨別區(qū)域商業(yè)特性、發(fā)展特點、模式，為項目的定位提供指導(dǎo)。1、區(qū)域商業(yè)市場總體發(fā)展特點分析主要包括針對項目周邊區(qū)域進行全面的調(diào)查和研究，揭示項目所在區(qū)域的總體商業(yè)發(fā)展特點；2、區(qū)域商業(yè)物業(yè)的調(diào)查與研究主要調(diào)研的內(nèi)容包括： 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)狀況； 潛在供應(yīng)狀況； 分布位置、物業(yè)類型； 物業(yè)規(guī)模； 主要業(yè)態(tài)組成（圖）； 樓層分布； 主力商戶； 商業(yè)風(fēng)格； 租金價格（銷售價格）； 主要消費人群、經(jīng)營狀況； 經(jīng)營良好業(yè)態(tài)； 硬件條件； 消費檔次； 主要品牌； 經(jīng)營管理模式； 物業(yè)管理費用、商業(yè)管理費用的具體內(nèi)容等。3、項目影響區(qū)域范圍內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)調(diào)研 集中商業(yè)，主要包括超市、百貨、購物中心等； 專業(yè)商業(yè)，主要包括家電通訊、家具家居、體育用品等； 特色商業(yè)，主要包括文化市場、古玩市場、花鳥魚蟲市場、老北京特色的集聚市場等； 產(chǎn)業(yè)商業(yè)（主題商業(yè)），小商品市場、服裝鞋帽市場、文化用品市場或其它各類主題百貨等； 商業(yè)街，主要包括比較成熟和具有影響力的傳統(tǒng)商業(yè)街（王府井、東單等）、分布在項目周邊的零散商業(yè)街等； 配套商業(yè)，主要包括分布在酒店、公寓、住宅、寫字樓等物業(yè)之內(nèi)的各種配套商業(yè)等； 餐飲娛樂業(yè)，主要調(diào)查區(qū)域內(nèi)比較密集、經(jīng)營狀況較好的餐飲、娛樂物業(yè)，了解其總體經(jīng)營狀況、單位面積、單位產(chǎn)出、經(jīng)營品牌等，從而了解本項目可發(fā)展空間。4、可參考或影響項目分析結(jié)合項目初步發(fā)展方向，進行類比分析，即對北京市類似區(qū)域或商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)組合進行調(diào)查和分析，對類似于本項目商業(yè)環(huán)境中的可比物業(yè)（可比個案）進行針對性分析。三、區(qū)域基礎(chǔ)環(huán)境的調(diào)查和分析項目的發(fā)展應(yīng)立足整體市場，但對于項目發(fā)展而言，項目區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)支撐因素同樣至關(guān)重要，因此通過此項調(diào)查和研究確定區(qū)域內(nèi)對于商業(yè)物業(yè)的影響要素。 周邊主要商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量（包括常住居民、商務(wù)人士、酒店住宿人員等）、人口構(gòu)成、家庭結(jié)構(gòu)、年齡構(gòu)成、經(jīng)濟能力、消費特點、消費習(xí)慣（可接受檔次、最大消費業(yè)態(tài)、習(xí)慣消費場所等）、此部分人群對于王府井商業(yè)發(fā)展和經(jīng)營看法等； 交通狀況，主要包括步行街管制、項目周邊路網(wǎng)、交通環(huán)流組織、區(qū)域內(nèi)主要物業(yè)的停車位數(shù)量、位置安排、公共交通、軌道交通等條件對于項目的影響分析等； 物業(yè)自身分析，主要包括物業(yè)地理位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)量、單層面積、周邊商業(yè)構(gòu)成與主要環(huán)境、硬件配備狀況、與王府井百貨大樓之間的互動關(guān)系等研究與分析。四、針對項目發(fā)展的商戶調(diào)查與判斷按照運作商業(yè)物業(yè)的常規(guī)做法，在市場調(diào)研和定位中，一定首先征求各主力商戶、部分零散商戶的進駐意向，使確定的規(guī)劃方案具備較強的執(zhí)行力和可實施空間。具體如下： 對于主力商戶的調(diào)研和深度訪談，主要針對本項目特殊樓層可能引入的業(yè)態(tài)，可能包括百貨、超市、折扣店、家具家居、體育健身、電器通訊、餐飲、娛樂休閑等。其中訪談的主要內(nèi)容包括是否進駐、可承受租金、需求位置與面積、需要的協(xié)調(diào)商戶等； 針對本項目發(fā)展的其余小型商戶，進行一定層次的走訪，確定項目可發(fā)展的主要方向，明確可促成項目具有市場知名度、長期穩(wěn)定經(jīng)營的“切合點”。需要指出，此部分工作在市場調(diào)研階段可能將實施一部分，而待定位明確后再進行相應(yīng)的深度訪談和目的性推介，從而最終確定本項目主題特點； 通過商戶訪談，可初步確定其需求面積、可承受租金、需求樓層、需求的主題氛圍等，為項目定位提供指導(dǎo)。市場定位工作服務(wù)內(nèi)容：1、項目區(qū)域總體概況總結(jié)分析根據(jù)市場調(diào)研的分析結(jié)論，結(jié)合項目所在區(qū)域的總體商業(yè)市場情況，對項目發(fā)展做出初步的發(fā)展建議。2、項目分析 項目地理位置分析； 項目基本技術(shù)指標(biāo)分析； 項目功能分析； 優(yōu)劣勢分析。3、項目定位 項目總體定位，包括投資主題、經(jīng)營主題定位，為項目招商、銷售運作確定具有核心市場影響力的發(fā)展方向； 項目目標(biāo)客群定位 ，主要包括終端消費人群定位、經(jīng)營商戶定位等環(huán)節(jié)，確定本項目可發(fā)展的目標(biāo)商戶或商戶類型； 項目租金價格定位，主要是針對各種業(yè)態(tài)、各樓層及各主題區(qū)域進行價格的估算和定位，確定項目總體租金水平； 項目銷售價格定位，針對可發(fā)展業(yè)態(tài)的可承受租金，最終確定本項目銷售部分的銷售價格，確定本項目總體銷售價格水平； 項目效益分析，主要是通過項目的租金價格和商戶組成，確定項目經(jīng)營效益、開發(fā)收入等； 項目營銷模式定位，針對本項目租售結(jié)合的開發(fā)策略，制定具體的租售策略，并闡述未來本項目可執(zhí)行的具體銷售模式； 項目商業(yè)管理、物業(yè)管理定位，在總體成型的運作模式下，確定本項目商業(yè)管理費用、物業(yè)管理費用等。產(chǎn)品設(shè)計、裝飾裝潢部分服務(wù)內(nèi)容1、產(chǎn)品主題定位針對項目的發(fā)展主題，確定適合項目主題特色的產(chǎn)品設(shè)計原則和總體思路，通過產(chǎn)品設(shè)計豐富物業(yè)的既定商業(yè)效果，并烘托商業(yè)氛圍。2、物業(yè)店鋪分割建議根據(jù)經(jīng)營和投資主題的定位，對項目商業(yè)部分按照業(yè)態(tài)、規(guī)劃等進行分割，具體工作如下： 單位面積的確定； 各主題業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積；總體分布樓層等；通過合理的分配，進行本項目各主題業(yè)態(tài)的功能分區(qū)； 商鋪的協(xié)調(diào)、排列；商鋪系統(tǒng)組織； 物業(yè)動線的設(shè)計與處理； 物業(yè)經(jīng)營店鋪的劃分；特色設(shè)計等。3、產(chǎn)品設(shè)計或改造建議針對項目主題定位，在物業(yè)結(jié)構(gòu)不做大幅調(diào)整的情況下，對現(xiàn)有物業(yè)進行一定的設(shè)計或改造，使其符合商戶經(jīng)營的要求，主要內(nèi)容包括： 電梯、步行梯、觀光梯、滾梯等； 中庭； 交通組織系統(tǒng)（外部交通組織、內(nèi)部交通組織、入口等）； 貨區(qū)； 停車場； 墻柱等結(jié)構(gòu)的處理； 餐飲部分的產(chǎn)品需求建議，包括隔油池、煙道、通風(fēng)排風(fēng)、廚房等； 衛(wèi)生間設(shè)置； 管理用房、員工休息等細節(jié)的處理。4、裝飾裝潢設(shè)計 整體形象與風(fēng)格； 外立面設(shè)計； 招牌設(shè)計； 綠化建議、裝飾小品建議、特色裝飾建議； 外部燈光建議； 廣告（位）宣傳設(shè)計； 全程配合裝修公司進行前期規(guī)劃，最終確定項目可以執(zhí)行的裝飾裝潢方案；監(jiān)督小業(yè)主和經(jīng)營商戶的裝修，并協(xié)調(diào)其入場，使之符合商場的統(tǒng)一裝修原則和統(tǒng)一效果。營銷推廣工作服務(wù)內(nèi)容、總體推廣工作的具體內(nèi)容根據(jù)項目的總體發(fā)展思路，確定項目在銷售、招商過程中的廣告推廣主題、策略等問題，主要如下： 招商、銷售中廣告主題的確定；廣告形象的確定； 廣告公司的選擇建議；監(jiān)督廣告公司的宣傳效果并及時調(diào)整等； 發(fā)布媒體的選擇建議；主要包括北青、晚報、新地產(chǎn)、安家等； 廣告費用的預(yù)算； 廣告投放形式的確定；包括路旗、報廣、網(wǎng)絡(luò)媒體、雜志、展會、軟文等； 銷售、招商各階段廣告投放的頻次、節(jié)奏、數(shù)量等控制；各階段營銷主題、營銷重點的確定等； 具體廣告投放計劃（此部分工作分階段完成）； 根據(jù)反饋效果及時調(diào)整營銷策略； 如必要，與銷售公司共同協(xié)商銷商策略等。2、招商、銷售道具的確定在本項目進入具體實施階段之后，我司將在相應(yīng)時間內(nèi)與各公司共同確定本項目招商銷售等道具，具體如下： 展板、路旗等； 售樓處的設(shè)計與裝修建議； ； 售樓處、招商處用品，主要包括提袋、紙杯、禮品等設(shè)計建議； 模型的設(shè)計與制作（監(jiān)督模型公司）；（本項目是否需要更換模型？）； 樓書的制作（監(jiān)督廣告公司）； 單頁、折頁的制作（同上）； 招商手冊的制作（同上）； 戶外廣告版、條幅的設(shè)計與制作（同上）； 上述內(nèi)容我司將在策劃報告中提出總體的操作方式，但由于大部分內(nèi)容均在銷售、招商階段具體實施，因此具體的細節(jié)方案將以階段性報告的方式提供予甲方，同時將監(jiān)督和統(tǒng)籌諸多事項的進展。招商工作服務(wù)內(nèi)容1、招商策略的制定根據(jù)項目主題定位，在營銷推廣的配合下，確定項目具體招商工作、策略，具體如下所示： 招商方式的確定； 招商主力商戶的確定；零散商戶的確定； 招商策略，主要包括招商對象的確定，招商工作的安排、招商時間與任務(wù)的節(jié)點確定、招商的手段和措施的確定； 駐場招商人員的培訓(xùn)等一系列事宜； 招商中廣告推廣計劃的確定；廣告主題、廣告費用、廣告設(shè)計（與廣告公司全程配合）、廣告發(fā)放頻次、廣告選擇媒體、形式等； 招商活動方案的確定及后期的組織實施等； 招商控制、具體操作方式的制定等。2、初期推廣工作 步完成落實項目推廣費用預(yù)算案、確定物業(yè)最終面積計算表等工作后，我司將立即籌備一套完整的宣傳推廣工具； 項目資料如：圖片、效果圖、平面圖、位置圖、租金價目表、簽約通知書等； 項目租賃條款如：租賃年期、起租期、免租期、管理費、水、電、煤、電話費、違約責(zé)任等。3、全面招商運作工作 此階段我司將按照擬定之行業(yè)組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，為項目選擇具適合的租戶進行推廣； 繼續(xù)向主力商戶推廣，以不斷提高物業(yè)實力，努力開拓及發(fā)掘更多新客戶。我司將全面跟進所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單，跟據(jù)各商戶的質(zhì)素及營業(yè)性質(zhì)來確定其進駐物業(yè)位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議； 不斷改進及更新招商資料，繼續(xù)跟進主力牽頭商戶；利用促銷活動及媒體宣傳，營造聲勢及熱銷氣氛，使本項目成為零售界成行成市的談?wù)撨M駐對象，成為市場注目的焦點。4、落實商戶進駐物業(yè) 繼續(xù)全面跟進招商推廣工作，視商鋪（物業(yè)）出租狀況，及時調(diào)整及制定招商策略； 以租金價格為指針，協(xié)助甲方與商戶直接洽談租賃條件； 落定租賃條款及租約，完成整個