房地產(chǎn)業(yè)分析報告.doc

_房地產(chǎn)_行業(yè)分析報告行業(yè)名稱房地產(chǎn)行業(yè)信息行業(yè)信息網(wǎng)站（至少5個）中國房地產(chǎn)行業(yè)網(wǎng)新浪地產(chǎn)網(wǎng)中國房地產(chǎn)研究會中國房地產(chǎn)協(xié)會中國老年地產(chǎn)網(wǎng)細分行業(yè)名稱房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營細分行業(yè)1名稱: 房地產(chǎn)中介服務(wù)主營業(yè)務(wù)收入前三名公司：中原CENTALINE、上房置換、信義房屋行業(yè)競爭情況分析：由于房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場研究進入房地產(chǎn)市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產(chǎn)行業(yè)對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不斷市場化，市場研究在其經(jīng)營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎(chǔ)。同時，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)蔀橐粋€值得引起重視的行業(yè)新的增長點。行業(yè)生命周期分析：房地產(chǎn)中介在我國既是一個年輕的行業(yè)，又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務(wù)性、流動性和靈活性的特點，在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用。行業(yè)的上下游行業(yè)分析：上游房地產(chǎn)咨詢的內(nèi)容主要有：房地產(chǎn)信息咨詢包括提供各地的地價、房價、房地產(chǎn)租賃價格以及它們的動態(tài)走勢，待出讓地塊和待出賣、出租、交換、抵押房地產(chǎn)情況，以及投資招商、購房、換房等信息的咨詢。房地產(chǎn)法律、業(yè)務(wù)咨詢對于房地產(chǎn)法規(guī)、政策問題以及辦理房地產(chǎn)交易、租賃、抵押業(yè)務(wù)手續(xù)等問題的咨詢。下游房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務(wù)，主要功能在于為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)促成交易。行業(yè)政策分析：近幾年來國家和地方對房產(chǎn)中介市場亂像的整頓決心從來沒有停止過，2011年出來房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法，這是我國房產(chǎn)中介領(lǐng)域的一項重要政策規(guī)范，產(chǎn)生了積極效果，房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法的許多條款都具有較強的針對性。例如，針對信息隱瞞及披露不充分等問題，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)；針對業(yè)務(wù)委托不規(guī)范問題，明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同行為；針對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)違規(guī)收費問題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度。隨后多地方也積極創(chuàng)新管理的方法手段，整治取得了一定成效。細分行業(yè)2名稱: 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營主營業(yè)務(wù)收入前三名公司：萬科地產(chǎn)、綠地集團、中海地產(chǎn)行業(yè)競爭情況分析：龍頭房企銷售業(yè)績繼續(xù)保持著較快的增長速度。龍頭企業(yè)良好的業(yè)績表現(xiàn)一方面要歸功于一二線城市剛性和改善性需求的持續(xù)釋放。但另一方面，眾多龍頭房企積極尋求變革的努力同樣也功不可沒。這其中碧桂園表現(xiàn)尤為突出，在三四線城市整體銷售增長表現(xiàn)不佳的背景下，企業(yè)銳意變革，推出“全民營銷”模式，前三季度業(yè)績實現(xiàn)了翻番增長；此外，保利地產(chǎn)今年重磅推出的區(qū)域“組團營銷”，同樣實現(xiàn)了銷售規(guī)模的快速增長；綠地則繼續(xù)推進擴張之路，積極拓展商業(yè)和海外業(yè)務(wù)，力爭向商業(yè)帝國和國際跨國公司轉(zhuǎn)型；而陽光城通過經(jīng)營模式變革于今年跑步進入TOP50行列。隨著越來越多企業(yè)完成從“蛹”到“蝶”的蛻化，使得整個行業(yè)能掙脫種種束縛，不斷升級壯大。行業(yè)生命周期分析：我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進入衰退期的前期階段。就中周期而言,我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。行業(yè)的上下游行業(yè)分析：上游房地產(chǎn)信息咨詢下游房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。 行業(yè)政策分析：央行及銀監(jiān)會全面放松限貸，對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期將起到明顯的積極作用，刺激需求入市，從而改變目前房地產(chǎn)市場的下行態(tài)勢。但此次通知同時強調(diào)“人民銀行、銀監(jiān)會各級派出機構(gòu)要針對轄區(qū)內(nèi)不同城市情況和當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控要求，支持當(dāng)?shù)劂y行業(yè)金融機構(gòu)把握好各類住房信貸政策的尺度，促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”在金融市場化的大背景下，操作層面仍由各銀行把控，對風(fēng)險因素的考量將成為信貸放寬能否落實、落實到何種程度的重要關(guān)鍵細分行業(yè)3名稱: 房地產(chǎn)物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入前三名公司：萬科物業(yè) (萬科物業(yè)服務(wù)有限公司,國內(nèi)最負盛譽的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之一) 長城物業(yè) (長城物業(yè)集團股份有限公司,國家首批一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)) 陸家嘴物業(yè) (上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司,首批一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè))行業(yè)競爭情況分析：物業(yè)管理是一個新興的以服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè),在經(jīng)歷了近30年的產(chǎn)業(yè)變遷以后,企業(yè)的競爭開始回歸到理性的發(fā)展軌道上來。所以,企業(yè)要結(jié)合實際情況從自身條件為出發(fā)點,發(fā)掘競爭優(yōu)勢,努力打造企業(yè)核心競爭力,保持企業(yè)的持續(xù)競爭優(yōu)勢。行業(yè)生命周期分析：市場需求呈穩(wěn)定增長之勢，行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，投資數(shù)額較大，投資回收期相對較長行業(yè)的上下游行業(yè)分析：上游房地產(chǎn)開發(fā)；建筑材料的使用、養(yǎng)護、維修技術(shù)；房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、識圖等；下游房屋整體養(yǎng)護維修；設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護維修技術(shù)；水電維修技術(shù)；清潔綠化管理及操作技術(shù)；安全管理技術(shù)、方式、方法；客戶關(guān)系管理技術(shù)、技巧（從對物的管理牽聯(lián)出對人的服務(wù)、與人交往的外交能力技巧）；行業(yè)政策分析：物業(yè)公司相關(guān)國家政策及規(guī)定 物業(yè)管理公司成立條件； l 申請成立物業(yè)管理公司辦理資質(zhì)； 物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件； l 物業(yè)管理公司的申報資料； l 物業(yè)管理公司申請成立的程序； l 物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)等級需具備的條件行業(yè)未來前景分析；物業(yè)管理企業(yè)要想在日趨激烈的市場競爭中取得一席之地，只有走“樹立自己的企業(yè)形象、創(chuàng)出自己的企業(yè)品牌”之路。良好的企業(yè)形象，知名的企業(yè)品牌，是企業(yè)一項寶貴的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)要想樹立自己的形象，創(chuàng)建自己的品牌，開展優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是重要的途徑。只有服務(wù)好，才能得到客戶的認可，才能在客戶心目中樹立良好的企業(yè)形象，繼而在社會中提高企業(yè)良好的聲譽，增強企業(yè)的市場競爭能力，加大企業(yè)的市場占有率，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。 行業(yè)投資策略分析：物業(yè)管理行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有著巨大的發(fā)展空間，物業(yè)管理行業(yè)也是新興產(chǎn)業(yè)。行業(yè)總體分析名稱:房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入前三名公司：萬科地產(chǎn)、綠地集團、中海地產(chǎn)行業(yè)競爭情況分析：房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過近十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是個發(fā)育不全的市場，房地產(chǎn)市場化程度低，市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配；房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。行業(yè)生命周期分析：我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進入衰退期的前期階段。就中周期而言,我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。行業(yè)的上下游行業(yè)分析：房地產(chǎn)上游企業(yè)，指為房地產(chǎn)行業(yè)提供材料的供應(yīng)商，提供建筑勞務(wù)的建筑公司、裝修公司，提供其他服務(wù)的廣告公司、運輸公司等；下游企業(yè)，指為房地產(chǎn)銷售提供服務(wù)的代理商、經(jīng)銷商，以及為房地產(chǎn)提供服務(wù)的物業(yè)公司等行業(yè)政策分析：今年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速變緩，商品房量價均呈現(xiàn)下行，同時，8月宏觀經(jīng)濟各指標(biāo)也呈現(xiàn)小幅波動。在此背景下，中央定調(diào)千方百計去庫存，多地明確放松限購，47個限購城市中僅一線城市及三亞未做調(diào)整。季末最后一天，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，全面放寬限貸政策，且松綁程度超出此前預(yù)期。2014年三季度，我國房地產(chǎn)調(diào)控再度步入新的周期。行業(yè)未來前景分析；1、住宅行業(yè)，已經(jīng)不是簡單的初級階段的競爭了，已經(jīng)開始向品牌化、資本化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的時期發(fā)展了，這時的競爭已經(jīng)開始向思維簡單者說：“不”了！但是，只要中國經(jīng)濟依舊持續(xù)快速發(fā)展，住宅行業(yè)的發(fā)展依舊。 2、商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依賴于城市布局和人口分布的變化，剛才，我們已經(jīng)認定了中國經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)了，在這基礎(chǔ)上，城市人口的全面整合遷徙，造成了人群結(jié)構(gòu)和人群分布在城市中有 了全新的局面，這個局面將打破未來商業(yè)的布局，這個布局將使得商業(yè)地產(chǎn)的機遇被顯現(xiàn)，但是，這時，我們應(yīng)該認真開始研究人群和城市規(guī)模變化后的商業(yè)特點，要研究經(jīng)濟發(fā)展和商品結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的商業(yè)特點，要研究流通方式和經(jīng)營模式變化所造成的商業(yè)特點，而這些是被大大忽略的。在這個基礎(chǔ)上，我們的商業(yè)地產(chǎn)將會出現(xiàn)非凡的商機。 同時,1)大小城市不同表現(xiàn)的特點也不同，共有特點是城市當(dāng)量級再提升，小城市向中型城市發(fā)展，中型城市向大型城市發(fā)展。由此，原來的商圈結(jié)構(gòu)將分成層階，即對于中大型城市，將形成城市商業(yè)圈和區(qū)域社區(qū)商業(yè)網(wǎng)圈的組合。小型城市，將形成一個商業(yè)中心向啞鈴式商業(yè)模式發(fā)展的可能。 2)大型市場將隨著商品的豐富以及國家交通網(wǎng)的變化，呈現(xiàn)出新的機遇，就是物流配置和地區(qū)商業(yè)核心產(chǎn)生轉(zhuǎn)換； 3)城市之間的分工變化和傳統(tǒng)商業(yè)流通特點將成為新的商業(yè)專業(yè)市場的基礎(chǔ)。 這些玩意都是機會呀. 3、工業(yè)地產(chǎn)，實際上工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，看似是一個很好的機遇，實際上從90年初