房屋壽命與法律責(zé)任.doc

房屋壽命與法律責(zé)任姓名：李翔宇班級(jí): 土木114班學(xué)號(hào)：201104176 一摘要3二研究背景3三研究目的4四房屋壽命短的原因分析41房屋建筑質(zhì)量存在安全隱患52.政府監(jiān)管不到位63.不斷拆遷重建6五法律對(duì)策71.施工單位增強(qiáng)法律意識(shí)72.開發(fā)商應(yīng)提交質(zhì)量保證書83.加強(qiáng)政府及職能部門的監(jiān)管作用，嚴(yán)格執(zhí)法94.治理費(fèi)用分情況承擔(dān)95.房屋建筑定期安全評(píng)估106.增強(qiáng)公民維權(quán)意識(shí)10六有待解決的問題11一摘要房屋壽命問題與購房者利益息息相關(guān)，而房屋質(zhì)量安全隱患政府拆遷等問題層出不窮，給百姓帶來了利益損失，也使政府失去了權(quán)威和公信力。本文通過以建筑法和社會(huì)角度對(duì)一系列時(shí)事熱點(diǎn)的分析，淺談目前造成房屋壽命短的原因，提出相關(guān)法律對(duì)策并指出有待完善的法律問題，以期此問題能引起社會(huì)關(guān)注并最終得到有力解決。二研究背景住建部副部長(zhǎng)仇保興在近日舉行的第6屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)上說，我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而只能持續(xù)2530年。很顯然，如此短壽的建筑每年將產(chǎn)生數(shù)億噸建筑垃圾，給中國，乃至世界帶來巨大的環(huán)境威脅。相比中國的30年平均建筑壽命，發(fā)達(dá)國家建筑，像英國的平均壽命達(dá)到了132年，而美國的建筑壽命也達(dá)到了74年。2009年上海出現(xiàn)的“樓脆脆”、“樓歪歪”；2012年12月，寧波一樓房突然倒塌造成一死一傷，樓房壽命僅23年；2013年1月，山東多地違規(guī)用麻剛沙蓋樓，老板稱中國人不怕懸；2013年1月，廣東鬧市突發(fā)地陷樓房被“吞沒”，等等一系列問題不斷為我們敲響警鐘。人們背負(fù)房貸辛苦買房，無法預(yù)測(cè)的是所購房屋十年八年后暴露了建筑質(zhì)量問題，想找開發(fā)商，人家早已了無蹤影；更不用說那根利益鏈條上的根根絆絆、遮遮掩掩，加上法制的不健全、不完善，問題很難得到解決。買房時(shí)物質(zhì)上受累，維權(quán)時(shí)精神上受苦，橫豎里外不爽，在建設(shè)和諧社會(huì)、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的理念已經(jīng)不成問題的今天，這種高成本換來的也只能是和諧的塌陷、節(jié)約的空談。三研究目的建筑，是一座城市特有的文化記憶。狹窄的弄堂，幽深的小巷，哪怕是一棟普通的居民住宅，都會(huì)記錄下這個(gè)城市的人物和故事。隨著時(shí)間的更迭和積累，人們一代代更替，城市物質(zhì)文化積累越來越深厚，并以不同的方式傳承和延續(xù)著，如西方哲人曾說的“建筑是凝固的史書”。建筑本身愈堅(jiān)固，才能見證塵世滄桑，記錄一代又一代人們的追求，將那些先人的故事，寫進(jìn)自己的磚瓦縫隙。而如果我們的建筑，只能有三十年的歷史，甚至更短，當(dāng)它還沒記完一代人的故事就被拆除，總有一天我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們的文化、我們的根在那不斷的拆除與重建的過程中，不知道丟在和何處。由此想想天津那些資本家留下的花園洋房還在被作為旅游的一道風(fēng)景，北京傳了幾輩子的四合院現(xiàn)在還在住人，再放眼歐洲那些百年老屋，看看如今那些粗制濫造的短命建筑，這些都足以引起我們的重視，而法律必是解決問題的突破及關(guān)鍵。四房屋壽命短的原因分析1房屋建筑質(zhì)量存在安全隱患 建筑質(zhì)量問題不僅僅是簡(jiǎn)單的涉及法律方面的侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、公民居住權(quán)等，歸根溯源還得從建筑法方面下手。究其根本，建筑質(zhì)量安全隱患的原因總結(jié)如下： 第一，建筑設(shè)計(jì)不當(dāng)。房屋建筑質(zhì)量安全隱患的存在與房屋的設(shè)計(jì)有很大的關(guān)系，建筑物的設(shè)計(jì)對(duì)于一幢房屋的牢固程度、穩(wěn)定性等都是不可忽視的。例如，在樓地面的設(shè)計(jì)上，預(yù)制空心板上先抹找平層而后作面層，按這種設(shè)計(jì)施工的地面和天棚，絕大多數(shù)易產(chǎn)生裂紋。在設(shè)有進(jìn)深梁樓蓋上，進(jìn)深梁的上方不加設(shè)輔筋，多數(shù)均在此處發(fā)生大孔隙裂紋。 第二，施工不當(dāng)。建筑物的質(zhì)量高低與建筑物的施工有著莫大的關(guān)聯(lián)，房屋最終質(zhì)量就在于施工的效果。具體說來就是工程施工隊(duì)伍整體的素質(zhì)不高，各施工企業(yè)內(nèi)部新的、不熟練的工人比較多，但技術(shù)培訓(xùn)又跟不上,導(dǎo)致了工人技術(shù)水平較低，更為糟糕的是許多未經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的農(nóng)民工涌入建筑行業(yè)，導(dǎo)致了施工隊(duì)伍整體素質(zhì)下降得更快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民工、臨時(shí)工占施工隊(duì)伍總數(shù)的2/3，而他們中的大部分都是沒有受過建筑施工的專業(yè)培訓(xùn)。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在建筑施工企業(yè)中的自有工人真正能到現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范操作的只有4；建筑施工現(xiàn)場(chǎng)直接從事操作的工人中，90的都是流動(dòng)性質(zhì)的農(nóng)民工，這就使得建筑質(zhì)量得不到保障。目前不少建筑企業(yè)缺乏相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，無法按照設(shè)計(jì)與施工圖紙的規(guī)定和要求進(jìn)行房屋建筑工程的規(guī)范性施工。技術(shù)水平無法達(dá)標(biāo)的情況下，建筑質(zhì)量能夠達(dá)標(biāo)是非常困難的。 第三，建筑材料選用不當(dāng)。建筑材料是構(gòu)成房屋的最為重要的東西，房屋的設(shè)計(jì)再合理，施工的水平再高超，沒有質(zhì)量合格的施工材料都是沒有用的。例如防水工程瀝青品種的選擇，油氈的質(zhì)量和品種，預(yù)制樓板灌縫時(shí)所選用碎石的粒度大小，抹灰用砂含泥量的控制，木門窗木材品種的選擇等，都對(duì)工程質(zhì)量有舉足輕重的影響。 第四，施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理不夠。施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理行為不到位是造成質(zhì)量問題的另一個(gè)原因。個(gè)別監(jiān)理單位為了尋求經(jīng)濟(jì)效益超越資質(zhì)承接監(jiān)理業(yè)務(wù)，項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的人員資格、配備不符合要求，存在監(jiān)理人員無證上崗的現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理質(zhì)量控制體系不健全。2.政府監(jiān)管不到位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部郭允沖副部長(zhǎng)指出“有的地方的政府監(jiān)管不到位，因?yàn)樽詈笠坏腊殃P(guān)就要政府來把關(guān)，政府要監(jiān)督管理，企業(yè)的管理、人員的管理、工程質(zhì)量的管理。”可見，房屋建筑質(zhì)量問題的存在與地方政府監(jiān)管不到位、行政不作為有著很重要的關(guān)聯(lián)，政府相關(guān)職能部門是有權(quán)力、有能力監(jiān)管的主要機(jī)構(gòu)，也是房屋質(zhì)量隱患查處的最后一道屏障，更是購房者權(quán)益保障的最有效率的后盾，失去政府部門的把關(guān)，相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理、人員的管理、工程質(zhì)量的管理都處于失靈的狀態(tài)，建造房屋的后果可想而知。3.不斷拆遷重建地方政府公司化，是美國學(xué)者研究中國問題的一個(gè)有見地的概括。改革以來的中國現(xiàn)代化，是地方政府導(dǎo)向的現(xiàn)代化，在社會(huì)資源缺位的情況下，地方政府成為拉動(dòng)現(xiàn)代化的最大動(dòng)力，這是中國的現(xiàn)實(shí)和國情。本應(yīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中做守夜人的政府，一躍變成了主角，政府的利益跟經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著直接的相關(guān)性，其行為、動(dòng)機(jī)，都具有公司的特征。 按照我國現(xiàn)行的財(cái)稅體制，增值稅交中央70%，交省級(jí)10%左右；所得稅交中央60%，交省級(jí)20%左右。這意味著地方政府即使下最大的力氣發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也只能從稅收中分得不到20%的收益，而發(fā)展房地產(chǎn)出讓土地的收入基本上全部收歸地方政府。如此財(cái)稅制度設(shè)計(jì)導(dǎo)致地方政府追求“土地財(cái)政”。這就是地方政府熱衷拆遷的原因。五法律對(duì)策法律責(zé)任是指因違反了法定義務(wù)或契約義務(wù)，或不當(dāng)行使法律權(quán)利、權(quán)力所產(chǎn)生的，由行為人承擔(dān)的不利后果。就其性質(zhì)而言，法律關(guān)系可以分為法律上的功利關(guān)系和法律上的道義關(guān)系，與此相適應(yīng)，法律責(zé)任方式也可以分為補(bǔ)償性方式和制裁性方式。 當(dāng)前解決房屋問題的對(duì)策亦越具可行性，此外房屋問題也涉及多個(gè)學(xué)科部門，有建筑法、產(chǎn)品質(zhì)量安全法、侵權(quán)責(zé)任法、同時(shí)涉及憲法中公民居住權(quán)和國家民生政策及惠民工程。下面將從幾個(gè)方面以具體的對(duì)策結(jié)合相關(guān)的法規(guī)政策來深入探討：1.施工單位增強(qiáng)法律意識(shí)從現(xiàn)有各個(gè)案例來看，施工單位的責(zé)任是不可推卸的，正是他們不當(dāng)?shù)慕ㄖ袨椴攀沟秒[患存在，甚至是事故的發(fā)生。從法律層次來審視，根據(jù)建筑法第60條規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基等基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第86條規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。因此，必須在我國現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)施工單位、建設(shè)單位的守法意識(shí)、規(guī)范自身行為，做到嚴(yán)格守法，為百姓建造真正的、踏實(shí)的居所。2.開發(fā)商應(yīng)提交質(zhì)量保證書明確房屋建筑的所有人為房屋建筑安全責(zé)任人,對(duì)于商品房來說,就是業(yè)主是房屋的安全責(zé)任人。同時(shí),還應(yīng)明確房屋建筑的管理人。對(duì)于商品房,管理人是物業(yè)公司;公房的管理人則是公房的管理單位。（摘自北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法(征求意見稿)）商品房買賣合同司法解釋第12條規(guī)定因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因此，新建的房屋建筑,開發(fā)商在交付使用時(shí),應(yīng)向購房人提交質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書等文件,明確告知購房人房屋的各項(xiàng)性能指標(biāo)、使用與維護(hù)保養(yǎng)要求、質(zhì)量保修內(nèi)容等。3.加強(qiáng)政府及職能部門的監(jiān)管作用，嚴(yán)格執(zhí)法住宅工程質(zhì)量，關(guān)系到人民群眾的切身利益和生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系到住有所居、安居樂業(yè)政策的有效落實(shí)。在“全國人民代表大會(huì)”和“中國人民政治協(xié)商會(huì)議”中民生問題也多次被提及，也是社會(huì)各界討論的焦點(diǎn)。所以政府應(yīng)該加大宣傳力度，出臺(tái)一些具體的政策，以提高人們對(duì)房屋安全質(zhì)量問題的警惕性。建筑法第63條規(guī)定：任何單位和個(gè)人對(duì)建筑工程的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷都有權(quán)向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門進(jìn)行檢舉、控告、投訴?？梢姀南喾吹慕嵌葋碚f，政府部門自身也應(yīng)做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，真正做到杜絕政府不作為及政府尋租事件的出現(xiàn)。4.治理費(fèi)用分情況承擔(dān)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例規(guī)定建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。然而，當(dāng)房屋建筑出現(xiàn)安全問題時(shí),應(yīng)根據(jù)具體情況分別采取措施,治理費(fèi)用的承擔(dān)也分情況,如果房屋建筑本身質(zhì)量有問題,比如承重墻和結(jié)構(gòu)出問題,開發(fā)商必須終身保修。如共有部位出現(xiàn)質(zhì)量問題,則可以使用住宅專項(xiàng)維修資金修理。如是人為原因?qū)е路课萁ㄖ霈F(xiàn)安全問題的,其治理費(fèi)用則由責(zé)任人承擔(dān)。如果經(jīng)鑒定為危房,房屋所有人應(yīng)按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議,及時(shí)加固或修繕治理。如拒不按照處理建議修繕治理,或進(jìn)行阻攔的,區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門有權(quán)采取指定單位代為治理等強(qiáng)制措施,產(chǎn)生的費(fèi)用由安全責(zé)任人承擔(dān)。5.房屋建筑定期安全評(píng)估確定房屋所有人須定期委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu),對(duì)房屋進(jìn)行安全評(píng)估。其中,學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、體育館、商場(chǎng)、影劇院、賓館等大型公共建筑和人員密集場(chǎng)所的房屋建筑,每5年應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次評(píng)估;使用滿30年的居住建筑,每10年應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次評(píng)估;達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍繼續(xù)使用的,每?jī)赡陸?yīng)進(jìn)行一次評(píng)估;懸挑陽臺(tái)、外窗、玻璃幕墻、外墻貼面磚石或抹灰、屋檐等,自房屋建筑交付使用起每10年應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次評(píng)估。（摘自北京市城鎮(zhèn)房屋建筑使用安全綜合治理辦法(征求意見稿)）6.增強(qiáng)公民維權(quán)意識(shí)根據(jù)合同法第111條規(guī)定：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。商品房銷售管理辦法第35條：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。該條款從買受人的角度出發(fā)，以買受人的利益為根本出發(fā)點(diǎn)提供法律支持和法律依據(jù)，基于此，購房者應(yīng)該勇敢拿起法律的武器保護(hù)自己，為維護(hù)自己的合法權(quán)益作有益的斗爭(zhēng)，我們不僅要有法律意識(shí)還要勇于堅(jiān)持維護(hù)自己權(quán)益，與違法行為作斗爭(zhēng)，使得建設(shè)單位、施工單位輕易不敢違法、違章建筑。六有待解決的問題根據(jù)物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)” 第七十條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)，業(yè)主享有所有權(quán)，如果該樓房被認(rèn)定為了危樓，該如何處置呢？第一，按照有關(guān)規(guī)定，樓房有一個(gè)設(shè)計(jì)壽命，如果該樓房是在達(dá)到甚至超過了設(shè)計(jì)壽命的時(shí)候被認(rèn)定為危樓的，政府有沒有權(quán)利要求業(yè)主拋棄該樓房，政府是否需要對(duì)該樓房進(jìn)行強(qiáng)制回收。如果按照所有權(quán)絕對(duì)性原則，政府無權(quán)強(qiáng)制收購該樓房，那么發(fā)生了倒塌，誰承擔(dān)責(zé)任？第二，如果在樓房的設(shè)計(jì)壽命期限之內(nèi)，樓房被認(rèn)定為危樓，從邏輯分析應(yīng)當(dāng)鑒定造成危樓的原因，是地質(zhì)勘探錯(cuò)誤導(dǎo)致，還是設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致，還是施工偷工減料所致，還是建設(shè)削減經(jīng)費(fèi)所致，還是使用人不當(dāng)使用所致，從而確定相關(guān)責(zé)任人。第三，如果在樓房設(shè)計(jì)壽命期限之內(nèi)，無法鑒定確定相關(guān)責(zé)任人，或者相關(guān)責(zé)任人已經(jīng)注銷不存在了，誰承擔(dān)這種非常嚴(yán)重的責(zé)任。政府是否需要對(duì)為樓房業(yè)主進(jìn)行必要救濟(jì)。第四，如果當(dāng)年的建設(shè)單位還在，也許可以要求原建設(shè)單位承擔(dān)維修加固責(zé)任，但是這種要求的根據(jù)又是什么？第五，在樓房產(chǎn)權(quán)都是個(gè)人所有的情況下，政府有沒有義務(wù)對(duì)發(fā)生危險(xiǎn)的樓房進(jìn)行補(bǔ)救，如果可以，那么中國幾十年之后，政府的主要壓力可能就將來自于城市居民危樓改造。第六，有沒有可能采取政府牽線，房產(chǎn)公司承包方式進(jìn)行危樓改造，是否可以進(jìn)行有關(guān)的強(qiáng)制性改造，避免造成血案。當(dāng)生命權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，當(dāng)一個(gè)人的生命權(quán)與樓房所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，到底誰應(yīng)該妥協(xié)？第七，如果僅是一家或者個(gè)別幾家房間成為了危房，整個(gè)樓房尚沒有危險(xiǎn)出現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候的樓房改造如何進(jìn)行？樓房倒了，連同它一起倒下的還有中國樓市的職業(yè)責(zé)