物業(yè)管理主講人壽金寶.ppt

物業(yè)管理主講人 壽金寶 第三章物業(yè)管理項目的招標與投標 基本要求 1 了解物業(yè)管理招標投標的概念 物業(yè)管理招投標的組織機構 尤其是開標 評標和定標的有關要求 2 掌握物業(yè)管理項目招標 投標的原則 程序和方法 3 重點掌握物業(yè)管理招標書 投標書的內容及投標書的編寫技能 物業(yè)管理招投標是房地產(chǎn)項目運行 管理市場化的重要形式 關鍵是引入市場競爭機制 3 1 1物業(yè)管理項目招 投標概念物業(yè)管理招標 是指開發(fā)商或業(yè)主管理委員會 為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件 向社會公開招聘 并采取科學方法進行分析 判斷 最終確定物業(yè)管理企業(yè)的 活動 過程 3 1物業(yè)管理項目招 投標概述 物業(yè)管理投標 是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務 依據(jù)招標文件要求 組織編制投標文件 并將其遞交給招標人的行為 目的 是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理項目標的競爭 以求通過市場的競爭 獲得物業(yè)項目的管理權的全過程 活動 是一種通過市場進行雙向選擇的行為 建立起一種新型的平等互利勞務的關系 3 1 2物業(yè)管理項目招 投標原則3 1 2 1物業(yè)管理項目招標的原則公開原則公平原則公正原則合理原則 3 1 2 2物業(yè)管理項目投標的原則1 真實性原則 2 合理競爭原則3 1 3物業(yè)管理項目招 投標組織機構的設置3 1 3 1物業(yè)管理項目招標的組織機構1 自行組織成立的招標機構2 委托招標代理機構3 1 3 2物業(yè)管理項目投標的組織機構 3 2物業(yè)管理項目的招標程序與文件編制 3 2 1物業(yè)管理項目招標 標的 范圍與 招標 方式3 2 1 1物業(yè)管理項目的招標范圍1 是否與社會公眾利益密切相關2 是否關系到國家利益3 是否涉及國家安全或軍事機密3 2 1 2物業(yè)管理招標的方式公開招標邀請招標議標 3 2 2物業(yè)管理項目的招標程序招標準備階段招標實施階段招標結束階段3 2 3物業(yè)管理項目招標文件的編制 是指物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)范性文件 是投標單位編制標書 進行投標 招標單位評標 定標 簽訂合同的共同基礎 物業(yè)管理招標文件 包括 招標書招標單位對管理服務的具體要求和初步設想投標須知 北京某小區(qū)物業(yè)管理招標文件 樣本案例 2 小區(qū)基本情況物業(yè)管理服務內容及要求 管理目標及各項指標要求服務收費及財務管理要求對投標企業(yè)的基本要求投標書應包括的基本內容管理總體構想日常管理服務項目 標準 承諾指標及采取的措施房屋及設備的養(yǎng)護維修計劃及實施方案財務管理制度及物業(yè)管理收費標準的測算 3 3 1物業(yè)管理項目的投標程序購買閱讀招標文件考察物業(yè)現(xiàn)場制定管理方法及服務內容 并測算工作量制定資金計劃標價試算編制標書封送標書 3 3物業(yè)管理項目的投標程序與文件編制 3 3 2管理項目投標書的編寫3 3 2 1投標書的內容1 標書封面2 標書的序言3 標書目錄4 標書正文5 附件3 3 2 2編寫物業(yè)管理投標書應注意的事項3 3 2 3投標的策略 3 4物業(yè)管理項目的開標 評標與定標 3 4 1開標指招標單位在預先規(guī)定的時間 將各投標單位的投標文件正式啟封公布 具體程序是 1 宣布評委會成員 2 招標單位法人代表講話 3 宣布事項 4 公證人員當場驗證投標函 5 評標委唱標 3 4 2評標 由招標人依法組建的評委會負責 評標的方法 一般采用綜合評估法評標的程序步驟對評標委員會的有關要求 3 4 3定標是指在評標委員會對所有標書進行篩選評定后 將由招標單位或業(yè)主管理委員會通過再次評審最終選擇確定中標人的活動 案例分析 南京物業(yè)管理招投標效果分析 基本情況 1999年12月5日 南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標 2000年3月20日 南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘 管家 案例分析 兩次物業(yè)管理招投標的啟示 1 物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導 規(guī)范行為2 增強業(yè)主自治能力 發(fā)揮開發(fā)商 業(yè)委會作用3 物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈4 物業(yè)服務價格是焦點之一 菜單式服務收費 5 需要引起重視和改進的問題 1 工程建設與物業(yè)管理脫節(jié)現(xiàn)象依然存在 2 物業(yè)管理屬服務性行業(yè) 其招投標應不同于工程 設備招投標 評標應側重企業(yè)的信譽 業(yè)績和標書中的方案質量 答辯的應變能力等 而將公共服務費報價單列作為評分類別 其權重不宜超過0 2 復習思考題1 什么是物業(yè)管理招標 投標 2 根據(jù)自身理解 淺談物業(yè)管理招投標的意義 3 物業(yè)管理招投標應