東城區(qū)火煉樹舊村地塊土地征收和房屋拆遷補償安置辦法.doc

東莞市光華電器廠等舊廠房地塊土地征收和房屋拆遷補償安置辦法為加強對東莞市光華電器廠等舊廠房地塊“三舊”改造中拆遷補償工作的指導，現(xiàn)根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該片區(qū)實際情況，制定該改造項目中涉及土地征收、房屋及有關(guān)設(shè)施拆遷補償問題的辦法。一、補償范圍該片區(qū)經(jīng)市政府審批確定、納入“三舊”改造范圍的所有需征收土地和拆遷房屋及有關(guān)設(shè)施。具體范圍根據(jù)該片區(qū)改造單元規(guī)劃確定。二、土地補償本案中，土地收回或征收一律實施貨幣補償，不予土地置換。（一）、收回國有土地使用權(quán)補償1、收回劃撥國有土地使用權(quán)。按收回國有土地使用權(quán)公告發(fā)布時執(zhí)行的征地補償?shù)钠骄a償綜合價計補（含勞力安置），另加填土費和收回國有土地使用權(quán)公告發(fā)布時劃撥土地應(yīng)繳的有關(guān)稅費（不含新增建設(shè)用地有償使用查賬或土地出讓金）的總額計算補償金額。2、收回已出讓的國有土地使用權(quán)（含持有國有土地出讓批文但未完善手續(xù)的土地），按“三舊”改造中政府收購土地程序及定價辦法（本案配套辦法之三）施行。（二）收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地補償1、收回集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)，按東莞市“三舊”改造實施細則的規(guī)定，涉及已流轉(zhuǎn)或?qū)嶋H使用權(quán)人已改變的，由集體與實際使用權(quán)人協(xié)商收回集體土地使用權(quán)，集體在協(xié)商收回土地使用權(quán)時對收地補償可以參考“三舊”改造中的有關(guān)規(guī)定以下三種方式補償：（一）按雙方合同約定的價格的補償標準進行補償；（二）請評估公司對土地使用權(quán)進行評估按評估價進行補償；（三）按基準地價的定價按實際用途經(jīng)雙方協(xié)商后進行補償。2、除上述規(guī)定外，對收回集體所有土地使用權(quán)的補償也可參照東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標準規(guī)定（東府辦200999號）標準補償，具體為：征收已批集體建設(shè)用地按相應(yīng)土地用途補償。其中宅基地的補償標準為： 1400元/平方；商業(yè)用地的補償標準為： 2000元/平方；工業(yè)用地的補償標準為： 384元/平方。其他土地按相照應(yīng)土地用途的評估地價計算補償費。3、根據(jù)東莞市“三舊”改造實施細則（試行），使用本集體經(jīng)濟組織所有的集體建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地后與有關(guān)單位合作開發(fā)建設(shè)進行改造的方式進行改造，則不需作土地補償。三、建（構(gòu)）筑物補償（一）具有房產(chǎn)權(quán)證的建（構(gòu)）筑物本案中，私人住宅可以實行貨幣補償，也可實行房屋產(chǎn)權(quán)置換，補償方式由被拆遷人自行選擇。其他建筑物包括廠房、宿舍及廠區(qū)內(nèi)辦公樓、商業(yè)用房等只實行貨幣補償，不進行房屋產(chǎn)權(quán)置換。被拆遷房屋面積以房地產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積計算。房屋置換后所剩主體建筑面積按補償價計算。1、貨幣補償（1）貨幣補償?shù)臉藴剩袃煞N定價方式：一是參照東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標準規(guī)定（東府辦200999號）的規(guī)定的基準。二是按市場評估定價。（2）按市場評估的方法進行拆遷補償?shù)模刹疬w人與被拆遷人協(xié)商委托在市建規(guī)劃局備案且具有相關(guān)資質(zhì)的拆遷評估公司對拆遷構(gòu)建物進行評估（具體選任方式可以由拆遷人提供不少于3家具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，以被拆遷人投票或搖珠的方式產(chǎn)生），再根據(jù)所得評估價作價補償。（3）私人住宅、工廠宿舍、商業(yè)用房、房地產(chǎn)用房按裝修標準補償，拆遷公布后搶裝修的不作補償。（4）廠房、棚架結(jié)構(gòu)及簡易建筑、電梯按其使用年限折舊給予補償。一般折舊原則：2-5年按九折，6-8年按8折，9-10年按7折，10年以上在4-6折范圍內(nèi)進行折舊。2、房屋產(chǎn)權(quán)置換（1）本案中的房屋回遷安置，采用安置房置換形式，由茶山鎮(zhèn)人民政府建設(shè)安置房提供置換。（2）對選擇產(chǎn)權(quán)置換的被拆遷人，按照如下原則給予回遷配置安置房：拆遷房屋面積150以下（含150），安置單元1個，面積不超過150；拆遷房屋面積150300以下（含300），安置單元2個，每個面積不超過150；拆遷房屋面積301400以下（含400），安置單元2個，每個面積不超過160；拆遷房屋面積401以上，最多安置單元3個，每個單元面積不超過160；（3）由茶山鎮(zhèn)人民政府與原居民簽訂安置房交房協(xié)議，若未能如期交付安置房給原居民的，每月按單元補償安置費，至安置房交付使用之日止。（二）無房產(chǎn)權(quán)證的建（構(gòu)）筑物1、無房產(chǎn)權(quán)證但建設(shè)手續(xù)合法的建（構(gòu)）筑物按規(guī)定完善相關(guān)手續(xù)后，參照具有房產(chǎn)權(quán)證建（構(gòu)）筑物的補償辦法給予補償。實際操作中可由街道辦事處或村委會代補辦完善相關(guān)手續(xù)，并在補償標準中扣除有關(guān)規(guī)費、罰款。2、違法建筑和超過批準期限的臨時建筑拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。但在規(guī)定時間內(nèi)交付拆遷人拆除的，可以適當補償。四、附則（一）被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補償且自行尋找安置用房的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人選取產(chǎn)權(quán)調(diào)換且自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費；由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，不支付臨時安置補助費。（二）拆遷非住宅房屋，造成被拆遷人或者房屋承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當支付搬遷補償費。（三）土地使用權(quán)人、被拆遷人在簽訂補償協(xié)議書的同時，應(yīng)交出土地使用證、房屋所有權(quán)證，由有關(guān)部門注銷，辦理抵押的當事人應(yīng)負責解除抵押手續(xù)。（四）安置房屋的房產(chǎn)權(quán)證辦理，相關(guān)費用除中央、省財政規(guī)定外，可按最低標準予以減免或緩繳。（五）拆遷設(shè)有抵押權(quán)或者被查封的房屋，按照國家有關(guān)的法律執(zhí)行。（六）本辦法僅適用于茶山鎮(zhèn)茶山村地塊“三舊”改造中的房屋拆遷補償。附：東莞市光華電器廠等舊廠房地塊補償標準東莞市光華電器廠等舊廠房地塊補償標準東莞市光華電器廠等舊廠房地塊補償標準參照東莞市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目征地拆遷補償標準規(guī)定（東府辦200999號）的規(guī)定的基準，具體為：1、本規(guī)定所稱被拆遷人是指被征收集體土地上房屋及其附屬物的合法所有人。對被拆遷房屋，應(yīng)按照被拆遷人提供的有效證明權(quán)屬文件確定的用途和面積補償。違法建筑和超過批準使用期限的臨時建筑原則上不補償。2、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目需要拆遷的集體土地上合法建（構(gòu)）筑物的，主要采用貨幣補償方式補償。3、住宅及綜合樓（不含建筑占地）主體的補償標準為： 1200元/平方。4、首層商業(yè)鋪面主體補償標準為： 3600元/平方。5、框架廠房補償價格為800元/平方，磚混廠房補償價格為600元/平方，高級鋼架結(jié)構(gòu)補償價格為400元/平方，附屬及簡易建筑補償價格為2