國民信托-北京和宸地產(chǎn)王府井項目股權(quán)投資集合資金信托計劃.docxVIP

國民信托-北京和宸地產(chǎn)王府井項目股權(quán)投資集合資金信托計劃發(fā)行機構(gòu)國民信托投資領(lǐng)域房地產(chǎn)類募集規(guī)模5.00億投資門檻100.00萬投資期限24個月收益類型固定收益收益分配半年付息投資公司天祿財富預計收益率預期年化收益率：9.50%-11.20%100萬X300萬:9.5% 300萬X800萬:10.5% 800萬X：:11.2%資金用途信托資金中2億元用于支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，3億元用于和宸地產(chǎn)位于王府井H2地塊項目的剩余拆遷工作及后續(xù)開發(fā)建設(shè)。風控措施1、項目公司 100%股權(quán)控制 信托計劃持有項目公司的 85%的股權(quán)，并且剩余股權(quán)質(zhì)押給國民信托。 2、實際控制方差額補足保證 項目公司的實際控制方北京匯宸投資管理有限公司為信托計劃的投資本金和收益提供差額補足義務，并辦理強制執(zhí)行公證。 3、實際控制人保證擔保 項目公司的實際控制人趙小雄先生及其配偶為上述差額補足義務提供無限連帶責任擔保，并辦理強制執(zhí)行公證。 4、資金監(jiān)管和時點要求 信托資金和項目銷售資金將進入國民信托制定的銀行監(jiān)管帳戶。國民信托審批項目資金使用計劃、監(jiān)控資金實際使用情況。設(shè)置時點現(xiàn)金要求如下：信托成立滿12個月時，監(jiān)管賬戶內(nèi)現(xiàn)金不低于5000萬元；信托期限滿22個月時，監(jiān)管賬戶內(nèi)不低于1億元；信托滿23個月時，監(jiān)管賬戶內(nèi)現(xiàn)金不低于2.5億元；信托成立滿 24個月時，監(jiān)管賬戶內(nèi)現(xiàn)金不低于 5億元。（五）全方位的項目管理措施 國民信托受讓和宸地產(chǎn)股權(quán)后，將改組公司董事會，派駐董事會成員和財務人員，公司公章等重要印鑒由國民信托指定人員保管；公司營業(yè)執(zhí)照等重要公司證照由國民信托派駐人員和和宸地產(chǎn)指定人員共管；同時，國民信托將對項目工程進度設(shè)置時點考核，約定項目工程關(guān)鍵節(jié)點的時間安排。還款來源第一還款來源:王府井H2地塊項目銷售收入。本項目預計銷售總收入為33.45億元；至信托退出前，預計可產(chǎn)生銷售收入25.79 億元，可實現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流14.48億元，現(xiàn)金流覆蓋率達到290%。 第二還款來源:交易對手集團的整體現(xiàn)金流。本信托計劃退出時，北京匯宸投資集團期末累計凈現(xiàn)金流約 32.79 億元，現(xiàn)金流充足，現(xiàn)金覆蓋率高。產(chǎn)品優(yōu)勢1、項目位置絕佳：本項目地處北京王府井地區(qū)，是北京乃至全國的核心區(qū)域，是全國舉世聞名的街區(qū)，其附加的品牌價值、形象價值不可估量；對本項目的銷售帶來極大的積極作用和強有力的保障。 2、項目安全邊際較高：項目土地使用權(quán)的取得時間在831大限之前，未通過市場公開競價，土地成本非常低廉；預計可實現(xiàn)銷售收入 33.5億，凈利潤約13.6億，凈利潤超過40%，安全邊際較高。 3、開發(fā)經(jīng)驗豐富： 項目實際控制方北京匯宸投資管理有限公司有著豐富的 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，尤其是北京核心地段的寫字樓及公寓開發(fā)經(jīng)驗，累計開發(fā)面積超過21萬平方米。 4、還款來源充足：本項目在信托計劃退出時現(xiàn)金流極為充沛，可實現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流約14.5億，現(xiàn)金覆蓋率高達290%。 5、風控措施完善：國民信托將對項目進行全方位的監(jiān)管，確保信托財產(chǎn)的安全。融資方介紹1、北京和宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京和宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本2.35億元，成立于2003年，其實際控制人為北京匯宸投資有限公司，擁有其94%股權(quán)，主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房建設(shè)銷售，是北京王府井地塊的項目公司。 2、北京匯宸投資管理有限公司 北京匯宸投資管理有限公司（以下簡稱“匯宸投資”）北京匯宸投資管理有限公司是主要經(jīng)營房地產(chǎn)投資管理的控股公司,多年來經(jīng)營風格穩(wěn)健。公司成立以來主要開發(fā)項目集中在北京金融街核心地段，是北京金融街上少有的民營房地產(chǎn)開發(fā)商。其開發(fā)的金宸國際公寓等項目已成為金融街的知名地標性建筑。旗下項目公司無錫鼎宸置業(yè)有限公司開發(fā)的“無錫國際金融大廈”項目也已完成施工，五證齊全待售(預計整棟出售給金融機構(gòu))，預計實現(xiàn)銷售收入約10億元。目前，匯宸投資正在專注于北京王府井項目（本次融資項目）及惠州“海宸世家”項目的開發(fā)建設(shè)工作。截止2014年6月，其資產(chǎn)總計 57.39億元，總負債 22.8億元，負債率 39.3%，位于同行業(yè)極低的水平，財務狀況很好。項目介紹項目地處北京市東城區(qū)王府井大街與東四西大街交叉路口的東南角，北鄰五四大街和東四西大街，向西可達故宮博物院北門、景山公園，向東可達東四、朝陽門、東二環(huán)路；項目西鄰王府井大街，沿王府井大街向南 800 米可至王府井核心商區(qū)（王府井步行街），向北 1500 米可至張自忠路、南鑼鼓巷。在積聚人氣的核心區(qū)域，周圍交通極其發(fā)達，三條地鐵線均在其區(qū)位附近，擁有絕佳的地理位置。 本項目分一期開發(fā)，整體建設(shè)。項目預計2014年10月開始進行拆遷工作至次年一季度基本完成。從拆遷完成到辦理四證后開始施工起約半年時間可完成主體結(jié)構(gòu)，一年半的時間竣工驗收。項目規(guī)劃建設(shè)用地面積 6124.7平方米，總建筑規(guī)模 2.8 萬平方米（地上），建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)、辦公。項目總投資約16億元，預計可實現(xiàn)銷售收入約33億元。本項目土地使用權(quán)的取得時間在 8?31 大限之前，未通過市場公開競價，土地成本非常低廉。土地總成本約為 7.2 億元，按市場價計算樓面價接近 10萬元/平方米，依托北京王府井無與倫比的品牌效應，預計銷 售收入為 33.5億元，毛利約 18.2億元，凈利潤約13.6 億元，凈利率超過40%。項目背景項目背景區(qū)域經(jīng)濟： 北京是中華人民共和國的首都、直轄市和國家中心城市，是中國的政治、文化、科教和國際交往中心，中國經(jīng)濟、金融的決策和管理中心，也是中華人民共和國中央人民政府和全國人民代表大會的辦公所在地；是中國“四大古都”之一，是世界上擁有文化遺產(chǎn)項目數(shù)最多的城市，是一座有著三千余年建城歷史、八百六十余年建都史的歷史文化名城，擁有眾多歷史名勝古跡和人文景觀。2013 年，北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值19500.6億元，經(jīng)濟地位極其突出。受托方受托方國民信托有限公司： 國民信托有限公司成立1987年，前身為1987年1月成立的浙江省信托投資有限公司，2007年更名為國民信托有限公司，并在 2008 年增加公司注冊資本金至 10 億元人民幣。公司圍繞信托服務、資產(chǎn)管理、財富管理、投資銀行四大業(yè)務范疇，立