建筑物區(qū)分所有權(quán).ppt

1 區(qū)分所有概述 物權(quán)法第6章 1 區(qū)分所有制度的產(chǎn)生根源傳統(tǒng)民法理論 一物一權(quán)原則 一幢房屋僅能擁有一個(gè)所有權(quán) 弊端 多人擁有一幢樓房時(shí)只能選擇共有制度 不適應(yīng)規(guī)?；男^(qū)開發(fā)和物業(yè)管理 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以規(guī)范日趨復(fù)雜的住宅商品化 建筑立體高層化和利益多元化的現(xiàn)實(shí)需要 因?yàn)?A 共同共有 需要共同關(guān)系 且處分時(shí)要經(jīng)過其他共有人同意 B 按份共有 處分時(shí)其他共有人享優(yōu)先購買權(quán) 2 區(qū)分所有概述 2 區(qū)分所有的基本含義建筑物區(qū)分所有制度在德國法上稱為 住宅所有權(quán) 法國法中稱為 住宅分層所有權(quán) 瑞士法上稱為 樓層所有權(quán) 英美法中稱為 公寓所有權(quán) 日本和我國臺(tái)灣稱為 區(qū)分所有權(quán) 我國大陸學(xué)者一般采納了 建筑物區(qū)分所有 概念 概念 是指多個(gè)所有人共同擁有一棟建筑物時(shí) 各所有人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán) 與對建筑物共用部分所享有的持分權(quán) 以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱 3 區(qū)分所有概述 a 區(qū)分所有的根本特征 一幢樓宇被分割成各自獨(dú)立的單元 區(qū)分所有的客體 因而成立相互獨(dú)立的所有權(quán) b 區(qū)分所有的最重要標(biāo)志 取得專有部分的所有權(quán) 專有部分的建筑空間 是取得共有部分持份權(quán)和基于共同關(guān)系所生成員權(quán)的基礎(chǔ) 4 區(qū)分所有概述 c 區(qū)分所有對標(biāo)的物的基本要求 在同一個(gè)標(biāo)的物上存在一定數(shù)量的獨(dú)立部分 獨(dú)立部分之間有共同的聯(lián)結(jié) 構(gòu)成一個(gè)整體 區(qū)分所有 獨(dú)立部分專有權(quán) 共有部分持份權(quán) 因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán) 物業(yè)管理權(quán) 5 區(qū)分所有概述 3 區(qū)分所有和共有的區(qū)別a 共有不是一種獨(dú)立的所有權(quán)形式 區(qū)分所有在一個(gè)物上成立多個(gè)所有權(quán) b 共有關(guān)系解除時(shí) 共同共有 按份共有 c 登記薄冊數(shù)量不一 6 區(qū)分所有概述 4 區(qū)分所有的法律特征a 是獨(dú)立的所有權(quán)形式 b 有3種權(quán)利構(gòu)成 c 權(quán)利主體的身份具有多重性 所有權(quán)人 基礎(chǔ) 共有權(quán)人 成員權(quán)人 7 自用部分和專有權(quán) 1 區(qū)分所有的客體 自用部分應(yīng)當(dāng)具備2個(gè)條件 a 構(gòu)造上的獨(dú)立性 b 利用上的獨(dú)立性 對于自用部分的范圍 有空間說 最后粉刷表層說 壁心說 壁心和最后粉刷表層混和說等 8 自用部分和專有權(quán) 空間說 多數(shù)學(xué)者所持觀點(diǎn) 認(rèn)為專有權(quán)是指區(qū)分所有人對專屬自己的 由建筑材料構(gòu)成的 在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的封閉建筑空間所享有的所有權(quán) 如德國法學(xué)家貝爾曼認(rèn)為 專有權(quán)是在 供居住或供其他用途 尤其供營業(yè)或辦公 之建筑空間上所設(shè)立的專有所有權(quán) 專有部分的范圍包括墻壁 地板和天花板所圍成的空間部分 該說的優(yōu)點(diǎn)在于符合專有權(quán)客體的實(shí)際狀況 缺點(diǎn)在于把墻壁 地板 天花板等境界部視為共有部分 則區(qū)分所有權(quán)人欲粉刷墻壁或在墻壁上釘圖釘 在地板上鋪地磚 均應(yīng)經(jīng)其他所有人之同意 始得為之 使區(qū)分所有人生活感到不便 其與社會(huì)實(shí)情不相符 9 自用部分和專有權(quán) 壁心說認(rèn)為 專有部分的范圍達(dá)到墻壁 地板 天花板等境界部分厚度的中心線 該說的優(yōu)點(diǎn) 符合交易習(xí)慣 缺點(diǎn) 專有部分之范圍既包含至境界壁之中心線 則各區(qū)分所有人在未超過壁心范圍內(nèi) 得自由使用或變更 但境界壁內(nèi)往往埋設(shè)著維持整棟建筑物正常使用所必需的各種管線 水管 電線等 若可任憑區(qū)分所有人使用或變更 對整棟建筑物之維護(hù)與管理 顯非妥當(dāng) 10 自用部分和專有權(quán) 最后粉刷表層說 認(rèn)為 專有部分的范圍包括至墻壁 天花板 地板等境界部分表層最后粉刷的部分 該說的優(yōu)點(diǎn) 彌補(bǔ)了空間說和壁心說的不足 使區(qū)分所有人一方面得在自己專有部分上自由裝演 另一方面把境界壁最后粉刷以內(nèi)的部分視為共有部分 有利于整棟建筑物的管理與維護(hù) 該說的缺點(diǎn) 忽視當(dāng)前區(qū)分所有建筑物系以壁心為界線之交易習(xí)慣 11 自用部分和專有權(quán) 壁心和最后粉刷表層混和說 認(rèn)為 專有部分的范圍在區(qū)分所有人相互間有關(guān)建筑物的維持 管理等內(nèi)部關(guān)系上 包含到墻壁 地板 天花板等境界部分的最后粉刷表層部分 專有部分的范圍在針對第三人的買賣 保險(xiǎn) 稅金等外部關(guān)系上包含至境界部分厚度的中心線 此說是對上述三種學(xué)說的綜合折衷 認(rèn)為 在區(qū)分所有人之間 尤其是有關(guān)建筑物的維持 管理關(guān)系上 適用最后粉刷表層說 在對第三人的關(guān)系 如買賣 保險(xiǎn) 納稅 上 則適用壁心說 12 自用部分和專有權(quán) 評(píng)價(jià) 第四種學(xué)說兼顧了區(qū)分所有建筑物內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系的需要 是比較合理的 在內(nèi)部關(guān)系上 將專有部分的范圍劃定至界壁等的最后粉刷表層 一方面使得專有所有人可以放心大膽地對房屋內(nèi)墻進(jìn)行裝潢 如粉刷涂料 懸掛物品 而不必?fù)?dān)心侵犯其他所有人的權(quán)利 否則依據(jù)空間說 作為界壁的墻壁和地板 天花板等均屬共用部分 則專有所有人在對位于自己房間內(nèi)的界壁進(jìn)行裝飾時(shí) 須事先征得其他共有人的同意 這在現(xiàn)實(shí)操作中是不大可能的 13 自用部分和專有權(quán) 另一方面 由于現(xiàn)代建筑物的墻壁內(nèi)預(yù)先敷設(shè)有大量維持建筑物正常使用所必需的各種管線 采用最后粉刷表層說也避免了壁心說帶來的弊端 因?yàn)榘凑毡谛恼f 至墻壁等的中心部分皆屬專有部分 則區(qū)分所有人可以對其任意使用或變更 這樣做明顯不利于整體建筑物的維護(hù)和管理 在外部關(guān)系上 比如為購買房屋而計(jì)算房屋面積時(shí) 計(jì)算的便是至墻壁中心的面積 這就是人們通常所說的使用面積 而建筑面積則需再乘以一定的系數(shù) 壁心說又較為合理 14 自用部分和專有權(quán) 2 自用部分專有權(quán)和獨(dú)有房屋所有權(quán)的異同 相同點(diǎn) 都是一種排他性支配權(quán) 表現(xiàn)在 a 積極方面b 消極方面不同點(diǎn) a 土地使用權(quán)共有b 對房屋四壁擁有不完整的所有權(quán) 15 自用部分和專有權(quán) 3 自用部分專有權(quán)的權(quán)利限制 物權(quán)法第71條區(qū)分所有人不得違反全體業(yè)主的共同利益 表現(xiàn)在 a 維持現(xiàn)狀b 不得擅自改變設(shè)計(jì)c 不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)d 不得與公用部分分割轉(zhuǎn)讓 物權(quán)法第71條 16 公用部分和共有權(quán) 1 共有部分的本質(zhì)特征在于 其性質(zhì)或功能是服務(wù)于整個(gè)建筑物的使用和全體業(yè)主的利益的 理論上概括為 a 共用部位b 公用設(shè)施c 共用基地 土地使用權(quán) 17 公用部分和共有權(quán) 2 區(qū)分所有中的共有權(quán)是按份共有 但基于其從屬性 使其與一般的按份共有相區(qū)別 表現(xiàn)a b c3 區(qū)分所有人對共用部分的權(quán)利和義務(wù) a 權(quán)利 b義務(wù) 物權(quán)法第73 74 79 80條 18 區(qū)分所有中的管理權(quán) 管理權(quán)屬于成員權(quán) 是區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的共同管理的權(quán)利 包括 設(shè)