2013年聯(lián)考申論模擬練習(xí)卷之三房?jī)r(jià)漲降現(xiàn)象專題.doc

中政申論在線批改2013年聯(lián)考申論模擬練習(xí)卷之三：房?jī)r(jià)漲降現(xiàn)象專題一、注意事項(xiàng)：1.申論考試與傳統(tǒng)作文考試不同，是對(duì)應(yīng)考者分析駕馭材料的能力、閱讀理解能力、綜合分析能力、提出和解決問題的能力、文字表達(dá)能力的綜合測(cè)試。 2.仔細(xì)閱讀給定的資料，根據(jù)要求作答。 二、給定資料:1.你可以不認(rèn)同房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的影響力毋庸置疑。自今年二季度新政出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景的爭(zhēng)議就更對(duì)立?？春谜哂X得房?jī)r(jià)分分鐘就會(huì)反彈，看衰者則認(rèn)為房?jī)r(jià)不來個(gè)“腰斬”，就不叫回歸正常水平。在爭(zhēng)論中，控制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策效應(yīng)初顯，但房?jī)r(jià)回落也只能叫做小松動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整到這樣子，看衰與看好者都覺得不過癮。不過，這倒讓房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)格局。這一局面持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，或許越對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有利。 首先，房?jī)r(jià)真的不能再漲。房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，且不說會(huì)引發(fā)嚴(yán)重民生問題，從經(jīng)濟(jì)層面看，它所發(fā)出的錯(cuò)誤信號(hào)會(huì)將大量資源引入這一行業(yè)。這既造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，也使社會(huì)資源被大量閑置、浪費(fèi)?，F(xiàn)在人們普遍關(guān)注的空置房問題即是如此。它還使“囤積居奇”成了財(cái)富源泉，消磨社會(huì)創(chuàng)造性。再?gòu)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度看。房地產(chǎn)的調(diào)整趨勢(shì)改變了競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格策略、品質(zhì)策略開始逐一登場(chǎng)。這一格局的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者有了選擇余地，這對(duì)保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益最為重要。 最近，多家房地產(chǎn)上市公司公布半年報(bào)。雖然它們的日子還過得不差，可從五六月份開始，住宅市場(chǎng)進(jìn)入成交低迷期。近來市場(chǎng)的成交量雖有反彈跡象，但房地產(chǎn)上市公司要完成全年預(yù)定銷售目標(biāo)，不采取些有力的競(jìng)爭(zhēng)手段是不行的。而且，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在升高，房地產(chǎn)信托資金利率也大幅攀升，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)資金面已然承壓，競(jìng)爭(zhēng)不可避免。 指望房地產(chǎn)政策有所松動(dòng)是不現(xiàn)實(shí)的?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)政策只是房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)的一部分，房?jī)r(jià)還沒有明顯下降，房屋投機(jī)的沖動(dòng)還沒有消散，調(diào)控政策不可能放松。 指望房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降也不現(xiàn)實(shí)。我們還處在城市化過程中，人們改善居住需求的沖動(dòng)仍然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)保值升值的需求仍然旺盛，這些都支撐房?jī)r(jià)難以大跌。 在僵持中，政府需要考慮改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的中長(zhǎng)期制度安排，建立起保障性住房體系，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度等一系列深層次問題；房地產(chǎn)企業(yè)需要改進(jìn)經(jīng)營(yíng)策略，提高房屋品質(zhì)，增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；消費(fèi)者則可以從容不迫地選擇，獲取競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)提供的消費(fèi)者剩余。 2.深圳建設(shè)的僑香村、深云村經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)項(xiàng)目，7000多套住房空置了一年多。根據(jù)2003年深圳住房改革方案，這批房子屬于“全成本微利房”，定向配售給該市機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員。打著經(jīng)適房名義，只讓特定人群享用，這種做法遭到了市民反對(duì)。(8月27日新華網(wǎng)） 有關(guān)僑香村、深云村經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)項(xiàng)目，以單價(jià)4800元全部銷售給公務(wù)員群體一事，早在5月份相關(guān)媒體就進(jìn)行過披露，但曝光歸曝光，對(duì)上述7000余套房子究竟怎樣處理，有關(guān)方面遲遲沒有下文。對(duì)于令公眾不滿也明顯不公平的“經(jīng)適房變福利房”，有關(guān)部門應(yīng)以負(fù)責(zé)的態(tài)度處理，而不是對(duì)問題和違法事實(shí)推諉拖延當(dāng)“駝鳥”。 7000余套房子在興建完畢后，一空就是一年多，這本身就是對(duì)社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。深圳原本土地資源就有限，住房保障任務(wù)原本就更繁重，7000余套房子無論怎樣處理，是由公務(wù)員購(gòu)房者補(bǔ)齊差價(jià)繼續(xù)居住，還是面向更廣大的經(jīng)適房保障群體，應(yīng)盡快有一個(gè)答案。雖然，這部分經(jīng)適房有“違規(guī)”轉(zhuǎn)變性質(zhì)的痕跡，但也不排除公安員群體中確有極個(gè)別人也符合經(jīng)適房保障條件；而令個(gè)別原本有權(quán)享受經(jīng)適房待遇的人受到連累，這本身也是一種不公平。 問題遲早要解決，問題不可能因?yàn)橥弦煌?、等一等就自?dòng)解決。既然遲早要有一個(gè)結(jié)果，給社會(huì)公眾一個(gè)答復(fù)，早一天解決比晚一些時(shí)候更主動(dòng)，是否盡快給出一個(gè)結(jié)果，也關(guān)系政府公信力。 而有關(guān)部門在被曝光問題之后，不是積極處理問題，反而以一種“逃避”的心態(tài)和方式面對(duì)?；蛴幸环N可能認(rèn)為把問題擱一擱，來它個(gè)“冷處理”，等媒體和社會(huì)公眾一旦弱化了關(guān)注，再悄悄處理不遲。我的猜測(cè)并非沒有先例，在以往曝光的諸多負(fù)面事件上，以“當(dāng)駝鳥”或“死豬不怕開水燙”的精神躲過輿論監(jiān)督的并不鮮見。然而，7000余套經(jīng)適房不是7000套“玩具”，在公眾權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)的今天，問題只會(huì)“越拖越壞”，最終欲蓋彌彰。 3.最近，北京通州區(qū)的一些樓盤紛紛以較低價(jià)格入市，幾個(gè)最高曾漲到每平方米約2.5萬元的項(xiàng)目，通過各種形式的優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)格降至每平方米1.6萬元左右，單價(jià)下調(diào)近1萬元。經(jīng)過近半年的房地產(chǎn)調(diào)控，今年3月份因?yàn)榇罅客稒C(jī)炒作而飆升的通州房?jī)r(jià)正在回歸理性。 盡管目前這種較大幅度的房?jī)r(jià)回調(diào)僅是個(gè)別例子，但說明房?jī)r(jià)下降正從遮遮掩掩變得更明確。今年4月出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施有效打擊了推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的投機(jī)性購(gòu)房需求，加上普通購(gòu)房者因預(yù)期改變而選擇觀望，樓市成交量迅速下降。7月份，全國(guó)商品房銷售面積同比下降15.4%，一線城市更為明顯，如北京7月份的新房成交套數(shù)僅為去年同期的1/3。 房?jī)r(jià)相對(duì)于成交量的變動(dòng)有一定滯后性，一般來說，成交量持續(xù)下降半年左右，房?jī)r(jià)將開始出現(xiàn)明顯下降。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)看，房?jī)r(jià)仍然處于歷史高位，遠(yuǎn)高于普通購(gòu)房者的購(gòu)買力，將大量需求擋在門外，是影響成交量回升的最主要因素。 政策面上，近期有關(guān)部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)，體現(xiàn)出政府的決心和信心。同時(shí)，一系列調(diào)控政策正在細(xì)化和落實(shí)，配套措施也不斷出臺(tái)，調(diào)控正變得更有力、更深入。 供求關(guān)系上，去年下半年新開工的項(xiàng)目正在陸續(xù)入市，未來半年至一年左右的時(shí)間里市場(chǎng)供應(yīng)是有保證的。隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量也會(huì)顯著增加。 資金面上，由于銷售放緩和一系列緊收房地產(chǎn)開發(fā)、按揭貸款的政策逐漸落實(shí)，開發(fā)商原本比較寬裕的現(xiàn)金流正在趨緊，通過降價(jià)加快銷售進(jìn)度的愿望變得更強(qiáng)烈。 綜合這些因素看，房地產(chǎn)調(diào)控的效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)，會(huì)有更多新盤順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，理性定價(jià)，以較低價(jià)格入市。隨著一手房明顯降價(jià)，搖搖欲墜的二手房?jī)r(jià)格也將隨之回調(diào)，房?jī)r(jià)回落的范圍和幅度都將擴(kuò)大。 盡管調(diào)控正在向著預(yù)期的方向發(fā)展，仍應(yīng)看到調(diào)控的效果只是剛剛顯現(xiàn)，還不充分。7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)與6月持平，并沒有延續(xù)前兩月環(huán)比下降的勢(shì)頭。從購(gòu)房者的感受上看，房?jī)r(jià)仍然居高不下，調(diào)控的效果離老百姓的要求和承受能力還有較大差距。在房地產(chǎn)調(diào)控的落實(shí)過程中，不斷冒出各種試圖干擾調(diào)控的“雜音”，一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)也還有誤區(qū)，落實(shí)政策顧慮重重、不夠堅(jiān)決，調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，能否取得成功，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此，必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，并根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)進(jìn)行政策微調(diào)。從宏觀環(huán)境看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持回升向好勢(shì)頭，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有限。近期各大銀行對(duì)房?jī)r(jià)大幅下跌進(jìn)行的壓力測(cè)試結(jié)果也比較樂觀，這減輕了政府繼續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控時(shí)投鼠忌器的壓力。如果調(diào)控長(zhǎng)時(shí)間不能見效，應(yīng)當(dāng)適時(shí)出臺(tái)進(jìn)一步的措施。同時(shí)，應(yīng)監(jiān)督各地抓緊落實(shí)現(xiàn)有政策，對(duì)依舊“房?jī)r(jià)過高、上漲過快、調(diào)控不力”的城市，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行曝光和問責(zé)。 4.新加坡在1959年完全自治時(shí)，面臨嚴(yán)峻的“屋荒”，惡劣的住房問題導(dǎo)致了社會(huì)嚴(yán)重不穩(wěn)定。新加坡政府將解決住房問題作為一項(xiàng)基本國(guó)策，提出了“居者有其屋”的口號(hào)。 新加坡的“組屋”，全稱為組合房屋，類似于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房。50年間，建屋發(fā)展局建造了90萬間組屋，80%的人口居住在組屋中，其中95%擁有自己的組屋，是全球唯一近乎達(dá)到百分之百擁屋率的國(guó)家。 為鼓勵(lì)世代同堂，大家庭的親人相鄰而居，政府還特意設(shè)計(jì)一種三房式與一房式相連的新組屋，目的就是方面年輕夫婦照顧老人。 為了推進(jìn)國(guó)家其他政策的貫徹實(shí)施，符合優(yōu)先購(gòu)房計(jì)劃的家庭可以比一般家庭更快、更容易獲得組屋。 組屋價(jià)格如此優(yōu)惠，購(gòu)房者當(dāng)然趨之若鶩。然而，購(gòu)買了組屋，就必須要住，否則將面臨高額罰款及牢獄之災(zāi)。 組屋的一樓一般都是架空層，作為居民公共活動(dòng)的空間，也有的設(shè)成商鋪為居民提供便民服務(wù)。 一套100平方米左右的組屋價(jià)格30萬新元左右(約合人民幣150萬元)，為私房?jī)r(jià)格的一半。 對(duì)于無力購(gòu)房的低收入新加坡公民，則可以租賃“組屋”。 1955年，新加坡政府開始設(shè)置公積金，經(jīng)過多年的演變整，成為了政府的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，無論購(gòu)房、保險(xiǎn)、子女教育費(fèi)用或者醫(yī)療費(fèi)用，都包含在內(nèi)。 新加坡公民購(gòu)買的組屋僅有99年的使用權(quán)，而所有權(quán)則歸屬新加坡政府。 新加坡除了為大眾建造新的家園，也為較舊的市鎮(zhèn)提供“組屋更新計(jì)劃”，而更新、維護(hù)的費(fèi)用幾乎全部由政府埋單。 5.近日，南京2歲女孩妞妞的家人為其買下一套300平方米的別墅，價(jià)值近400萬元。妞妞被媒體稱為南京最小而且最富的“房二代”。對(duì)此，某網(wǎng)友擬了一首打油詩：“人生出世有貴賤，虎父犬子各洞天。皓首耗盡為片瓦，豪宅乳臭未曾干。誰憐繁華燈影下，尤有青壯臥地磚。天道酬勤終虛幻，風(fēng)水難輪草芥前?！?筆者恰巧就住在妞妞的豪宅附近，前幾日剛和朋友在別墅區(qū)附近的小餐館喝過酒。聊天兒中，小老板對(duì)附近豪宅里的那些富人并沒多大仇視，他的理想很卑微：哪天城管來趕的時(shí)候，不會(huì)沒收生存工具，動(dòng)作輕柔點(diǎn)，語氣和緩點(diǎn) 類似最小“房二代”這樣的新聞出來后，往往會(huì)有人站出來勸我們不要對(duì)富人懷有天然仇視。其實(shí)，大部分中國(guó)人對(duì)那些通過正規(guī)渠道、辛苦打拼的“成功人士”，向來給予英雄般禮遇，窮人只是對(duì)富人的生財(cái)之道是否合法表示懷疑。隨著“富二代”、“官二代”陸續(xù)浮出水面，“窮二代”更多的不滿往往是，權(quán)貴者不僅壟斷了社會(huì)的大部分職位與機(jī)會(huì)，更有少部分為富不仁者，肆無忌憚地踐踏“窮二代”的人格權(quán)利。 中國(guó)GDP總量現(xiàn)已取代日本成為世界第二，以“效率優(yōu)先，兼顧公平”為指導(dǎo)方針的政策取向，幾十年來取得了巨大成功，但我國(guó)基尼系數(shù)值也隨之高速飆升。近期，人大常委會(huì)討論新的財(cái)富分配方案，被很多媒體予以積極評(píng)價(jià)。然而，錢畢竟已經(jīng)在既得利益者的兜里，要讓他們拿出一部分給窮人，肯定很困難。 而且，財(cái)富的二次分配，著眼點(diǎn)在“結(jié)果”的平等，而不是“起點(diǎn)”的平等。當(dāng)下，居民之間財(cái)富差距拉大的根本原因，恐怕是權(quán)利的不平等與機(jī)會(huì)的不均等。一般說來，自由、機(jī)會(huì)、財(cái)富乃至自尊等社會(huì)價(jià)值都能平均分配的社會(huì)必然是正義的社會(huì)。由于每個(gè)人的天資智慧、身體狀況和努力程度等都存在不同，所以收入和財(cái)富等肯定是不均等的，但每個(gè)人享有的自由和權(quán)利，以及獲得職位、權(quán)力的機(jī)會(huì)應(yīng)該是平等或均等的。 “房二代”的報(bào)道中特意描述，“妞妞的爺爺奶奶和爸爸媽媽并非大富大貴，但都在壟斷企業(yè)工作，家庭基礎(chǔ)比較好”。中國(guó)居民財(cái)富的積累也就這幾十年，依靠一般工資標(biāo)準(zhǔn)，無論如何也積累不起來巨額財(cái)富。顯然，在壟斷企業(yè)工作，已經(jīng)意味著員工的高收入與高福利。 6.經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房領(lǐng)域曾負(fù)面新聞不斷，近日公租房也當(dāng)仁不讓搶過風(fēng)頭，成為保障房領(lǐng)域又一尷尬。北京上月底公布了三個(gè)公租房項(xiàng)目的成本租金，定價(jià)偏高猶如笑話，新華時(shí)評(píng)發(fā)文直言公租房?jī)r(jià)高得讓人“看不懂、想不通”。到底有多離譜呢？從公布信息看，50平米就是1500元每月還只是“清水房”。這個(gè)價(jià)位直指同區(qū)域市面價(jià)，但人家還是有配套家具家電的。從性價(jià)比來看，按市場(chǎng)價(jià)租房都比租住這個(gè)美其名曰“保障房”卻“價(jià)位高檔”的公租房劃算。 這就讓人不明白了。公共租賃房，顧名思義就是政府為解決夾心層住房困難而設(shè)置的一個(gè)公共產(chǎn)品，既然位居政策保障房序列，那么不論其價(jià)位還是相應(yīng)公共服務(wù)，都應(yīng)該對(duì)得起“政府保障”四個(gè)字。可僅以此次公租房?jī)r(jià)就能看出，它和公共保障的初衷是相悖的。更讓人鬧心的是，北京公租房不僅價(jià)高而且“排外”：此前還有眾多夾心層對(duì)公租房不“限外”懷有希望，可這個(gè)肥皂泡還是被北京市住房保障辦無情戳破“公租房暫不向非京籍申請(qǐng)人開放”。 不知當(dāng)初本地人看到這個(gè)“限外”聲明后，有沒有暗松一口氣。保障性住房向來“僧多粥少”，“限外令”至少可以稍稍緩解一下一房難求的局面。但好夢(mèng)到此為止，隨后而來的高昂租價(jià)，恐怕要讓即便有申請(qǐng)資格的本地人也倒吸一口涼氣。高昂租價(jià)里哪還有半點(diǎn)民生關(guān)懷和公共保障的影子，簡(jiǎn)直是赤裸裸的“與民爭(zhēng)利”嘛。 為何本應(yīng)“一心為公”的保障性住房領(lǐng)域，老是藏著此類蠅營(yíng)狗茍的利益算計(jì)呢？政策性保障性住房的制度本身無疑是好的，但各地的現(xiàn)實(shí)以及住房保障制度的歷史也告訴我們，無論多么好的初衷，如果缺乏相應(yīng)的制度保障和監(jiān)管體系，都可能出現(xiàn)與良好愿望背道相馳的情形。經(jīng)適房領(lǐng)域?qū)映霾桓F的丑聞，就是最好的證明。 “特供房”、“N連號(hào)”，丑劇不斷。權(quán)勢(shì)階層侵占了本應(yīng)屬于底層民眾的社會(huì)資源，民意在強(qiáng)烈憤慨之余，能力有限。唯有呼吁公平正義的陽光普照，讓種種不公不義之舉，無所遁形，讓所有人都能享受到起碼的公平和尊敬，讓尊嚴(yán)而有幸福的生活不只是個(gè)傳說。但這一切的前提，都有賴于政府公權(quán)運(yùn)作的公正透明。政府至少有誠(chéng)意有動(dòng)力保障民生權(quán)利不遭受不公待遇；最不濟(jì)，政府部門也不能在這些保障民生的公共政策中，夾雜私心和謀求私利。 可，僅保障房領(lǐng)域的那些挑戰(zhàn)想象力的事兒就一再表明，民意或許過于善良，理想情境也需要有力的現(xiàn)實(shí)監(jiān)督來保證。此前廣州還曾將口香糖與居住權(quán)進(jìn)行神秘關(guān)聯(lián)，列出“吐7次口香糖=收回保障房”的魔幻等式。這其實(shí)是“很無奈”也很無賴的卸責(zé)“障眼法”。“中央請(qǐng)客，地方買單”，各地都缺少推進(jìn)保障房建設(shè)的積極性，夾在中間的住房保障辦自然難辦。不管是口香糖扣分辦法還是北京這樣先“限外”再“提價(jià)”的公租房措施，都是想最大限度減少申請(qǐng)人數(shù)變相擴(kuò)大房源的辦法。這種小九九暗含著如出一轍的利益算計(jì)。 7.隨著不斷攀升的高房?jī)r(jià)一次次吸引公眾的目光，房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗問題一個(gè)個(gè)浮出水面。近日被法院一審判處無期徒刑的南昌市國(guó)土局原局長(zhǎng)周宏偉交代，一些房地產(chǎn)開發(fā)商借“春節(jié)拜年”的名義排著隊(duì)給他送禮，以致他根本記不清哪筆錢是誰送的。2009年落馬的腐敗官員中，大多與房地產(chǎn)商有著說不清道不明的曖昧關(guān)系。 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從最初批準(zhǔn)立項(xiàng)到最終開盤銷售，涉及的部門少則一二十個(gè)，多則百十來個(gè)。而僅從目前查辦的案件來看，腐敗幾乎滲透到了從立項(xiàng)、貸款、工程招標(biāo)、用途變更、容積率調(diào)整、監(jiān)理驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)。 從掌權(quán)者直接受賄后為開發(fā)商提供便利轉(zhuǎn)為較隱蔽的“權(quán)房交易”，低價(jià)購(gòu)房、轉(zhuǎn)賣套利，繼而更隱蔽地以權(quán)力為“干股”，幕后參與房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費(fèi)苦心。與之相比，開發(fā)商為腐敗官員安排娛樂消費(fèi)、出浙江聯(lián)考察、組團(tuán)旅游乃至色情服務(wù)，逢年過節(jié)再奉上各類“消費(fèi)卡”甚至為其子女出國(guó)留學(xué)提供資助，則顯得小巫見大巫了。 “腐敗成本”必將推高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，甚至“綁架”地方公權(quán)力，導(dǎo)致中央宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化，房?jī)r(jià)如脫韁野馬。 腐敗不除，房?jī)r(jià)難抑，房地產(chǎn)市場(chǎng)更不可能回歸健康發(fā)展軌道。重拳出擊清除房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，既是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制房?jī)r(jià)的前提，也是回應(yīng)民意、改善民生的需要。 清除房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，必須強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。陽光是最好的防腐劑。房地產(chǎn)業(yè)需要公開的不僅是開發(fā)成本，而且開發(fā)過程涉及的所有審批環(huán)節(jié)都應(yīng)該徹底公開。同時(shí)應(yīng)建立各級(jí)官員的財(cái)產(chǎn)申報(bào)、公示制度，公開官員配偶子女從業(yè)、就學(xué)等情況，鏟除暗箱操作的土壤，全面擠壓腐敗的空間。 揭開高房?jī)r(jià)下的腐敗黑幕，讓“腐敗成本”無處遁形，是促使房?jī)r(jià)回歸合理水平的必要之舉。 8.最近有媒體稱6月底中央高層委托有關(guān)機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，并且征求民間研究機(jī)構(gòu)意見，以更真實(shí)地了解目前政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷，以便全面制定下一階段的樓市政策。但隨后，中央多部門接連明確表態(tài)，不會(huì)放松現(xiàn)有對(duì)樓市的調(diào)控政策。先是銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行二套及以上房貸政策不動(dòng)搖，然后是國(guó)土部聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)密查，鎖定1436宗閑置土地，之后住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)表示堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲。態(tài)度之堅(jiān)決，體現(xiàn)了中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。這種決心來自于中央政府對(duì)社會(huì)民生的關(guān)懷，更來自于中央政府對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系的把握。 歸結(jié)起來，擔(dān)憂“房地產(chǎn)政策調(diào)控會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來不利影響”這種觀點(diǎn)的主要邏輯是目前房產(chǎn)交易的萎縮使得一些地方的土地交易流拍，對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了不利的影響，這可能會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)的二次探底。而改變房產(chǎn)交易萎縮的局面，就應(yīng)當(dāng)放松房地產(chǎn)的調(diào)控政策。 從微觀來看，一個(gè)行業(yè)要發(fā)展，該行業(yè)的產(chǎn)品必須被市場(chǎng)接受，其標(biāo)志是存在產(chǎn)品交易。如果交易萎縮或者沒有交易，行業(yè)發(fā)展無從談起，必然影響經(jīng)濟(jì)的 增長(zhǎng)?？梢哉f，當(dāng)前房產(chǎn)的交易量如果持續(xù)這樣萎縮，相關(guān)行業(yè)必然萎縮，必然重創(chuàng)剛剛復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)。 然而，要擺脫房產(chǎn)交易量萎縮的現(xiàn)狀，不是改變當(dāng)前對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策，而是更堅(jiān)定地貫徹現(xiàn)行的房產(chǎn)調(diào)控政策，堅(jiān)決地調(diào)低房?jī)r(jià)。 當(dāng)前房產(chǎn)交易量的萎縮，主要是兩個(gè)因素，一個(gè)是價(jià)格過高，一個(gè)是政策預(yù)期不確定。 房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，使得有購(gòu)買力的自住型需求萎縮，投資型需求膨脹，威脅經(jīng)濟(jì)安全。 按照動(dòng)機(jī)來看，房產(chǎn)交易需求可以分為自住型需求和投資型需求。近年來房?jī)r(jià)飛漲，房?jī)r(jià)偏高已經(jīng)不爭(zhēng)的事實(shí)。價(jià)格增長(zhǎng)過快，過高，使得有購(gòu)買力的自住型需求減少，自住型需求交易量萎縮。而與此同時(shí)，投資型需求膨脹，并進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成資產(chǎn)泡沫。據(jù)北京晨報(bào)報(bào)道：國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)660個(gè)城市調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億中國(guó)人居住?？罩梅康拇罅看嬖冢瑥囊粋€(gè)側(cè)面證實(shí)了存在著大量以投資為目的住房購(gòu)買行為。 投資型需求固然帶來了一定的房產(chǎn)交易量，但這是不可持續(xù)的，一旦受到?jīng)_擊，就可能發(fā)生次貸危機(jī)，直接威脅金融體系的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。有人說沖擊不一定會(huì)發(fā)生。但是，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，沖擊一定會(huì)發(fā)生。因?yàn)橥顿Y型需求最終要靠自住型需求來消化。房?jī)r(jià)太高了，導(dǎo)致自住型需求者的收入無法承擔(dān)的時(shí)候，沖擊就發(fā)生了。筆者的一個(gè)朋友為結(jié)婚而買房，而高額的首期來他家祖孫三代的積蓄。如果他的收入固定保持目前的水平，他也許能支撐30年后獲得房子的所有權(quán)。但是如果他失業(yè)了，或者他的收入下降了，那他無法償還分期貸款從而失去他的房子，而貸款銀行收回了房子，承擔(dān)了不良資產(chǎn)。如果一個(gè)市場(chǎng)有很多像他這樣的人，那么危機(jī)就爆發(fā)了。因此，一個(gè)健康和可持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)是自住型需求占主導(dǎo)為標(biāo)志的。正因?yàn)槿绱?，中央政府通過緊縮房產(chǎn)的信貸政策準(zhǔn)確打擊了投機(jī)性的需求。 現(xiàn)在的問題，是在打擊了房產(chǎn)的投機(jī)型的需求后如何擴(kuò)大自住型需求？答案自然是打壓房?jī)r(jià)，使得有購(gòu)買力的自住型需求增加。 這時(shí)候有人會(huì)跳出來說，你打壓房?jī)r(jià)，那房地產(chǎn)商就不干了，沒有人建房子，哪里還有交易額呢？需要明確的是，打壓房產(chǎn)價(jià)，不是要把房?jī)r(jià)打到房產(chǎn)的成本之下，而是使要使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平，使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)降低到社會(huì)平均利潤(rùn)。按照新華網(wǎng)2010年3月10日的一篇報(bào)道，國(guó)務(wù)院參事任玉嶺在接受瞭望東方周刊的采訪時(shí)說，一個(gè)從美國(guó)回來的房地產(chǎn)老板告訴他，說他在美國(guó)的利潤(rùn)是在15%上下，回到國(guó)內(nèi)就達(dá)到150%。全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)也許未必有這么高，但是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)比較高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在日前清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇上，對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，任志強(qiáng)的態(tài)度自信而強(qiáng)硬，“房地產(chǎn)既不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)50%以上的下跌，絕對(duì)不可能，30%都不可能。這句話的意思轉(zhuǎn)換一下就是房產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)至少在50%以上。 所以，即使讓當(dāng)前的房?jī)r(jià)下降20%，房地產(chǎn)行業(yè)保持20%的利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)是不困難的。在這種情況下，沒有任何一家房地產(chǎn)公司愿意主動(dòng)退出這個(gè)行業(yè)。但是，房產(chǎn)價(jià)格下降20%，有購(gòu)買力的自主型需求將迅速增加，房產(chǎn)的交易額將迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)行業(yè)也隨之增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，稅收增長(zhǎng)，這是一個(gè)各方皆大歡喜的局面。 可以說，當(dāng)前高房?jī)r(jià)的局面下，房產(chǎn)開發(fā)這一塊是暴利，而與房產(chǎn)相關(guān)的其他行業(yè)例如建筑、家具、水泥的利潤(rùn)則處于正常水平。這是由于其他行業(yè)不像房地產(chǎn)存在土地的自然壟斷性，這些行業(yè)的內(nèi)部存在眾多的供應(yīng)者，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。因此，房?jī)r(jià)下跌的空間很大，首先是擠壓房產(chǎn)開發(fā)商的超額利潤(rùn)，而對(duì)相關(guān)的其他行業(yè)利潤(rùn)不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。 另一個(gè)問題隨之而來，就是打壓價(jià)格后，會(huì)不會(huì)使得價(jià)格的滑落不可控制，而使得房地產(chǎn)的價(jià)格跌到成本之下呢？這基本上是不可能出現(xiàn)的。因?yàn)榭傮w上來說，房地產(chǎn)還是供方市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求很大。房地產(chǎn)價(jià)格的下跌過程，是交易量逐步放大的過程，會(huì)逐步減緩房產(chǎn)的下降幅度，并保持在一個(gè)均衡的水平，這個(gè)水平必然高于房產(chǎn)的成本，并使得房產(chǎn)商獲得合理的利潤(rùn)，而與房產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也將獲得合理的利潤(rùn)。 交易量還受到人們對(duì)政策預(yù)期的影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)調(diào)控政策不明確，就會(huì)使得房地產(chǎn)商不肯降價(jià)，潛在的購(gòu)房者也不肯購(gòu)買，買賣雙方都保持觀望，導(dǎo)致當(dāng)前的房產(chǎn)交易量萎縮，而房產(chǎn)價(jià)格也居高不下。房產(chǎn)現(xiàn)在的高價(jià)格并不是純市場(chǎng)運(yùn)作的結(jié)果，而主要是由于土地的自然壟斷性形成的。因此，政府的責(zé)任就是要調(diào)低這樣的價(jià)格，保持適度的房產(chǎn)交易額，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 所以，對(duì)于中央政府來說，當(dāng)前最重要的就是保持房地產(chǎn)調(diào)控的政策不要搖擺，要明確而堅(jiān)決地打壓房產(chǎn)價(jià)格到合理的水平。 我國(guó)通信行業(yè)改革的歷史提供了一個(gè)類似的案例。通信行業(yè)也是一個(gè)與眾多行業(yè)關(guān)聯(lián)度很大的行業(yè)，它幾乎與所有的行業(yè)都有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，不可說不重要。改革前我國(guó)的通信行業(yè)是壟斷的，單位時(shí)間的通信費(fèi)用很高，就像現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)格一樣。但是不是因?yàn)橥ㄐ判袠I(yè)很重要，我們政府就不能調(diào)低它的價(jià)格，一調(diào)低它的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)是不是就會(huì)被拖垮呢？實(shí)踐給了我們答案。事實(shí)上，我們的政府通過果斷的改革，在通信市場(chǎng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，單位通信費(fèi)用明顯下降了，但是通信需求也呈級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，通信交易額大大增加了，通信行業(yè)自身得到了壯大。而由于單位通信費(fèi)用下降帶來的社會(huì)交易成本的下降，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)更是難以估量。 綜上所述，在目前房產(chǎn)價(jià)格偏高的情況下，通過果斷和持續(xù)