復(fù)習(xí)參考題庫(kù)之四：簡(jiǎn)答題.doc

四、簡(jiǎn)答題：1、敘做一手住房貸款、一手商業(yè)用房貸款必備的五證為那些？我行一手住房貸款、一手商業(yè)用房貸款可以敘做的工程進(jìn)度要求？五證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證； 按揭貸款建設(shè)工程進(jìn)度要求為：商鋪竣工驗(yàn)收，住房結(jié)頂。2、虛假一手住房按揭貸款的主要表現(xiàn)特征。1）內(nèi)部關(guān)系人（公司內(nèi)部員工或員工親屬）貸款；2）外部關(guān)系人（子、母公司、建筑單位或業(yè)務(wù)往來(lái)企業(yè)的員工或員工家屬）貸款；3）大部分業(yè)主貸款金額一致，貸款期限較長(zhǎng)，還款時(shí)間集中或由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一還款，或由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一撥付首付；4）拔高樓價(jià)蓄意制造“零首付”；5）出現(xiàn)抵押物抵押錯(cuò)誤，重復(fù)抵押的現(xiàn)象，或單個(gè)合作項(xiàng)目中多筆抵押物未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理抵押登記；6）房屋銷售合同不辦理備案手續(xù)，或遲遲未落實(shí)抵押預(yù)登記。3、虛假一手住房按揭貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施。1）、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的準(zhǔn)入管理，加強(qiáng)項(xiàng)目工程進(jìn)度、資金流向和銷售情況的監(jiān)控；2）、分析各類信息和材料的一致性及內(nèi)在邏輯聯(lián)系；3)、認(rèn)真執(zhí)行面測(cè)、居訪的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)信息核查力度；4)、大額首付款應(yīng)對(duì)照核查付款日開(kāi)發(fā)商結(jié)算賬戶的進(jìn)賬單或現(xiàn)金繳款單；5)、加強(qiáng)還款賬戶管理，嚴(yán)禁由開(kāi)發(fā)商賬戶為客戶統(tǒng)一還款；6)、及時(shí)到房管部門核實(shí)商品房銷售備案和抵押預(yù)登記資料；7)、業(yè)務(wù)行指定專人跟蹤房產(chǎn)交付情況，并及時(shí)落實(shí)正式抵押登記手續(xù)；8)、分析交易價(jià)格與合作項(xiàng)目資料中銷售價(jià)格信息的一致性，及與當(dāng)時(shí)同地段同類型樓盤價(jià)格的匹配性。4、二手住房按揭貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)類型。1）、交易風(fēng)險(xiǎn)：由于二手住房買賣交易手續(xù)繁瑣，涉及的情況復(fù)雜，可能會(huì)因交易失敗、產(chǎn)權(quán)不清晰、欺詐等導(dǎo)致買賣糾紛。包括賣方的房屋已出租；賣方對(duì)交易的房屋不具備合法的或完全的處分權(quán)，如賣方持偽造的產(chǎn)權(quán)證，或賣方僅為合法的產(chǎn)權(quán)人之一；房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，涉及離婚析產(chǎn)及遺產(chǎn)繼承等。2）、套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：買賣雙方以虛假的房屋交易套取銀行信貸資金，銀行可能面臨借款人棄樓停止還款的風(fēng)險(xiǎn)。3）、中介公司挪用資金風(fēng)險(xiǎn)。4）、抵押物價(jià)值、房屋狀況不易確定的風(fēng)險(xiǎn)：包括樓齡較長(zhǎng)、樓況較差，面臨市政拆遷，建筑結(jié)構(gòu)不合理，建筑所用材料較差等。5、二手住房按揭貸款主要風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)特征。1）、買方或賣方涉及關(guān)系人，如為二手房中介股東或管理者等；2）、二手房交易行為不合常理，如直系親屬間買賣，同一人將房產(chǎn)售出后又再次購(gòu)回；3）、賣方委托二手房中介人員出售房屋并收取房款；4）、貸款及交易資料中前后簽字不符，買賣雙方所留聯(lián)系電話為同一人；5）、首付款由二手房中介墊付；6）、信息核查發(fā)現(xiàn)重大異常，如借款人對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)及貸款的重要信息不了解或回答不清。6、二手住房按揭貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施。1）、認(rèn)真執(zhí)行面測(cè)、居訪的有關(guān)規(guī)定，核實(shí)買賣雙方關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)貸款真實(shí)性的核實(shí)；2）、通過(guò)對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地調(diào)查或由我行指定的評(píng)估公司評(píng)估等方式，核實(shí)抵押物的真實(shí)性及評(píng)估價(jià)格的公允性；3）、對(duì)于賣方未到場(chǎng)的，須電話核實(shí)，并要求出具經(jīng)公證處公證的委托書；4）、加強(qiáng)對(duì)中介公司準(zhǔn)入管理，簽署合作協(xié)議，明確權(quán)利與義務(wù)；通過(guò)簽署賬戶監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立監(jiān)管賬戶等方式對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管；5）、加強(qiáng)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、建筑材料、使用狀況的實(shí)地勘察，密切了解市政建設(shè)、舊城改造政策，及時(shí)了解是否屬拆遷范圍；對(duì)面積小、戶型差、建筑年份長(zhǎng)、建筑材料差的二手房，視購(gòu)買者實(shí)力情況謹(jǐn)慎敘做；6）、審慎敘做中介機(jī)構(gòu)人員的二手交易按揭。7、在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)基礎(chǔ)上，個(gè)人商業(yè)用房貸款應(yīng)重點(diǎn)考察如下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。個(gè)人商業(yè)用房貸款與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)個(gè)人住房貸款個(gè)人商業(yè)用房貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商虛假按揭風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商虛假按揭風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)做風(fēng)險(xiǎn)借款人風(fēng)險(xiǎn)借款人收入風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)借款人收入風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值變化和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、返租包租風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)式商業(yè)用房風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)-業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)8、申請(qǐng)零售貸款的借款人必須提供的主要資料有哪些？1）身份證2）戶口簿3）婚姻狀況證明4）資信證明5）收入證明6）用途證明7）資產(chǎn)負(fù)債狀況證明8）抵押擔(dān)保資料。9、外籍人士在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房，須滿足哪些條件可敘做？1）須在中國(guó)境內(nèi)具有有效居留身份，有關(guān)部門出具的在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明；2）是否為外銷房按照當(dāng)?shù)胤抗懿块T規(guī)定執(zhí)行；3）首付比例不低于50%，貸款期限不超過(guò)8年；4）購(gòu)房、借款合同須經(jīng)公證；5）境內(nèi)外個(gè)人名下無(wú)住房的書面承諾。10、目前受理房貸申請(qǐng)時(shí)，有哪幾種情況須執(zhí)行第二套差別化住房政策？1）借款人首次利用貸款購(gòu)房，如在借款人戶籍所在地或擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中家庭已登記有一套住房的；2）借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套住房又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的；11、二手商業(yè)用房按揭貸款有那些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？1）虛假交易，套取銀行資金；2）中介公司挪用客戶貸款資金風(fēng)險(xiǎn)；3）商業(yè)用房的變現(xiàn)能力。12、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的主要審查內(nèi)容？1）對(duì)合作商進(jìn)行審核。審核合作方的擔(dān)保額度是否超標(biāo)、保證金是否足額、不良率是否超過(guò)合作批復(fù)要求。2）對(duì)借款人進(jìn)行審查。重點(diǎn)審查其收入真實(shí)性、交易真實(shí)性、借款人的還款能力、借款人的品德及聯(lián)系方式的核對(duì)，是否有其他的還款來(lái)源；是否與貸款行屬同一城市轄區(qū)。3）對(duì)抵押物進(jìn)行審核。抵押物是否具備了合法性和安全性；是否及時(shí)辦理了抵押登記手續(xù)；抵押物價(jià)值是否合理。4）對(duì)貸款合規(guī)性進(jìn)行審核。借款人是否支付了一定比例的首付款并提供了首付款證明，是否提供了真實(shí)有效的購(gòu)車協(xié)議；車輛價(jià)格有無(wú)超過(guò)廠商指導(dǎo)價(jià)；申請(qǐng)按揭的車型是否為消費(fèi)類；是否執(zhí)行了正確的汽車按揭貸款利率；借款人年齡及貸款期限是否符合要求。13、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款中假按揭套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的主要類型有哪些？1）內(nèi)部關(guān)系人（公司內(nèi)部普通員工、高管、股東及其親屬）貸款；2）汽車經(jīng)銷商借用或惡意使用他人身份資料申請(qǐng)按揭貸款；3）拔高車價(jià)，蓄意降低首付款；4）通過(guò)提供虛假發(fā)票套取貸款；5）重復(fù)售車、售后再抵、抵后再售；14、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款關(guān)于首付款比例、貸款期限、利率、還款方式有何要求？1）一般客戶國(guó)產(chǎn)車首付凈車價(jià)的30%、進(jìn)口車首付款凈車價(jià)的40%；優(yōu)質(zhì)客戶首付都只需凈車價(jià)的30%；2）一般客戶最長(zhǎng)不超過(guò)3年（含），優(yōu)質(zhì)客戶（含VIP客戶）最長(zhǎng)不超過(guò)5年（含）；且借款人年齡與貸款期限之和原則上不超過(guò)65歲（男）（含）或60歲（女）（含）。3）利率執(zhí)行不低于人民銀行同檔次基準(zhǔn)利率。4)還款方式 :一年（含）以內(nèi)的，原則上，采用按月（季）償還本息；對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶可采用到期一次性償還貸款本息的方式，貸款限額汽車價(jià)格的60%;一年以上可選擇按月（季）償還貸款本息;嚴(yán)禁多個(gè)借款人使用同一賬戶進(jìn)行還款。15、借款人向我行申請(qǐng)個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)抵押貸款，應(yīng)提供哪些資料？1）借款申請(qǐng)表；2）有效的身份證件；3）戶籍及婚姻狀況證明資料；4）資信證明資料；5）經(jīng)營(yíng)證明資料；6）用途證明資料；7）抵押物權(quán)屬證明及抵押人身份證、戶籍及婚姻狀況證明資料；8）抵押物評(píng)估資料；9）貸款人要求的其他文件或資料。16、請(qǐng)列舉個(gè)人抵質(zhì)押循環(huán)貸款對(duì)象要求。1）有完全民事行為能力的自然人； 2）中華人民共和國(guó)公民；3）具有固定住所和穩(wěn)定收入，在我行及其他金融同業(yè)無(wú)不良信用記錄，有按期償還借款本息的能力；4）借款人應(yīng)提供銀行認(rèn)可的抵(質(zhì))押物作為貸款擔(dān)保；5）借款人應(yīng)在中行開(kāi)立存款賬戶；6）借款人年齡與額度之和不超過(guò)65歲。17、簡(jiǎn)述個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款與個(gè)人抵質(zhì)押循環(huán)貸款的主要區(qū)別。1）借款人準(zhǔn)入要求不同：前者對(duì)借款人準(zhǔn)入年齡無(wú)明確要求，實(shí)際操作中按原則上不超過(guò)65歲掌握；后者要求借款人年齡與額度之和不超過(guò)65歲。2）貸款限額不同：前者貸款上限1000萬(wàn)元；后者貸款上限2000萬(wàn)元。3）貸款用途不同：前者僅用于正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需；后者還可以用于正常合法的消費(fèi)用途。4）額度金額及期限不同：前者僅可在貸款金額700萬(wàn)元（含）以內(nèi)敘做循環(huán)額度，且額度期限最長(zhǎng)2年；后者可在2000萬(wàn)元（含）以內(nèi)敘做循環(huán)額度，額度期限最長(zhǎng)30年。5）擔(dān)保方式不同：前者既可敘做抵（質(zhì)）押貸款，也可敘做保證貸款；后者僅可敘做抵（質(zhì)）押貸款，且抵押物僅準(zhǔn)入住房和商鋪。18、簡(jiǎn)述個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。1）合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：主要指相關(guān)貸款條件（如貸款對(duì)象、金額、期限、利率、擔(dān)保方式及還款方式等）不符合產(chǎn)品要求；2）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)：由于借款人個(gè)人資信不良以及不良嗜好、違法行為而導(dǎo)致的履約風(fēng)險(xiǎn)；3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)情況變化、經(jīng)營(yíng)狀況惡化等相關(guān)因素所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；4）資金挪用風(fēng)險(xiǎn)：借款人貸款目的不是用于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而以保值、投資、投機(jī)為目的；5）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)：抵押物因價(jià)值高估、產(chǎn)權(quán)證明文件不齊備、抵押物法律權(quán)屬關(guān)系不明晰、手續(xù)不全、變現(xiàn)能力差、相關(guān)政策變化、城市規(guī)劃、房?jī)r(jià)下跌等因素而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；19、請(qǐng)列舉5種工資性收入佐證資料。1）稅務(wù)登記部門出具的近期連續(xù)三個(gè)月以上/上一年度/半年度的個(gè)人所得稅繳稅單；2）近期連續(xù)三個(gè)月以上的代發(fā)工資銀行卡入賬對(duì)賬單/代發(fā)工資活期存折流水；3）公積金查詢單或住房公積金存折流水；4）公務(wù)員、金融、電力、電信公司等行業(yè)的員工可提供相應(yīng)的工作證明；5）注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)審計(jì)師、注冊(cè)金融師、執(zhí)業(yè)律師等專業(yè)人士可提供相應(yīng)的專業(yè)資格證書。6）自由職業(yè)者可提供個(gè)人最近3個(gè)月以上的銀行存折流水。7）勞務(wù)報(bào)酬、稿酬、特許權(quán)使用費(fèi)（指?jìng)€(gè)人提供專利權(quán)、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)等特許權(quán)的使用權(quán)所得的收入）。8）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)放的補(bǔ)貼、津貼、離退休工資、離休生活補(bǔ)助費(fèi)等。20、請(qǐng)列舉5種資產(chǎn)證明資料。1）全產(chǎn)權(quán)、可上市交易的資產(chǎn)；2）銀行本外幣定期存款；3）憑證式國(guó)債、記賬式國(guó)債；4）活期存款賬戶內(nèi)近三個(gè)月的日均存款余額；5）國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)出具的有效保本型人壽保單/保本型投資保單當(dāng)前現(xiàn)值；6）中國(guó)境內(nèi)銀行的理財(cái)產(chǎn)品；（7）股票市值、基金市值等。21、簡(jiǎn)述個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款及個(gè)人抵質(zhì)押循環(huán)貸款押品現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度。（1）住房：應(yīng)逐筆落實(shí)押品權(quán)屬信息現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。符合以下情形之一的，還應(yīng)進(jìn)行押品實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)：別墅、排屋等花園式住宅；異地住房；樓齡20年（含）以上的住房；貸款金額600萬(wàn)元（含）以上的貸款。（2）商鋪、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、土地使用權(quán)：無(wú)論本地或異地，均須逐筆落實(shí)押品實(shí)物及權(quán)屬信息現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。（3）攤位使用權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)：可批量進(jìn)行押品實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；須逐筆落實(shí)押品權(quán)屬信息現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。（4）存單、國(guó)債、保單：應(yīng)逐筆落實(shí)押品權(quán)屬信息現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。（5）其他抵質(zhì)押物：應(yīng)逐筆落實(shí)押品實(shí)物及權(quán)屬信息現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。22、對(duì)專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的基本管理原則是什么。嚴(yán)格準(zhǔn)入、核對(duì)額度、簽訂協(xié)議、建立臺(tái)賬、動(dòng)態(tài)監(jiān)管、定期調(diào)整。23、個(gè)人房屋貸款合作協(xié)議執(zhí)行中出現(xiàn)哪些異?，F(xiàn)象，業(yè)務(wù)發(fā)起部門要暫停個(gè)人房屋貸款合作協(xié)議，提出解決方案，并將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告一級(jí)分行個(gè)人金融部門風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)。1）、資金來(lái)源未能落實(shí)；2）、工程延期或停工；3）、工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題；4）銷售價(jià)格發(fā)生大副變動(dòng)；5）、銷售數(shù)量出現(xiàn)異常波動(dòng)；購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)糾紛；6）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不履行相關(guān)義務(wù)；7）、不配合我行工作。24、請(qǐng)解釋出國(guó)留學(xué)保證金貸款的產(chǎn)品概念。出國(guó)留學(xué)貸款是我行向借款人發(fā)放的用于借款人本人或其法定監(jiān)護(hù)人申請(qǐng)?jiān)诰惩饩妥x中學(xué)、大學(xué)及攻讀碩士、博士等學(xué)位所需保證金的一種人民幣擔(dān)保貸款。25、在辦理經(jīng)營(yíng)類貸款劃付時(shí)，在哪幾種情況下經(jīng)貸款人同意可以采用自主支付方式將貸款資金劃至借款人賬戶？1）借款人無(wú)法事先確定具體交易對(duì)象，且單筆累計(jì)提款金額不超過(guò)30萬(wàn)元人民幣；2）借款人交易對(duì)象不具備條件有效使用非現(xiàn)金結(jié)算方式；3）貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且金額不超過(guò)50萬(wàn)元人民幣。26、押品權(quán)證作為零售貸款的一級(jí)檔案，在保管與存取時(shí)應(yīng)注意的要求是什么？一級(jí)檔案是零售貸款的重要物權(quán)憑證，在保管時(shí)應(yīng)視同現(xiàn)金管理，放置在金庫(kù)或保險(xiǎn)箱（柜）中，并指定雙人分別掌管鑰匙和密碼，雙人入、出庫(kù)，形成存取制約機(jī)制。27、各行須慎用宣布貸款提前到期函的原因及使用前提。1）、“宣布貸款提前到期”是對(duì)原借款合同履行期限的變更。一旦我行宣布貸款提前到期函送達(dá)借款人，原借款合同履行期限即變更為一次性償還剩余的全部貸款本息。2）、只有決定通過(guò)訴訟仲裁、直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等方式清收全部貸款本息時(shí)，才可發(fā)送。28、實(shí)務(wù)操作中存在“在額度有效期內(nèi)抵押物被查封、扣押，我行又發(fā)放了額度內(nèi)用款”、“最高額抵押設(shè)定后，抵押物被查封扣押后又被解除，我行查詢時(shí)抵押物處于未被查封扣押狀態(tài)，我行發(fā)放貸款”等情況，對(duì)于該類情況，存在操作風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)簡(jiǎn)答風(fēng)險(xiǎn)存在的原因及防范措施。原因：由于我行設(shè)定的最高額抵押已被確定，查封、扣押之后發(fā)放貸款將不包含在最高額債權(quán)范圍內(nèi)，實(shí)質(zhì)上造成我行抵押“失效”。防范措施：1）盡量在抵押登記辦妥后當(dāng)天發(fā)放貸款；2）對(duì)于循環(huán)貸款，要求發(fā)放額度內(nèi)用款時(shí)，客戶經(jīng)理必須逐筆向登記機(jī)關(guān)查詢抵押物是否已被查封、扣押，或有效期內(nèi)是否曾被查封、扣押，并在放款前說(shuō)明查