方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn).doc

方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (2007-05-30 08:55:12) 方案設(shè)計(jì)階段的主要工作是通過對概念設(shè)計(jì)成果的理解，對規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據(jù)項(xiàng)目定位對戶型、面積定位進(jìn)行深化。方案設(shè)計(jì)過程中對設(shè)計(jì)單位理解與現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目定位的意圖，在戶型比例，面積控制、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面能力要求極高。同時(shí)，還應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，合理運(yùn)用規(guī)范與地方標(biāo)準(zhǔn)，對于一些過時(shí)但合法的規(guī)范應(yīng)充分與前期開發(fā)部門溝通，研究當(dāng)?shù)亓?xí)慣做法，提出較為合理的解決方案，以期順利通過相關(guān)部門的審批。開發(fā)商還應(yīng)在該階段編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)指引。通常開發(fā)商在這個(gè)階段最容易對項(xiàng)目定位與開發(fā)理念產(chǎn)生動(dòng)搖，既要保證項(xiàng)目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項(xiàng)目效益，如何取舍？我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的項(xiàng)目不同的開發(fā)理念區(qū)別分析：對于大盤、分期開發(fā)的項(xiàng)目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項(xiàng)目核心競爭力最為重要，大盤的利潤主要是在后期實(shí)現(xiàn)，如果不能在前期被市場認(rèn)同，將對后期造成較大的壓力。對于短、平、快項(xiàng)目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣點(diǎn)是關(guān)鍵，可以通過概念的炒作，準(zhǔn)確的戶型定位、合理的價(jià)格，快速消化市場。不論任何項(xiàng)目，通過細(xì)致的市場調(diào)研與項(xiàng)目競爭力分析，在開發(fā)前期階段，發(fā)展商應(yīng)對項(xiàng)目有一個(gè)合理的利潤預(yù)期。只有在確定了這個(gè)預(yù)期的情況下，心態(tài)、開發(fā)進(jìn)度才不會(huì)因市場的輕微變化而產(chǎn)生變化。避免在開發(fā)過程中左搖右擺，不停的變更定位與設(shè)計(jì)，從而延誤了項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)，失去市場。方案設(shè)計(jì)階段“相關(guān)調(diào)研”與“設(shè)計(jì)收資”工作非常重要，為確保設(shè)計(jì)工作不至于出現(xiàn)反復(fù)，或不能通過審批，而影響整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，前期應(yīng)針對設(shè)計(jì)內(nèi)容，匯同設(shè)計(jì)單位對以下內(nèi)容進(jìn)行充分的研究與確定：1、地方規(guī)范，如：建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，（由于北方大多數(shù)城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的等級(jí)不同，對于寒冷、嚴(yán)寒地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)又有不同規(guī)定，在成本上有一定的變化。）；建筑等級(jí)分類，（各地根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對建筑等級(jí)進(jìn)行分類，應(yīng)在設(shè)計(jì)過程中靈活運(yùn)用，減少不必要的成本投入。）；抗震標(biāo)準(zhǔn)、人防標(biāo)準(zhǔn)、防洪標(biāo)準(zhǔn)、水土保持標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的規(guī)范；建筑材料推廣，（各地對當(dāng)?shù)匦袠I(yè)的政策性保護(hù)是這項(xiàng)調(diào)研工作的重點(diǎn)，有些材料卻是能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，這些問題需要開發(fā)商認(rèn)真分析。）；2、地方習(xí)慣做法，如：掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)情況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價(jià)。）；采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）；3、可利用的擦邊球，根據(jù)地區(qū)的不同以及對規(guī)范的掌握與理解的不同，根據(jù)企業(yè)的公關(guān)能力與公關(guān)力度不同，所產(chǎn)生的效果也不同，還需要根據(jù)實(shí)際情況判斷；初步設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (2007-05-30 09:03:21) 初步設(shè)計(jì)階段主要應(yīng)把握建筑形式、結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型、材料選樣，為下一步施工圖設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備，這個(gè)階段將從技術(shù)的角度對方案設(shè)計(jì)進(jìn)行深化。在初步設(shè)計(jì)過程中要求開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)定位，對相關(guān)材料、設(shè)備進(jìn)行初步選定，尤其是對外墻形式、屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電、配水指標(biāo)以及與“荷載”相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。在方案設(shè)計(jì)與初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)該對項(xiàng)目的成本進(jìn)行核算，通過開發(fā)商的概預(yù)算部門對圖紙的審核、計(jì)算，提出初步的土建工程預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目定位與成本控制計(jì)劃，提出對圖紙的修改意見。（這個(gè)工作一定要在這個(gè)階段完成，如果拖到施工圖階段再改變，將對施工進(jìn)度產(chǎn)生影響，也不利于降低成本。）施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn) (2007-05-30 09:05:17) 施工圖設(shè)計(jì)階段，對于如何優(yōu)化結(jié)構(gòu)，合理計(jì)算荷載、配置含鋼量，提高住宅與商業(yè)的空間實(shí)用率，向設(shè)計(jì)單位提出了更高要求。施工圖設(shè)計(jì)所采用的標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)時(shí)間對于工程造價(jià)的影響是很大的，對施工圖設(shè)計(jì)過程應(yīng)聘請相關(guān)專業(yè)的專家進(jìn)行充分論證，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)概預(yù)算方面的力量，主要從結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面為成本控制提出合理的意見。對于施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇，應(yīng)該慎重，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，會(huì)選擇不同的設(shè)計(jì)單位來完成。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)品質(zhì)較高的項(xiàng)目，從概念設(shè)計(jì)到擴(kuò)初設(shè)計(jì)通常選擇名氣大、業(yè)務(wù)多的公司完成，而且多是國外公司或在中國的分公司。而施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)盡量本土化，如果是在較為成熟的地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，盡量選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)單位，這些單位對當(dāng)?shù)厍闆r、習(xí)慣做法、地方規(guī)范都相當(dāng)了解，對縮短設(shè)計(jì)周期與節(jié)約成本都是有利的。如不能選擇當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)單位，則對于施工圖設(shè)計(jì)深度應(yīng)該按照國家相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)完成，但有些地方由于多年來形成的行業(yè)習(xí)慣，施工圖審查單位習(xí)慣了一種標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)單位應(yīng)該通過渠道取得當(dāng)?shù)匾淹ㄟ^審查的施工圖樣本，加以研究，避免出現(xiàn)返工或通不過的情況（我的切身體會(huì)）。施工圖設(shè)計(jì)過程中，開發(fā)商還應(yīng)注意制定嚴(yán)格的施工圖審查程序，避免政府審圖部門和施工單位拿到的圖紙“錯(cuò)、漏、碰、缺”過多，為圖紙的審查和施工帶來麻煩。設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化（轉(zhuǎn)貼） (2007-09-28 16:12:41) 目前行業(yè)調(diào)控和住宅產(chǎn)品精細(xì)化的行業(yè)發(fā)展背景下，如何通過提高成本精細(xì)化管理水平、提升自身運(yùn)營管理能力來獲得競爭優(yōu)勢等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，通過借鑒品牌房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的做法與經(jīng)驗(yàn)，詮釋目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的設(shè)計(jì)階段成本管理思路與方法。一、 確立正確的研發(fā)階段的成本觀成本的合理控制是一個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。合理的控制研發(fā)產(chǎn)品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關(guān)系都要在研發(fā)的過程中仔細(xì)考慮與研究；對設(shè)計(jì)方案的材料成本及建造成本均及時(shí)與成本部溝通，保證項(xiàng)目的成本的可控性。成本控制在設(shè)計(jì)階段（包括選材用料）占有70%80%的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）占30%20%。設(shè)計(jì)階段的成本控制實(shí)際上是一個(gè)價(jià)值工程問題，其研究確切地說是一項(xiàng)價(jià)值研究而不是控制研究。項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。成本控制對設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，對公司所有員工而言是意識(shí)。成本管理活動(dòng)應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。二、 在項(xiàng)目開發(fā)過程中“目標(biāo)成本”是成本控制的前提“目標(biāo)成本”是如何提出的呢？營銷部制定產(chǎn)品定位及相應(yīng)的價(jià)格定位；成本部制定項(xiàng)目目標(biāo)成本；設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。 談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。三、在項(xiàng)目研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 主要指：流程與計(jì)劃、論證拿地階段概念規(guī)劃草案、規(guī)劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖。 計(jì)劃管理是時(shí)間成本的保障，流程優(yōu)化可降低時(shí)間成本和因失誤引發(fā)的成本增加。四、項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化 規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)既作為設(shè)計(jì)輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評(píng)審依據(jù)，其中包含對成本控制的評(píng)審依據(jù)。五、建筑設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化即設(shè)計(jì)階段成本控制的關(guān)鍵因素（一）設(shè)計(jì)管理1、加強(qiáng)對設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào) 設(shè)計(jì)成本對于一個(gè)項(xiàng)目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設(shè)計(jì)單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞及設(shè)計(jì)配合的積極程度而給項(xiàng)目整體工程造價(jià)帶來的影響則要大的多。因此設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計(jì)水平而非收費(fèi)的高低。 在設(shè)計(jì)單位的選擇過程中，對于項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計(jì)人員的水平將直接影響設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，因此對設(shè)計(jì)單位的選擇首先應(yīng)為對該設(shè)計(jì)單位中主要設(shè)計(jì)人員的選擇，以確保最終設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。 在設(shè)計(jì)合同中，可以增加要求設(shè)計(jì)公司提供有關(guān)合理設(shè)計(jì)、控制造價(jià)、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)階段開始，就對成本有所控制。在設(shè)計(jì)過程中，做好與設(shè)計(jì)人員的溝通，建立獎(jiǎng)懲措施，激勵(lì)、推動(dòng)設(shè)計(jì)院。還應(yīng)開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競爭。2、建立管理程序與制度 包括完善公司設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過程評(píng)審制度、建立專家會(huì)議評(píng)審制度、內(nèi)部審核制度化。 （二）技術(shù)管理1、建筑方案的選擇：設(shè)計(jì)前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案入手可以對項(xiàng)目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。2、結(jié)構(gòu)方案的選擇：體系選型與結(jié)構(gòu)布置要合理，合理的結(jié)構(gòu)方案決定主體工程成本造價(jià)。3、結(jié)構(gòu)計(jì)算數(shù)據(jù)的審核：結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核（1）輸入信息的審核：核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折算、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核：檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。4、細(xì)部做法的控制與審查：對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價(jià)的影響也非常大。（1）新級(jí)鋼（HRB400）的應(yīng)用：由于新級(jí)鋼（HRB400）強(qiáng)度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項(xiàng)目中廣泛采用。（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會(huì)上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細(xì)部大樣做法構(gòu)造措施要周密、規(guī)范。（三）其它關(guān)注事項(xiàng)1、成本優(yōu)化與設(shè)計(jì)合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計(jì)周期尤其是擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。2、結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。 含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如果過分單一強(qiáng)調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。3、其它的（建筑學(xué)及總圖專業(yè)）成本限額指標(biāo)：開窗率、外墻系數(shù)、地下室配比等。4、建筑形式選擇的成本風(fēng)險(xiǎn)：復(fù)雜的造型必然帶來較高的成本。5、模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃、戶型模型研究作為研究的重要手段，與公司各部門和設(shè)計(jì)師能夠進(jìn)行更直觀、清晰、有效的溝通，意義重大。六、材料部品選用的成本優(yōu)化（一） 首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)； 材料與成本密切結(jié)合，在不同的設(shè)計(jì)階段確定相應(yīng)的材料成本標(biāo)準(zhǔn)：1、預(yù)測成本：在設(shè)計(jì)前期階段完成，依據(jù)是“產(chǎn)品策劃方案”2、預(yù)估成本：在施工圖開始之前完成，依據(jù)是“產(chǎn)品擴(kuò)初設(shè)計(jì)”，在本階段應(yīng)完成主材的材料研究、定型及初步定樣。3、目標(biāo)成本：施工圖完成之后完成，是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。（二） 倡導(dǎo)在設(shè)計(jì)管理階段，部品工作并行前置；（三） 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣定板；（四）倡導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，減少部品種類，將降低設(shè)計(jì)工作量，降低錯(cuò)誤率的發(fā)生，減少施工管理難度，單一部品采數(shù)量較多，可集中采購降低成本。七、景觀方案的成本優(yōu)化景觀方案的成本最難控制，景觀方案需滿足四個(gè)方面的要求：1、 滿足建造成本的要求。2、 滿足營銷的要求。3、滿足項(xiàng)目部的要求。即材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性。4、滿足物業(yè)公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低。八、施工圖階段的成本優(yōu)化 在施工圖階段應(yīng)減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生，同時(shí)減少因設(shè)計(jì)成果不完善造成的施工管理費(fèi)用。 主體施工圖設(shè)計(jì)周期短，工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費(fèi)用額較大，應(yīng)重點(diǎn)把控，據(jù)統(tǒng)計(jì)國內(nèi)地產(chǎn)公司由設(shè)計(jì)失誤所帶來各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更占總建造成本的310%，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。根據(jù)萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)部2003年對9個(gè)城市，14個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，變更簽證造價(jià)為38.04元/平米，總額約7472萬元。若建安成本按950元/平米計(jì)，則失誤率為4%。 為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可以采取的策略為：建立施工圖階段的長期合作伙伴；給予合理的設(shè)計(jì)周期；完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)；重視階段成果標(biāo)準(zhǔn)。九、成本優(yōu)化實(shí)現(xiàn)的一些其它途徑1、 嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)；2、 減少人為增加的工作復(fù)雜度；當(dāng)戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時(shí)，會(huì)給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計(jì)和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。3、 流程上將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?方案階段將結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、部品工作前置與功能平面同步開展，使方案的實(shí)施性更強(qiáng)。4、 提高決策效率；5、 加強(qiáng)合作伙伴管理； 在施工圖設(shè)計(jì)、模型制作方面建立長期合作伙伴，在合同中明確含鋼量、目標(biāo)成本的額度。6、 輸入條件多一些約束和意識(shí)，少一些隨意；7、 加強(qiáng)計(jì)劃執(zhí)行力，隨時(shí)“拉警報(bào)”；8、 標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新，循環(huán)式上升。新技術(shù)、新材料在地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的應(yīng)用與研發(fā)一、我公司新材料、新技術(shù)的研發(fā)工作的現(xiàn)狀1）、新材料、新技術(shù)的研發(fā)工作的本身要求具備較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，這是從事這項(xiàng)工作的根本，也是整合外部技術(shù)資源為我公司所用，切實(shí)配合內(nèi)部工作的有效保障。新材料、新技術(shù)研發(fā)的服務(wù)內(nèi)容就是為多項(xiàng)目跨區(qū)域開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目及環(huán)節(jié)提供技術(shù)服務(wù)和技術(shù)支持。新材料、新技術(shù)研發(fā)人員應(yīng)該利用自身在專業(yè)方面的知識(shí)和技能為投資決策，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目拓展，運(yùn)營核算，工程實(shí)施，銷售促進(jìn)提供在建筑技術(shù)專業(yè)方面的各項(xiàng)支持。片面強(qiáng)調(diào)或注重自身的技術(shù)含量而忽略其他環(huán)節(jié)如成本、施工進(jìn)度，客戶等等這樣的工作作風(fēng)是不足取的；如果新材料、新技術(shù)研發(fā)人員（目前我公司沒有獨(dú)立的新材料、新技術(shù)研發(fā)專職部門，一般是設(shè)計(jì)管理部和營銷中心的部份人員兼職）工作經(jīng)驗(yàn)不足，基礎(chǔ)知識(shí)不牢固，專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢將不復(fù)存在，就不能談到整合外部的技術(shù)資源并為我所用。所以新材料、新技術(shù)研發(fā)工作在工作態(tài)度上應(yīng)該明白自身的工作是服務(wù)性的工作，在工作特點(diǎn)上應(yīng)該是專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，在工作內(nèi)容上應(yīng)該是協(xié)調(diào)各種技術(shù)資源的工作。為了適應(yīng)公司跨區(qū)域、多項(xiàng)目的運(yùn)營，可見新材料、新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)體系的構(gòu)建是多么的急需。2)、新材料、新技術(shù)研發(fā)在內(nèi)部資源的配置上最主要的是人力資源的配置。目前思路及建議。在人員的配置上求精不求多。從事于房地產(chǎn)行業(yè)的各專業(yè)設(shè)計(jì)師區(qū)別于純粹從事設(shè)計(jì)院工作的設(shè)計(jì)師。新材料、新技術(shù)研發(fā)工作人員大多來源于設(shè)計(jì)單位或者具備這樣的從業(yè)經(jīng)歷，在所難免，從單純的設(shè)計(jì)人員轉(zhuǎn)換為綜合的地產(chǎn)研發(fā)人員難免會(huì)有某方面的偏差。純粹的設(shè)計(jì)人員我們可以很容易找到，但是把專業(yè)強(qiáng)勢和地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)能緊密結(jié)合的人恐怕鳳毛麟角。那么對從事新材料、新技術(shù)研發(fā)工作的人員又什么要求呢？首先，他應(yīng)該有足夠強(qiáng)烈的敬業(yè)精神和創(chuàng)造欲望，能夠深刻理解并認(rèn)同企業(yè)，肯于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取的工作精神；其次應(yīng)該具有較為豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)的專業(yè)功底，這是順利成功完成本職工作的必備條件；第三，應(yīng)該具備足夠旺盛的工作精力；第四，應(yīng)該具備一定的溝通和協(xié)調(diào)能力，善于處理各種工作中出現(xiàn)的矛盾和問題；第五，應(yīng)該具備發(fā)現(xiàn)問題，解決問題并獨(dú)立處理問題的能力，這里的問題可能是本職工作范疇內(nèi)的技術(shù)問題，也可能是項(xiàng)目開發(fā)過程中其他環(huán)節(jié)的問題；第六、要用于承擔(dān)責(zé)任，不敷衍拖沓，講求工作原則。二、目前國家大力倡導(dǎo)的綠色（生態(tài)）地產(chǎn)的現(xiàn)狀，及新材料、新技術(shù)的研發(fā)在其他地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用開發(fā)商今后將不能再隨意宣傳樓盤是“生態(tài)住宅”或“綠色建筑”了，必須符合國家對此做出的相關(guān)規(guī)定和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。9月24日，國家環(huán)?？偩职l(fā)布了生態(tài)住宅環(huán)保行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品技術(shù)要求生態(tài)住宅(住區(qū))，將于今年11月1日起實(shí)施。此前，建設(shè)部已發(fā)布了綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法(試行)及綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則(試行)，對綠色建筑的評(píng)價(jià)做了規(guī)定。國家環(huán)?？偩职l(fā)布的生態(tài)住宅的環(huán)保行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)劃設(shè)計(jì)和驗(yàn)收兩個(gè)階段規(guī)定了生態(tài)住宅的基本要求、技術(shù)內(nèi)容及其檢驗(yàn)方法。1）生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)主要包括場地環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、節(jié)能與能源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、住區(qū)水環(huán)境、材料與資源等五個(gè)方面。要求住宅從選址、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及建材選擇都要考慮節(jié)能要求；要充分利用自然通風(fēng)來改善空氣質(zhì)量，自然光線充足，住宅墻體具有良好的隔音性能，建造和裝修住宅的材料必須環(huán)保。2）生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)有一些硬性規(guī)定，如不遇到寒流等特殊情況，生態(tài)住宅的臥室、起居室、書房、衛(wèi)生間的室內(nèi)空氣溫度不低于18，廚房、采暖樓梯間和采暖走廊不低于16等。對綠地也有規(guī)定，除了綠地率要符合國家和地方標(biāo)準(zhǔn)外，綠地本身的綠化率必須大于70%，也就是說，綠地不能過多地被噴泉、道路、停車場等占用，而需要還“綠地”一片綠色。3）有專家認(rèn)為，這套標(biāo)準(zhǔn)最大的特點(diǎn)是對住宅水環(huán)境做出了規(guī)定，如節(jié)水率要達(dá)到15%，要有雨水收集和再生水收集系統(tǒng)，景觀用水不得用自來水等。而要達(dá)到15%的節(jié)水率，就必須全部選用節(jié)水閥門和有不同水量的馬桶。對于沒有安裝再生水系統(tǒng)、節(jié)水率低或者總體節(jié)能效果低于60分的建筑，不得申報(bào)“生態(tài)住宅”環(huán)境標(biāo)志認(rèn)證。不過，該標(biāo)準(zhǔn)并沒有對房屋的大小戶型做出規(guī)定，也就是說超大戶型也可以成為“生態(tài)住宅”。4）三個(gè)等級(jí)評(píng)定綠色建筑在建設(shè)部8月28日發(fā)布的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦法(試行)中，綠色建筑等級(jí)由低至高被分為一星級(jí)、二星級(jí)和三星級(jí)三個(gè)等級(jí)，并對申請進(jìn)行綠色建筑等級(jí)評(píng)定的建筑物頒發(fā)評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)，大大規(guī)范了綠色建筑的評(píng)價(jià)工作。5）評(píng)定從6個(gè)技術(shù)體系方面對住宅與公共建筑進(jìn)行考核，即節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)材與材料資源利用、節(jié)水與水資源利用及室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量及運(yùn)營管理。綠色地產(chǎn)不會(huì)助推房價(jià)（跟我公司目前正在實(shí)施的長興生態(tài)城的理念基本吻合）把住宅建成節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保的生態(tài)住宅，會(huì)不會(huì)因此助推房價(jià)上漲？專家認(rèn)為，生態(tài)住宅并不會(huì)助推房價(jià)上漲，并算了一筆賬。如果不計(jì)算土地費(fèi)用、各種稅費(fèi)，平均只用花1000多元就能建起1平方米的住宅，而如果按照節(jié)能和節(jié)水等生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，也只會(huì)增加9%左右的成本，也就是說，1平方米增加成本不到100元。如果按照節(jié)能和節(jié)水標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一年就能節(jié)能58%，節(jié)水25%，普通的三口之家一年就能省下1000多元的能源和水費(fèi)，因此即使這筆生態(tài)住宅多需的花費(fèi)由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，一般家庭8年多也就能收回這筆多出來的支出。6）目前品牌地產(chǎn)公司如：萬科、中海、金地、珠江等南派地產(chǎn)商已經(jīng)在新產(chǎn)品、新材料的應(yīng)用上走在了我們的前列。萬通、萬達(dá)、當(dāng)代、陽光100、中遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋等北派地產(chǎn)商也基本在公司架構(gòu)中專門設(shè)立了新產(chǎn)品、新材料研發(fā)的專職機(jī)構(gòu)，并且有一部份成果已應(yīng)用在實(shí)際操作的項(xiàng)目上了。未來的住宅項(xiàng)目要求競爭的基本條件：資本、品牌、產(chǎn)品。資本不是一天兩天就可以解決。品牌不是一天兩天建立起來的，只有產(chǎn)品是可以你下工夫設(shè)計(jì)，在一個(gè)項(xiàng)目上就可以翻身。像北看星河灣，南看鋒尚，北京的星河是高科技的代表，鋒尚是節(jié)能的代表。歸納這兩個(gè)項(xiàng)目基本都算是新產(chǎn)品、新材料體系的準(zhǔn)確運(yùn)用的結(jié)果。建筑物的成本要用全生命周期來衡量，從全生命周期來看，某些綠色建筑的初期投入會(huì)高于普通建筑，但是由于它是利用可持續(xù)發(fā)展理念建設(shè)的建筑，在整個(gè)使用過程中和壽命周期結(jié)束后拆除再利用的成本會(huì)低于普通的建筑。綠色建筑不是非要增加更多成本，經(jīng)濟(jì)、生態(tài)是綠色人居的最大亮點(diǎn)之一。在現(xiàn)有的條件下，將各類體系有機(jī)結(jié)合起來發(fā)展（生態(tài)城市）綠色人居才是科學(xué)且