法律定金條款.doc

最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！耙虿荒軞w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”怎么認(rèn)定?1).雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，而與認(rèn)購(gòu)意向書(shū)內(nèi)容無(wú)關(guān)，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。如：認(rèn)購(gòu)協(xié)議并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，若后來(lái)雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)，因當(dāng)事人雙方對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立均沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。2).因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?，屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。二)開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金的情形：如果因購(gòu)房人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購(gòu)房人一方的原因常有：1)認(rèn)購(gòu)協(xié)議已就日后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的某些條件作了明確約定，而購(gòu)房人卻不同意按這些條件簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，顯然購(gòu)房人明顯存在違約行為，故開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。2)認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確約定購(gòu)房人必須在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商商談商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂事宜，否則定金不退。購(gòu)房人故意拖延，不按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議規(guī)定的日期前往簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，屬購(gòu)房人違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。由于經(jīng)常有購(gòu)房者一時(shí)沖動(dòng)，在未看清內(nèi)容和條款的情況下，簽訂了商品房預(yù)約合同(也稱定購(gòu)協(xié)議、定購(gòu)書(shū)等)，并交納數(shù)額不等的購(gòu)房定金。在交納定金后，簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同諸多問(wèn)題。這時(shí)，作為購(gòu)房者陷入了兩難境地：不簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商是不同意退購(gòu)房定金的;簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房屋或買(mǎi)賣(mài)合同又存在很多問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議，對(duì)購(gòu)房者會(huì)相當(dāng)不利，本案為此類糾紛的解決提供了一些參考和建議。案情介紹：2013年6月12日，包某與四川置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議。主要約定，1、包某認(rèn)購(gòu)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某小區(qū)3幢1樓5號(hào)房屋，明確了房屋的面積和價(jià)格。2、約定購(gòu)房定金為10萬(wàn)元。3、約定包某須于認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后七日內(nèi)到銷(xiāo)售中心簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同。4、雙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議以前，開(kāi)發(fā)商已向購(gòu)房者出示了商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其附件等其他文件。開(kāi)發(fā)商已對(duì)上述文件作了充分合理的解釋說(shuō)明。若購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的上述文件有異議，在經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，再簽訂本協(xié)議，購(gòu)房者不得以合同條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)為由拒絕簽訂正式合同及其附件，否則視為購(gòu)房者的原因未能簽訂正式合同及其附件，定金不予退還。當(dāng)日，包某交納了10萬(wàn)元的定金。2013年6月17日，包某和另外三人與開(kāi)發(fā)商又簽訂了同小區(qū)的另一套房屋(4號(hào)房)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。根據(jù)口頭約定簽訂正式合同的時(shí)間，2013年6月28日，包某與另外三人到開(kāi)發(fā)商處準(zhǔn)備簽訂兩套房屋的正式買(mǎi)賣(mài)合同。但發(fā)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的許多主要條款顯示公平，限制了購(gòu)房者的權(quán)利，減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和義務(wù)。隨即向售樓小姐鐘某提出更改合同條款的要求，但被拒絕。另三人堅(jiān)持要簽訂正式合同，在迫于配合三人的情況下，包某也簽訂了4號(hào)房屋的正式合同。但拒絕簽訂5號(hào)房屋的正式買(mǎi)賣(mài)合同。此后，包某與開(kāi)發(fā)商多次協(xié)商，但開(kāi)發(fā)商拒絕修改合同條款。2013年8月14日，開(kāi)發(fā)商發(fā)函通知包某，由于在2013年8月7日已致函給包某，請(qǐng)包某務(wù)必于2013年8月12日前到銷(xiāo)售中心完善購(gòu)房手續(xù)，但至今仍未辦理，開(kāi)發(fā)商不得已于2013年8月14日將此套房屋另行出售，定金依約不予退還。2013年7月，包某在張禮美律師的指導(dǎo)下，通過(guò)公證處公證了包某與開(kāi)發(fā)商的售樓小姐鐘某的電話錄音，證實(shí)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，開(kāi)發(fā)商并未出示商品房買(mǎi)賣(mài)合同及附件。并且，將共同購(gòu)買(mǎi)的4號(hào)房屋的份額轉(zhuǎn)讓給另一共有人。審理及判決：2014年5月，包某委托張禮美律師向房屋所在地法院起訴，以對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款達(dá)不成一致意見(jiàn)為由，要求判令開(kāi)發(fā)商退還10萬(wàn)元定金并支付相應(yīng)利息。開(kāi)發(fā)商辯稱，2013年6月12日，雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議中明確載明原告方知曉商品房買(mǎi)賣(mài)合同和附件，內(nèi)容不存在欺詐、脅迫，沒(méi)有顯示公平的條款，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。原告方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議7天內(nèi)應(yīng)到被告處簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，原告方未按時(shí)簽訂，是原告方違約，所交定金按約不予以退還，原告方的訴請(qǐng)不成立，應(yīng)予以駁回。法院審理后認(rèn)為，一、包某與開(kāi)發(fā)商于2013年6月12日簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，應(yīng)屬商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的預(yù)約合同。房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議中載明：“雙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議以前，開(kāi)發(fā)商已向購(gòu)房者出示了商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其附件等其他文件。開(kāi)發(fā)商已對(duì)上述文件作了充分合理的解釋說(shuō)明。若購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的上述文件有異議，在經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，再簽訂本協(xié)議，購(gòu)房者不得以合同條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)為由拒絕簽訂正式合同及其附件，否則視為購(gòu)房者的原因未能簽訂正式合同及其附件，定金不予退還?！痹搩?nèi)容是被告為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，屬于格式條款。在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議前，被告向原告出示商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其附件系其先合同義務(wù)。原告訴稱被告未履行該義務(wù)。現(xiàn)被告未提供證據(jù)證實(shí)自己履行了相關(guān)義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。加之按照上述約定的內(nèi)容，原告簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，就不得以合同條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)為由拒絕簽訂正式合同及附件，否則視為原告的原因未能簽訂正式合同，定金不予退還。該部分條款內(nèi)容排除了原告在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要權(quán)利，應(yīng)為無(wú)效條款。二、雙方雖然在房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定了原告須于簽署協(xié)議后7日內(nèi)到銷(xiāo)售中心簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)交付房款。但被告于2013年8月14日向原告發(fā)送的函件內(nèi)容可以證實(shí)雙方已對(duì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間變更為2013年8月12日前。本案原、被告雙方因?qū)ι唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)條款不能達(dá)成合意，無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該事由不能歸責(zé)于原、被告雙方任何一方。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人”的規(guī)定，原告主張被告返還定金10萬(wàn)元，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持，但主張支付利息損失，不符合法律規(guī)定及合同約定，本院不予支持。據(jù)此，依照民事訴訟法、合同法的相關(guān)條款，最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條的規(guī)定，法院于2014年7月1日判決：一、被告于本判決生效之日起十日返還原告定金10萬(wàn)元。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求(利息請(qǐng)求)。本案案件受理費(fèi)1150元，由被告負(fù)擔(dān)。南京的葉女士于今年6月份在江寧某樓盤(pán)大幅降價(jià)時(shí)看中一套商品房，當(dāng)即與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，并按約定交了5萬(wàn)元的購(gòu)房定金。但到具體簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?qū)ψ》吭O(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問(wèn)題不滿意，葉女士不想買(mǎi)這套房了，隨即向房產(chǎn)商提出了退還定金的要求，但被開(kāi)發(fā)商拒絕。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書(shū)是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的慣例。認(rèn)購(gòu)書(shū)既賦予購(gòu)房認(rèn)購(gòu)權(quán)，也賦予了放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)預(yù)定房。再有，開(kāi)發(fā)商已按證明單為購(gòu)房人保留了所選定的房屋，且未變動(dòng)房?jī)r(jià)，不存在任何過(guò)錯(cuò)，而購(gòu)買(mǎi)人未在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，屬于購(gòu)房者違約，根據(jù)約定，放棄購(gòu)買(mǎi)房屋系購(gòu)房者單方違約，故無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。雙方因無(wú)法協(xié)商解決最后走上了法庭。本律師受葉女士委托在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)法庭代理了此案。本律師認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書(shū)僅表明葉女士有購(gòu)房意向，而非購(gòu)房合同。理由有兩點(diǎn)：1、根據(jù)我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)契約，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而認(rèn)購(gòu)書(shū)作為一份意向書(shū)顯然不需房屋土地部門(mén)備案。2、開(kāi)發(fā)商在葉女士尚未見(jiàn)到房屋買(mǎi)賣(mài)契約、協(xié)議書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。本案在江寧法院開(kāi)發(fā)區(qū)法庭經(jīng)審理認(rèn)為：認(rèn)購(gòu)書(shū)備