物業(yè)管理酬金制說明.doc

-物業(yè)管理酬金制 伴隨著物業(yè)管理在國內(nèi)的日趨普及和成熟，業(yè)主比以往更關(guān)注物業(yè)管理公司如何使用物業(yè)服務費，怎樣保證物業(yè)管理的基本標準，從而保證全體業(yè)主的利益；而物業(yè)管理公司則關(guān)心提供了物業(yè)管理服務能否獲得和怎樣獲得報酬。這兩個不同角度的認識構(gòu)成了一個共同的問題，就是業(yè)主如何提供或叫做物業(yè)管理公司如何獲得服務報酬的方式，目前在市場上大體存在兩種方式，即酬金制和包干制。本人主要從概念與性質(zhì)、內(nèi)容與特征、和基本理論等方面探討物業(yè)管理酬金制。一、酬金和酬金制的概念、性質(zhì) 酬金也稱傭金，是在市場經(jīng)濟條件下，產(chǎn)生了雇傭代理行為時出現(xiàn)的一種交易或報酬的貨幣表現(xiàn)形式。它是指賣方或買方支付給中間商代理買賣或促進交易的服務報酬。在具有代理服務性質(zhì)的行業(yè)中大都實行不同形式的酬金制，如房地產(chǎn)中介的租房傭金；證券行業(yè)的手續(xù)費；旅游行業(yè)的留成費用；保險行業(yè)的業(yè)務提成等等。 物業(yè)管理活動中，由于專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)掌握著對物業(yè)的維修、養(yǎng)護和管理的知識、信息和技術(shù)，業(yè)主又不能在多產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下實現(xiàn)對物業(yè)的管理。而物業(yè)需要管理的必須性，決定了物業(yè)管理活動，必然要由全體業(yè)主共同聘請物業(yè)管理企業(yè)代為進行。從而確定了物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種代理性質(zhì)的或者。雖然，物業(yè)管理從行為和形式上看是代理活動，但又有其他權(quán)利義務關(guān)系，所以，從雙方的法律地位和合同性質(zhì)上看，他們又是一種平等的、經(jīng)濟性的服務合約關(guān)系。從這個意義上講，物業(yè)管理酬金的概念，是指合同約定狀態(tài)下，物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主進行物業(yè)管理活動，并向業(yè)主提供其他相關(guān)服務時所獲得的報酬。同理，物業(yè)管理企業(yè)收取的由業(yè)主繳納的物業(yè)管理服務費，實際上也就成了代收代支的代管性資金了。 當一個行業(yè)內(nèi)或幾個行業(yè)間的一定范圍內(nèi)，以提取酬金作為計費或獲取報酬的方式成為旁邊現(xiàn)象、必然規(guī)律或形成慣例和具有規(guī)定性時就稱為酬金制。物業(yè)管理酬金制在香港就是由現(xiàn)象到行業(yè)慣例的發(fā)展過程，而在深圳和內(nèi)地一些地方就是以政策規(guī)定形成的。物業(yè)管理酬金制的概念，是指代收代支的物業(yè)服務資金和其它屬于全體業(yè)主權(quán)益的收入中，按約定比例提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。二、物業(yè)管理酬金制的內(nèi)容與特征 酬金制方式下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務提供商，并負責對其進行有效監(jiān)管，這些管理活動、監(jiān)管活動和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理或者中重大事項的決策，但是多數(shù)業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實現(xiàn)不了這個認可和決策的，這就要求通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)力。使以物業(yè)管理費的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動，實現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。所以酬金制方式下必須建立以下制度和機制： 1、建立管理預算制度 管理預算也稱為物業(yè)管理費年度預決算，是物業(yè)管理活動中酬金制方式下的核心內(nèi)容之一，是物業(yè)管理區(qū)域負責人根據(jù)該區(qū)域全年可支配的全部物業(yè)服務收入和履行物業(yè)服務義務所需的全部支出而做的收支平衡預算。管理預算不同于企業(yè)的財務預算，它不是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全年的物業(yè)管理計劃的實施情況及之相適應的管理服務費的收支平衡情況。這個制度的建立即可以使物業(yè)管理服務內(nèi)容對應所收費更公平和更合理，也可充分解決業(yè)主盲目參與管理的問題，使物業(yè)管理活動更為科學。 2、建立物業(yè)管理費收支情況報告制度 也稱為接受監(jiān)督，費用公開制度。這是管理預算制度的基礎(chǔ)上，應業(yè)主平時需要了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費的使用情況而采取的一個補充做法。國家和很多地方原已有相應的規(guī)定。酬金制方式下它主要有兩個方面的含義，一是業(yè)主作為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是保證自己出的錢能夠得到相應的管理服務等方面的回報，知情內(nèi)容就是所交納的管理費是否與相應管理服務結(jié)果和管理費收支情況在合法程序制導下的監(jiān)督。二是管理者作為受聘于業(yè)主的服務方，對于自己所提供的管理服務是否達到業(yè)主的滿意，也有告知的義務和責任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務達到約定標準，告知的方法和程序就是通過定期公布管理費收支報表來實現(xiàn)。 3、建立物業(yè)管理審計制度 酬金制方式下對物業(yè)服務費這樣的代管資金的監(jiān)管是業(yè)主的權(quán)利，正常情況下這種監(jiān)管可以通過管理預算和收支報表的公布來實現(xiàn)，但在有些情況下這種正常的監(jiān)管不能滿足業(yè)主的需要，或者物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所提物業(yè)管理費的問題有不同意見時，就可聘請專業(yè)機構(gòu)進行審計。物業(yè)管理審計不是企業(yè)內(nèi)部審計，也不是行政或離任審計，它是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合同關(guān)系基礎(chǔ)上雙方的權(quán)力審計。由于審計是有成本的，所以一般情況下合同雙方在管理費使用方面有爭議，或物業(yè)管理單位調(diào)整時是必要審計的。在雙方能夠信任和認可的情況下，就可以簽定例行審計條款。審計費用一般本著爭議性審計由主張者承擔和責任者承擔的原則，例行性審計在管理預算中計劃，在管理費中列支。 4、建立多退少補機制 物業(yè)服務費的概念和性質(zhì)決定了管理費的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費的構(gòu)成和使用功能來說，基本上都是直接為管理和服務所運用的資金。理論上講，酬金制方式下代管資金即物業(yè)管理費收支相抵后等于零，由于管理費標準的編制的常數(shù)，而管理內(nèi)容、服務對象和市場變化則是一個絕對變量因素，酬金制方式下這種變數(shù)在一定范圍內(nèi)，可以用年度管理預算來調(diào)整，但在管理預算調(diào)整解決不了時就會出現(xiàn)明顯的管理費不足，有時也會出現(xiàn)管理費結(jié)余，結(jié)余情況下其權(quán)益屬于全體業(yè)主，具體可采取彌補上年虧損、納入專項維修資金或根據(jù)業(yè)主大會的決定進行處置，如果出現(xiàn)不足則應由全體業(yè)主進行分攤。 5、建立獎勵機制 物業(yè)管理費的結(jié)還有一種情況，就是在管理服務工作中由于管理得當，精打細算和技術(shù)改造延長使用壽命等管理者主觀努力的因素，在保證了管理服務標準的前提下，使管理費出現(xiàn)結(jié)余，其結(jié)余部分在上述多退少補原則基礎(chǔ)上，應該建立一個機制，即在這部分結(jié)余中拿出一部分進行獎勵性的二次分配，具體以結(jié)余提成、提高酬金率或在合同中約定，以鼓勵管理者為結(jié)余所做的有效勞動，同時獎勵管理者在管理服務活動中不斷開源節(jié)流，為業(yè)主創(chuàng)造更大的利潤。 三、酬金制存在的理論基礎(chǔ) 酬金制雖然是行業(yè)特性所決定的市場選擇，但顯然有其內(nèi)在規(guī)律可循，運用經(jīng)濟學原理可以從兩個方面來論證酬金制存在的合理性和必然性。 （一）信息不對稱理論 信息不對稱理論是指市場中交易的一方比另一方擁有更多的信息，也就是說，市場交易中的雙方的信息量不相等，導致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害。即賣方一旦比賣方一旦比買方的信息量多時，就會利用信息上的優(yōu)勢擴大自己的利益空間，買方若不能相信賣方，也就會試圖利用低價買進來彌補自己在信息上的欠缺。由于買方出價過低，賣方就不愿提供好的產(chǎn)品，就會導致市場失效，出現(xiàn)提供劣質(zhì)產(chǎn)品的情況。 物業(yè)管理中，雖然理論上業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，但由于雙方能力之間存在的巨大的落差。物業(yè)管理企業(yè)總是能夠掌握更多的專業(yè)技術(shù)、財務資料和物業(yè)管理市場的各種信息，業(yè)主至多僅能從表面或形式上判斷物業(yè)管理服務是否合理，缺乏剛性的判斷，在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)不可能不為自己利益去損害業(yè)主利益，即便可能，業(yè)主也不會相信。這就使雙方都要找一個即保證自己利益，又使對方滿意的交易交換方式。酬金制自然產(chǎn)生了，酬金制方式下，物業(yè)管理企業(yè)以提取酬金的方式獲得雙方認可的合理報酬。同時，雙方也都把重心放在如何把酬金以外的資金用好的問題上了。當然，物業(yè)管理企業(yè)還必須接受業(yè)主的監(jiān)督，使業(yè)主不再被動地接受結(jié)果，充分體現(xiàn)業(yè)主自治原則。所以。酬金制解決了信息不對稱的問題，能夠很好地保護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的利益。 （二）“搭便車”理論 所謂“搭便車”理論是指公共服務具有不可分割的特性，無法排除不參與的享用，致使有關(guān)人員認為自己是否參與的差別不大，而降低成員的參與度。在物業(yè)管理