評(píng)估-綜合案例.doc

精品文檔機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估綜合案例1： 被評(píng)估對(duì)象為甲企業(yè)于2010年12月31日購(gòu)入的一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬(wàn)件，設(shè)計(jì)使用年限為10年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià)格為120萬(wàn)元。甲企業(yè)在購(gòu)入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新?tīng)顟B(tài)。評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年12月31日。 評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評(píng)估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需增加操作工人2人，在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)能耗費(fèi)用4萬(wàn)元。同時(shí)，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬(wàn)件。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必須報(bào)廢。該類(lèi)設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，評(píng)估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用為每人每月1200元（含工資、保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)等），行業(yè)適用折現(xiàn)率為10%，企業(yè)正常納稅。 求該設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值。機(jī)器設(shè)備評(píng)估綜合案例2：n 某被評(píng)估的設(shè)備購(gòu)建于2010年6月，賬面原值100萬(wàn)元，2013年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以便使用某種專利技術(shù)，改造投資10萬(wàn)元。2014年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年6月30日。n 調(diào)查表明，該類(lèi)設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)在2010年6月、2011.6、2012.6、2013.6、2014年6月分別為105%、110%，110%、115%、120%。n 被評(píng)估設(shè)備的月人工成本比同類(lèi)設(shè)備節(jié)約1000元，被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)。n 經(jīng)過(guò)了解，得知該設(shè)備在評(píng)估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實(shí)際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計(jì)評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80%。n 根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估設(shè)備的價(jià)值。參考答案1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬(wàn)元)2）估算實(shí)體性貶值：實(shí)體性貶值重置成本實(shí)體性貶值率a、加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年b、實(shí)體性貶值率3.7560%（3.7560%6）27.27%c、實(shí)體性貶值124.7227.27%34(萬(wàn)元)3）估算功能性貶值 a、被評(píng)估設(shè)備年凈超額運(yùn)營(yíng)成本= -12000（125%）-9000（元） b、功能性貶值額= -9000（P/A，10%，6）-3.92萬(wàn)4）估算經(jīng)濟(jì)性貶值a、經(jīng)濟(jì)性貶值率1(80%100%）0.7 100%14.46%b、經(jīng)濟(jì)性貶值重置成本 經(jīng)濟(jì)性貶值率 （124.72-34+3.92）14.46% 13.68(萬(wàn)元)5）求設(shè)備價(jià)值待評(píng)估設(shè)備的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 124.7234+3.92-13.68 80.96=81(萬(wàn)元)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 （教材案例） 評(píng)估案例 1.評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)概況 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)為濱海市黃海路80號(hào)紅光小區(qū)第8號(hào)樓一層公建，建筑面積1400平方米，具體情況如下： （1）位置與環(huán)境。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80號(hào)陽(yáng)光住宅小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢(shì)北高南低,依山望水。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積16萬(wàn)平方米，各類(lèi)住宅共1300套。 規(guī)劃為南北向30棟多層和小高層住宅。小區(qū)中央設(shè)有寬闊的中央公園，各種配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)的交通組織體系采用完全人車(chē)分流設(shè)計(jì)，車(chē)道全部設(shè)置在社區(qū)的外圍，真正確保住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過(guò)此地的有十幾路交通線路。（2）占用土地的基本情況。 該評(píng)估對(duì)象為住宅區(qū)，該小區(qū)總占地面積98000平方米，其中商業(yè)用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根據(jù)濱海市政府200740號(hào)文件，該地塊土地級(jí)別為六級(jí)。目前已取得了國(guó)有土地使用證，證號(hào)為濱海市國(guó)用（2009）字第188號(hào)。 （3）評(píng)估對(duì)象房屋的基本情況。該評(píng)估對(duì)象房屋是紅光小區(qū)第8號(hào)樓，建于2006年，一層為公建，8號(hào)樓共13層，總建筑面積11 000平方米，其中一層公建1400平方米。l 公建層高3.3米，全部為框架結(jié)構(gòu)，按八級(jí)抗震烈度設(shè)防。8號(hào)樓位于整個(gè)小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。評(píng)估對(duì)象房屋的外裝修為塑鋼門(mén)窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評(píng)估對(duì)象房屋有完善的水、暖、電設(shè)施，冷水采用無(wú)毒、無(wú)味、無(wú)腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。 2.評(píng)估要求 評(píng)估該房地產(chǎn)2011年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值。3.評(píng)估過(guò)程 （1）選擇評(píng)估方法。該類(lèi)房地產(chǎn)有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法進(jìn)行評(píng)估。 （2）收集有關(guān)的評(píng)估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。通過(guò)對(duì)所選擇的類(lèi)似房地產(chǎn)交易資料的分析和篩選，確定可比性較強(qiáng)的3個(gè)交易實(shí)例作為參照物。參照物A：紅光小區(qū)乙住宅號(hào)樓一層公建。 該建筑建于2009年,位于評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外裝修為塑鋼門(mén)窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無(wú)毒、無(wú)味、無(wú)腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為5300元m2，成交日期為2008年4月，當(dāng)時(shí)為期房。（2）收集有關(guān)的評(píng)估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。參照物B：綠茵住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。光明小區(qū)位于紅光小區(qū)東側(cè)500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。參照物房地產(chǎn)位于紅光小區(qū)中部，建于2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，售價(jià)為5 800元m2，成交日期為2010年9月，交易情況為清盤(pán)。 參照物C：紅光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修，售價(jià)為7000元m2，成交日期為2010年11月。(3)對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與三個(gè)參照物各種因素比較情況見(jiàn)下表。表8-1 因素條件說(shuō)明表 進(jìn)行交易情況修正。 經(jīng)分析，3個(gè)參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物B為清盤(pán)房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 進(jìn)行交易日期修正。 經(jīng)分析，濱海市2011年4月該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與2008年4月、2010年9月和2010年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。則參照物A、參照物B和參照物C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、105/100、103/100。 進(jìn)行區(qū)域因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過(guò)加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/101.5、100/101.6，具體打分及計(jì)算情況見(jiàn)表8-2。 進(jìn)行個(gè)別因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各個(gè)別因素分別與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過(guò)加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/99.6、100/100.2、100/101.4，具體打分及計(jì)算情況見(jiàn)表8-3。表8-2 區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C商務(wù)繁華度0.15100100105103離市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達(dá)度0.11100100102105土地級(jí)別0.07100100100100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.10100100100100公用設(shè)施完備度0.09100100100100規(guī)劃限制0.05100100100100比較結(jié)果1100100101.5101.6表8-3 個(gè)別因素直接比較表個(gè)別因素權(quán)重評(píng)估對(duì)象參照物A參照物B參照物C小區(qū)內(nèi)所處位置0.1210098100105臨街狀況0.1510099101105新舊程度0.10100100100100朝 向0.07100100100100建筑結(jié)構(gòu)0.13100100100100建筑質(zhì)量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權(quán)力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設(shè)備狀況0.05100100100100物業(yè)管理0.03100100100100比較結(jié)果110099.6100.2101.4計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。首先計(jì)算三個(gè)參照物的比準(zhǔn)價(jià)值，計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表8-4。 表8-4 房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算表項(xiàng)目 參照物A參照物B參照物C實(shí)際成交價(jià)格（元/平方米）530058007000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區(qū)域因素修正100/100100/101.5100/101.6個(gè)別因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比準(zhǔn)價(jià)值（元/平方米）679963036998通過(guò)對(duì)三個(gè)參照物的可比性分析，對(duì)參照物A、參照物B和參照物C分別給出不同的權(quán)重0.5、0.2、0.3，采用加權(quán)平均法計(jì)算評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的單價(jià)為： 6 7990.5+6 3030.2+6 9980.3=6 760（元/平方米） 4.評(píng)估結(jié)果 房地產(chǎn)單價(jià)：6760元/平方米。 房地產(chǎn)總價(jià)：14006760=9464000（元）。企業(yè)自由現(xiàn)金流量估價(jià)模型的運(yùn)用 大江公司2010年的息稅前利潤(rùn)為5.32億，資本性支出為3.1億，折舊為2.07億，銷(xiāo)售收入為72.3億，營(yíng)運(yùn)資本占銷(xiāo)售收入的比重為20%，稅率為25%，稅前債務(wù)成本為9.5%，負(fù)債比率50%。5年后公司進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，穩(wěn)定增長(zhǎng)階段的增長(zhǎng)率為5%，公司bata值為1.2，稅前債務(wù)成本為8.5%，負(fù)債比率為25%，市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%。假設(shè)資本支出、折舊與收入保持同步增長(zhǎng)。參考答案：1.自由現(xiàn)金流量的計(jì)算見(jiàn)下表：項(xiàng)目2010（基期）201120122013201420152016銷(xiāo)售收入72.381.0 90.7 101.6 113.8 127.4 133.8 營(yíng)運(yùn)資本占收入比重20%20%20%20%20%20%20%所得稅率25%25%25%25%25%25%25%增長(zhǎng)率12%12%12%12%12%5%EBIT5.3 6.0 6.7 7.5 8.4 9.4 9.8 EBIT（1-t）4.0 4.5 5.0 5.6 6.3 7.0 7.4 折舊2.1 2.3 2.6 2.9 3.3 3.6 3.8 運(yùn)營(yíng)資金投資14.5 16.2 18.1 20.3 22.8 25.5 26.8 追加運(yùn)營(yíng)資金1.7 1.9 2.2 2.4 2.7 1.3 資本支出3.1 3.5 3.9 4.4 4.9 5.5 5.7 自由現(xiàn)金流量1.6 1.8 2.0 2.2 2.5 4.2 2.加權(quán)平均資本成本的計(jì)算見(jiàn)下表：項(xiàng)目201120122013201420152016稅前債務(wù)成本9.50%9.50%9.50%9.50%9.50%8.50%稅后債務(wù)成本7%7%7%7%7%6%債務(wù)比例50%50%50%50%50%25%股權(quán)成本13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%WACC10.2%10.2%10.2%10.2%10.2%9.8%3.企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估見(jiàn)下表：項(xiàng)