第二章——物業(yè)管理的組織形態(tài)與特征.ppt

物業(yè)管理 武漢外語(yǔ)外事職業(yè)學(xué)院主講 李程 第二章物業(yè)管理的組織形態(tài)與特征 第一節(jié)物業(yè)管理的組織形態(tài)第二節(jié)物業(yè)管理的服務(wù)屬性第三節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展特點(diǎn) 學(xué)習(xí)目的 掌握業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的概念 職責(zé)及產(chǎn)生條件掌握物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力和義務(wù)理解物業(yè)管理參與者之間的關(guān)系理解物業(yè)管理的本質(zhì)掌握物業(yè)管理的發(fā)展特點(diǎn) 第一節(jié)物業(yè)管理的組織形態(tài) 一 業(yè)主 業(yè)主委員會(huì)二 物業(yè)管理公司三 物業(yè)管理行業(yè)行政管理部門(mén)四 其他參與者五 物業(yè)管理參與者之間的相互關(guān)系 條例 實(shí)施以前 大多采用業(yè)主委員會(huì)制度 代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利 條例 實(shí)施后 確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存 業(yè)主大會(huì)決策 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度 條例 確立了7項(xiàng)物業(yè)管理基本制度 業(yè)主大會(huì)制度 業(yè)主公約制度 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 物業(yè)承接查驗(yàn)制度 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度 一 業(yè)主 業(yè)主委員會(huì) 1 業(yè)主 1 業(yè)主的概念業(yè)主 房屋所有權(quán)人 業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人 不受?chē)?guó)籍限制 也不受自然人 法人或其他組織的屬性限制 我國(guó)房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式 業(yè)主又分為單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主 具備業(yè)主身份的情況有三種 1 房屋所有權(quán)證書(shū)持有人 2 房屋共有權(quán)證書(shū)持有人 3 待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人 2 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 提出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 行使投票權(quán) 選舉業(yè)主委員會(huì)委員 并享有被選舉權(quán) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 對(duì)物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 1 權(quán)利 2 業(yè)主的義務(wù) 遵守業(yè)主公約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金 按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 2 業(yè)主大會(huì) 1 業(yè)主大會(huì)的概念和性質(zhì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立 2 業(yè)主大會(huì)的設(shè)立 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì) 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì) 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 但只有一個(gè)業(yè)主的 或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會(huì)的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下 組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1 制定 修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2 制定 更換業(yè)主委員會(huì)委員 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 3 選聘 解聘物業(yè)管理企業(yè) 4 決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用 續(xù)籌方案 并監(jiān)督實(shí)施 5 制定 修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 6 法律 法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé) 3 業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 4 業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1 首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十 但交付使用已滿一年 已交付使用的物業(yè)建筑面積不足百分之三十 但交付使用已滿兩年 具備上述三個(gè)條件中的一條 即應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 成立業(yè)主大會(huì) 2 首次業(yè)主大會(huì)的籌備 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表 建設(shè)單位代表 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成 籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù) 其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半 籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任 3 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式 也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式 但無(wú)論采用哪種方式召開(kāi)會(huì)議 都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 4 業(yè)主投票權(quán)的確定 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán) 按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算 每套計(jì)一票 住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán) 按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算 每滿一百平方米計(jì)一票 單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán) 最高不超過(guò)全部投票權(quán)的百分之三十 具有投票權(quán)的業(yè)主 可以在需要投票表決的決議 決定 事項(xiàng)中行使投票權(quán) 5 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)與決定 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效 應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前通知全業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議 應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì) 會(huì)議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔 業(yè)主大會(huì)作出的決定 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意 對(duì)于重大事項(xiàng) 必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2 3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2 3以上的業(yè)主同意 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)所有業(yè)主都具有約束力 大會(huì)的決定應(yīng)該以書(shū)面形式在小區(qū)內(nèi)及時(shí)公告 5 業(yè)主大會(huì)的會(huì)議類(lèi)型 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議 定期會(huì)議 一般每年召開(kāi)一次 臨時(shí)會(huì)議 一般是一事一議 有下列情況之一 業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議 經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20 以上且占總?cè)藬?shù)20 以上業(yè)主提議的 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 或者 管理規(guī)約 規(guī)定的其他情況 3 業(yè)主委員會(huì) 一 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存 業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離 業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé) 二 業(yè)主委員會(huì)的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益 實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制 保障物業(yè)合理 安全地使用 維護(hù)本物業(yè)的公共秩序 創(chuàng)造整潔 優(yōu)美 安全 舒適 文明的環(huán)境 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下進(jìn)行工作 并向其負(fù)責(zé) 條例 規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé) 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時(shí)了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 三 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 四 業(yè)主委員會(huì)的成立 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生 如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會(huì)的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)職責(zé) 在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)確定委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單 并提交業(yè)主大會(huì)通過(guò) 業(yè)委會(huì)任期由 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 和 業(yè)主委員會(huì)章程 規(guī)定 一般每屆任期兩年或三年 業(yè)委會(huì)屆滿3個(gè)月前 應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)委會(huì)的換屆選舉 業(yè)委會(huì)一般由5 15人組成 五 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)委會(huì)會(huì)議的組織方式由 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 和 業(yè)主委員會(huì)章程 規(guī)定 經(jīng)1 3以上業(yè)委會(huì)委員提議或者主任認(rèn)為有必要 應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員參與方有效 作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下 組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議 除了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人 業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與合作并存的關(guān)系 一方面 業(yè)委會(huì)要聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn) 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一方面 業(yè)委會(huì)也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù) 配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作 六 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 七 業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 業(yè)主委員會(huì)委員如果有下列情形之一的 經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò) 其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止 1 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓 滅失等原因不再是業(yè)主的 2 無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的 3 因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的 4 有犯罪行為的 5 以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的 6 拒不履行業(yè)主義務(wù)的 7 其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的 1 業(yè)主委員會(huì)委員名額分配 A 取決于業(yè)主大會(huì)選舉結(jié)果B 取決于籌委會(huì)推薦結(jié)果C 取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有的業(yè)權(quán)份額D 取決于業(yè)主推薦情況2 業(yè)主自治的關(guān)鍵是業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有 A 選聘權(quán)和解聘建議權(quán)B 解聘權(quán)和選聘建議權(quán)C 選聘權(quán)和解聘權(quán)D 否決權(quán) 練習(xí) 案例分析 停車(chē)場(chǎng)丟車(chē)賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車(chē)場(chǎng) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià) 物業(yè)管理公司雖在車(chē)場(chǎng)安排有保安值班 但為防止突發(fā)重大損失 依然在車(chē)場(chǎng)入口處用告示牌及在停車(chē)費(fèi)票據(jù)上明示 本車(chē)場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車(chē)位 收取的僅是車(chē)位租金 請(qǐng)車(chē)主加強(qiáng)防范措施 車(chē)輛被盜受損 本公司概不負(fù)責(zé) 一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車(chē)來(lái)訪 停車(chē)于車(chē)場(chǎng) 期間下一場(chǎng)暴雨 雨后離開(kāi)時(shí) 發(fā)現(xiàn)自己的車(chē)輛丟失 遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償 物業(yè)管理公司已有正式聲明在先 收取的停車(chē)費(fèi)未含有管費(fèi)為由 拒絕賠償 乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭 觀點(diǎn)一 聲明在先 不予賠償理?yè)?jù) 已有聲明 盡了告示義務(wù) 收費(fèi)低 未含看管費(fèi) 不存在保管關(guān)系 利益風(fēng)險(xiǎn)不等觀點(diǎn)二 單方聲明 不予承認(rèn) 理?yè)?jù) 土地是國(guó)家的 收的其實(shí)是看管費(fèi) 收了費(fèi) 保管關(guān)系成立 單方聲明 強(qiáng)加于人 不合法理 觀點(diǎn)三 雙方有責(zé) 各負(fù)一半 觀點(diǎn)四 以責(zé)定法 停車(chē)丟車(chē)案例歸納 1 主管部門(mén)核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng) 本身就有保管義務(wù) 主管部門(mén)檢查未有安防 消防措施 不允營(yíng)業(yè) 2 物價(jià)部門(mén)未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)違法 3 單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng) 可以免責(zé) 單方格式合同無(wú)效 4 有保管表示行為 扣證 換牌 給票據(jù)等 牌未丟 票未做記號(hào)丟車(chē) 需負(fù)責(zé)任 5 給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng) 責(zé)任反而小 提供方便的臨時(shí)停放點(diǎn) 不收費(fèi) 不看管 最好提醒 丟車(chē)可以不賠 二 物業(yè)管理公司 一 物業(yè)管理公司的性質(zhì) 物業(yè)管理公司是物業(yè)管理的實(shí)施機(jī)構(gòu) 是物業(yè)管理工作的承擔(dān)者和執(zhí)行者 物業(yè)管理公司是依據(jù) 公司法 設(shè)立 從事物業(yè)管理活動(dòng) 獨(dú)立核算 自主經(jīng)營(yíng) 自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織 物業(yè)管理公司接受全體業(yè)主委托 以有償服務(wù)的方式 為該區(qū)域公共服務(wù)提供綜合性 專(zhuān)業(yè)性的具有公益性的管理和服務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)分為有限責(zé)任公司和股份有限公司 有限責(zé)任公司 1 有限責(zé)任公司的股東 僅以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任 2 有限責(zé)任公司的股東人數(shù) 有最高人數(shù)的限制 我國(guó) 公司法 規(guī)定 有限責(zé)任公司由2個(gè)以上50個(gè)以下股東共同出資設(shè)立 3 有限責(zé)任公司不能公開(kāi)募集股份 不能發(fā)行股票 4 有限責(zé)任公司是將人合公司與資合公司的優(yōu)點(diǎn)綜合起來(lái)的公司形式 1 股份有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人 2 股份有限公司的股東人數(shù)不得少于法律規(guī)定的數(shù)目 如法國(guó)規(guī)定 股東人數(shù)最少為7人 3 股份有限公司的股東對(duì)公司債務(wù)負(fù)有限責(zé)任 其限度是股東應(yīng)交付的股金額 4 股份有限公司的全部資本劃分為等額的股份 通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的辦法籌集資金 任何人在繳納了股款之后 都可以成為公司股東 沒(méi)有資格限制 5 公司股份可以自由轉(zhuǎn)讓 但不能退股 6 公司賬目須向社會(huì)公開(kāi) 以便于投資人了解公司情況 進(jìn)行選擇 7 公司設(shè)立和解散有嚴(yán)格的法律程序 手續(xù)復(fù)雜 股份有限公司 1 總則 主要包括公司的正確命名 全稱(chēng) 地址等2 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)宗旨 3 經(jīng)營(yíng)范圍 4 公司的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)及組織形式 5 注冊(cè)資金 6 公司內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu) 7 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度 8 利潤(rùn)分配方式 9 職工錄用方式 待遇 管理方法 10 企業(yè)各種規(guī)章制度 二 物業(yè)管理公司的章程內(nèi)容 1 根據(jù)有關(guān)法規(guī) 并結(jié)合實(shí)際情況制定管理方法 2 依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理 3 依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi) 4 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為 5 有權(quán)要求業(yè)務(wù)委員會(huì)協(xié)助管理 6 有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù) 7 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng) 以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi) 三 物業(yè)管理公司的權(quán)利 1 履行物業(yè)管理委托合同 依法經(jīng)營(yíng) 2 接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督 3 重大管理措施是應(yīng)提交業(yè)務(wù)委員會(huì)審議批準(zhǔn) 4 接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo) 5 至少每6個(gè)月向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目 6 提供優(yōu)良生活工作環(huán)境 搞好社區(qū)文化 7 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告 8 物業(yè)管理委托合同終止時(shí) 必須向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn) 四 物業(yè)管理公司的義務(wù) 一 房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 條例 規(guī)定 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)和監(jiān)督管理工作 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按所處地位和作用分為三個(gè)層次 建設(shè)部 省 自治區(qū) 直轄市建委 建設(shè)廳 市建委 房地產(chǎn)管理局 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作 三 物業(yè)管理行業(yè)行政管理部門(mén) 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的主要職能 1 規(guī)劃 組織和推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理工作的實(shí)施 1 各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)制定全國(guó)性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī) 政策及實(shí)施細(xì)則 并貫徹執(zhí)行 2 制定和貫徹落實(shí)全國(guó)性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)文本或示范文本 2 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作 實(shí)行行業(yè)歸口管理 3 協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門(mén)與機(jī)構(gòu)的關(guān)系 制造有利物業(yè)管理運(yùn)行和發(fā)展的良好的外部環(huán)境 物業(yè)所在地人們政府不直接介入物業(yè)管理的具體業(yè)務(wù) 而是通過(guò)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)的職能主管部門(mén) 來(lái)對(duì)物業(yè)管理公司的各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo) 是一種間接的管理 相關(guān)行政主管部門(mén) 1 工商行政管理部門(mén)2 稅務(wù)管理部門(mén)3 物價(jià)管理部門(mén)4 安全和消防管理部門(mén)5 城市環(huán)衛(wèi)和園林管理部門(mén) 二 政府各相關(guān)部門(mén) 1 物業(yè)管理公司是企業(yè) 在開(kāi)業(yè)前必須向工商行政主管部門(mén)申請(qǐng)注冊(cè)登記 取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2 物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門(mén)的監(jiān)督與指導(dǎo) 3 工商行政主管部門(mén)每年依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年檢和年審 4 工商行政主管部門(mén)通過(guò)上面幾項(xiàng)措施打擊和懲處違法經(jīng)營(yíng)的同時(shí)保護(hù)合法經(jīng)營(yíng) 維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)的正常秩序 1 工商行政管理部門(mén) 2 稅務(wù)管理部門(mén) 1 物業(yè)管理公司必須接受稅務(wù)管理部門(mén)定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo) 2 稅務(wù)行政主管部門(mén)有權(quán)對(duì)違反稅務(wù)規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)依法給予行政處罰 行政處罰 國(guó)家行政機(jī)關(guān)或其他行政主體依據(jù)法定職權(quán)和程序?qū)`反行政法規(guī)尚未構(gòu)成犯罪的相對(duì)人給予的行政制裁的具體行政行為 包括罰款 責(zé)令停產(chǎn)停業(yè) 吊銷(xiāo)或暫扣許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照 行政拘留和勞動(dòng)教養(yǎng)等 3 物價(jià)管理部門(mén) 1 我國(guó)的物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是國(guó)家指導(dǎo)價(jià) 2 物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須要經(jīng)過(guò)物價(jià)行政主管部門(mén)的審批 物業(yè)管理公司不得私自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和擴(kuò)大收費(fèi)范圍等 3 物業(yè)管理公司必須接受物價(jià)部門(mén)的監(jiān)督和指導(dǎo) 4 物價(jià)管理部門(mén)有權(quán)依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)允許的違規(guī)行為進(jìn)行行政處 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 二 專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司 三 物業(yè)管理協(xié)會(huì) 四 其他參與者 一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的主體 其業(yè)務(wù)包括投資決策分析 項(xiàng)目前期工作 項(xiàng)目施工建設(shè)和完善 規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前 應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)管理 并與其簽訂物業(yè)管理合同 住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司管理前由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理 專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司就是為物業(yè)管理公司配套服務(wù)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu) 是物業(yè)管理社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化的必然產(chǎn)物 代表著物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向 是獨(dú)立的企業(yè) 二 專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司 三 物業(yè)管理協(xié)會(huì) 物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)管理企業(yè) 行業(yè)主管部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人士依法自愿組成的行業(yè)性社會(huì)團(tuán)體 五 物業(yè)管理參與者之間的關(guān)系 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)管理企業(yè) 召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì) 2 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 后者對(duì)前者負(fù)責(zé) 3 業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系 聘用與被聘用 委托與被委托 合同上相互合作 4 物業(yè)管理企業(yè)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司之間 合同關(guān)系 后者對(duì)前者負(fù)責(zé) 5 政府管理部門(mén)對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)起監(jiān)督和指導(dǎo)作用 6 業(yè)主與承租人 合同關(guān)系 7 物業(yè)管理企業(yè)與承租人 管理與被管理 服務(wù)于被服務(wù) 第二節(jié)物業(yè)管理的服務(wù)屬性 一 服務(wù)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵二 物業(yè)管理的服務(wù)本質(zhì)三 服務(wù)質(zhì)量極其影響因素 問(wèn)題 如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)劃分 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè) 物業(yè)管理呢 一 服務(wù)業(yè) 一 服務(wù)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵 三次產(chǎn)業(yè)分類(lèi)的理論第一產(chǎn)業(yè)就是指那些直接依賴(lài)于自然資源的開(kāi)發(fā)和利用 并且只能在自然資源所在地進(jìn)行生產(chǎn)過(guò)程的行業(yè) 如農(nóng)業(yè) 畜牧業(yè) 漁業(yè) 林業(yè)和采礦業(yè) 即作為廣義的農(nóng)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)是對(duì)第一產(chǎn)業(yè)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工過(guò)程的行業(yè) 是第二層次上的生產(chǎn)活動(dòng) 如制造業(yè) 建筑業(yè)等 人們稱(chēng)之為廣義的工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)是以第一 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件 生產(chǎn)非實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè) 如商業(yè) 旅游業(yè) 交通 金融 保險(xiǎn) 郵電 教育 文藝 房地產(chǎn)業(yè)等 第三產(chǎn)業(yè)意味著提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè) 在很多場(chǎng)合又稱(chēng)之為服務(wù)產(chǎn)業(yè) 二 服務(wù)經(jīng)濟(jì) 人類(lèi)社會(huì)服務(wù)活動(dòng)可以分為政治文化性質(zhì)的服務(wù)和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的服務(wù) 1 政治文化性質(zhì)的服務(wù)指政府 軍隊(duì) 學(xué)校 圖書(shū)館等部門(mén)工作人員通過(guò)勞動(dòng) 腦力勞動(dòng)或體力勞動(dòng) 所提供的服務(wù) 2 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的服務(wù)指交通 運(yùn)輸 商業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)等部門(mén)的工作人員 圍繞著具有實(shí)物形態(tài)的物質(zhì)提供的服務(wù) 服務(wù)經(jīng)濟(jì)就是經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 只要把服務(wù)活動(dòng)當(dāng)作商品投入流通領(lǐng)域 就屬于服務(wù)經(jīng)濟(jì)的范疇 服務(wù)商品是從事服務(wù)的勞動(dòng)者生產(chǎn)出用于交換的服務(wù)產(chǎn)品 服務(wù)產(chǎn)品是從事服務(wù)的勞動(dòng)者依靠一定的生產(chǎn)資料 為他人提供服務(wù)的勞動(dòng)成果 1 服務(wù)商品具有使用價(jià)值和價(jià)值的二重性服務(wù)商品的使用價(jià)值是指服務(wù)商品能夠滿足人們的某種需要 它是服務(wù)商品的基本內(nèi)容 服務(wù)商品的使用價(jià)值依附于服務(wù)商品的 商品體 上 是服務(wù)商品的自然屬性 服務(wù)商品的使用價(jià)值是凝結(jié)在服務(wù)商品中的人類(lèi)的一般勞動(dòng) 是服務(wù)商品的社會(huì)屬性 服務(wù)價(jià)值的存在 使服務(wù)商品可以進(jìn)入流通領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)交換 三 服務(wù)商品及其價(jià)值 服務(wù)商品生產(chǎn)時(shí)的投入包括勞動(dòng)和物化勞動(dòng)兩部分 活勞動(dòng) 表現(xiàn)為工資 利潤(rùn) 稅收 物化勞動(dòng) 表現(xiàn)為原材料消耗及固定資產(chǎn)折舊等 供求關(guān)系是影響服務(wù)商品價(jià)格變動(dòng)的重要因素 影響供求關(guān)系的主要有經(jīng)濟(jì)因素 市場(chǎng)壟斷 稅收 國(guó)民收入分配 貨幣流通等 和非經(jīng)濟(jì)因素 習(xí)俗 政治 政策等 2 服務(wù)商品價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 1 服務(wù)方式服務(wù)方式是值服務(wù)產(chǎn)品的提供方式和服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn) 流通過(guò)程的外在形式 影響因素主要有 1 社會(huì)物質(zhì)基礎(chǔ)因素 2 生活方式與消費(fèi)愛(ài)好的因素 3 服務(wù)經(jīng)營(yíng)的目的2 服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)項(xiàng)目就是服務(wù)經(jīng)營(yíng)者為服務(wù)對(duì)象所提供的服務(wù)產(chǎn)品 服務(wù)基礎(chǔ)上的多樣化為服務(wù)企業(yè)最顯著的特點(diǎn) 影響因素主要有 1 服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費(fèi)不斷發(fā)展 2 服務(wù)經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求 3 服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)的連鎖性 四 服務(wù)方式與服務(wù)項(xiàng)目 物業(yè)管理服務(wù)可分為物業(yè)本體服務(wù) 治安保衛(wèi)服務(wù) 清掃保潔服務(wù) 庭院綠化服務(wù)及家庭生活服務(wù)等服務(wù)系列 按服務(wù)方式