2010年九江市LOHAS小鎮(zhèn)營(yíng)銷策劃報(bào)告

邸 城市的精神 快樂(lè)的領(lǐng)地 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 ， 1053527879 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于深圳地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果深圳地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利可在以后簽訂協(xié)議予以明確說(shuō)明。 本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 市場(chǎng)分析 宏觀背景分析 九江市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人均可支配收入列省內(nèi)地級(jí)城市首位（省會(huì)除外） ,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到強(qiáng)有力的支撐作用； 城市定位為“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游城市；“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想 ，沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖 南門湖 八里湖）之間再造一個(gè)新九江的發(fā)展方向。 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江對(duì)外開(kāi)放和外貿(mào)港口城市，中國(guó)魅力城市 0001002003004005006007002005 2007 2009 2 0 1 2 （目標(biāo)）總?cè)丝? 萬(wàn)人 市區(qū)人口/ 萬(wàn)人九江市歷年人口遞增情況（萬(wàn)人） 九江市行政區(qū)域圖 注 :城區(qū)人口的逐年增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)需求加大，拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì) 九江是長(zhǎng)江、廬山、鄱陽(yáng)湖孕育出的江南名城，長(zhǎng)江黃金水道十大港口之一。同時(shí)也是一座歷史悠久的文化名城，自秦代立郡以來(lái)，至今已有 2200多年的歷史。 轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開(kāi)發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng) 270公里，南北寬 140公里，總面積 人口 500萬(wàn)，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118平方公里，建成區(qū)面積 口 區(qū)非農(nóng)人口（潯陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)） 85萬(wàn) 。 城市規(guī)劃 九江市歷年人均 九江市人均 5年來(lái)增長(zhǎng)速度均超過(guò) 13%，而且增速不斷加快； 2009年人均 合 2562美元）。 九江市人均 地產(chǎn)市場(chǎng)屬于高速發(fā)展期 000800010000120001400016000180002005 2006 2007 2008 2009元10%12%14%16%18%20%22%人均G D P 年增長(zhǎng)率宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 14% 0%20%30%40%50%G D P 年增長(zhǎng)率 固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率 近 5年九江市 3%以上，2009年城市 近年來(lái)九江市固定資產(chǎn)投資年穩(wěn)定快速增長(zhǎng)， 幅高達(dá) 大量固定資產(chǎn)投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了巨大的效用。 006 2007 2008 2009億元定資產(chǎn)投資九江市歷年 元） 九江市歷年 %） 九江近年來(lái) 民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 4%5%大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 九江市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展 九江市近 5年來(lái)經(jīng)濟(jì)增速均保持在 12%以上，按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，九江市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期。 九江 2009年人均 562美元，說(shuō)明九江房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。 800004000008000000啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 九江市第二產(chǎn)業(yè)比重最大，第三產(chǎn)業(yè)比例加大 從歷年來(lái)數(shù)據(jù)看出，九江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定于“二、三、一”型，第二產(chǎn)業(yè)比重最大； “二、三、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)； 與沿海發(fā)達(dá)城市相比，九江的第一、第二產(chǎn)業(yè)的比重依然過(guò)大，產(chǎn)業(yè)結(jié)果的優(yōu)化和發(fā)展任務(wù)依然艱巨。 %20%40%60%80%100%2005 2006 2007 2008 2009第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)九江市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 國(guó)內(nèi)外發(fā)展規(guī)律告訴我們，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)作用最大，九江市的第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平較高 0007000800090001000011000120001300014000150002005 2006 2007 2008 2009元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入 年增長(zhǎng)率九江市歷年人均可支配收入 人均可支配收入增加將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，價(jià)格上升、成交量增加。 九江市城市居民的人均可支配收入處于相對(duì)較低的水平； 可支配收入保持較高速度增長(zhǎng)，近 5年來(lái)的增長(zhǎng)率都超過(guò)10%水平， 2009年城市人均可支配收入達(dá)到 14203元， 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn)，表明國(guó)內(nèi)外對(duì)九江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心 固定資產(chǎn)投資近年來(lái)保持30%以上的增長(zhǎng)速度，去年更是增長(zhǎng) 上，達(dá)到 與固定資產(chǎn)投資一樣，房地產(chǎn)投資保持 38%以上的增長(zhǎng)幅度， 2009年房地產(chǎn)投資達(dá)到 49億元，比上一年增加 39%； 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例較低， 2009年達(dá)到 表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上升空間巨大。 006 2007 2008 2009億元固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況（億元） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例情況 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 2009年 房地產(chǎn)投資（億元） 元） 房地產(chǎn)投資 / 9 合理區(qū)間 10 14 2009年 家庭收入 房?jī)r(jià) 房?jī)r(jià) / 家庭收入 42609元 410000元 家 3口購(gòu)100 住房計(jì)算 房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)投資占 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大 根據(jù)世界銀行經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家的家庭年均收入與房?jī)r(jià)的比值在 1： 4 1：10之間為合理狀態(tài)，若比值在此區(qū)間內(nèi)則表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高，商品住宅與居民生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展 九江房地產(chǎn)房?jī)r(jià)收入比預(yù)示著有房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的漲幅空間 房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性 房地產(chǎn)投資占 明房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，并不成熟，上升空間較大。 房?jī)r(jià)收入比小于 4 房?jī)r(jià)收入比4價(jià)收入比10價(jià)收入比12 房?jī)r(jià)偏低 房?jī)r(jià)仍然有較大上升空間 房?jī)r(jià)平穩(wěn)，上升空間不大 房?jī)r(jià)過(guò)高警戒線 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 江西各市 2009年各城市 09年 價(jià)第二，房地產(chǎn)運(yùn)行情況良好 南昌 九江 贛州 上饒 景德鎮(zhèn) ） 1820 831 940 726 364 人口總量 491 480 877 704 156 人均 元 ) 37,067 17,327 10,718 10,313 23,333 房?jī)r(jià) 5500 4300 3900 3200 2500 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié) 總結(jié) 1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，城市 3%以上的增長(zhǎng)速度，人均可支配收入和人均 撐著城市房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展；第三產(chǎn)業(yè)比例逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化； 總結(jié) 2 江西各市中，九江城市 民消費(fèi)性支出占可支配收入的比例高，市民的消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。 總結(jié) 3 固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)投資總額逐年增加，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額的比例依然較低，房地產(chǎn)空間巨大，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要。 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃 建設(shè)生態(tài)宜居的新型城市群 ，實(shí)現(xiàn)中部崛起 2009年 12月 16日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù) 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 ，鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。這是新中國(guó)成立以來(lái)江西省第一個(gè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)包括南昌、九江、景德鎮(zhèn)、鷹潭、新余、撫州、宜春、上饒、吉安市的部分縣（市、區(qū)），共 38個(gè)縣（市、區(qū)），國(guó)土面積為 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)是長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)等重要經(jīng)濟(jì)板塊的直接腹地，是中部地區(qū)正在加速形成的增長(zhǎng)極之一，具有發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)生態(tài)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的良好條件。 鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展定位是：建設(shè)全國(guó)大湖流域綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)、長(zhǎng)江中下游水生態(tài)安全保障區(qū)、加快中部崛起重要帶動(dòng)區(qū)、國(guó)際生態(tài)經(jīng)濟(jì)合作重要平臺(tái)。 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 九江 順應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，建設(shè)生態(tài)宜居的新型城市群，將成為環(huán)鄱陽(yáng)湖城市群的名片 九江在環(huán)鄱陽(yáng)湖區(qū)的面積、人口均占環(huán)鄱陽(yáng)湖區(qū)的2/3以上，城市區(qū)域發(fā)展格局是“美麗潯陽(yáng)、懷抱廬山、東臨鄱湖、北依長(zhǎng)江、西拓港城、南接走廊”。 城市房展戰(zhàn)略規(guī)劃 “一核（城市核心區(qū)）、兩帶（昌九工業(yè)走廊、沿江產(chǎn)業(yè)帶）、三城（瑞昌、湖口、星子）、九鎮(zhèn)（姑塘、海會(huì)、溫泉、馬回嶺、岷山、賽陽(yáng)、港口、城子、碼頭）”協(xié)調(diào)發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 發(fā)展的重點(diǎn)明顯，城市性質(zhì)明確，產(chǎn)業(yè)分布分明 省域副中心，長(zhǎng)江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業(yè)、商貿(mào)、港口與旅游城市。 用地發(fā)展方向選擇 城市建設(shè)總方針為“西拓、南移、東延、中疏”；規(guī)劃期城市發(fā)展方向以西、南向拓展為主，東向適度延伸為輔。 如今，彭澤工業(yè)園的棉紡工業(yè)、湖口工業(yè)園的重工業(yè)和輕化工業(yè)、德安工業(yè)園的電子元件、星火工業(yè)園的有機(jī)硅系列產(chǎn)品 園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)凸顯，特色優(yōu)勢(shì)為九江工業(yè)帶來(lái)巨大的活力和整體競(jìng)爭(zhēng)力。 區(qū)域名片 環(huán)鄱陽(yáng)湖城市群 大九江版圖呈現(xiàn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 鐵路公交化 九江與南昌僅有 40分鐘的距離 2010年 6月 30日昌九城際鐵路將全線竣工， 比原計(jì)劃提前了 5個(gè)月。計(jì)劃于 4月份開(kāi)始驗(yàn)交， 7月底正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。 屆時(shí)，從南昌到九江僅需 40分鐘即可到達(dá)。 班次： 一般 3至 5分鐘發(fā)一班車 票價(jià)定位： 昌九城際鐵路線路全長(zhǎng) 價(jià) 40元左右； 九江至南昌城際鐵路計(jì)運(yùn)量： 近期客流密度 2418萬(wàn)人 /年，客車對(duì)數(shù) 92對(duì) /日；遠(yuǎn)期客流密度 3312萬(wàn)人 /年，客車對(duì)數(shù) 130對(duì) /日； 鐵路公交化催生 “ 同城效應(yīng) ” 九江與南昌僅有 40分鐘的距離，九江 南昌后花園，噴薄而出 一幅鐵路交通的美好藍(lán)圖將為贛鄱兒女帶來(lái)生活方式的全新變革 這些因素將拉近九江與南昌的關(guān)系，吸引更多客戶，促進(jìn)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 城市規(guī)劃 主城 副城 副城 副城 副城 單中心城市擴(kuò)張 大都市化形成 都市群形成 川 崎千 葉橫 濱其 他 城 市東 京其 他 城 市副 城副 城副 城副城其 他 城 市主 城其 他 城 市副 城副 城副 城副 城副 城副 城副城單中心城市 大都市化 都市群 傳統(tǒng)典型的城市形態(tài)，擁有一個(gè)主核心，多為城市主城，城市擴(kuò)張方式采用攤大餅的方式 城市發(fā)展的較高階段，在主城區(qū)的周邊擁有多個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)分擔(dān)城市功能，多核心共同發(fā)展格局 城市發(fā)展的高級(jí)階段，各個(gè)城市依靠便捷的交通網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，在功能上互相補(bǔ)充，高度協(xié)同化發(fā)展的格局 南昌，杭州，武漢 北京，上海 紐約都市群 倫敦都市群 城市新城區(qū) 隨著九江由單中心城市向大都市化城市形態(tài)的演進(jìn)，八里湖新城納入九江發(fā)展版圖，成為九江重要的城市新區(qū) 九江 從兩湖時(shí)代向八里湖時(shí)代邁進(jìn) 城市板塊運(yùn)動(dòng)已經(jīng)啟動(dòng) 融入大九江規(guī)劃 “最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游城市 噴薄而出 八里湖新城 項(xiàng)目地塊位可以說(shuō)是位于九瑞大道 八里湖新城，未來(lái)升值潛力較大，極其富有投資 及居住價(jià)值 城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 以九江中心城區(qū)為中心，沿長(zhǎng)江城鎮(zhèn)發(fā)展軸、沿昌九城鎮(zhèn)發(fā)展軸，形成中部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，形成“一心兩軸三區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建職能分工合理、空間聯(lián)系緊密、空間結(jié)構(gòu)完善的城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)。 發(fā)展的重點(diǎn)明顯，城市性質(zhì)明確，產(chǎn)業(yè)分布分明 省域副中心，長(zhǎng)江中下游及京九沿線綜合交通樞紐，著名的工業(yè)、商貿(mào)、港口與旅游城市。 用地發(fā)展方向選擇 城市建設(shè)總方針為“西拓、南移、東延、中疏”；規(guī)劃期城市發(fā)展方向以西、南向拓展為主，東向適度延伸為輔。 九江市住宅建設(shè)規(guī)劃對(duì)市場(chǎng)的影響 宏觀經(jīng)濟(jì) 城市規(guī)劃 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，成交價(jià)格穩(wěn)定提高，成交量快速增加。 在區(qū)域分布上，以兩湖板塊和濱江板塊價(jià)格最高，成交最為活躍。 九江地價(jià)攀升，普通住房標(biāo)準(zhǔn)高于現(xiàn)行均價(jià)，處于一個(gè)較為寬松的政策環(huán)境。 城市快速擴(kuò)張，各個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)差距有所縮小，開(kāi)發(fā)區(qū)價(jià)格已經(jīng)漲起來(lái)，九江總體房?jī)r(jià)水平得以提升。 片區(qū) 核心驅(qū)動(dòng)力 物業(yè)類型 戶型 主要客戶 當(dāng)前均價(jià) 八里湖板塊 潛力巨大 ,隨著后期的發(fā)展其必然成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁華的地區(qū) . 多層，小高 2房 8090； 3房 120150 教師、公務(wù)員、企業(yè)主、小資 4300 廬山區(qū) 潛力巨大，大學(xué)教育集中，發(fā)展速度快，生活配套不斷完善 多層，小高 2房 8090； 3房 120150 教師、公務(wù)員、企業(yè)主、小資 4100 沿江板塊 景觀資源豐富，生活配套完善 多層，小高，高層 2房 90； 3房 110 4房 150 區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生、商人 4900 老城區(qū)板塊 城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域 多層，小高，高層 2房 80 3房 120 4房 150 區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位，私營(yíng)業(yè)主 4400 沿湖板塊 依傍甘棠湖和南湖，地理位置優(yōu)越 多層，小高，高層 2房 88 3房 120 4房 160 高級(jí)公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主、商人 5800 片區(qū)分析 九江歷年房產(chǎn)銷售情況 （備案統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 從歷年的房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，九江的房地產(chǎn)處于一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。 08年受到政府抑制非理性的購(gòu)房需求政策壓制和宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響有所下滑，但依然保持了較好的發(fā)展勢(shì)頭。 09年銷售反彈量?jī)r(jià)齊升，并超過(guò) 07年。 09年出現(xiàn)預(yù)售供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，促使房?jī)r(jià)的的高幅上漲，同時(shí)說(shuō)明九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目有所停滯 九江歷年房產(chǎn)銷售情況（萬(wàn)） 房地產(chǎn)預(yù)售及銷售情況（萬(wàn)） 房?jī)r(jià)和家庭年收入之比基本都在 3 7倍之間是一個(gè)非常理想的階段，社會(huì)平均的可以接受的房?jī)r(jià)收入比極限是 九江房?jī)r(jià)的漲幅和收入的增幅相對(duì)持平房?jī)r(jià)和家庭收入比在保持在 8此可見(jiàn)房地產(chǎn)處于健康良性發(fā)展的階段。 九江歷年地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)和房?jī)r(jià)收入比情況 年份 3口之家收入 100 戶型總價(jià) 房?jī)r(jià) /收入 05年 26130 214600 06年 28779 240000 07年 33816 360000 08年 38667 345000 09年 41748 353500 歷年地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)情況（元 / ） 房?jī)r(jià)收入比情況（元 / ） 市場(chǎng)主流戶型： 70房和 105的 3房； 小戶型： 暢銷但是體量少，其中包含一些拼湊的戶型的面積，隨著九江的房?jī)r(jià)的上漲與城市化水平的加快，此比例將處于不斷擴(kuò)大態(tài)勢(shì)；（特別是在學(xué)院旁邊的項(xiàng)目如：萊茵美郡、世豪名置等投資型小戶體量較大） 大戶型： 相對(duì)滯銷，但受到年初低價(jià)走量的影響大戶型的比例會(huì)略有上升，占比例較大。 09年九江上市戶數(shù)情況 （備案統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 75的中小戶型成交比重大，成為主流戶型 各月房地產(chǎn)銷售走勢(shì)分析 銷售量有所下滑 各月房地產(chǎn)銷售走勢(shì)分析 價(jià)格穩(wěn)定 價(jià)格 戶型 質(zhì)量 交通 采光 通風(fēng) 環(huán)境 物管 教育 配套 會(huì)所 風(fēng)格 人文 品牌 身份 體驗(yàn) 服務(wù) 外延產(chǎn)品 核心產(chǎn)品 外圍產(chǎn)品 高檔物業(yè)： 中高檔物業(yè)： 中低檔物業(yè)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與客戶價(jià)值需求曲線：九江處于從核心產(chǎn)品向外圍產(chǎn)品過(guò)渡階段 根據(jù)對(duì)九江房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)調(diào)研分析，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于 從以價(jià)格、地段為主要內(nèi)容的核心產(chǎn)品階段向環(huán)境、教育、配套為主要內(nèi)容的外圍產(chǎn)品階段過(guò)渡 。 根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段的規(guī)律，環(huán)境、物管、教育、配套等將是未來(lái)幾年九江房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向 市場(chǎng)發(fā)展階段 市場(chǎng)供應(yīng)量上升 但成本高，保證價(jià)格穩(wěn)定 房地產(chǎn)商住土地出讓情況 年份 成交宗數(shù) 出讓面積（畝） 成交總價(jià)（萬(wàn)） 成交均價(jià)（萬(wàn)） 2005年 13 1,61,2006年 26 66,2007年 5 35,2008年 22 1,84,2009年 15 84,2010年 14 105,九江市土地成交價(jià)格逐年走高，房地產(chǎn)土地成本上升，特別是今年新增土地地價(jià)加上報(bào)建、土建、稅收等建設(shè)成本， 房?jī)r(jià)將不低于 4600元 / ； 未來(lái)一年以 9年與今年新成交土地的商品房供應(yīng)面積已經(jīng)達(dá)到 190萬(wàn) 今年內(nèi)明年初住房供應(yīng)量加大， 08年出讓土地預(yù)計(jì)在今年年底集中放量上市，將有近 170萬(wàn)的供應(yīng)。 加上 09年成交土地的部分上市， 預(yù)計(jì)將有 250萬(wàn)的商品房即將上市； 九江土地的出讓價(jià)大幅攀升，商品房成本不斷增加，土地供應(yīng)加大，保證商品房供給，但面市價(jià)格受成本導(dǎo)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將保持穩(wěn)定 高成本支撐房?jī)r(jià)穩(wěn)定 江西樓王 九江楊子巷改造項(xiàng)目 占地： 容積率： 建筑面積： 土地單價(jià)： 2316萬(wàn) /畝 樓面價(jià)： 4963元 /平米 房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)：加上稅費(fèi)和建設(shè)成本， 房最低價(jià)將近8000元 /平米 江西地王（單價(jià)最高）：九江楊子巷棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 高成本支撐房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1、 房?jī)r(jià)基本合理，房?jī)r(jià)收入比在比較合理的區(qū)間； 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，供求關(guān)系基本平衡，房屋的空置率基本合理，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展； 3、房地產(chǎn)投資效益在穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)在不斷提升。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 1、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人均可支配收入等發(fā)展都決定了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速發(fā)展； 2、九江第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展空間； 3、九江人均收入高、消費(fèi)愿望強(qiáng)，適度引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 4、高層住宅在主城區(qū)慢慢將成為主流產(chǎn)品，配套好、環(huán)境好、物管好的外圍產(chǎn)品將逐步取代區(qū)位、交通、價(jià)格等為主的產(chǎn)品而成為消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn) 基本結(jié)論 區(qū)域內(nèi)樓市情況 未來(lái)上市量大， 片區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化較重， 競(jìng)爭(zhēng)升級(jí) 競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)片區(qū)的投資居住熱度進(jìn)一步加大，片區(qū)的價(jià)值再次得以提升 片區(qū)客戶群多元化，大九江概念深入人心，老城區(qū)的客戶來(lái)本區(qū)域投資居住的比例上升 區(qū)域內(nèi)樓盤情況 競(jìng)爭(zhēng)加劇，熱度升級(jí) 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，將未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量大，片區(qū)熱度升級(jí)； 1、東方塞納： 2期琥珀郡約 6萬(wàn)，主力戶型 80； 2、鶴問(wèn)湖 1號(hào)： 10年 4月中旬開(kāi)工，建筑面積 3、德晟豪庭旁時(shí)代華府正在施工； 4、九瑞大道華強(qiáng)商住樓正在動(dòng)工； 5、 99號(hào)苑對(duì)面的聯(lián)信項(xiàng)目正在施工等； 6、源豐上城（柴桑春天對(duì)面的項(xiàng)目）正在醞釀市場(chǎng)，我們項(xiàng)目有所競(jìng)爭(zhēng)，但其地段不占優(yōu)勢(shì) 預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量不低于 60萬(wàn) 本項(xiàng)目地段尚佳，但規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)，需要尋求新突破方向！ 區(qū)域內(nèi)主要樓盤指標(biāo)一覽 樓盤名稱 占地規(guī)模 （） 存在量體（） 容積率 物業(yè)類型 主力房型 銷售率 后續(xù)開(kāi)發(fā) （） 東方塞納 30,層 /小高 兩房 80 50% 65000 三房 120 柴桑春天 635,56,墅 /多層 / 兩房 86 75% 239075 小高 /高層 三房 120 四房 146 國(guó)豪 水岸城 62,32,層 /小高 /高層 兩房 89 三房 118 50% 問(wèn)湖一號(hào) 86,56,層 /小高 /高層 0% 156000 聯(lián)信項(xiàng)目 16,9,層 /小高 0% 29,代華府 小高層 0% 62,計(jì) 883,466, 盤 主力戶型 小高均價(jià) 優(yōu)惠折扣 主力總價(jià) 柴桑春天 3期 80 5100 可申請(qǐng)（ 2 2房 40萬(wàn) /3房 55萬(wàn)左右 萊茵美郡 96 4200 98/99折 2房 35萬(wàn) /3房 50萬(wàn)左右 香域半山 88 4300 98/99折 2房 35/3房 50萬(wàn)左右 民強(qiáng) 99號(hào)苑 77 4300 無(wú) 2房 35/3房 45水岸城 86/120 4100 98/99折 2房 28萬(wàn) /3房 37萬(wàn) 德晟豪庭 46/76/90 4100 98/99折 1房 172房 28世豪名置 40600 每 4層一口價(jià)， 16東方塞納 80 4400 98/99折 2房 40萬(wàn)左右 /3房 50萬(wàn)左右 區(qū)域內(nèi)或可比同類產(chǎn)品樓盤價(jià)格情況一覽 樓盤名稱 建筑風(fēng)格 賣點(diǎn)訴求 柴桑春天 北美 超大型人文生態(tài)中央居住區(qū)，城中央北美風(fēng)尚社區(qū) 半島一品 歐式 一城風(fēng)景伴島灣 龍開(kāi)御景 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 高品質(zhì)水岸生活元素 國(guó)豪 水岸城 東南亞 水岸 1號(hào)生活館，東南亞風(fēng)尚社區(qū) 東方塞納 法式 中央生活圈，法式坡地建筑 德晟豪庭 現(xiàn)代 城市核心 臻貴小戶 人文社區(qū) 鶴問(wèn)湖一號(hào) 現(xiàn)代歐式 城市精英新人居典范 99號(hào)苑 現(xiàn)代歐式 醉美生活邂逅湖畔 70年，創(chuàng)新地產(chǎn)實(shí)踐者 區(qū)域內(nèi)主要樓盤建筑風(fēng)格及賣點(diǎn)訴求 八里湖板塊客戶分析 客戶來(lái)源： 除本市內(nèi)客戶外，周邊縣市客戶為此片區(qū)重要客戶群 1、九江市區(qū)：潯陽(yáng)區(qū) 廬山區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 2、整體：潯陽(yáng)區(qū) 周邊縣市 廬山區(qū) =外省 開(kāi)發(fā)區(qū) 選擇八里湖板塊的因素 多層產(chǎn)品 戶型 湖畔環(huán)境 銷售價(jià)格 地段 小區(qū)環(huán)境 說(shuō)明： 1、多層低密度住宅最受歡迎； 2、戶型和居住環(huán)境成為重要考慮因素； 3、客戶的價(jià)格承受能力不斷加強(qiáng)。 4、客戶的本板塊未來(lái)充滿信心，所以地段考慮度下降。 八里湖板塊客戶分析 從客戶類型，交通工具，及購(gòu)房用途來(lái)看 1、八里湖板塊的居住人群素質(zhì)提高； 2、八里湖板塊作為高質(zhì)量的居住板塊已被認(rèn)可，區(qū)域價(jià)值得以體現(xiàn)； 3、此版塊也成為保值增值的投資樂(lè)土，與濱江，城區(qū)（湖畔）等市中心板塊價(jià)格差距縮小，甚至個(gè)別有所超越。 現(xiàn)階段新政剖析 一、抑制不合理住房需求，實(shí)行差別化住房信貸政策。 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 二、增加住房有效供給。 要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。 三、加快保障性安居工程建設(shè)。 確保完成 2010年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū) 280萬(wàn)套的工作任務(wù)。 四、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)違法違規(guī)的要依法追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 10年 4月 17日， 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 ，國(guó)家針對(duì)問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)再出重拳 此次房地產(chǎn)調(diào)控措施抓了信貸、供給、監(jiān)管三個(gè)方面，目的有兩個(gè)，一個(gè)是控制投資及投機(jī)行為，一個(gè)是使居者有其屋。 “遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快”而不是全部，這就告訴我們，國(guó)務(wù)院這次行動(dòng)是“掐尖”而不是“除根” 。 新政劍指豪宅及多次置業(yè)，九江的自住及首次置業(yè)比重大 就九江目前市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)運(yùn)行穩(wěn)定，樓市并無(wú)大起大落。 一線及房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)受遏制，九江市場(chǎng)短期觀望，整體影響不大。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： （一）房地產(chǎn)交易稅收政策 1、契稅： 對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 以下，單價(jià) 4600元以下 1%； 90，單價(jià) 4600元以下 2%； 144 以上或者單價(jià) 4600元以上 4%； 2、對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。 3、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 對(duì)個(gè)人銷售住房不符合免稅條件又不能提供合法、有效扣除憑證的，其個(gè)人所得稅附征率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 4、適當(dāng)降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的二手房最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 5、調(diào)整商品房首次上市交易滿五年計(jì)稅時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，將 滿五年計(jì)稅時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)由房屋產(chǎn)權(quán)證注明時(shí)間調(diào)整為商品房買賣合同備案時(shí)間。 4、降低房改房上市門檻， 房改房首次上市交易，免收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅。 （二）加大住房公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持。 1、首次購(gòu)買普通自住房（不含二手房）的住房公積金貸款首付比例，住房公積金貸款首付比例由 30%調(diào)整為 20%。 2、調(diào)整住房公積金最高貸款限額。夫妻雙方均正常繳納住房公積金的，申請(qǐng)住房公積金貸款，中心城區(qū)貸款最高限額調(diào)至 25萬(wàn)元，縣域貸款最高限額調(diào)至 20萬(wàn)元。 3、對(duì)用住房公積金貸款購(gòu)買保障性住房的，借款人及房屋產(chǎn)權(quán)共有人每月繳存的住房公積金可沖抵其還貸金額。 九江政策 現(xiàn)行購(gòu)房政策 現(xiàn)行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標(biāo)準(zhǔn)顯然提高，商品房?jī)r(jià)格上漲依然具有大空間 （三）住房消費(fèi)金融標(biāo)準(zhǔn)： 90平米以下還可以 20%的首付 一套房首付 20%，利率 85折 一套房首付 30% 利率 8折 二套房首付 50% 利率 四）調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)九江市實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。中心城區(qū)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由 3600元 /平方米調(diào)整為 4600元 /平方米。 （五）維修基金：多層 2%； 高層： 3% 九江政策 現(xiàn)行購(gòu)房政策 現(xiàn)行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標(biāo)準(zhǔn)顯然提高，商品房?jī)r(jià)格上漲依然具有大空間 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 資困難 格競(jìng)爭(zhēng) 政策風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 付政策變化 術(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 金回籠困難 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程主要包括四方面的風(fēng)險(xiǎn)： 1、政策風(fēng)險(xiǎn)； 2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 3、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)； 4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 從目前九江的調(diào)研情況來(lái)看，九江市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在市場(chǎng)供求關(guān)系上，目前緊縮的市場(chǎng)供應(yīng)量將影響整個(gè)市場(chǎng)的平衡 房地產(chǎn)運(yùn)行的宏觀環(huán)境尚好 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目地塊情況 九瑞大道 國(guó)稅局辦公大樓 國(guó)稅局 早校 中環(huán)路 總用地： 容積率： 3 建筑面積： 機(jī)動(dòng)車位： （ 10 /100 ） 商業(yè)面積： 20%） 約 69米 約 50米 約 35米 緊挨國(guó)稅局、早校，靠近九瑞大道大橋延伸段，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有一定限制作用； 地塊面積小且形狀不規(guī)則， 導(dǎo)致項(xiàng)目缺少規(guī)模效應(yīng)。 N 九江職業(yè)大學(xué)是一所經(jīng)國(guó)家教育部批準(zhǔn)的公辦全日制普通高等院校； 毗鄰九江職業(yè)大學(xué)，在校學(xué)生 11000余人，在崗教職工 500多人 ，合計(jì)約 啟示： 可以學(xué)習(xí)九江學(xué)院本部萊茵美郡和師專旁邊的世豪名置， 打造快回現(xiàn)、高價(jià)值的產(chǎn)品 公寓小戶型。 本項(xiàng)目認(rèn)知 師專旁邊 世豪名置 改大戶型為公寓 開(kāi)盤即售罄 小貼士： 九江學(xué)院分校 九江師專校區(qū) 有普通高等教育在校生 3500余人，成人教育在校生 2800人，合計(jì) 6300人。 改戶型的位置 利用 150 大 3房改成 3套 40不等的學(xué)府公寓，總價(jià)15套。 合計(jì)： 105套，總價(jià)控制在 20萬(wàn)以內(nèi)，全部售罄 九江學(xué)院旁邊 萊茵美郡 公寓 持續(xù)熱銷 1#純公寓 35，頂層 55 /套左右； 合計(jì)： 134套； 銷售情況： 早已售罄 小貼士： 九江學(xué)院 本部 學(xué)校占地 2700多畝，全日制在校生 目前造公寓位置： 由 95 左右的 2房改成 2套公寓（ 45），約 324套； 銷售情況： 售罄。 合計(jì)： 458套，總價(jià) 16套，控制在 20萬(wàn)以內(nèi)，滿足投資需求 ,幾乎售罄 機(jī)能：市中心較遠(yuǎn)，客戶有一定的偏遠(yuǎn)心理 環(huán)境：目前周邊項(xiàng)目入住率不高，居住氛圍不強(qiáng)； 規(guī)模：規(guī)模小，景觀及配套無(wú)力與大項(xiàng)目抗衡 位置：大橋的延伸段，影響商業(yè)價(jià)值 戶型革命：市場(chǎng)創(chuàng)新是項(xiàng)目成功的保證，而且專一化 市場(chǎng)理性：市場(chǎng)銷售保持理性增長(zhǎng) 區(qū)域價(jià)值： 1、東方塞納、水岸城等項(xiàng)目逐步被認(rèn)可，區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)提升起來(lái)，區(qū)域價(jià)值潛力提升 2、城西港建設(shè)規(guī)劃，路網(wǎng)建設(shè)加快，項(xiàng)目的價(jià)值潛力巨大 投資價(jià)值：小戶型，總價(jià)低，投資價(jià)值最高 宏觀市場(chǎng)：樓市存在調(diào)控預(yù)期 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：周邊地塊眾多，未來(lái)上市量體依然較大 規(guī) 模：規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力小，從而增加與大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) 交通：鄰城市主干道九瑞大道 配套：周邊配套日臻完善，周邊項(xiàng)目商業(yè)漸興 教育：職大、四中、早校 景觀：長(zhǎng)江，八里湖，龍開(kāi)河公園 項(xiàng)目 依托八里湖板塊的客戶特征，對(duì)比周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ,抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)； 實(shí)現(xiàn)個(gè)性化、差異化的競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目必須通過(guò)產(chǎn)品差異化，消弱配套不足和規(guī)模不足的影響，確立項(xiàng)目在市場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二優(yōu)質(zhì)形象。 必須借助區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目的知名度； 充分發(fā)揮項(xiàng)目的資源。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目規(guī)模小，容積率高，缺乏大盤的品質(zhì)和規(guī)模效應(yīng)； 項(xiàng)目處于城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域邊緣，未來(lái)升值潛力大； 中心商務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，為項(xiàng)目帶來(lái)人氣和大量的消費(fèi)者； 區(qū)域內(nèi)其他樓盤的開(kāi)發(fā)必將提升區(qū)域形象，完善周邊配套，提升區(qū)域的吸引力，區(qū)域已經(jīng)成為置業(yè)的首選區(qū)域； 交通便利：項(xiàng)目周邊生活配套不完善，缺乏人氣； 項(xiàng)目周邊的一些配套足以使項(xiàng)目成為九江最具有吸引力的項(xiàng)目之一。 項(xiàng)目解析對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的啟示 項(xiàng)目定位戰(zhàn)略 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng) 領(lǐng)導(dǎo)者 壟斷價(jià)格 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 過(guò)河拆橋 追隨者 搭便車 借勢(shì) 以小博大 殺傷戰(zhàn)術(shù) 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 目標(biāo)明確，挖掘客戶 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 改變游戲規(guī)則 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 次非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 觀點(diǎn) : 依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，項(xiàng)目應(yīng)該采取挑戰(zhàn)者 +補(bǔ)缺者的競(jìng)爭(zhēng)策略 ; 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)小戶型的空白 ,我們采取補(bǔ)缺者的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 ,明確目標(biāo)客戶群 ,達(dá)到既定目標(biāo) ; 面對(duì)整個(gè)市場(chǎng) ,我們要以挑戰(zhàn)者的姿態(tài)樹(shù)立產(chǎn)品差異化形象 ,以特有價(jià)值吸引客戶 . 項(xiàng)目定位 1、小戶型產(chǎn)品特點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：總價(jià)低、交通方便、易轉(zhuǎn)手； 缺點(diǎn)：居住舒適度差、通風(fēng)采光不好、垂直交通弊端； 因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位上需要把握有關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)。 2、產(chǎn)品定位 在定位方面，建議產(chǎn)品定位于： 低總價(jià)、高舒適度的精品宜居小戶型； 中高檔次、中等價(jià)位、高性價(jià)比； 項(xiàng)目定位 定位詮釋： 現(xiàn)代社區(qū)： 1、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 2、營(yíng)造時(shí)尚氣質(zhì)； 3、通過(guò)后期文化活動(dòng)營(yíng)造活潑氛圍。 高品質(zhì)社區(qū)： 形象高端、建筑品質(zhì)高端、消費(fèi)者高端、社區(qū)文化高端。 年輕人的小豪宅 產(chǎn)品定位 規(guī)劃布局建議 國(guó)稅局辦公大樓 國(guó)稅局 早校 中環(huán)路 九瑞大道 車行出入口 人行出入口 規(guī)劃布局原則 1、人車分流 2、提高有效的提高商業(yè)價(jià)值 3、最大限度的利用土地價(jià)值 規(guī)劃布局建議 底商（一層），并以轉(zhuǎn)角廣場(chǎng)的形式有效的聚集并銜接商業(yè) 轉(zhuǎn)角廣場(chǎng) N 產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)建議 功能區(qū) 經(jīng)濟(jì)型 標(biāo)準(zhǔn)型 居住人數(shù) 1 戶型 1房 2房 客廳 14 15 陽(yáng)臺(tái) 2 2 臥室 8 10 左右 餐廳 無(wú) 7 廚房 4 開(kāi)放式 4 衛(wèi)生間 4 帶淋浴 4 帶淋浴 類型 戶型 單戶面積 套數(shù) 建筑面積 住宅 2房 500 5040 1房（公寓型） 355 3610 商業(yè) 408 計(jì) 其中住宅： 185套 233 ：所有戶型設(shè)計(jì)優(yōu)先考慮躍層、錯(cuò)層、客廳挑高的立體空間設(shè)計(jì) 戶型采用重要元素提升項(xiàng)目品質(zhì)（步入式凸窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園等） 示意 陽(yáng)臺(tái)改休閑室 露臺(tái)改活動(dòng)室 步入式凸窗 戶型優(yōu)化，提高產(chǎn)品的附加值 戶型 凸窗 大露臺(tái) 花架 可拆卸 凸窗 入戶花園 大衣櫥 2房 1房（ 1+1房） 產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹(shù)立標(biāo)桿 戶型可選擇的優(yōu)化方向（可選擇，可組合合理運(yùn)用） 戶型優(yōu)化 1大凸窗 戶型優(yōu)化 1大凸窗 戶型優(yōu)化 1大凸窗 紅圈之內(nèi)的面積均是所贈(zèng)送的 大凸窗面積 戶型優(yōu)化 1大凸窗 戶型優(yōu)化 2可拆卸凸窗 可拆卸凸窗將可以原設(shè)計(jì)的凸窗（不計(jì)建筑面積）打掉。既不計(jì)入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 打掉 凸窗 前 ,是這個(gè)樣子的 打掉 凸窗 后 ,是這個(gè)樣子的 戶型優(yōu)化 2可拆卸凸窗 轉(zhuǎn)角 凸窗打掉 后 ,是這個(gè)樣子的 戶型優(yōu)化 2可拆卸凸窗 可拆卸 凸窗打掉 前 ,是這個(gè)樣子的 可拆卸 凸窗打掉 后 ,裝修了 ,看不出原來(lái)凸窗的樣子 ,但房間面積大了約四個(gè)平米 戶型優(yōu)化 2可拆卸凸窗 戶型優(yōu)化 3大衣櫥 大衣櫥，還可以做成內(nèi)裝飾柜。 戶型優(yōu)化 3大衣櫥 這邊是偷來(lái)的衣櫥。有 24平方米。 這邊是墻。 戶型優(yōu)化 3大衣櫥 “偷衣柜”現(xiàn)正風(fēng)靡深圳，幾乎成了房子的標(biāo)配。 戶型圖上藍(lán)色區(qū)域?yàn)樗狄聶幻娣e。 戶型優(yōu)化 3大衣櫥 看，偷來(lái)的大衣櫥面積大吧，這面積可不計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)哦。白送！ 戶型優(yōu)化 3大衣櫥 偷來(lái)的大衣櫥沒(méi)有 裝修前 偷來(lái)的大衣櫥 裝修以后 很漂亮吧！ 很多客戶看了都心動(dòng)！ 戶型優(yōu)化 3大衣櫥 戶型優(yōu)化 4大露臺(tái) 戶型優(yōu)化 4大露臺(tái) 奇偶錯(cuò)層參考 戶型優(yōu)化 4大露臺(tái) 戶型優(yōu)化 5巧妙花架 戶型優(yōu)化 5巧妙花架 戶型優(yōu)化 5巧妙花架 戶型優(yōu)化 5巧妙花架 6米高入戶花園，設(shè)計(jì)成兩層高度，全部贈(zèng)送， 100%實(shí)現(xiàn)偷面積。 6米高的入戶花園，結(jié)合了入戶花園和大露臺(tái)的特點(diǎn)，必須要上下兩層錯(cuò)開(kāi)，所以奇數(shù)層的在另一空間上。 戶型優(yōu)化 6入戶花園 送可封閉式入戶花園（送一半面積） 飯廳 客廳 以上綠色部分，包括臥室、浴室均為以 浴室 浴室 主臥 臥室 臥室 廚房 1. 封閉后可擴(kuò)大客飯廳空間 2. 或間成 1功能房 入戶花園 空中花園 提升入戶花園的實(shí)用價(jià)值 戶型優(yōu)化 6入戶花園 高層送挑空 6米層高入戶花園 雙數(shù)層入戶花園上空 戶型優(yōu)化 6入戶花園 戶型參考 50 以下的中小戶型住宅，在要完備功能分區(qū)的前提下，這類中小戶型的動(dòng)靜、干濕、潔污完善分區(qū)只能舍棄，求得住宿基本功能的實(shí)現(xiàn)，功能緊湊是這類戶型的最大特點(diǎn)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 中小戶型講求居住的功能型 50 以下，講求其居住功能型 50 以一室一廳為主，這類型中小戶型多數(shù)也是酒店式公寓的設(shè)計(jì)，但其空間相對(duì)于 50 以下的中小戶型大，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要進(jìn)行分隔，形成一室一廳的格局；這種戶型整體布局對(duì)居住動(dòng)線特征要求明顯，力求做到功能的排布的均衡性。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 中小戶型講求居住的功能型 50 ，講求分隔變化，可以做到 1房變 2房設(shè)計(jì) 普通平層：方正適用、戶型緊湊 一房，約 39平米。 兩房，約 55平米 普通平層：方正適用、戶型緊湊 小戶型公寓房型平面參考 南北錯(cuò)露臺(tái) 躍式小戶型室內(nèi)空間參考 躍式小戶型平面參考 錯(cuò)層小戶型，通透性更強(qiáng) 小戶型平面參考 小戶型平面參考 56 經(jīng)典小戶型 50 經(jīng)典小戶型 小戶型平面參考 46 經(jīng)典小戶型 63 經(jīng)典小戶型 小戶型平面參考 銷售節(jié)奏、目標(biāo) 基于市場(chǎng)我們的銷售目標(biāo) 項(xiàng)目銷售總銷： 6, 類型 戶型 單戶面積 建筑面積 均價(jià)（元） 總價(jià)范圍（萬(wàn)） 銷售額 (萬(wàn) ) 住宅 2房 50,040 4,800 24,1房 35,610 17,商業(yè) 40,164 10,000 40,合計(jì) 10,814 5, 6,備注 住宅均價(jià)： 4800元 / 銷售階段目標(biāo) 開(kāi)盤銷售 6個(gè)月計(jì)劃回籠： 4, 1房保證開(kāi)盤熱度， 2房趁熱消化 保證后期單位品質(zhì)，提升價(jià)格 類型 戶型 單戶 面積 建筑 面積 均價(jià)（元） 銷售時(shí)間 銷售率 回籠資金 策略 住宅 1房 35,610 4,800 2010年 12月 月 70% 1,低總價(jià)敲 開(kāi)市場(chǎng) 2房 50,040 1,2房趁熱 消化 商業(yè) 40,164 10,000 1,激活商鋪 銷售 合計(jì) 10,814 70% 4, 推廣節(jié)點(diǎn)控制 10年 8月 11年 1月 10年 10月 11年 6月 11年 4月 2011年 1月開(kāi)盤 臨時(shí) 咨詢處 開(kāi)放、收籌 售樓處 開(kāi)放 營(yíng)銷籌備階段 造勢(shì)、炒作階段 形象導(dǎo)入 客戶體驗(yàn)階段 形象強(qiáng)化 開(kāi)盤熱銷 賣點(diǎn)訴求 11年 10月 商業(yè)咨詢 商業(yè)銷售 開(kāi)盤 10年 11月 目標(biāo)：開(kāi)盤完成銷售推