物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).doc

一、 前期介入序號(hào)評(píng)估細(xì)項(xiàng)評(píng)估細(xì)則與要點(diǎn)評(píng)估類別一安防、消防、交通類1安防模式對(duì)住區(qū)交通實(shí)行全封閉式管理。2安防智能化配置1、 紅外線周界防越系統(tǒng)重疊安裝、兩路平行、并在接合處交錯(cuò)設(shè)置，消除翻越死角。2、 電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場(chǎng)人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。3、 電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲(chǔ)存方式。4、 電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個(gè)轎箱。5、 泳池設(shè)計(jì)12個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭。6、 攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計(jì)施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。7、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)的分辨率要滿足能較清晰分辨當(dāng)事人面部特征。應(yīng)具備一定的夜視能力。8、 設(shè)置自動(dòng)巡更系統(tǒng)。9、 設(shè)置門禁可視對(duì)講系統(tǒng)。10、 接通居家安防系統(tǒng)至安全控制中心。11、 電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)直接聯(lián)通到總控室。12、 圍墻周界防越增設(shè)紅外報(bào)警和強(qiáng)光燈聯(lián)動(dòng)功能。3其它安防設(shè)置13、 小區(qū)圍墻平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮，并且小區(qū)圍墻高度不小于2.5m。14、 不使用平行隔柵作為小區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應(yīng)不利于攀爬。15、 具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應(yīng)安裝防爬刺等物防設(shè)施。16、 建筑外立面管道、空調(diào)百頁(yè)（架）、采光井的設(shè)置有防止攀爬的考慮。4消防設(shè)備、設(shè)施配置17、 消防控制室與安全控制中心合并設(shè)置。18、 消防、噴淋供水主泵設(shè)計(jì)為遠(yuǎn)程控制開(kāi)停（在監(jiān)控中心直接開(kāi)停）。19、 在天臺(tái)設(shè)置試驗(yàn)消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動(dòng)排氣設(shè)備。20、 煙感溫感控制系統(tǒng)報(bào)警信號(hào)直接反映到消防監(jiān)控中心。21、 變配電室、發(fā)電機(jī)房、動(dòng)力設(shè)備房等設(shè)備用房配置CO2自動(dòng)滅火裝置。22、 消防、噴淋穩(wěn)壓泵采用變頻恒壓系統(tǒng)。23、 室外消防給水可采用高壓、臨時(shí)高壓或低壓給水系統(tǒng)，如采用高壓或臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大且水槍在任何建筑物的最高處時(shí)，水槍的充實(shí)水柱仍不小于10m。5消防通道設(shè)置24、 消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應(yīng)設(shè)不小于12m12m的回車場(chǎng)。25、 消防車道中心線間距不宜超過(guò)160m。26、 當(dāng)建筑物的沿街部分長(zhǎng)度超過(guò)150m或總長(zhǎng)度超過(guò)220m時(shí)，均應(yīng)設(shè)置穿過(guò)建筑物的消防車道。27、 供消防車取水的天然水源和消防水池，應(yīng)設(shè)置消防車道。28、 消防車道下的管道和暗溝應(yīng)能承受大型消防車的壓力。29、 防煙門、天臺(tái)門、設(shè)備房門鑰匙通用。30、 防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨(dú)控制。31、 疏散通道、安全出口暢通，并設(shè)置符合國(guó)家規(guī)定的消防安全疏散標(biāo)志。6人員及車輛出入口設(shè)置32、 在滿足需求的情況下，出入口數(shù)量盡量少；出入口采用人車分流的交通疏導(dǎo)方式。33、 若人車共用出入口時(shí)，設(shè)置人行道寬度不小于1.5m，并與車道有明顯有效的隔離。34、 車輛出入口盡量避免設(shè)計(jì)在坡道上。并設(shè)置防倒車裝置和防滑槽。35、 小區(qū)出入口車場(chǎng)崗需要設(shè)置道閘控制，并配置圖像對(duì)比識(shí)別和錄像系統(tǒng)，道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源。出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明裝置。36、 主出入口崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)應(yīng)考慮視野開(kāi)闊（如半弧形玻璃），同時(shí)還應(yīng)考慮車主停車刷卡或繳費(fèi)時(shí)的遮陽(yáng)和避雨設(shè)施。37、 住區(qū)或車場(chǎng)出入口應(yīng)安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話），出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明系統(tǒng)。7停車場(chǎng)設(shè)置38、 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。39、 車庫(kù)出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。40、 在機(jī)動(dòng)車位配置密度較小的停車場(chǎng)（庫(kù)）出入口在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫(kù)容）顯示系統(tǒng)。41、 車庫(kù)出入口對(duì)著城市道路時(shí)應(yīng)留7.5m以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側(cè)2.0m的60角內(nèi)不準(zhǔn)有遮擋。兩個(gè)出入口之間距離不小于10m。42、 組團(tuán)內(nèi)的停車位應(yīng)距住宅樓宇墻裙5-7m，防止住宅物品下墜損壞車輛。43、 位于機(jī)動(dòng)車道旁的路燈燈位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)距離車道邊2m以上。位于室外車場(chǎng)上的路燈，底座應(yīng)安裝防護(hù)裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。44、 高層住宅商業(yè)或辦公臨停車輛與業(yè)主車輛分開(kāi)管理，劃定區(qū)域分開(kāi)停放。45、 地下車庫(kù)出入口有防止路面水進(jìn)入車庫(kù)的坡道、排水溝及防洪閘。在緩坡段和水平段交接處設(shè)置截水溝，另在停車庫(kù)內(nèi)沿外墻處設(shè)一道排水溝。地下車庫(kù)的排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)。46、 車庫(kù)照明使用多路或分級(jí)控制，合理劃分車庫(kù)照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具安裝節(jié)能燈具。47、 室內(nèi)停車場(chǎng)需設(shè)置清潔取水口及清潔池。48、 非機(jī)動(dòng)車位與戶數(shù)比為1:1.5，非機(jī)動(dòng)車集中停放點(diǎn)的服務(wù)半徑不宜大于100m，應(yīng)設(shè)置電源，便于電瓶車充電。8道路設(shè)置49、 小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。50、 住區(qū)內(nèi)道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長(zhǎng)度不宜超過(guò)120m，并在盡端設(shè)不小于12m12m的回車場(chǎng)。51、 人車混流路段合理設(shè)置減速標(biāo)志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。52、 為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時(shí)應(yīng)有防撞措施。53、 小區(qū)級(jí)道路及組團(tuán)級(jí)道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。54、 住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開(kāi)車輛行駛路面，如無(wú)法避開(kāi)，將井蓋設(shè)計(jì)在機(jī)動(dòng)車道中心位置。55、 住區(qū)級(jí)道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機(jī)動(dòng)車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹(shù)和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對(duì)居民生活所造成的影響。56、 住區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)應(yīng)盡可能實(shí)行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對(duì)行人的干擾。評(píng)估類別二設(shè)備設(shè)施、生活配套類9設(shè)備綜合1、 機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房等設(shè)備房地面鋪設(shè)防滑地磚。2、 大型設(shè)備的設(shè)備房（如變配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房等）需預(yù)埋吊裝孔（環(huán)），或安裝單軌吊。3、 商業(yè)用水、電、氣與生活用水、電、氣分開(kāi)控制，分表計(jì)量。計(jì)量及計(jì)費(fèi)方式使用IC卡及抄表到戶。4、 機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備。10給排水系統(tǒng)5、 小區(qū)進(jìn)水管口徑應(yīng)與小區(qū)高峰期用水量匹配，若市政水壓長(zhǎng)期低于0.15Mpa則采用2套給水系統(tǒng)：二樓以上采用變頻加壓供水，一樓采用直接使用市政水壓（原則上進(jìn)戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點(diǎn)火）。6、 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲(chǔ)水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。7、 地下儲(chǔ)水池應(yīng)分為兩部分，兩個(gè)水池的出水管用環(huán)管相連；需清洗水池時(shí)關(guān)閉一個(gè)水池進(jìn)行清洗，使用另一個(gè)水池。8、 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。9、 所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫(kù)污水池等高低水位報(bào)警信號(hào)連接到監(jiān)控中心。10、 排污泵口與出水管接口處應(yīng)安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。11供配電系統(tǒng)11、 智能安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、夜間照明、設(shè)備房照明、監(jiān)控中心、物業(yè)管理處、商業(yè)用電、電梯等需有發(fā)電機(jī)備用電源。12、 變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，變壓器溫度自動(dòng)控制系統(tǒng)；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報(bào)警信號(hào)應(yīng)連接到中心。13、 各種配電箱（柜）鑰匙通用。14、 多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。15、 強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開(kāi)關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。16、 發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能。12照明系統(tǒng)17、 路燈、草坪燈設(shè)計(jì)為可分路段、分時(shí)間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。18、 住區(qū)室外照明、車庫(kù)照明、景觀照明、電梯供電等設(shè)備均應(yīng)考慮安計(jì)量設(shè)備，以便對(duì)住區(qū)公共用電的耗電情況進(jìn)行及時(shí)統(tǒng)計(jì)。19、 應(yīng)在廣場(chǎng)等公共活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)置臨時(shí)用電電源插座。20、 十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開(kāi)關(guān)，十八層以上高層住宅應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。21、 水景地?zé)糇呔€不要做水下燈，做壁燈，走明線。22、 盡量減少地?zé)襞渲?、消除后期維修隱患。13電梯系統(tǒng)23、 控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止。24、 與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。25、 電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水系統(tǒng)。26、 在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。27、 高層住宅電梯門禁系統(tǒng)應(yīng)考慮控制分樓層控制。（如持某樓層門禁卡的業(yè)主只能控制電梯行至特定樓層）28、 轎廂內(nèi)轎廂風(fēng)扇要保證通風(fēng)良好。29、 電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫，降噪設(shè)備，需要安裝一個(gè)百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只。評(píng)估類別三環(huán)境、綠化類14清潔設(shè)施1、 根據(jù)人流、環(huán)境狀況，小區(qū)適當(dāng)位置合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫(kù)主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱（桶）附近應(yīng)設(shè)置給水排水裝置，便于對(duì)以上設(shè)備進(jìn)行清洗。2、 高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層宜設(shè)置保潔工具房，配置水源及排水設(shè)施，可容納生活垃圾收集桶。3、 宜考慮夏季風(fēng)影響，在小區(qū)偏僻地帶設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，大小標(biāo)準(zhǔn)為： 5-7m3/100戶。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站應(yīng)設(shè)置給排水裝置，地面鋪設(shè)廣場(chǎng)磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設(shè)置照明及卷簾門。4、 地下車庫(kù)內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個(gè)）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。5、 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。6、 靠路邊2030cm處， 間距40m左右應(yīng)設(shè)置綠化給水點(diǎn)。每10個(gè)單元設(shè)置一個(gè)保潔取水點(diǎn)，設(shè)拖把池。綠化和保潔取水單獨(dú)加裝計(jì)量表。15景觀綠化設(shè)置7、 綠化樹(shù)木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。8、 住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側(cè)宜有大型樹(shù)木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應(yīng)種植高大樹(shù)木，利于隔音。9、 住區(qū)內(nèi)道路如果有車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置非機(jī)動(dòng)車道和人行道，并設(shè)置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對(duì)居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設(shè)置綠化隔離帶。10、 設(shè)計(jì)時(shí)考慮花壇的排水及防水措施，避免下雨時(shí)花壇內(nèi)水向外滲出，造成路面積水。11、 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。12、 綠化布局不宜遮擋住宅采光及機(jī)動(dòng)車拐彎視角，影響機(jī)動(dòng)車拐彎視角時(shí)需設(shè)置凸鏡。13、 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護(hù)費(fèi)用。14、 因水景的維護(hù)成本較高，項(xiàng)目多設(shè)置休閑、兒童娛樂(lè)設(shè)施，少規(guī)劃水景；水景盡量利用天然水系。15、 水系岸床應(yīng)設(shè)置警示和防護(hù)設(shè)施；如利用自然河道水系水深超過(guò)1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。16、 小區(qū)內(nèi)休閑設(shè)施盡量使用石材或混凝土材料，避免使用評(píng)估類別四房屋單體類16空調(diào)位1、 空調(diào)位尺寸應(yīng)滿足市場(chǎng)最大空調(diào)型號(hào)尺寸。2、 空調(diào)位數(shù)量要足夠，位置設(shè)計(jì)要合理，距離過(guò)近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施?？照{(diào)熱氣、噪音不影響業(yè)主生活。 3、 空調(diào)預(yù)留穿墻孔應(yīng)內(nèi)高外低，向外傾斜10度左右，以防雨水進(jìn)入。預(yù)留孔應(yīng)距當(dāng)層樓地面2.2米左右，4、 空調(diào)冷凝水須采用有組織排水方式，排水管徑不小于32mm，以防堵塞。5、 空調(diào)百葉宜采用可拆卸的鋁合金百葉；百葉罩應(yīng)向上傾斜，便于排放熱氣。17屋面、露臺(tái)6、 天臺(tái)、露臺(tái)宜統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。7、 多層、高層在屋頂女兒墻的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤，利于今后高空作業(yè)安全使用。8、 上人屋面應(yīng)在公共位置設(shè)置人孔。9、 10m2以上公共可上人屋面、天臺(tái)、露臺(tái)設(shè)置給水、排水點(diǎn)。10、 高層采光井平臺(tái)設(shè)計(jì)專用清潔通道。11、 面積較大的陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)統(tǒng)一安裝雨蓬。12、 頂層應(yīng)考慮鄰里陽(yáng)臺(tái)的隔離，宜作分戶隔墻（欄） ，以保證安全和住戶的私密性。18門窗13、 陽(yáng)臺(tái)門使用推拉門。14、 住宅外窗應(yīng)考慮到方便日后清潔，并且不宜近距離直接面對(duì)其它住戶的門窗。15、 一層或易于翻越的樓層設(shè)置防盜網(wǎng)、門。16、 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)門宜有門檻，高度在150mm左右適宜.17、 門窗的開(kāi)啟方向應(yīng)不影響使用者活動(dòng)。19其它18、 煙道宜采用垂直煙道，斷面尺寸不小于250mm250mm。19、 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。20、 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。評(píng)估類別五公共服務(wù)設(shè)施類20物業(yè)管理用房1、 管理處辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。管理處功能用房應(yīng)包括：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。2、 管理用房面積根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)確定，在正式管理用房落成前，應(yīng)考慮相適宜的臨時(shí)用房。3、 客戶服務(wù)中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民?？煽紤]設(shè)置在會(huì)所，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨(dú)立于會(huì)所的對(duì)外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會(huì)所前臺(tái)功能重疊的錯(cuò)覺(jué)，影響會(huì)所的正常運(yùn)作。4、 員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風(fēng)較好、利于員工健康，在設(shè)有倉(cāng)庫(kù)的建筑物內(nèi)不宜設(shè)置員工集體宿舍。5、 食堂選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境的位置，設(shè)計(jì)合理的排油煙道，避免油煙對(duì)業(yè)主的影響。21居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、社康中心6、 居委會(huì)用房面積按地規(guī)定確定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起7、 15萬(wàn)平方米以上的大社區(qū)宜設(shè)置100平方米左右社康中心房屋。22商鋪8、 根據(jù)商鋪用途設(shè)置垃圾桶，可以根據(jù)商鋪的數(shù)量、用途設(shè)置獨(dú)立、公用洗手間。9、 封閉管理的小區(qū)外圍商鋪不設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)后門，考慮到消防的要求設(shè)置有隔柵的窗戶。10、 部分噪音大，營(yíng)業(yè)晚等對(duì)住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。11、 對(duì)于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨(dú)敷設(shè)，在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計(jì)隔油池。12、 餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置，同時(shí)此類功能用房在小區(qū)下風(fēng)口，周邊無(wú)住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。13、 在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。14、 城郊地區(qū)的需要提前考慮商業(yè)的引入。23體育活動(dòng)設(shè)施15、 在小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)器械。16、 大型社區(qū)如果周邊沒(méi)有公園等晨練場(chǎng)所，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮設(shè)置活動(dòng)廣場(chǎng)，但應(yīng)控制噪音對(duì)周邊業(yè)主的影響。17、 設(shè)置獨(dú)立的老人活動(dòng)場(chǎng)所。18、 泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、不設(shè)計(jì)泳池水下燈。19、 泳池管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修。20、 成人池與兒童涉水池隔開(kāi)獨(dú)立，并連續(xù)供水。21、 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈（救生員設(shè)置數(shù)量為 1個(gè)/250m2）。22、 泳池獨(dú)立圍合，入口處設(shè)置浸腳池，至少（2M高X2M寬X0.3M深）23、 泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補(bǔ)水閥門，底部有坡度排水。24、 泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過(guò)30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量24娛樂(lè)設(shè)施25、 娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說(shuō)明。26、 木制兒童娛樂(lè)設(shè)施與地面接觸的木柱需做防腐處理。27、 娛樂(lè)設(shè)施的選用和物業(yè)對(duì)接，使娛樂(lè)設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)更換。28、 室外娛樂(lè)場(chǎng)所需要設(shè)置排水口、溝。29、 室外娛樂(lè)場(chǎng)所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止因老化、翹起產(chǎn)生隱患。30、 小區(qū)內(nèi)桌椅、休閑長(zhǎng)廊盡量采用石材。25信息欄、信報(bào)箱31、 在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。32、 商鋪較多的小區(qū)，在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定）。33、 公告欄看板下應(yīng)有踮腳臺(tái)階，設(shè)擋雨或遮陽(yáng)。34、 信報(bào)箱應(yīng)有遮雨擋水裝置。頂部高度1.7m左右，方便住戶取物。二、 前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo) 序號(hào)代理服務(wù)內(nèi)容備注1物價(jià)核準(zhǔn)或物業(yè)費(fèi)超標(biāo)申報(bào)物業(yè)費(fèi)測(cè)算所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：開(kāi)發(fā)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；土地證復(fù)印件；詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；項(xiàng)目建議書的批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙；地名使用批準(zhǔn)書（附地形圖）；項(xiàng)目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號(hào)碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號(hào)xx號(hào)）；預(yù)測(cè)報(bào)告；項(xiàng)目智能化配置說(shuō)明；主要能耗設(shè)施設(shè)備（包括電梯、水泵、室外照明、樓內(nèi)照明等的數(shù)量及功率等數(shù)據(jù)。相關(guān)申報(bào)表的制作相關(guān)材料報(bào)送至區(qū)物價(jià)局或市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)參加論證答辯2物業(yè)區(qū)域劃分劃分物業(yè)區(qū)域申請(qǐng)書及物業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房配置說(shuō)明的編寫所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：開(kāi)發(fā)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；土地證復(fù)印件；詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；項(xiàng)目建議書的批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙；地名使用批準(zhǔn)書（附地形圖）；項(xiàng)目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號(hào)碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號(hào)xx號(hào)）；預(yù)測(cè)報(bào)告；物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房配置說(shuō)明；經(jīng)核準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房平面圖。相關(guān)材料報(bào)送至項(xiàng)目所在地房辦、街道、房署或房地局物業(yè)科3編制招標(biāo)文件及招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請(qǐng)函）等相關(guān)招標(biāo)所需文件所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、坐落位置、物業(yè)用房配置等相關(guān)信息。4招標(biāo)備案及發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)備案申請(qǐng)的編寫所需資料由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)提供，包括：開(kāi)發(fā)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；土地證復(fù)印件；詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)；項(xiàng)目建議書的批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)圖紙；地名使用批準(zhǔn)書（附地形圖）；項(xiàng)目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號(hào)碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號(hào)xx號(hào)）；預(yù)測(cè)報(bào)告；物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房配置說(shuō)明；經(jīng)核準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會(huì)用房平面圖；物業(yè)區(qū)域劃分核準(zhǔn)單。相關(guān)材料報(bào)送至項(xiàng)目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或房地局物業(yè)科至市房地局（房管局）報(bào)送發(fā)布招標(biāo)公告的材料并及時(shí)上網(wǎng)公告5意向投標(biāo)單位的選擇及報(bào)名的組織根據(jù)投標(biāo)資質(zhì)要求聯(lián)系并確定意向投標(biāo)單位如邀請(qǐng)招標(biāo)則無(wú)需報(bào)名，但相關(guān)公司信息、資料等仍需提供給房地局（房管局）組織意向投標(biāo)單位進(jìn)行報(bào)名通過(guò)資格預(yù)審、抽簽等方式確定最終具備投標(biāo)資格的單位6投標(biāo)準(zhǔn)備組織各投標(biāo)單位進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘及答疑編制自己公司及其它意向投標(biāo)單位的投標(biāo)文件就各公司現(xiàn)場(chǎng)答辯進(jìn)行準(zhǔn)備7組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)活動(dòng)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)相關(guān)文件的編寫抽取專家評(píng)委、確定開(kāi)發(fā)商代表評(píng)委，組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)會(huì)議主持人并布置開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)會(huì)議各投標(biāo)單位參加現(xiàn)場(chǎng)答辯確定中標(biāo)單位并發(fā)出中標(biāo)通知書8編寫前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同9中標(biāo)備案相關(guān)材料上傳網(wǎng)絡(luò)并報(bào)送至項(xiàng)目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或住宅保障和房屋管理局物業(yè)科將中標(biāo)備案表等資料移交地產(chǎn)辦理預(yù)售許可證三、 項(xiàng)目服務(wù)前期費(fèi)用 擬定儲(chǔ)備人員計(jì)劃； 按照儲(chǔ)備人員計(jì)劃，進(jìn)行儲(chǔ)備人員招聘； 對(duì)儲(chǔ)備人員集中進(jìn)行物業(yè)服務(wù)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)、服務(wù)技能、服務(wù)禮儀、行為規(guī)范等方面的培訓(xùn)； 為儲(chǔ)備人員購(gòu)買社保、商業(yè)保險(xiǎn)、住房公積金； 盡量合理控制儲(chǔ)備成本； 通過(guò)招投標(biāo)或議標(biāo)選聘合適外包方進(jìn)場(chǎng)并擬定管理要求。四、 開(kāi)荒服務(wù)內(nèi)容具體標(biāo)準(zhǔn)房間1、門：門框、門上無(wú)污點(diǎn)，目視、手摸無(wú)塵、無(wú)灰，門框線條明確、顯本色，門把手潔凈無(wú)損傷。（注：如門上保護(hù)膜無(wú)破損，需保留保護(hù)膜，對(duì)保護(hù)膜進(jìn)行清潔，清潔標(biāo)準(zhǔn)同上。如保護(hù)膜有破損，需全部撕去保護(hù)膜，并對(duì)門進(jìn)行清潔）2、窗：窗框、窗槽線條明顯，無(wú)雜物、無(wú)塵、無(wú)灰，無(wú)清潔污染；玻璃透明、無(wú)污點(diǎn)、無(wú)水印。3、燈飾、開(kāi)關(guān)、插座、門對(duì)講：潔凈無(wú)污、線條分明，無(wú)水印、無(wú)塵、無(wú)灰。4、墻面、天花：潔白無(wú)污，手摸無(wú)塵、無(wú)灰。5、地面：水泥地面無(wú)沙粒、目視無(wú)灰；瓷磚地面、墻面，潔凈無(wú)塵。6、櫥柜、臺(tái)面：里外清潔無(wú)污、無(wú)水印、顯本色。7、陽(yáng)臺(tái)欄桿、扶手、下水管：表面無(wú)異物、無(wú)塵、無(wú)灰。樓道1、瓷磚地面潔白無(wú)污、顯本色。2、樓道扶手、欄桿：手摸無(wú)塵、無(wú)灰，無(wú)異物。3、單元門、標(biāo)牌、窗框無(wú)保護(hù)膜，線條分明顯本色，目視手摸無(wú)塵、無(wú)灰，墻面無(wú)塵無(wú)污。4、玻璃透明無(wú)污、無(wú)水?。恍拍滔?、消防箱無(wú)污、無(wú)塵、無(wú)水印。公共設(shè)施、設(shè)備1、 配電箱、公用桌椅、設(shè)施小品、保安崗?fù)?，無(wú)塵、無(wú)灰、無(wú)異物。2、 草坪燈、高桿燈、標(biāo)示牌無(wú)塵、無(wú)灰、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。綠化帶1、 草地、花叢中無(wú)落葉、石頭，無(wú)垃圾雜物。2、 拔除死苗路面1、路面無(wú)垃圾雜物，路磚、石材顯本色。2、采光井、雨水井干凈無(wú)雜物，所有水電井，井蓋干凈分明。水池1、水池底部、邊緣干凈無(wú)污，顯本色。2、水池設(shè)施潔凈無(wú)污外墻1、磚面清潔無(wú)異物，目視無(wú)灰?？照{(diào)架、外窗臺(tái)、露臺(tái)無(wú)雜物，目視無(wú)灰。2、外玻璃、窗框、下水管清潔無(wú)污，目視無(wú)灰。備注1、清潔期間嚴(yán)禁使用強(qiáng)酸強(qiáng)堿，避免物品、設(shè)施被腐蝕。2、正確使用鋼絲球、鏟刀、裁紙刀刀片等工具，避免成品破壞或損壞。3、保護(hù)墻面、地面、臺(tái)面，防止二次污染。五、 入伙服務(wù)1、 前期準(zhǔn)備 擬定項(xiàng)目的項(xiàng)目入住整體工作計(jì)劃； 根據(jù)項(xiàng)目交付計(jì)劃編制交付方案，經(jīng)地產(chǎn)公司審核批準(zhǔn)后，由相關(guān)責(zé)任方分工實(shí)施； 根據(jù)印刷完成的各種文案資料，完成分戶分裝建檔; 向業(yè)主寄發(fā)交付通知等的EMS內(nèi)容； 積極完成對(duì)交付工作人員的培訓(xùn)和考核，交付人員培訓(xùn)預(yù)演； 在交付前1個(gè)月內(nèi)向地產(chǎn)公司進(jìn)行兩次進(jìn)展匯報(bào)會(huì)議； 準(zhǔn)備充分的銀行托收劃扣協(xié)議書； 交付日前一天，由項(xiàng)目物業(yè)將交付日所需場(chǎng)地清理完畢、電源準(zhǔn)備到位、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立小型庫(kù)房、現(xiàn)場(chǎng)所需文具類物資準(zhǔn)備到位。2、交付過(guò)程 交付人員集中入住期間遵守現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)紀(jì)律要求； 業(yè)主身份核對(duì)必須準(zhǔn)確無(wú)誤，對(duì)委托等書面文件進(jìn)行審核；如業(yè)主身份證明不全，須及時(shí)知會(huì)現(xiàn)場(chǎng)地產(chǎn)客服人員，并由客服人員決策是否進(jìn)行房屋交付手續(xù)辦理； 各辦理環(huán)節(jié)對(duì)所要存檔的業(yè)主書面簽字文件無(wú)遺漏情況，資料檔案辦理完畢后，需要依照檔案目錄順序進(jìn)行裝袋，文件裝袋方向與檔案目錄同向； 驗(yàn)房人員填制驗(yàn)房單據(jù)必須使用標(biāo)準(zhǔn)化語(yǔ)言描述、清晰，對(duì)業(yè)主提出的質(zhì)量問(wèn)題無(wú)遺漏。無(wú)特殊情況，每戶驗(yàn)房時(shí)間控制在30分鐘內(nèi)（不包含路途往返時(shí)間）； 費(fèi)用收取及鑰匙發(fā)放組核驗(yàn)必須要準(zhǔn)確無(wú)誤，鑰匙發(fā)放人員最后一個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)放人員需站立雙手送交； 對(duì)突發(fā)事件發(fā)生時(shí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)在第一時(shí)間將客戶帶離辦理區(qū)域妥善安置，并進(jìn)行及時(shí)解決； 應(yīng)建立清晰的鑰匙和空房管理措施，包括專門的鑰匙房和鑰匙管理人員； 按照空房