了解一下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn).doc

了解一下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)副標(biāo)題：作者：未知文章來源：本站原創(chuàng)點(diǎn)擊數(shù)： 915更新時(shí)間：2005-5-20推薦了解一下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)投資中的法律風(fēng)險(xiǎn)探析 【內(nèi)容摘要】本文從商業(yè)地產(chǎn)的概念入手，對(duì)開發(fā)企業(yè)在投資產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營(yíng)中面臨的多種法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了法律角度的探析，并對(duì)售后包租的具體問題進(jìn)行了詳盡的分析，隨之提出相應(yīng)法律對(duì)策。一、商業(yè)地產(chǎn)的概念現(xiàn)在，房產(chǎn)投資者中流傳著這么一句話“投資商鋪是金、投資寫字樓是銀、投資住宅是銅”。隨著住宅價(jià)格的攀升，住宅投資的收益減少、風(fēng)險(xiǎn)增大；而商業(yè)房產(chǎn)則顯現(xiàn)出一派蓬勃?dú)庀螅尣簧偻顿Y者趨之若鶩。從底商，到商業(yè)街、再到MALL，短短時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)以“奔騰”的速度完成了多次升級(jí)。 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)有4個(gè)權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。按4個(gè)分開和其他特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個(gè)渠道：一是開發(fā)商通過運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤(rùn)，二是投資者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，三是商鋪經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式具有如下多樣性選擇： 一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場(chǎng)面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號(hào)，營(yíng)造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點(diǎn)。繼北京、上海、廣州、深圳、武漢以后，湖南的投資商鋪熱也已經(jīng)開始逐漸升溫。開發(fā)商紛紛涉足不斷被看好的商業(yè)地產(chǎn)，一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)圈定了極具升值潛力的項(xiàng)目，投資開發(fā)產(chǎn)權(quán)式商鋪，從中獲取高額利潤(rùn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)近年來成為商鋪市場(chǎng)主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場(chǎng)分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤(rùn)，并同時(shí)保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長(zhǎng)期包租為銷售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。至今這種營(yíng)銷模式被普通運(yùn)用，并受到投資者的信賴。 二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開發(fā)商通過對(duì)招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。 三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；還可與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門經(jīng)營(yíng)其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。 現(xiàn)在還有一種形式就是商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟?，F(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬達(dá)模式”。大連萬達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國(guó)際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬達(dá)集團(tuán)得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問題：一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)橘Y金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無法駕馭的。三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。四、投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營(yíng)管理的錢一起賺，是賺最大化利潤(rùn)，還是賺平均利潤(rùn)，是賺短期利潤(rùn)還是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式?？傊虡I(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營(yíng)，才能極大提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使得開發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者以及消費(fèi)者四方受益。 二、開發(fā)企業(yè)應(yīng)正視商鋪經(jīng)營(yíng)中的法律風(fēng)險(xiǎn) 商鋪投資相對(duì)于投資住宅有更高的回報(bào)，同時(shí)亦有更高的風(fēng)險(xiǎn)，這是客觀的。但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制不僅取決于投資者對(duì)項(xiàng)目的選擇能力，同時(shí)也取決于整體市場(chǎng)的規(guī)范程度。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要投資者的理性選擇，同時(shí)也需要開發(fā)企業(yè)的理性開發(fā)和商業(yè)代理、商業(yè)管理公司的成熟運(yùn)作來保證。但是，商業(yè)和地產(chǎn)始終還是“兩張皮”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方交接還不規(guī)范。在這種狀況下，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)是很大的。如果“養(yǎng)鋪”不成，成“死鋪”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商和商鋪投資商的矛盾就會(huì)暴露。前期投資風(fēng)險(xiǎn)和承諾兌現(xiàn)好壞是產(chǎn)生投訴的導(dǎo)火線，還可能形成類似住宅開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主的連環(huán)官司。 若開發(fā)商在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)商鋪過程中若能規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，則開發(fā)商確定能夠?qū)崿F(xiàn)很高的回報(bào)，消費(fèi)者、投資者甚至真的能達(dá)到“一鋪養(yǎng)三代”的可能；但如果開發(fā)商為追求高額利潤(rùn)違規(guī)操作的話，反之就被套牢在此項(xiàng)目中，糾紛不斷，損失慘重。開發(fā)商投資開發(fā)商鋪，應(yīng)防范以下法律風(fēng)險(xiǎn)： 1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀調(diào)控是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法從而使得這類市場(chǎng)內(nèi)的投資風(fēng)險(xiǎn)增加的情形，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對(duì)商鋪熱發(fā)布了關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定經(jīng)行政管理部門同意將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在分割建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)變更登記手續(xù)。經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)變更登記的，房地產(chǎn)權(quán)利人方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。也就是說，商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。這不能不說是給了商鋪開發(fā)投資者的一個(gè)謹(jǐn)慎入市的信號(hào)。 2、規(guī)劃失當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃是行政對(duì)某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計(jì)劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失當(dāng)，也會(huì)造成商鋪貶值。由湖南省政府商品市場(chǎng)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和省商品市場(chǎng)協(xié)會(huì)聯(lián)合起草，即將于5月1日起實(shí)施的兩個(gè)湖南省地方標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)設(shè)置規(guī)范和商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)范，首次給出9類商業(yè)區(qū)的設(shè)置要求和超市等10種主要商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)范分類，從而結(jié)束了湖南省商貿(mào)流通領(lǐng)域長(zhǎng)期無章可循的歷史。據(jù)省商務(wù)廳廳長(zhǎng)毛敘保介紹，這兩個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)將是全省制訂城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的藍(lán)本。同時(shí)，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中對(duì)相關(guān)的行政法規(guī)與規(guī)定也不可不熟悉，以免從方向上犯了錯(cuò)誤。 3、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商出售商鋪后，消費(fèi)者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營(yíng)此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。大型商家作為一個(gè)商業(yè)的整體租賃者，其承租的租金必然比較低，而開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使小業(yè)主客戶認(rèn)同的回報(bào)率如810%的利潤(rùn)，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得開發(fā)商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。 4、大型商家經(jīng)營(yíng)不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。若大型商家在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無力支付租金給開發(fā)商，而導(dǎo)致開發(fā)商不能支付固定回報(bào)率給小業(yè)主的承諾。由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需通過一定的方式來回避：一方面應(yīng)選擇國(guó)際國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的知名零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)商家，知名商家一般在長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，具有優(yōu)秀的營(yíng)銷理念、經(jīng)營(yíng)管理能力和團(tuán)隊(duì)精神及很強(qiáng)的吸引消費(fèi)能力，消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠(chéng)度比較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)的能力比較強(qiáng)。開發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。 5、售后“包租”帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這是目前商業(yè)地產(chǎn)最大的法律問題，本文將在下面專章詳述。 6、產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷之主要問題。雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在委托經(jīng)營(yíng)期滿后，也必須解決這個(gè)問題來保障眾多小業(yè)主的利益。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉主任、副主任、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 7、商鋪的公攤面積風(fēng)險(xiǎn)。目前，市面上一些商用物業(yè)在銷售的過程中，雖然對(duì)商鋪的公攤都有明確的規(guī)定，但對(duì)商鋪超出所規(guī)定的公攤面積部分，怎么解決、怎么處理，很難約定。有相當(dāng)部分的商鋪糾紛，都是開發(fā)商在銷售物業(yè)的過程中，沒有很好處理商鋪公攤面積，這是由商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)所決定的難點(diǎn)，也是開發(fā)商必須正視的風(fēng)險(xiǎn)之一。 8、商鋪的相鄰權(quán)問題風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商鋪的相鄰權(quán)通常是指商用物業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中所涉及的通風(fēng)、采光、通行等等。它是單位物業(yè)的重要組成部分，并直接或間接影響到物業(yè)的使用以及經(jīng)營(yíng)。在物業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，有關(guān)商鋪相鄰權(quán)的紛爭(zhēng)也時(shí)有發(fā)生。 9、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于住宅而言，商用物業(yè)（尤其是商鋪）因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異，物業(yè)的屬性呈現(xiàn)多樣性，因此商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大。而作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，物業(yè)后期的管理和服務(wù)將直接影響到物業(yè)的保值、增值。不僅如此，商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)?、使用和管理，一旦管理、服?wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過大，這恰好是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費(fèi)者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。 此外，環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等等都使開發(fā)商在商鋪開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)重重，不可不慎。三、售后包租的具體問題與對(duì)策 按商品房銷售管理辦法第七章附則第45條表述，“售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為”。 “售后包租”有多種形式，包括“返租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤(rùn)共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引買家入場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)椤笆酆蟀狻北仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅等的銷售過程中。 據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租的經(jīng)營(yíng)方式，這和投資商的資金壓力密切相關(guān)。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展之時(shí)，資金則成為制約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的痼疾。目前絕大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商資金嚴(yán)重不足，很多開發(fā)商的自由資金僅在5%左右。這樣的資金儲(chǔ)備，注定會(huì)成為他們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的最大障礙。所以在營(yíng)銷方式上如果只租不賣，至少要有長(zhǎng)達(dá)十幾年的投資回收期，對(duì)融資不暢的房地產(chǎn)商來說是無法承受的，同時(shí)又因?yàn)殡y以找到有實(shí)力的投資商一次性買斷，所以為了盡快套現(xiàn)，緩解資金壓力，分割出售便成為他們的必然選擇。 因此，開發(fā)商銷售商鋪時(shí)有一些出現(xiàn)了以租代售或者售后包租的現(xiàn)象，且已經(jīng)成為部分項(xiàng)目的促銷手段之一，并有愈演愈烈的趨勢(shì)。 冷靜思考一下，售后包租至少存在兩個(gè)層面的問題，一是金融問題，二是法律問題。 從金融層面來講，售后包租就是將不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品，實(shí)際上國(guó)家在中央人民銀行法、商業(yè)銀行法以及非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法和國(guó)務(wù)院辦公廳的多部文件已經(jīng)涉及過非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容。并在關(guān)于進(jìn)一步打擊非法集資等活動(dòng)的通知(銀發(fā)(1999)289號(hào))中歸納出的非法集資種類第二類就是對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資。集資不同于投資，投資是預(yù)期贏利的理財(cái)行為，投資人必須明白所投資內(nèi)容，要知道贏利途徑和存在的風(fēng)險(xiǎn)。集資尤其是非法集資其主要目的就是圈錢。集資是不用考慮產(chǎn)品是何種形式，戶型朝向如何，采光通風(fēng)怎樣，一切被看做是一種手段，人們關(guān)心的是自己能夠有一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)，據(jù)分析，目前房地產(chǎn)形勢(shì)比較好，短期看可能有高額回報(bào)，這也讓一些從前認(rèn)為不可能的回報(bào)有了想象空間。而產(chǎn)權(quán)式商鋪和酒店公寓則面向的是投資者而非自用型買主，所以目前在這兩個(gè)領(lǐng)域采用售后返租的比較多。可以看出，一些搞不好的售后返租項(xiàng)目實(shí)際就是非法集資行為。 從法律層面來講，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實(shí)行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。“售后包租”其實(shí)是一個(gè)政府管理、部門“限制”的經(jīng)營(yíng)手段。雖然如此，但買賣雙