(金華市婺wu城區(qū))5房地產評估報告模板.doc

金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館資產評估金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館資產評估 項項 目目 名名 稱 資產評估稱 資產評估 委委 托托 方方 估估 價價 方方 XXXX 估估 價價 人人 員員 施莉娜 孫文玲 朱敏杰施莉娜 孫文玲 朱敏杰 估估 價價 作作 業(yè)業(yè) 日日 期期 20112011 年年 5 5 月月 2121 簡要歷史 簡要歷史 金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館位于浙江金華 排骨飯是店的經營特 色 在研究蓋澆飯的基本上 覺得蓋澆飯在烹飪過程中時間比較長 對比中式快餐價 格比較貴 對于工作學習時間緊的食客來說 時間成本 經濟成本 營養(yǎng)成份三者往 往只能舍其一二 海芝排骨飯 采用金華兩頭烏為主料 與時蔬烹飪煲至而成 即營 養(yǎng)又實惠 更重要的是方便 金華兩頭烏原為金華特產 是腌制火腿的最佳原料 豬 皮薄骨細 肉質鮮美 肉間脂肪含量高 經過多年的經營努力 現已成為產業(yè)化餐飲 機構 有專門的養(yǎng)殖場 海芝排骨飯餐館在金華也由一家發(fā)展到了 3 家 在寧波 蘇 州地區(qū)也已打入飲食市場 目 錄 致 委 托 方 函 2 估 價 師 聲 明 3 估價的假設和限制條件 4 房 地 產 估 價 結 果 報告 5 一 委 托方 5 二 估價方 5 三 估價對象 5 四 估價目的 6 五 估價時點 6 六 價值定義 6 七 估價依據 6 八 估價原則 7 九 估價方法 7 十 估價結果 7 十一 估價作業(yè)日期 7 十二 估價報告應用的有效期 7 十三 估價人員 8 房 地 產 估 價 技 術 報告 10 一 個別因素分析 10 二 區(qū)域因素分析 10 三 市場背景分析 10 四 最高最佳使用分析 13 五 估價方法選用 13 六 估價測算過程 13 七 估價結果確定 16 附件 致致 委委 托托 方方 函函 外婆家餐飲 受貴酒店的委托 我公司于 2007 年 11 月 22 日至 12 月 22 日 對位于 杭 州市下沙高教園區(qū)西區(qū) 建筑面積為 200m2好再來房地產進行市場價格評估 為貴公司進入下沙開分店 購買該房地產提供參考依據 估價人員根據估價目的 遵照我國相關的法律 法規(guī)和制度 遵循估價原則 按照估價程序 采用科學合理的估價方法 在綜合分析影響房地產價格因素的基 礎上 對該部分房地產在估價時點 基準日 的客觀合理價值進行了評定估算 最終確定估價對象在估價時點的客觀合理價值 總價值 為人民幣 569060 元 大寫 伍拾陸萬玖仟零陸拾元整 估估價價的的假假設設和和限限制制條條件件 一一 本本項項估估價價的的假假設設條條件件 1 本報告在評估過程中 假設委估房地產 為商業(yè)用途 在未來剩余 使用年限內不改變房地產用途 2 假設委估房地產產權合法 沒有產權糾紛 3 假設委估房地產現狀滿足所采用的城市規(guī)劃 用途管制和限制條件 另有說明的除外 二二 本本項項估估價價的的限限制制條條件件 1 本報告有關資料由委托方提供 未對資料的真實性進行核實 如因 資料不實而導致估價失實 失誤和錯誤 責任不在估價方 和估價人員 2 本報告僅供委托方 購買該房地產 提供參考 依據用 不對其他用途 負責 3 本報告未考慮抵押 擔保 出租等他項權利對委估對象實際價格的 影響 4 實地查勘時 對房屋僅進行一般性察看 并未進行結構性測試 不 可能確定其內部缺損 5 本報告中的建筑面積按 房屋所有權證存根 所載數據計 6 未經本評估單位同意 評估報告的全部或任何一部分內容不得使用 其他與本次項目無關的任何公開文件 通告或報告中 也不得以任何形式 公開發(fā)表 金華市海芝排骨飯餐館估價結果報告 一一 委委托托方方 單位名稱 外婆家餐飲 單位住址 杭州文三 路 167 號 聯(lián)系電話 0571 28990983 二二 估估價價方方 機構名稱 杭州萬達房地產評估有限公司 單位住址 杭州市文二路號 8 號 法定代表人 李煥 聯(lián)系電話 0571 28914073 三三 估估價價對對象象 1 建筑物狀況 委估建筑物維護保養(yǎng)情況較好 成新率為89 建筑面積為 100m2 位于 2 樓 位于金華市婺城區(qū)金華市婺城區(qū) 鋼筋混凝土結構 委估對象 二樓一處 房產 地 面是水泥地 2 委估對象利用現狀 委估房地產現作 餐館 餐飲配套服務 設施好 3 周圍環(huán)境 估價對象位于 浙師大北門繁華的商業(yè)街 委估對象地處 高教園區(qū) 繁華程度 一般 但是交通方便 人流量大 但是人流量大部分是學生 四 估價目的四 估價目的 為購買或租該房產提供價格參考依據 五五 估估價價時時點點 2011 年 5 月 21 日 六 價值定義六 價值定義 本報告提供的價格是估價對象在估價期日 在本報告的全部限制條件 下 XX 市房地產市場自由開放 完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值 所謂公 開市場價值是在公開市場最可能形成的價格 采用公開市場價值標準時 要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值 委估房地產的價格定義為 建筑物為鋼筋混凝土結構 用途為商業(yè) 經 濟耐用年限為 30 年 已使用 5 年 尚可使用 25 年 委估宗地法定使用 年限為 30 年 即委估宗地剩余使用年限為25 年 按房地產收益的穩(wěn)健性 原則 該房地產的收益年限按剩余使用年限25 年計的市場價格 七 估價依據七 估價依據 一 行為依據 委托評估函 二 法律法規(guī)依據 1 中華人民共和國土地管理法 2 中華人民共和國城市房地產管理法 3 房地產估價規(guī)范 GB T 50291 1999 4 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 GB T 18508 2001 5 地方人民政府及有關部門頒布的法規(guī)文件 三 產權依據 房地產權證 杭房權證字第 7894 號 四 其他依據 1 評估約定書 2 估價人員實地勘查所獲取的關于估價對象的現場資料 3 本公司掌握的有關資料 八八 估估價價原原則則 合法原則 公平原則 最高最佳使用原則 替代原則 需求與供應原則 估價時點原則 協(xié)調原則 綜合分析原則及多種方法比較原則 九九 估估價價方方法法 估價人員在實地勘察的基礎上 對委托方提供的各種資料進行了認真 分析 根據估價期日委估房地產用途 估價目的 資料狀況和杭州市房 地產市場的實際情況 決定采用市場途徑和收益途徑法來測算委估房地 產的價格 十十 估估價價結結果果 通過市場調查以及運用科學的估價方法 最后得出該房地產的價格為三 十萬 十十一一 估估價價作作業(yè)業(yè)日日期期 2011 年 5 月 22 日 十十二二 估估價價報報告告應應用用的的有有效效期期 本估價報告有效期為壹年 即從2010 年 5 月 22 日至 2012 年 5 月 22 日 金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館估價報告金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館估價報告 一一 個個別別因因素素分分析析 物質實體狀況 1 建筑物狀況 委估建筑物維護保養(yǎng)情況較好 成新率為89 建筑面積為 100m2 好再來 位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū) 鋼筋混凝土結構 委估對象 屬弧形臨街排房一層東側房產 地面鋪地瓷磚 內墻底部貼有白色瓷磚 上部白色石灰粉刷 南面門口一側裝有大型玻璃窗口 東面弧形玻璃結構 2 委估對象利用現狀 委估房地產現作酒樓 餐飲配套服務設施好 宗地內外開發(fā)程度均為 五通一平 二二 區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價對象位于杭州市下沙高教園區(qū)西區(qū) 街對面為育英學院 西面是 十六街區(qū)商鋪 正東面靠馬路通往2 號大街和物美購物中心方向 東南面 為凱恩戴斯大酒店 委估對象地處高教園區(qū)和經濟開發(fā)區(qū) 繁華程度較高 交通方便 人流量大 但周圍環(huán)境一般 具體區(qū)域因素分析如下 商商服服繁繁華華度度 估價對象 南面為育英學院 學生流量比較大 距離下沙物美 購物中心不到 200m 據凱恩戴斯大酒店約40m 估價項目又屬下沙經濟開 發(fā)區(qū) 外來務工人員相對集中 因此繁華程度較好 交交通通便便捷捷度度 估價對象距 B1 公交車站約 200 米 附近有 校一線 381 等 多條公交線路通過 交通較方便 附近地鐵站正在建設中 一般來講 常規(guī)公交車的行車速度是每小時14 公里至 18 公里 BRT 快速公交 能達 到每小時 20 公里 而地鐵一旦建成后 能達到每小時30 40 公里 這可 是超過了現有速度的一倍多 同時 地鐵的運量是常規(guī)公交的10 倍 常 規(guī)的公交車一條線路的運量是每小時5000 人 而地鐵一條線的運量在 3 萬 4 萬人左右 周周邊邊布布局局狀狀況況 估價對象周邊有 育英學院 浙江理工大學 文化氛圍比較 好 附 近有東方醫(yī)院 物美購物中心 凱恩戴斯大酒店 博庫書店 大安 網盟 工商銀行 建設銀行 農業(yè)銀行 郵政儲蓄等齊全 城市基礎設施完善度 水 電 氣 視 訊 路配套齊備 環(huán)環(huán)境境質質量量狀狀況況 空氣質量一般 周邊環(huán)境一般 三三 市市場場背背景景分分析析 1 一般因素 影響房地產價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃 經濟和社會 發(fā)展狀況 房地產市場等 地理位置 下沙位于舉世聞名的錢塘江下游北岸 國家級開發(fā)區(qū) 杭州經濟 技術開發(fā)區(qū) 全國最大的高教園區(qū) 浙江省高教園區(qū) 浙江杭州出口加 工區(qū)都座落在下沙街道境內 下沙街道原屬余杭區(qū) 1996年5月劃入江干 區(qū) 1999年8月起委托杭州經濟技術開發(fā)區(qū)管理 是杭州市 一主三副 中 下沙副城 未來的行政中心 商貿中心 居住中心 全街道現區(qū)域面 積為95 3平方公里 常住人口 2 35萬 暫住人口 6萬人 下轄 9個行政村 頭格 中沙 上沙 下沙 元成 東方 新元 松合 灣南 3個社 區(qū) 智格 七格 高沙 和 1個居委會 杭州經濟技術開發(fā)區(qū) 簡稱杭州開發(fā)區(qū) 是1993年4月經國務院批準 設立的國家級開發(fā)區(qū) 行政管轄面積104 7平方公里 目前建成區(qū) 34平方 公里 轄區(qū)人口 20萬 綜合發(fā)展水平名列全國 49個國家級開發(fā)區(qū)前 15 位 2004年被日本貿易振興機構評為中國 75個城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開 發(fā)區(qū) 經濟和社會發(fā)展狀況 杭州開發(fā)區(qū)秉承 讓投資者獲利 讓創(chuàng)業(yè)者成功 的理念 大力開 展招商引資 發(fā)展壯大先進制造業(yè)基地 迄今 已吸引30個國家和地區(qū) 的390家外商投資企業(yè)落戶 累計引進合同外資37億美元 實際利用外資 17億美元 引進內資工業(yè)企業(yè) 248家 投資總額 155億元人民幣 其中列 入全球500強的企業(yè)已有 24家公司在開發(fā)區(qū)投資 38個項目 2000年4月設 立國家首批試點的浙江杭州出口加工區(qū) 2005年5月被國家信息產業(yè)部授 予國家 杭州 計算機與網絡產品產業(yè)園 杭州開發(fā)區(qū)是我國最大的移動通信生產基地之一 聚集了摩托羅拉 東方通信 三菱 富士康 華宇電子等主機及相關配套企業(yè) 日本東芝公 司建立了年產 240萬臺筆記本電腦的全球生產基地 是浙江省以生物基因工 程 天然藥物及制劑 醫(yī)療器械為重點的醫(yī)藥工業(yè)生產基地 引進了九源 基因 美國眼力健 康萊特 日本泰爾茂 旭化成醫(yī)療器械 浙大藥業(yè)等 一批生產企業(yè)和研發(fā)中心 是日本松下公司在中國建立的最大家電生產基 地 總投資 2 4億美元 占地 24萬平方米的松下杭州工業(yè)園正在全面建設 是浙江省最大的飲料生產基地 集聚了可口可樂 康師傅 娃哈哈三大著 名品牌 2004年 杭州開發(fā)區(qū)完成地區(qū)生產總值130億元 工業(yè)總產值 504億元 外貿出口 25 4億美元 分別位居全國 49個國家級開發(fā)區(qū)第 11位 第9位 第7位 杭州開發(fā)區(qū)大力實施 科教強區(qū) 戰(zhàn)略 建成浙江省最大規(guī)模的下沙 高教園區(qū) 下沙高教園區(qū)規(guī)劃面積10 91平方公里 15所高校 15萬在校 大學生 經過五年建設 下沙高教園區(qū)已全面建成投用 目前 中國計量 學院 浙江理工大學 杭州電子科技大學 浙江工商大學 浙江財經學院 浙江傳媒學院等 14所高校在校生已達 12萬人 依托下沙高教園區(qū) 開發(fā)區(qū) 管委會正在著力構建產學研一體化平臺 建設大學科技園區(qū) 留學生創(chuàng)業(yè) 園 構筑起 15所高校和 700多家現代制造企業(yè)互動發(fā)展的平臺 大力培育 發(fā)展具有自身特色的知識經濟和技術密集型產業(yè) 努力增強開發(fā)區(qū)的核心 競爭力 根據杭州市 構筑大都市 建設新天堂 的戰(zhàn)略目標 以杭州經濟技 術開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部 178平方公里是杭州大都市的副中心 即 下沙副城 建設目標是以高新技術產業(yè)與先進制造業(yè)為基礎 集教育科研 商務居住等功能的花園式生態(tài)型的現代化新城 圍繞這一目標 杭州開發(fā) 區(qū)正在全面實施由 建區(qū) 到 造城 的戰(zhàn)略調整 全面推進城市化進程 大力培育發(fā)展城市功能 當前 正在全面推進下沙新城行政商務中心區(qū) 8 平方公里 軌道交通 連接主城的快速公路和城市快速公交等重大基礎設 施建設 并充分利用 13公里的錢塘江江景資源 打造杭州東部最大的生態(tài) 濕地公園 規(guī)劃建設 15萬人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居住區(qū) 建設福雷德 文化廣場 華元十六街區(qū) 西子陽光商城 金池商貿等一批大型商貿設施 全面提升城市形象和城市功能 努力把開發(fā)區(qū)建設成為現代化 國際化 人文化的城市副中心 房地產 市場分析 據統(tǒng)計 今年下沙一共出讓了 1311畝土地 其中 2月6日 世茂集團 以8 2億元的價格競得杭政儲出 2006 51號地塊 出讓面積達 415畝 樓 面價1319元 平方米 2月13日 南京朗詩置業(yè)股份有限公司以 3億元競得 杭政儲出 2007 2號地塊 出讓面積 109畝 樓面價 1683元 平方米 5月 31日 北京金隅嘉業(yè)房地產開發(fā)有限公司以12 4億元競得杭政儲出 2007 18號地塊 出讓面積 352畝 樓面地價約 2450元 平方米 7月25 日出讓的 434畝杭政儲出 2007 35號地塊 即杭州經濟技術開發(fā)區(qū) 東南 沿江 三 號地塊 經過競拍單位多次激烈角逐之后 最終被北京保利地產 以22 8億元競得 樓面價格達到每平方米 3326元 目前下沙房產已經全面啟動 老居住區(qū)目前有11個樓盤 建筑面積 110萬平方米 沿江區(qū)域可開發(fā)面積有 300萬平方米 建成后將吸引 15萬 人口 中心區(qū)域可開發(fā)量達到 200萬平方米 將吸引 10萬人口居住 這也 就是說 下沙目前在開發(fā)的房產面積有610萬平方米 可見下沙的房地產市場是十分火爆的 可歸結為以下幾個原因 首 先 下沙是國際先進制造業(yè)基地 下沙第二產業(yè)的高度發(fā)達 為下沙形成 了雄厚的經濟基礎 同時為下沙板塊的工業(yè)發(fā)展和高品質生活提供了強有 力的物質支持 去年我們全年工業(yè)總產值超過了110億元 是其他城市地 區(qū)所望塵莫及的 其次 下沙是大學城 目前已經有14所大學在下沙正 常運轉 師生人口共有 18萬左右 這樣的智力水平也是不可小視的 同時 除了大學城以外 相關的教育設施也相當的完善 我們從幼兒園 小學 中學到大學有一套完整的教育體系 包括一些比較知名的中小學也在下沙 落戶 另外 下沙副城作為花園式生態(tài)服務中心 為下沙板塊提供了后勁 十足的發(fā)展前景 下沙已經真正做到了和主城區(qū)的無縫連接 德勝東路的 通車 九沙大道的實施 這些都是公路上的銜接 已開工的地鐵一號線在 下沙一共有七個站 快速公交也都將進入下沙 而且火車東站交通樞紐的 規(guī)劃建設以及汽車東站都在與下沙形成無縫連接 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 委估房地產位于 杭州市下沙經濟開發(fā)區(qū) 周圍多為商鋪 企業(yè) 配 套設施齊全 交通便捷 人流量大 委估房地產 同時位于高教園區(qū)西區(qū) 臨街分布 現作 商鋪用 這和規(guī)劃的使用狀況一致 根據最高最佳使用原 則和合法原則的分析 該房地產保持現狀用途為最高最佳使用 五五 估估價價方方法法選選用用 估價人員在實地勘察的基礎上 對委托方提供的各種資料進行了認真 分析 根據估價期日委估房地產用途 估價目的 資料狀況和杭州市房 地產市場的實際情況 決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地 產的價格 市場比較法 是將估價對象房地產與在近期已經發(fā)生了交易的類似房 地產加以比較對照 從已經發(fā)生了交易的類似房地產的已知價格修正得出 估價對象價格的一種估價方法 收益法 預計估價對象未來的正常凈收益 選用適當的資本化率將其 折現到估價時點后累加 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 六六 估估價價測測算算過過程程 市場比較法 采用市場比法一般選取同一供需圈內 近似委估房地產 檔次市場價 格進行比較 根據估價人員對 杭州市房地產市場的了解 分別選取如下可 比實例 1 確定比較因素 實例 比較項目 待估房產湯記餐廳味絕倫沙縣小 吃 錢玲 玲 新藝騰 格 坐落位置十六街區(qū) 東側 育英學院 北面 育英學 院北面 育英學 院北面 十六街 區(qū)東側 凱恩戴斯 大酒店西 北面 交易時間 2002 32005 112007 52004 112007 22005 11 用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè) 交易情況正常正常正常正常正常正常 交易方式提供依據出讓出讓出讓出讓出讓 中心職能總 數 222222 基礎設施狀 況 較好一般一般一般一般較好 公交流量較好較好較好較好較好較好 人流量較好較好較好較好較好較好 商業(yè)繁華程 度 一般一般一般一般一般一般 區(qū) 域 因 素 區(qū)域交通管 制 一般一般一般一般一般一般 附近公交情 況 較好較好較好較好較好較好 臨街寬度 m 6 6 6 6 6 6 面積 m2 2006227303055 房屋形狀不規(guī)測長方形長方形長方形長方形不規(guī)則 個 別 因 素 停車狀況一般一般一般一般一般一般 2 確定比較因素系數見下表 項目 比較因素 待估房產 湯記餐廳味絕倫沙縣小 吃 錢玲玲新藝騰格 交易時間 1001001029910297 交易情況 100100100100100100 中心職能總 數 100100100100100100 基礎設施狀 況 10096969696100 公交流量 100100100100100100 人流量 100100100100100100 商業(yè)繁華程 度 100100100100100100 區(qū) 域 因 素 區(qū)域交通管 制 100100100100100100 附近公交情 況 100100100100100100 臨街寬度 100 98 9898 96 96 房屋形狀 10098989898100 個 別 因 素 停車狀況 100100100100100100 3 比準價格確定 項目 比較因素 湯記餐廳味絕倫沙縣小吃錢玲玲新藝騰格 房地產價格 元 m2 32003200316031003150 交易時間 100 100100 102100 99100 102100 97 交易情況 100 100100 100100 100100 100100 100 中心職 能總數 100 100100 100100 100100 100100 100 區(qū)基礎設 100 96100 96100 96100 96100 100 施狀況 公交流 量 100 100100 100100 100100 100100 100 人流量 100 100100 100100 100100 100100 100 商業(yè)繁 華程度 100 100100 100100 100100 100100 100 域 因 素 區(qū)域交 通管制 100 100100 100100 100100 100100 100 附近公 交情況 100 100100 100100 100100 100100 100 臨街寬 度 100 98 100 98100 98 100 96 100 96 房屋形 狀 100 98100 98100 98100 98100 100 個 別 因 素 停車狀 況 100 100100 100100 100100 100100 100 比準價格 34163402346233653436 根據上述計算的結果 求比準價格的算術平均值 則 3416 3402 3462 3365 3436 5 3416 元 m2 收益法 由于該商鋪可用于出租 能比較合理地確定其租金收入 故也可用收 益法求取其價格 1 估算總收益 通過調查 杭州市下沙地區(qū) 同類型 同地段 同規(guī)模 裝飾大致相同的 商鋪在裝修后的月出租價格一般為19 元 m2 租金損失為 1 個月 則年 總收益為 19 200 12 1 41800 元 2 估算年房地產租賃總費用 總費用包括正常狀態(tài)下房地產出租過程中所必須支出的房屋修繕費 管理費 保險費 稅金等 房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費 行業(yè)慣 例按建筑物重置價的 0 3 計算 據 下沙地