商業(yè)項目物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)測算.doc

峨眉項目一期費用測算（A1） 方案構(gòu)建目的：1、根據(jù)一期按時間節(jié)點前后開業(yè)情況，制定前期物業(yè)介入方案。2、一期物業(yè)前介方案+物業(yè)費用測算。 方案適用范圍：該方案適用于“XXXX廣場”項目整體轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理方案、物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)制定、裝修管理、增值物業(yè)需求、水電費代繳、設(shè)施設(shè)備維護、安全秩序管理、環(huán)境綠化維護、執(zhí)行物業(yè)管理制度等的內(nèi)容。 方案主要組成：1、市調(diào)當(dāng)?shù)厮V場物業(yè)條件。2、測算一期按計劃開業(yè)的人員架構(gòu)及進人計劃。第一章 當(dāng)?shù)匾验_項目 水晶廣場大致面積情況：商鋪名稱面 積（平方米）備 注好家鄉(xiāng)超市23000館內(nèi)自備物業(yè)盛大百貨20000項目物業(yè)公司管理水晶酒店14000館內(nèi)自備物業(yè)蘇寧電器3800館內(nèi)自備物業(yè)中影雅圖影城3500館內(nèi)自備物業(yè)MUSE酒吧1350館內(nèi)自備物業(yè)寶樂迪KTV2600館內(nèi)自備物業(yè)健身俱樂部3000館內(nèi)自備物業(yè)其余商鋪及車庫38750項目物業(yè)公司管理合計面積110000 物業(yè)人員配置及工資情況：崗位名稱數(shù)量工資班次情況備注物業(yè)經(jīng)理170009：0018:00/雙休物業(yè)客服322009:0018:00/周輪休一天工程主管145009:0018:00/雙休/部門值班輪休工程領(lǐng)班335009:0018:00/周輪休兩天工程專員152500維修：9:0018:00/周輪休兩天運行：12H/上一休一25003000秩序主管136009:0018:00/雙休/部門值班輪休秩序領(lǐng)班4320012H/月休4天內(nèi)場秩序?qū)T20240012H/月休4天外場秩序?qū)T35260012H/月休46天外包/包兩餐保潔主管134009:0018:00/雙休/部門值班輪休公區(qū)保潔員4516208H/月休4天外包/包一餐收費員0暫未收費合計配置129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。 專業(yè)人員人均管理面積（110000平方米/人數(shù)）：專業(yè)名稱崗位人數(shù)人均管理面積月工資測算工程專業(yè)195800平方米/人52500保潔專業(yè)462500平方米/人76300秩序?qū)I(yè)601840平方米/人155400物業(yè)客服337000平方米/人6600物業(yè)經(jīng)理111萬平方米/人7000合計129853平方米/人297800第二章 XXXX物業(yè)情況 一期管理面積：XXXX，物業(yè)人員配置：崗位名稱數(shù)量配置說明班次情況物業(yè)主管1環(huán)境及安全管理9:0018：00周休兩天兩人相互輪休工程領(lǐng)班1工程及裝修管理工程專員3公區(qū)設(shè)備維護維修8:00-16:00（1人）、15:00-23:00（1人）+1秩序領(lǐng)班2公區(qū)安全秩序、停車場管理9:30-21:30（1人）+1秩序?qū)T68:30-20:30（3人）、20:30-8:30（2人）+1保潔專員5公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)8:00-16:00（2人）、15:30-23:30（2人）+1合計18 配置說明：1、物業(yè)主管/工程領(lǐng)班（8H工作制）：相互擔(dān)任部門管理，相互值班輪休，月休八天；2、工程專員（3人/維修/8H工作制）：早晚班各一人值班、無夜班配置、剩余一人輪休頂班，月休八天；3、秩序領(lǐng)班（2人/12H工作制）：每日通班開閉店管理、無夜班配置、每日保證一人，月休四天；4、秩序?qū)T（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜間二人、剩余一人輪休頂班，月休四天；5、保潔專員（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人輪休頂班，月休四天。第三章 物業(yè)成本一、月人力成本（61890元/月）：崗位名稱級別基本工資福利工資合計企業(yè)社保月人均人力成本配置人數(shù)月人力成本合計備注物業(yè)主管629805003480公積金150保險760439014390工程領(lǐng)班629805003480保險760424014240工程專員526504503100保險7603860311580無夜補秩序領(lǐng)班526504503100保險760386027720秩序?qū)T218807702650保險7603410620460保潔專員116902501940保險7602700513500無夜補月合計1861890年合計742680工裝13人*700元/人/套（保潔外包不提供工裝）9100年年會2000年生日13人*200元/年2600年過節(jié)禮品11個法定節(jié)假日*100元*13人14300年培訓(xùn)2000年年總計772680772680/12=64390元/月 二、行政辦公費：序號項目月支出年支出備注1辦公用品2002400辦公用品2電信寬帶1692028e169套餐3差旅費160019200成都往返兩次4招待費5006000計劃招待費5員工宿舍租金130015600安保宿舍合計376945228三、設(shè)備設(shè)施維護費及雜項序號項目計算方法月支出年支出備注1電梯維保3臺*6001800216002電梯年審3臺*60015018003強弱電系統(tǒng)維護預(yù)估200元/月20024004空調(diào)系統(tǒng)維護預(yù)估500元/月50060005建筑本體10012006照明燈具預(yù)估200元/月20024007洗手間給排水預(yù)估100元/月10012008其他公區(qū)維修預(yù)估200元/月20024009商業(yè)保險預(yù)估5000元/年417500010工程開辦工具預(yù)估1500012501500011化糞池清掏每季每次600元2002400每季度一次12內(nèi)場消殺每月每次200元2002400每月一次13垃圾清運12001440014滅火器充裝150180015電腦1臺（4000）、打印機1臺（2000）、辦公桌3張（900）690016物業(yè)值班室裝修20000合計8908106896 第四章 數(shù)據(jù)匯總項目說明月支出年支出人力成本64390772680行政辦公376945228設(shè)備維護及雜項8908106896小計77067924804不可預(yù)見費小計*1%770.679248企業(yè)利潤小計*10%7706.792480.4企業(yè)稅金小計*6%4624.0255488.3總計90168.41082020.7月物業(yè)成本：1082020/12個月/4500平方米=20元/月/平方米。三觀就是世界觀、價值觀、人生觀，這三觀不合的人是不太可能做朋友的，勉強不來的。物以類聚，人以群分。三觀，才是人和人之間最大的障礙！三觀不合的人，所說的話難有交集，更談不上碰出火花，寒暄片刻尚可，相處時間稍長，便如雞同鴨講，彼此都覺得索然無味，甚至有可能互相傷害。有一則寓言說，青蛙和老鼠成了好友，想時時刻刻都在一起。于是，它們把腳綁在了一起。剛開始，它們在地面上行走正常，還能吃到谷子。當(dāng)它們來到池塘邊時，青蛙一下就跳進了水里，把老鼠也拖下了水。青蛙在水里玩得高興，而可憐的老鼠不會游泳，淹死了。最后，老鼠的尸體浮上水面，它的腳仍然和青蛙綁在一起。一只老鷹發(fā)現(xiàn)了老鼠，便沖向水面，抓起老鼠，而青蛙也跟著被提出水面，成了老鷹的美食。三觀不同的人密切來往，就像寓言中的青蛙和老鼠，只會給雙方帶來傷害。摸不透的心就算了，不必費力去揣摩；看不清的人就遠躲，不必勞神去猜測。人生短暫，精力有限。我們應(yīng)該將所有傾注于所愛的人、相處愉快的人。對于那些志不同道不合的朋友，我們大可以選擇悄悄離開。畢竟，誰的生活里也不會缺了一個人就不行。所謂打交道，交在其次，重要的是有相同的道，也就是三觀要合。二、大路朝天，各走一邊人與人之間互相理解并不容易，觀念差異大的人則更難。貪婪的人怎么也無法理解有些人視錢財如浮云，勢利的人怎么也不會相信有些人對待別人可以做到一視同仁。人都容易以自己內(nèi)心所想的為標(biāo)準(zhǔn)，以此來分析和判斷他人。如果有人的言行跟自己內(nèi)心的標(biāo)準(zhǔn)不一致，則認為他人是裝腔作勢，虛偽透頂，這實在是自以為是！在這個世界上，總有一些人是看你不順眼的。沒關(guān)系，你走你的陽關(guān)道，我過我的獨木橋，相安無事便好。朋友，沒有必要強求，意氣相投就真心相處，看不慣的就拂袖而去，大路朝天，各走一邊。不必把太多人，請進生命里。若他們走進不了你內(nèi)心，就只會把你的生活攪擾得一地雞毛。生活無需過多陪襯，三觀不和的朋友多了，越熱鬧反而越讓人感到冷清。三、圈子不同，不必強融人是群居動物，怎么可能離開群居而獨自生存？這是圈子存在的必要性。對我們平常百姓來說，處世方式相近，三觀較為一致的，自然就在同一個圈子，相互幫助，同進同退。如果我們一路同