西塔項(xiàng)目股權(quán)融資方案初步思路(7)(1).doc

西塔項(xiàng)目股權(quán)融資方案初步思路一、項(xiàng)目股權(quán)融資條件1、根據(jù)市政府招標(biāo)文件的規(guī)定和我司投標(biāo)書的承諾，項(xiàng)目的權(quán)益資金不低于項(xiàng)目總投資的60%（即36億元），保證金融風(fēng)險(xiǎn)趨于弱化，使銀行負(fù)債率不超過(guò)40%；2、我方的股權(quán)占比不能低于項(xiàng)目資本金的51%，即18.3億元，建議引入3-4家戰(zhàn)略投資者以保證我方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的相對(duì)控股經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；3、滿足貸款銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目股權(quán)結(jié)構(gòu)的具體要求；4、股權(quán)定價(jià)的基礎(chǔ)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值要明確。二、項(xiàng)目股權(quán)融資主體操作方式1、以項(xiàng)目公司作為融資主體擴(kuò)股增資項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為人民幣20億元，增資部分可直接擴(kuò)股注冊(cè)資本擴(kuò)大到3039.2億元，我司仍保留20億元的投資，再引入1019.2億元的外來(lái)投資，外來(lái)投資方占項(xiàng)目公司25.549的股權(quán)。增資后公司利潤(rùn)會(huì)攤薄，但盈利應(yīng)會(huì)高出攤薄的部分。增資也可不采用擴(kuò)大注冊(cè)資本的做法，而進(jìn)入資本公積。該方式操作簡(jiǎn)便，費(fèi)用低廉，但與廣州市建委不允許變更項(xiàng)目公司股東的地方政策相沖突，需要與市建委等有關(guān)部門協(xié)商解決，獲得市政府的特許。2、按照項(xiàng)目各功能成立項(xiàng)目子公司實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資鑒于市建委的現(xiàn)行政策不允許項(xiàng)目公司變更股東，可以成立與各功能產(chǎn)權(quán)面積相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理公司，將各功能產(chǎn)權(quán)面積作為西塔項(xiàng)目公司對(duì)子公司的投入，轉(zhuǎn)移到各子公司中去成為該公司資產(chǎn)，在子公司層面實(shí)施股權(quán)融資，同時(shí)也能滿足投資者的選擇。該過(guò)程需重點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)策劃，合理運(yùn)用政策避免所得稅、營(yíng)業(yè)稅等巨額支出。子公司功能面積（單位：平方米）酒店經(jīng)營(yíng)管理公司酒店面積、宴會(huì)廳53544寫字樓經(jīng)營(yíng)管理公司寫字樓167494商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司商場(chǎng)（含地上商場(chǎng)和地下商場(chǎng)）54237（含地下商業(yè)16298平方米）觀光旅游經(jīng)營(yíng)公司觀光層2000會(huì)展經(jīng)營(yíng)管理公司會(huì)議中心22915注：服務(wù)式公寓的銷售前景好，投資回報(bào)高，可考慮在建設(shè)期，用于預(yù)售，回籠資金，彌補(bǔ)建設(shè)資金不足。 地下停車位分配至各功能面積，不成立專門的經(jīng)營(yíng)管理公司。上表中的面積數(shù)不包含車位面積數(shù)。三、股權(quán)融資的形式1、 “夾層融資”（mezzaninefinancing）操作模式：投資機(jī)構(gòu)可將資金借給西塔項(xiàng)目公司的投資方（城建開發(fā)有限公司、祥港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司或者城建開發(fā)集團(tuán)），項(xiàng)目公司的投資方將其對(duì)項(xiàng)目公司的股份權(quán)益或者自身公司的股權(quán)抵押給投資人，抵押權(quán)益將包括夾層借款者的收入優(yōu)先分配權(quán)，從而保證在清償違約時(shí)，夾層投資人可以優(yōu)先于股權(quán)人得到清償，權(quán)益位于普通股權(quán)之上、債券之下。在國(guó)際資本市場(chǎng)上夾層融資的期望回報(bào)率仍大大高于債權(quán)的回報(bào)率，57年期(一般夾層融資的合同期限)的回報(bào)率一般是1012%。為此，夾層投資一般要求較低的分期還款和較高的到期還款，以保證始終握有足夠數(shù)量的債權(quán)，其目的就是在公司增長(zhǎng)到一定程度、股權(quán)增值后，利用所謂“退出觸發(fā)機(jī)制”，將債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)。但是夾層投資通常并不真正轉(zhuǎn)換股權(quán)，而是將這一權(quán)利出售給希望能從獲取項(xiàng)目公司股權(quán)的第三方，例如西塔項(xiàng)目如能整體上市前融資的投資者或者房托基金等。因此，夾層投資將會(huì)在遠(yuǎn)不到合同期限的時(shí)候，就先行變現(xiàn)退出。由于夾層投資者追求的是投資回報(bào)，而不是經(jīng)營(yíng)控制項(xiàng)目公司，因此我司可以嘗試這種融資方式保持對(duì)西塔項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。采用這種方式最大的好處是：不必在項(xiàng)目的“四證”齊全（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）前提下就可以解決引入夾層投資，同時(shí)夾層資金的進(jìn)入不影響項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款。目前國(guó)內(nèi)的聯(lián)華信托投資公司已經(jīng)在這方面進(jìn)行了探索，具體的操作方式和操作障礙將盡快咨詢有關(guān)業(yè)界人士。2、與權(quán)益型房地產(chǎn)基金或者信托投資公司嘗試采用多種股權(quán)合作方式開發(fā)項(xiàng)目利用前述成立的與各功能產(chǎn)權(quán)面積相應(yīng)的項(xiàng)目子公司與權(quán)益型房地產(chǎn)基金組成多個(gè)合資企業(yè)共同開發(fā)，前提是必須確定整個(gè)項(xiàng)目和各個(gè)功能部分的工程造價(jià)預(yù)算，我方的投入按照地價(jià)和地基工程造價(jià)估值，基金的投資根據(jù)工程進(jìn)度從正負(fù)零開始分階段投入，利用這種方式，我司在項(xiàng)目完工時(shí)在項(xiàng)目贏利的分配上具有較大的靈活性：（1）項(xiàng)目完工時(shí)按照我方股權(quán)溢價(jià)和對(duì)方的實(shí)際投資確定的股權(quán)比例分配實(shí)物面積；（2）在項(xiàng)目完工時(shí)我方可以將溢價(jià)的股權(quán)部分或者全部轉(zhuǎn)讓給基金進(jìn)行套現(xiàn)；（3）利用權(quán)益型房地產(chǎn)基金的國(guó)際資本市場(chǎng)渠道或者越秀房托將合資公司的物業(yè)實(shí)現(xiàn)房托上市。 與這類投資機(jī)構(gòu)合作可采用的股權(quán)合作方式建議： （1）通常意義上的股權(quán)投資即投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目子公司注入資金，成為股東并行使股東權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)承擔(dān)完全的投資風(fēng)險(xiǎn)，收益來(lái)源于作為西塔項(xiàng)目子公司股東的分紅。同時(shí)對(duì)方將會(huì)向項(xiàng)目子公司關(guān)鍵崗位派駐人員，控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）階段性持股階段性性持股即投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行增資擴(kuò)股，成為項(xiàng)目子公司股東，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方。對(duì)方可以通過(guò)項(xiàng)目以后經(jīng)營(yíng)的分紅和溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得本金和收益。但對(duì)方需要介入項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。（3）優(yōu)先股投資機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司或者項(xiàng)目子公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，并在公司章程中約定只享受固定回報(bào)，超額部分歸其它股東所有，相應(yīng)地降低承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的程度，在公司清算時(shí)優(yōu)先級(jí)高于其它股東。持有項(xiàng)目的優(yōu)先股可以獲得固定比例分紅，適用于看好西塔項(xiàng)目前景和我方的資信，尋求穩(wěn)定收益但不對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行緊密控制的投資機(jī)構(gòu)。 （4）階段性優(yōu)先股投資機(jī)構(gòu)對(duì)西塔項(xiàng)目進(jìn)行增資擴(kuò)股，成為優(yōu)先股東，通過(guò)階段性持有優(yōu)先股，只要求資金在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，無(wú)意介入項(xiàng)目開發(fā)，不要求與我方分享最終利潤(rùn)的成果。這樣既滿足了充實(shí)我方項(xiàng)目股本金的要求，我方也不喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。這種方式要求雙方必須能夠找到愿意收購(gòu)其持有的本項(xiàng)目股權(quán)的第三方，以避免投資機(jī)構(gòu)退出項(xiàng)目時(shí)可能難以收回投入的資本金的風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有接盤第三方，投資機(jī)構(gòu)將會(huì)要求我方收購(gòu)其所持的股份或者尋求第三方提供擔(dān)保，如果我方?jīng)]有能力依靠分紅回購(gòu)對(duì)方所持有的溢價(jià)股權(quán)，則需要第三方負(fù)責(zé)回購(gòu)。3、利用西塔項(xiàng)目公司為項(xiàng)目子公司“代建”的方式規(guī)避政策限制，實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資的最優(yōu)效益。確定西塔項(xiàng)目公司作為“代建”單位，投資者可以將資金注入與各功能產(chǎn)權(quán)面積相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目子公司中，通過(guò)項(xiàng)目子公司撥付建設(shè)資金給項(xiàng)目公司實(shí)施開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目完工后，西塔項(xiàng)目公司以物業(yè)投資的方式向各經(jīng)營(yíng)管理公司交付物業(yè)（物業(yè)作價(jià)投資，不作為買賣，可避免巨額的營(yíng)業(yè)稅）。這樣既規(guī)避了項(xiàng)目公司直接變更股東的政策限制，同時(shí)利用項(xiàng)目公司進(jìn)行西塔項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，利用項(xiàng)目子公司進(jìn)行資本運(yùn)作。四、項(xiàng)目建設(shè)各階段的融資重點(diǎn)西塔項(xiàng)目融資可分為三個(gè)階段：建設(shè)初期、建設(shè)中后期和經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)初期由于項(xiàng)目建設(shè)尚未有明顯的形象進(jìn)度，各類建筑設(shè)計(jì)處于調(diào)整過(guò)程中，尚未具備項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的充分條件。因此，本階段應(yīng)以項(xiàng)目投資方的債務(wù)性融資為主，在項(xiàng)目公司成立后嘗試?yán)脢A層融資等模式進(jìn)行股權(quán)融資工作。項(xiàng)目建設(shè)中、后期，建設(shè)資金的需求量較大?？刹捎迷鲑Y擴(kuò)股、引進(jìn)基金合資等方式開展股權(quán)融資。經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目具有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益回報(bào)，可將我方持有的西塔項(xiàng)目份額在房地產(chǎn)信托基金分拆上市融資套現(xiàn)或者協(xié)同引入的戰(zhàn)略投資者將整個(gè)西塔項(xiàng)目公司資產(chǎn)在證券市場(chǎng)上整體上市。五、近期工作建議1、近期利用引入的工料測(cè)量師行確定整個(gè)工程造價(jià)的估算，作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的依據(jù)，