CHJ-項(xiàng)目建議書.doc

上海尚道企業(yè)管理有限公司SinoSound Consulting Co., Ltd.致：上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營公司漕河涇地塊商業(yè)設(shè)施運(yùn)作規(guī)劃、招商與管理之合作建議書二零零三年九月概要通過前期漕河涇項(xiàng)目的成功合作，我們之間建立了相互的信任和了解，根據(jù)我們的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為漕河涇地塊的運(yùn)作存在較大的聯(lián)動(dòng)運(yùn)作機(jī)會(huì)，我們建議匯成房產(chǎn)考慮進(jìn)一步的合作，已達(dá)到地塊開發(fā)價(jià)值的最大化 希望通過前期的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃，使住宅以高于同地區(qū)的價(jià)格水平順利銷售 通過后期的持續(xù)管理，既能維護(hù)住宅物業(yè)的不斷升值，又能使商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營價(jià)值或物業(yè)價(jià)值達(dá)到最大化 建立匯成房產(chǎn)商業(yè)設(shè)施和居住住宅聯(lián)動(dòng)開發(fā)的模式，形成市場(chǎng)強(qiáng)有力的品牌認(rèn)同尚道企業(yè)管理有限公司聯(lián)合上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心具有專業(yè)的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃、招商和管理的能力，可以為匯成房產(chǎn)提供到位的服務(wù)一、 項(xiàng)目背景漕河涇舊區(qū)改造地塊占地52500平方米；地理位置鬧中取靜，離主干道有一段距離，鄰近的街道與主干道相連；空氣污染少，綠化茂盛，臨水而居，環(huán)境優(yōu)雅；漕河涇小學(xué)緊貼地塊，光大會(huì)展中心距地塊500米；周邊已經(jīng)建起多個(gè)中高檔小區(qū)。現(xiàn)今計(jì)劃在此地塊上進(jìn)行舊區(qū)改造，初擬修建130000平方米的建筑，其中包括10000平方米的商業(yè)設(shè)施，其余部分皆為居民住宅。二、 項(xiàng)目目的我們的目標(biāo)是以完善適用、定位準(zhǔn)確的商業(yè)設(shè)施促進(jìn)住宅樓盤的銷售，提升整個(gè)樓盤的檔次和品位；并以我們對(duì)市場(chǎng)情況的精確把握和專業(yè)的定位分析保證商業(yè)設(shè)施盡快進(jìn)入盈利期，做到盈利最大化。我們希望通過連續(xù)完整的咨詢與管理服務(wù)為開發(fā)商帶來價(jià)值的增值和利潤(rùn)的擴(kuò)展。我們的服務(wù)可以包括對(duì)此地塊的商業(yè)設(shè)施的詳細(xì)規(guī)劃、商家招商的全盤代理和后續(xù)的商場(chǎng)管理。三、 項(xiàng)目?jī)?nèi)容周邊的基礎(chǔ)設(shè)施提供了良好的人文居住環(huán)境，歷史文化上的積淀和原有的規(guī)劃營造了一個(gè)適合的居住和商業(yè)環(huán)境。地塊附近已有多個(gè)中高檔小區(qū)，此地塊上也會(huì)建設(shè)新的住宅。因此商業(yè)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)該與整體住宅的價(jià)格定位與建筑風(fēng)格相吻合，并符合原有的和新增的居民對(duì)生活品質(zhì)的要求。我們可以從周圍整體的收入水平和消費(fèi)需要出發(fā)做到這一點(diǎn)。從我們上次項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果來看，附近居民對(duì)全新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建議中，排在前三位的分別是“定價(jià)合理，性價(jià)比高”；“人性化服務(wù)，購物便捷”；“商品有特色，種類齊全”等。周邊居民會(huì)選擇在附近購買日用品，5000平方米左右的購物超市受到大部分人的認(rèn)可，此外休閑娛樂方面發(fā)展?jié)摿σ草^大。此項(xiàng)目四周居民貼近，對(duì)交通、噪音和廢棄物等承受力不足，因此要做到網(wǎng)點(diǎn)帶來的車流量不能破壞整體環(huán)境的幽靜；控制噪音不超過居民區(qū)能夠承受的上限；注意控制熱消耗和光污染；保持環(huán)境整潔，特別注重包裝廢棄物的處理，也是必須注意的問題。因此，在此基礎(chǔ)上如何確定商業(yè)設(shè)施的功能和風(fēng)格定位，使項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施與居住住宅的相互配合和促進(jìn)，既能達(dá)到服務(wù)周邊居民，在招商和經(jīng)營過程中需要做到價(jià)格、服務(wù)和商品三管齊下，又能滿足經(jīng)營回報(bào)，需要專業(yè)細(xì)致的設(shè)計(jì)。 只有這樣，才能使整個(gè)地塊項(xiàng)目的總體收益和效益最優(yōu)化，并使之成為上海的一個(gè)成功樣板，從而樹立匯成住宅和商業(yè)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)品牌。我們認(rèn)為，尚道企業(yè)管理有限公司和上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心可以為匯成提供以下內(nèi)容的合作，達(dá)成上述目標(biāo)。1. 設(shè)施規(guī)劃1.1 總體定位商業(yè)設(shè)施的客戶定位、業(yè)態(tài)組合、商戶組合、平面布置等，在小區(qū)住宅設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，要求設(shè)計(jì)師考慮商業(yè)近、中、遠(yuǎn)期要求，并且予以細(xì)化。1.2 經(jīng)營設(shè)計(jì) 可以就商業(yè)設(shè)施建設(shè)工程提早進(jìn)行規(guī)劃方案，也可以幫助籌集商業(yè)設(shè)施建設(shè)資金，保證動(dòng)土開工之后各項(xiàng)必需資金的及時(shí)到位。1.3 住宅配合通過提早招商，設(shè)計(jì)適合的業(yè)態(tài)組合、商戶價(jià)格、付款方式，促進(jìn)住宅的銷售、增值。2. 店鋪招商2.1 租售選擇 對(duì)于店鋪是租是售，在何時(shí)采取何種方式，或者租售各占怎樣一個(gè)比例，需要考慮工程支出、預(yù)期收益和機(jī)會(huì)成本。我們將從周圍的地價(jià)、建設(shè)成本和市場(chǎng)利率等方面綜合對(duì)比分析，擬定出適宜的租售配比方案。2.2 店鋪選擇 我們根據(jù)周邊居民的年齡構(gòu)成、教育程度、職業(yè)狀況和收入分布擬定了商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營方針和風(fēng)格定位，由此出發(fā)確定符合附近居民消費(fèi)能力和需要的品牌，吸引此類商家入駐。2.3 商家吸納 從我們對(duì)大小供應(yīng)商所做的采訪結(jié)果來看，有規(guī)模和品牌的供應(yīng)商看重周邊居民的消費(fèi)能力，但前期有可能持觀望態(tài)度；周邊中小供應(yīng)商則更多考慮到競(jìng)爭(zhēng)方面，且對(duì)租金的承受能力有限。需要針對(duì)各類供應(yīng)商的顧慮做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。3. 商場(chǎng)管理3.1 后續(xù)調(diào)整 在已經(jīng)確定的經(jīng)營方針下持續(xù)關(guān)注周邊的居民環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化，針對(duì)居民收入或偏好的明顯變化、新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)等情況，適度調(diào)整商業(yè)設(shè)施里的業(yè)態(tài)比例和品牌構(gòu)成。3.2 經(jīng)營管理 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)外作為一個(gè)購物娛樂的整體，在重大舉措上的同進(jìn)同退有利于形成規(guī)模效應(yīng)，吸引顧客眼球，比如商業(yè)與娛樂的配合、季節(jié)性的大減價(jià)等活動(dòng)。通過合約上的承諾與具體協(xié)調(diào)使得各商家響應(yīng)總體調(diào)度，做到共贏。3.3 物業(yè)管理 在這一方面我們將建立完整的體系從事物業(yè)維護(hù)、日常清潔、安全措施、員工培訓(xùn)等，從后勤支持上確保商業(yè)設(shè)施前臺(tái)的正常運(yùn)作，這也是正常盈利的必備條件。上海市南京西路1266號(hào) 恒